# DOMA, недвижимость на Бали для инвесторов / Bali real estate for investors

> DOMA это инвест-партнёр на Бали (Убуд) для иностранных инвесторов. С 2022 по 2025 год строили виллы как застройщик (30+ вилл), с 2026 ведём проект на стороне инвестора по договору на услуги координатора: земля в leasehold на имя инвестора, подряд с генподрядчиком напрямую, контроль стройки и передача в управление. Работаем на русском и английском. Контакты: WhatsApp +62 823-4078-9243, Telegram t.me/+6282340789243.

> DOMA is an investment partner in Bali (Ubud) for foreign investors. In 2022 to 2025 we built villas as a developer (30+ villas). Since 2026 we run the project on the investor's side under a coordinator services agreement, which gives leasehold land in the investor's name, a direct contract with the builder, construction control and handover to management. Content is in Russian and English.

Ключевые факты / key facts. Leasehold для иностранцев 29+10+30 лет, оплата этапами 30/30/30/10 только за завершённые этапы по актам. Проект Mirador (Убуд) включает 7 вилл 2BR от $139 000, сдача 09.2027.

DOMA Ubud Villa Index (DUVI), issue 1, Q3 2026 (base = 100), data July 2026, median 2BR leasehold villa in Ubud $220,000, off-plan entry from $139,000, ADR 2BR $165/night, RevPAR $104/night (DOMA-managed $144), occupancy Bali average 60–65%, DOMA-managed 87%, net yield market 6–13% (DOMA actual 12.8%), land Ubud $250–750/m² vs Canggu $1,100–1,400, 5,711 active villa listings in Bali. Open data (CC BY 4.0) at https://domabali.com/index/data/duvi.csv and https://domabali.com/index/data/duvi.json.

## Основные страницы (RU)
- [Главная](https://domabali.com/)
- [Проекты](https://domabali.com/projects/)
- [Mirador, 7 вилл в Убуде](https://domabali.com/projects/mirador/)
- [FORMA](https://domabali.com/projects/forma/)
- [Калькулятор доходности](https://domabali.com/roi/)
- [DOMA Ubud Villa Index (DUVI), квартальный индекс рынка вилл Убуда с ценой входа, RevPAR, доходностью и предложением](https://domabali.com/index/)
- [Проверка застройщика](https://domabali.com/proverka-zastroyshchika/)
- [Блог](https://domabali.com/blog/)
- [Журнал DOMA, ежедневные новости рынка Бали](https://domabali.com/journal/)
- [Контакты](https://domabali.com/contacts/)

## Main pages (EN)
- [Home](https://domabali.com/en/)
- [Mirador, 7 villas in Ubud](https://domabali.com/en/projects/mirador/)
- [ROI calculator](https://domabali.com/roi/)
- [DOMA Ubud Villa Index (DUVI), a quarterly index of Ubud's villa market with entry price, RevPAR, net yield and supply](https://domabali.com/en/index/)
- [Blog](https://domabali.com/en/blog/)
- [DOMA Journal](https://domabali.com/en/journal/)
- [Contacts](https://domabali.com/en/contacts/)

## Статьи блога (RU)
- [Индекс рынка Убуда DUVI, выпуск №2 за Q4 2026. Что изменилось за квартал](https://domabali.com/blog/indeks-duvi-vypusk-2-q4-2026/): DUVI за Q4 2026 равен 99,2 против базы 100. Медиана 2BR в Убуде $223 000, предложение растёт, арендная экономика чуть слабее, рупия на минимуме с июня. Разбор по субиндексам и методика.
- [Комплекс вилл или отдельно стоящая вилла на своём участке. Что выбрать инвестору на Бали](https://domabali.com/blog/kompleks-vill-ili-otdelnaya-villa-bali/): Комплекс вилл или вилла на своём участке на Бали. Общая территория, вода, одна УК, единый KKPR и PBG, цена входа, ликвидность, приватность и расчёт на цифрах.
- [Лизхолд или Hak Pakai. Что выбрать владельцу с KITAS в 2026 году](https://domabali.com/blog/leasehold-ili-hak-pakai-bali/): Hak Pakai даёт титул на ваше имя, но только резидентам с KITAS и выше ценового порога. Лизхолд доступен всем. Сравниваем срок, наследование, продажу и налоги.
- [Одна вилла за $300 000 или две по $150 000. Как распределить бюджет на Бали](https://domabali.com/blog/odna-villa-ili-dve-za-tot-zhe-byudzhet/): Одна вилла 3BR или две 2BR за тот же бюджет. Сравниваем риск простоя, содержание, ликвидность, управление и ставку за ночь на цифрах Убуда. Обе рабочие.
- [Приватный бассейн или общий инфинити-бассейн в комплексе. Что лучше сдаётся на Бали](https://domabali.com/blog/privatnyy-basseyn-ili-obshchiy-basseyn-villa-bali/): Приватный бассейн или общий инфинити в комплексе вилл на Бали. Фильтр «private pool» на Airbnb, премия к ставке, содержание в $/мес, вода, дети и вариант «оба».
- [Рассрочка или полная оплата. Как платить за виллу на Бали в 2026 году](https://domabali.com/blog/rassrochka-ili-polnaya-oplata-villa-bali/): Этапы 30/30/30/10 после актов, рассрочка на год или 100% сразу со скидкой. Валютный риск при рупии выше 18 000, предоплата вперёд стройки, эскроу и расчёт.
- [Убуд или Санур. Где покупать инвестиционную виллу в 2026 году](https://domabali.com/blog/ubud-ili-sanur-gde-kupit-villu-2026/): Санур единственный район Бали с положительным балансом поглощения, Убуд даёт вход от $139 000 и ADR $165. Сравниваем цены, загрузку, гостя и риски.
- [Управляющая компания или сдавать самому. Что выгоднее владельцу виллы на Бали](https://domabali.com/blog/upravlyayushchaya-kompaniya-ili-sam-sdavat-villu/): УК с комиссией 15–25% или сдавать виллу самому. Легальная аренда через KBLI 55193, время владельца, цены, рейтинг и расчёт года при $165 и загрузке 63% и 87%.
- [Вид на каньон или на рисовые поля. Что выбрать для виллы в Убуде](https://domabali.com/blog/vid-na-kanyon-ili-risovye-polya-villa-bali/): Каньон или рисовые поля для виллы в Убуде. Риск потери вида на рис, Perda 4/2026, отступы от обрыва, геология, влажность, цена земли и что ищет гость.
- [Вилла с одной спальней или с двумя. Какая доходнее на Бали](https://domabali.com/blog/villa-1-spalnya-ili-2-spalni-dohodnost-bali/): 1BR дешевле на входе и собирает пары, 2BR берёт семьи и легче продаётся. Сравниваем цену, ADR, гостя, сезонность и перепродажу на цифрах Убуда и проектов DOMA.
- [Покупать у застройщика с PT PMA или по схеме трёх договоров. Что безопаснее в 2026 году](https://domabali.com/blog/zastroyshchik-pt-pma-ili-tri-dogovora/): У застройщика с PT PMA землю держит его компания и деньги идут на его счёт. В схеме трёх договоров земля на вас, подряд с генподрядчиком. Что безопаснее в 2026.
- [Безопасность арендной виллы на Бали, пожарная и охранная](https://domabali.com/blog/bezopasnost-arendnoj-villy-na-bali/): Как сделать арендную виллу на Бали безопасной для гостя, пожарная защита, охрана и видеонаблюдение, сейф, первая помощь у бассейна. Практический разбор для владельца, который сдаёт виллу и бережёт рейтинг.
- [Дренаж и сезон дождей на вилле на Бали, затопление и эрозия](https://domabali.com/blog/drenazh-i-sezon-dozhdey-villa-bali/): Как защитить виллу на Бали в сезон дождей, дренаж и водоотвод, риск затопления и эрозии, кровля и желоба, подпорные стены на склоне. Практический разбор для владельца арендной виллы.
- [Эскроу и безопасные расчёты при покупке виллы на Бали](https://domabali.com/blog/eskrou-i-bezopasnye-raschety-villa-bali/): Как безопасно платить за виллу на Бали, эскроу через нотариуса или банк, оплата по этапам, привязка к PPJB и AJB, прослеживаемые переводы. Разбор для инвестора, как не потерять деньги на сделке.
- [Как инвестировать $500 000 в 2026 году, распределение и активы](https://domabali.com/blog/kak-investirovat-500000-dollarov/): Куда вложить $500 000 в 2026 году, распределение по классам активов, прямая недвижимость и диверсификация, валютный и страновой риск. Разбор вариантов без обещаний доходности.
- [Golden Visa Индонезии в 2026 году, пороги инвестиций и виды](https://domabali.com/blog/zolotaya-viza-indonezii/): Как устроена золотая виза Индонезии в 2026 году, виды и пороги инвестиций E28C, E28B и другие, срок 5 и 10 лет, куда размещать капитал. Разбор для инвестора и почему виза это не то же самое, что покупка виллы.
- [BPHTB при покупке виллы на Бали. Расчёт, уплата и возврат налога покупателя](https://domabali.com/blog/bphtb-pokupatel-villa-bali/): Как устроен BPHTB, налог покупателя при переходе прав на недвижимость в Индонезии. Ставка 5%, вычет NPOPTKP, кто платит и когда, как считают и можно ли вернуть. Разбор с примером для инвестора на Бали.
- [Как инвестировать $50 000 в 2026 году, куда вложить и как распределить](https://domabali.com/blog/kak-investirovat-50000-dollarov/): Куда вложить $50 000 в 2026 году. Депозиты и облигации, акции и фонды, золото, зарубежная недвижимость через долевое владение и рассрочку. Разбор вариантов, рисков и диверсификации без обещаний доходности.
- [Кондиционирование и влажность на вилле на Бали, климат, плесень и техника](https://domabali.com/blog/konditsionirovanie-i-vlazhnost-villa-bali/): Как бороться с влажностью и жарой на вилле на Бали. Подбор кондиционеров, вентиляция, осушение, защита от плесени и коррозии. Практический разбор для владельца арендной виллы про комфорт гостя, отзывы и расходы.
- [Курсовая оговорка в договоре покупки виллы на Бали, валюта цены и платежа](https://domabali.com/blog/kursovaya-ogovorka-v-dogovore-villa-bali/): Как устроена курсовая оговорка в договоре покупки виллы на Бали. Валюта цены и валюта платежа, какой курс и какого банка фиксируют, кто несёт валютный риск. Разбор для инвестора на фоне слабой рупии в октябре 2026.
- [Вода на вилле на Бали, от скважины и PDAM до качества и фильтрации](https://domabali.com/blog/voda-i-skvazhina-na-ville-bali/): Откуда вода на вилле на Бали. Муниципальный PDAM и собственная скважина, разрешение на забор воды, качество и фильтрация, бак и резерв. Практический разбор для владельца арендной виллы.
- [Интернет и связь на вилле на Бали, оптоволокно, 4G и Starlink для аренды](https://domabali.com/blog/internet-i-svyaz-na-ville-na-bali/): Как обеспечить надёжный интернет на арендной вилле на Бали с помощью оптоволокна, мобильного 4G и спутникового Starlink, резервного канала с автопереключением, покрытия Wi-Fi и связи с электричеством. Практический разбор для владельца, который сдаёт виллу цифровым кочевникам и семьям.
- [Солнечные панели для виллы на Бали, автономность, окупаемость, состав системы и подводные камни](https://domabali.com/blog/solnechnye-paneli-dlya-villy-na-bali/): Полный разбор солнечной энергетики арендной виллы на Бали. Две задачи системы, из чего она состоит, от чего реально зависит окупаемость, солнце против генератора после топливного кризиса и чего ждать не стоит. Практический взгляд владельца, без обещанных процентов.
- [Топливный кризис на Бали закончился. Полный разбор причин, хронология, как его погасили и выводы для инвестора](https://domabali.com/blog/toplivnyy-krizis-na-bali-itogi/): Топливный кризис на Бали октября 2026 года завершился. В полном разборе по первоисточникам есть хронология 7–19 октября, три корневые причины, меры, которые его погасили, цифры запасов и поставок, и то, что из этого должен вынести владелец арендной виллы.
- [Электричество и энергия виллы на Бали, сеть PLN, перебои, генератор и солнечные панели](https://domabali.com/blog/elektrichestvo-i-energiya-villy-na-bali/): Как устроено электроснабжение виллы на Бали. Говорим о государственной сети PLN, перебоях и блэкаутах, трёх вариантах резервного питания (генератор, солнечные панели с батареей, ИБП) и о том, что заложить в смету. Практический разбор для владельца арендного объекта, без обещаний.
- [Топливный кризис на Бали в октябре 2026: что произошло, причины и что это значит инвестору](https://domabali.com/blog/toplivnyy-krizis-na-bali-2026/): Разбираем топливный кризис на Бали октября 2026 года. Когда начался, из-за чего, сколько топлива завезли и какие меры ввели власти. По первоисточникам, с датами. И честно объясняем, что это значит для владельца арендной виллы и стоит ли паниковать инвестору.
- [Как начать инвестировать с нуля в 2026 году, пять шагов без типичных ошибок новичка](https://domabali.com/blog/kak-nachat-investirovat-s-nulya/): Пошаговый разбор для первого капитала. Подушка безопасности, цель и срок, старт с простых ликвидных инструментов, диверсификация и только потом неликвидные активы вроде доходной недвижимости. Честные ориентиры доходности без обещанных процентов.
- [Налоги инвестора на зарубежную недвижимость, четыре слоя и двойное налогообложение в 2026 году](https://domabali.com/blog/nalogi-investora-zarubezhnaya-nedvizhimost/): Понятный обзор налогов при покупке недвижимости за рубежом. Налог на сделку, на доход от аренды, на продажу и ежегодный налог, плюс как работает зачёт по соглашению об избежании двойного налогообложения. На примере Индонезии и Бали, с явной оговоркой.
- [Рента или перепродажа. Две стратегии дохода на недвижимости в 2026 году](https://domabali.com/blog/renta-ili-pereprodazha-nedvizhimosti/): Разбираем две стратегии заработка на недвижимости, доход от аренды и прибыль от перепродажи. Чем они отличаются по риску, срокам и расходам, кому подходит каждая и почему их часто совмещают. Честные ориентиры без обещанных процентов.
- [Виза пенсионера на Бали в 2026 году, KITAS E33F, требования, сроки и что она не даёт](https://domabali.com/blog/viza-pensionera-na-bali/): Подробно разбираем пенсионную визу на Бали. Кто подходит, какой нужен возраст и доход, сколько стоит оформление, на сколько лет выдают и как продлевают. Сравниваем пенсионный KITAS E33F, визу Silver Hair E33E и Second Home, и объясняем, почему виза не даёт права на недвижимость.
- [Инвестиции в недвижимость для начинающих, с чего начать в 2026 году без типичных ошибок](https://domabali.com/blog/investicii-v-nedvizhimost-dlya-nachinayushchih/): Понятный разбор для первого входа в недвижимость. Чем доход от аренды отличается от роста цены, прямое владение против REIT, сколько нужно для старта и какие четыре шага пройти. Риски называем первыми, доходность показываем диапазонами с источниками.
- [Как инвестировать $100 000 в 2026 году, три стратегии портфеля по цели, сроку и риску](https://domabali.com/blog/kak-investirovat-100000-dollarov/): Разбираем, как распределить капитал в 100 тысяч долларов в 2026 году. Здесь три иллюстративных портфеля под разную цель и риск, честная доходность по классам активов и место зарубежной арендной недвижимости. Без обещанных процентов, только диапазоны с источниками.
- [7 ошибок при покупке зарубежной недвижимости и как их избежать в 2026 году](https://domabali.com/blog/oshibki-pri-pokupke-zarubezhnoy-nedvizhimosti/): Разбираем семь типичных ошибок при покупке недвижимости за рубежом. Это вера в рекламную доходность, игнорирование формы владения и права, валютный риск, пропуск осмотра, забытые налоги и расходы, отсутствие плана выхода. По каждой ошибке рассказываем, что проверить заранее.
- [Апартаменты или вилла на Бали для инвестиций. Сравниваем доходность, порог входа и управление](https://domabali.com/blog/apartamenty-ili-villa-na-bali/): Апартаменты дешевле на входе и проще в управлении, вилла даёт выше доходность и собственный участок. Разбираем два формата инвестиций на Бали по порогу входа, доходности, управлению, ликвидности и форме владения, объясняем, кому что подходит, и почему сравнивать нужно по чистой доходности, а не по цене за метр.
- [Диверсификация портфеля, или как и зачем распределять капитал между классами, валютами и странами](https://domabali.com/blog/diversifikaciya-portfelya-investora/): Диверсификация это не про количество активов, а про их независимость друг от друга. Разбираем, как распределять капитал по классам, валютам и странам, чтобы снизить риск без потери доходности, и где в этой схеме место зарубежной арендной недвижимости как инструмента диверсификации по стране и валюте.
- [Доходная недвижимость, или как выбрать объект, который реально приносит доход, а не обещает его](https://domabali.com/blog/dohodnaya-nedvizhimost-kak-vybrat/): Доходная недвижимость это не про красивую презентацию, а про проверяемый денежный поток. Разбираем пять осей выбора объекта. Это чистая доходность по выпискам, локация и спрос, форма и срок владения, управление и ликвидность на выходе. Объясняем, почему рекламный процент не аргумент и как проверить обещанную доходность.
- [Долевое владение виллой на Бали, или как войти в доходный объект с меньшим бюджетом и какие риски у совместной покупки](https://domabali.com/blog/dolevoe-vladenie-villoy-na-bali/): Долевое владение виллой на Бали снижает порог входа. Несколько инвесторов покупают объект вместе через компанию SPV и делят доход и расходы. Разбираем, как устроена схема, какие права даёт доля, где прячутся риски совместного владения (выход, управление, разногласия) и что обязательно проверить в договоре, чтобы доля не превратилась в ловушку.
- [Куда вложить деньги в 2026 году. Обзор инструментов, честная доходность и риски без обещаний](https://domabali.com/blog/kuda-vlozhit-dengi-2026/): Разбираем основные способы вложить капитал в 2026 году (депозит, облигации, акции, золото, своя и зарубежная недвижимость) по честной доходности и реальному риску, без рекламных процентов. Объясняем, где место арендной недвижимости за рубежом и почему её считают по чистой доходности, а не по обещанию из презентации.
- [Недвижимость, акции или депозит. Сравниваем три класса активов по доходности, риску и ликвидности](https://domabali.com/blog/nedvizhimost-vs-akcii-vs-depozit/): Депозит, акции или недвижимость, что выбрать? Сравниваем три главных класса активов по доходности, риску, ликвидности, защите от инфляции и порогу входа, без рекламных процентов. Объясняем, почему это не конкуренты, а разные задачи, и где в портфеле место арендной недвижимости за рубежом.
- [Пассивный доход в 2026 году. Честные способы, сколько реально приносят и сколько труда требуют](https://domabali.com/blog/passivnyy-dohod-sposoby-2026/): Дивиденды, облигации, вклады, аренда недвижимости и готовый арендный бизнес. Разбираем способы пассивного дохода в 2026 году по честной доходности и по тому, сколько труда на самом деле требует каждый. Объясняем, почему чисто пассивного дохода почти не бывает и как аренда недвижимости под управлением приближается к нему ближе всего.
- [Переренан на Бали. Стоит ли покупать виллу в 2026 году, цены, доходность и чем он отличается от Чангу](https://domabali.com/blog/pererenan-gde-kupit-villu-2026/): Переренан это тихий премиальный сосед Чангу, куда сместился спрос на виллы. Разбираем цены лизхолда 2026 года (вход от 250 тысяч долларов), доходность, чем Переренан отличается от перегретого Чангу, какие риски несёт район (зонирование, титулы Letter C, узкие дороги) и кому он подходит.
- [REIT или прямое владение недвижимостью. Что выбрать инвестору и чем они на самом деле отличаются](https://domabali.com/blog/reit-ili-pryamoe-vladenie-nedvizhimostyu/): REIT это бумага на бирже, прямое владение это физический актив. Разбираем, чем они отличаются по доходности, ликвидности, контролю, порогу входа и налогам, когда REIT удобнее, а когда прямое владение сильнее, и почему для денежного потока в твёрдой валюте инвесторы выбирают свою недвижимость за рубежом.
- [Сколько нужно денег, чтобы жить на пассивный доход, расчёт по правилу 4 процентов и по доходности недвижимости](https://domabali.com/blog/skolko-nuzhno-dlya-passivnogo-dohoda/): Чтобы жить на пассивный доход, нужен капитал, который покрывает ваши расходы. Разбираем, как посчитать нужную сумму по правилу безопасного изъятия 4 процента и по чистой доходности недвижимости, почему доходность актива резко меняет необходимый капитал и сколько нужно, чтобы жить на доход от виллы на Бали.
- [Валютная диверсификация сбережений, зачем хранить капитал в разных валютах и как это сделать](https://domabali.com/blog/valyutnaya-diversifikaciya-sberezheniy/): Когда весь капитал в одной валюте, вы полностью зависите от неё. Разбираем, зачем распределять сбережения между валютами, какие инструменты хранения существуют, какие ограничения действуют для российских инвесторов с 2022 года и почему доход в твёрдой валюте из зарубежного актива это форма валютной диверсификации.
- [Зарубежная недвижимость как класс активов. Что она даёт инвестору, какие риски несёт и как её оценивать](https://domabali.com/blog/zarubezhnaya-nedvizhimost-klass-aktivov/): Зарубежная арендная недвижимость это отдельный класс активов. Она даёт денежный поток в твёрдой валюте, защиту от инфляции и диверсификацию по стране. Но у неё есть свои риски, это неликвидность, право чужой страны и управление на расстоянии. Разбираем, что этот класс даёт и чего требует, и как его честно оценивать на примере Юго-Восточной Азии и Бали.
- [Как защитить капитал от инфляции. Почему деньги под подушкой тают и какие активы держат стоимость](https://domabali.com/blog/zashchita-kapitala-ot-inflyacii/): Инфляция незаметно съедает сбережения. Деньги на счёте и под подушкой теряют покупательную способность каждый год. Разбираем, какие активы исторически защищают капитал от инфляции лучше всего, почему недвижимость и твёрдая валюта работают, а депозит часто проигрывает, и как арендная недвижимость за рубежом защищает сразу от инфляции и от валютного риска.
- [Nyepi и аренда виллы на Бали. День тишины 8 марта 2027, закрытый на 24 часа остров и что должен знать владелец](https://domabali.com/blog/nyepi-i-arenda-villy-na-bali/): Раз в год Бали замирает на сутки. На Nyepi, балийский Новый год, закрывается аэропорт на 24 часа, гаснет свет, никто не выходит из дома. В 2027 году это понедельник 8 марта. Разбираем четыре запрета Catur Brata Penyepian, почему виллы и отели не исключение, как это влияет на заезды и загрузку и что владелец арендной виллы делает заранее, чтобы не подвести гостей и персонал.
- [Стоимость жизни на Бали в 2026 году и реальный месячный бюджет по районам для одного, пары и семьи](https://domabali.com/blog/stoimost-zhizni-na-bali-2026/): Сколько реально стоит жить на Бали в 2026 году. Разбираем месячный бюджет по районам (Чангу, Убуд, Улувату, Санур) на основе данных Propertia за август 2026: аренда, еда, транспорт, коворкинг, страховка и школа. Один человек укладывается примерно в 950–2000 долларов, пара в 1800–2800, семья с международной школой доходит до 4500–7000 и выше.
- [Виза удалённого работника на Бали E33G в 2026 году, доход от 60 тысяч долларов, год пребывания, налоги и что она не даёт](https://domabali.com/blog/viza-udalennogo-rabotnika-bali-e33g/): Индонезийская виза удалённого работника E33G позволяет жить на Бали год и работать на иностранного работодателя. Нужен доход от 60 тысяч долларов в год и 2 тысячи на счету. Разбираем требования 2026 года, стоимость, правило 183 дней и налоговое резидентство, чем E33G отличается от визы владельца виллы и почему она не даёт права на недвижимость.
- [Off-plan или готовая вилла на Бали. Off-plan дороже за метр, но дешевле за год владения](https://domabali.com/blog/off-plan-ili-gotovaya-villa-bali-ceny-2026/): Мы сравнили цены 2 502 вилл на Бали. Off-plan с 2 спальнями стоит в среднем $251 000 против $212 000 у готовых, а за м² выходит $2 060 против $1 700. Но срок аренды у off-plan длиннее, и год владения выходит дешевле.
- [Предложение вилл в Убуде выросло, больше половины объявлений появились с марта 2026](https://domabali.com/blog/predlozhenie-vill-ubud-2026/): 55% вилл, которые сейчас продаются в Убуде, выставлены с марта 2026, а по Бали таких 29%. Новые объекты дешевле. Медиана $267 000 против $354 000. Что это значит для покупателя.
- [Срок аренды виллы на Бали в 2026: сколько лет на самом деле продают и почему считать надо цену года](https://domabali.com/blog/srok-arendy-villy-na-bali-2026/): Мы разобрали 2 502 объявления вилл на Бали. Медианный срок лизхолда 26 лет, а 29 лет и больше есть только у 28% объектов. Как сравнивать виллы с разным сроком через цену года аренды.
- [68% вилл на Бали продаются на жилой зоне. Что это значит для посуточной сдачи](https://domabali.com/blog/zona-zemli-v-obyavleniyah-vill-bali-2026/): В 2 502 объявлениях вилл на Бали 68% объектов на зоне Residential и 31% на Touristic. Туристическая зона дороже на 28% за м². Почему цвет зоны в объявлении не отвечает на главный вопрос и что проверить вместо него.
- [Букит и Улувату, стоит ли покупать виллу на юге Бали в 2026 году. Цены по районам, доходность, зоны и вода](https://domabali.com/blog/bukit-uluwatu-gde-kupit-villu-2026/): Букит это второй по популярности узел Бали после Чангу и Убуда. Здесь сёрф, клиффы, храм Улувату и растущий поток. Разбираем медианные цены лизхолда по Унгасану, Балангану, Бингину и Улувату за август 2026, доходность, главный риск полуострова с зонированием, где 26 процентов объявлений Улувату стоят на нецелевой земле, и вопрос воды на известняковом плато без рек.
- [Откуда едут гости на Бали в 2026 году. Сдвиг спроса из Европы, просадка Австралии и что с этим делать владельцу виллы](https://domabali.com/blog/otkuda-gosti-na-bali-2026/): В августе 2026 года Франция впервые обошла Индию в тройке рынков Бали, прибавив 20,42 процента, а ведущий австралийский рынок просел на 7,61 процента. Европа выросла на 4,92 процента. Разбираем свежие данные BPS за август 2026 и переводим их в операционные решения для владельца арендной виллы. Это языки объявления, каналы, календарь цен по рынкам и длина брони.
- [Вилла на этапе стройки или готовая. Что выбрать на Бали в 2026 году, цена входа, рост за стройку, риски и где они прячутся](https://domabali.com/blog/villa-na-etape-stroyki-ili-gotovaya/): Вилла на этапе стройки (off-plan) обычно стоит на 10–30 процентов дешевле готовой и за 12–18 месяцев строительства может прибавить столько же в цене. Но риск у неё распределён по всей стройке, а у готовой сконцентрирован в проверке до оплаты. Разбираем, что выбрать под ваш сценарий, как устроена оплата по этапам, где прячутся риски каждого варианта и что проверять.
- [Бали, Таиланд или Вьетнам. Где иностранцу купить виллу в 2026 году, сравнение права собственности, сроков, выхода и налогов](https://domabali.com/blog/bali-tailand-ili-vetnam-nedvizhimost-dlya-inostranca-2026/): Три страны, три разных ответа на вопрос «что я владею». На Бали это лизхолд до 69 лет с формулой продления. В Таиланде 30 лет аренды и решение Верховного суда, отменившее схему 30+30+30. Во Вьетнаме 50 лет с одним продлением и квота 30% на дом. Сравниваем право, срок, выход, налоги и доходность по датированным источникам 2025–2026 годов.
- [Переоформление земли за 10 дней. Реформа ATR/BPN 2026 на Бали, какие округа уже работают по новым правилам и что это меняет для покупателя виллы](https://domabali.com/blog/registraciya-zemli-bpn-10-dney-bali-2026/): С 17 августа 2026 года земельные офисы Бадунга и Булеленга переоформляют сертификаты на землю за 10 дней вместо средних 55, с 24 сентября к ним добавились Денпасар, Табанан, Гианьяр и Джембрана. Разбираем механизм 3+2+5, санкции для чиновников, что это значит для Убуда, и объясняем, что реформа меняет для покупателя виллы на лизхолде, а что не меняет.
- [Почему сотни вилл и отелей на Бали выставлены на продажу в 2026 году. 244 объекта, две версии событий и что это значит для покупателя](https://domabali.com/blog/villy-i-oteli-na-bali-na-prodazhu-2026/): В сентябре 2026 года парламент Бали насчитал 244 отеля и виллы в открытой продаже по цене от 1,6 млрд до 535 млрд рупий. Губернатор говорит о реструктуризации бизнеса, аналитики о перегреве и замедлении турпотока. Разбираем обе версии по датированным источникам и объясняем, как покупателю читать такие объявления, что проверять и где на этой волне появляются возможности.
- [Путь инвестора на Бали от поиска виллы до сдачи в аренду, шесть этапов, сроки и что проверять на каждом](https://domabali.com/blog/put-investora-villa-bali-ot-poiska-do-arendy/): Карта всего пути покупателя виллы на Бали. Первые вопросы и 2–6 недель выбора, семь проверок до депозита, три документа сделки, стройка в три этапа с оплатой 30/30/30/10 по актам, приёмка по SLF и BAST с гарантиями 5/2/1, запуск легальной аренды. Каждый шаг со ссылкой на подробный разбор.
- [Почему DOMA изменила схему работы в 2026: договор на услуги координатора вместо «всё через одну компанию»](https://domabali.com/blog/pochemu-doma-izmenila-skhemu-raboty-2026/): С мая 2026 года новые PT PMA на Бали не регистрируют по коду KBLI 68111, поэтому иностранная компания больше не может быть застройщиком. Мы перестроили схему. Земля оформляется на вас, строительный бюджет уходит подрядчику, а DOMA работает как инвест-партнёр по договору на услуги координатора. Разбираем три документа вместо одного и вопросы, которые стоит задать любому продавцу.
- [Виллу сняли с Airbnb или Booking. Как работает делистинг на Бали в 2026 и что делать](https://domabali.com/blog/delisting-airbnb-booking-bali-2026/): С 1 августа 2026 года площадки снимают объекты без NIB, KBLI и NKU по списку Министерства туризма Индонезии. В первой волне около 1 600 объектов, Бали входит в пять приоритетных направлений. Как устроен механизм, что проверяет платформа, как вернуть листинг и что менять в модели дохода.
- [Климатические риски локации на Бали (подтопления, оползни и засуха по округам) и что проверить до покупки виллы](https://domabali.com/blog/klimaticheskie-riski-lokacii-villy-bali/): Спрос Бали на воду 4,06 млрд м³ в год против 2,07 млрд м³ доступных. Юг тонет, нагорья ползут, север и восток сохнут. Карта рисков по округам от коалиции Bali Net Zero, что это значит для выбора участка, инженерии виллы и страховки, и семь вопросов, которые задают до сделки.
- [Льгота по НДС на жильё в Индонезии 2026: когда она работает для иностранца, а когда нет](https://domabali.com/blog/lgota-nds-zhile-indoneziya-2026/): PMK 90/2025: государство берёт на себя 100% НДС с первых Rp 2 млрд при покупке нового жилья до Rp 5 млрд, передача в 2026 году. Иностранцы с KITAS/KITAP подпадают, но лисхолд и PT PMA исключены. Разбираем условия, расчёт выгоды до Rp 220 млн и типичную ошибку балийского покупателя.
- [Годовой календарь владельца виллы на Бали, что платить и что сдавать](https://domabali.com/blog/godovoy-kalendar-vladelca-villy-bali/): В календаре обязанностей собственника виллы на Бали собраны PBB, налог с аренды, ежемесячные и годовые декларации, квартальный отчёт LKPM для PT PMA, отчётность по воде и страховка. Даты, ставки и штрафы за просрочку в одной таблице.
- [Ипотека на Бали для иностранца, что реально можно в 2026 году](https://domabali.com/blog/ipoteka-na-bali-dlya-inostranca/): Дают ли индонезийские банки ипотеку иностранцу на виллу на Бали. Требование KITAS, минимальная стоимость объекта, LTV до 60%, требования к доходу. Почему почти все сделки идут за наличные и какие альтернативы работают, от рассрочки застройщика до кредита под залог дома в своей стране.
- [Легальная сдача виллы на Бали в 2026: какие разрешения нужны и что изменилось для Airbnb](https://domabali.com/blog/legalnaya-sdacha-villy-na-bali-2026/): Разбираем, как в 2026 году легально сдавать виллу на Бали. В статье 7 разрешений для иностранного владельца (PT PMA, NIB, KBLI 55193, PBG, SLF, NPWPD), дедлайн делистинга с Airbnb и Booking 31 марта 2026, штрафы и депортация за нелегальную аренду, честный расчёт доходности.
- [Австралиец купил виллу на Бали. Что придётся заплатить дома](https://domabali.com/blog/nalogi-avstraliytsa-na-villu-na-bali/): Налоговый резидент Австралии обязан декларировать мировой доход, включая аренду виллы на Бали. Как работает зачёт индонезийского налога (foreign income tax offset), что происходит при продаже, как пересчитывать доход в AUD и почему индонезийская часть это только половина расчёта.
- [Продать лисхолд до конца срока, дисконт и механика переуступки](https://domabali.com/blog/pereustupka-lisholda-na-bali/): Как считается цена виллы на лисхолде с остаточным сроком, почему дисконт растёт нелинейно и как технически оформляется переуступка права аренды на Бали, включая согласие землевладельца, нотариальный акт, финальный налог 2,5% и пункты договора, которые блокируют продажу.
- [Что обязана делать вилла по новым правилам обращения с отходами на Бали](https://domabali.com/blog/pravila-otkhodov-bali-villa-2026/): С 1 января 2026 года объекты размещения на Бали обязаны сортировать отходы и отказаться от одноразового пластика. Что требует циркуляр губернатора №9/2025, какие санкции грозят вплоть до отзыва лицензии и как это устроить на вилле без лишних затрат.
- [Правила въезда на Бали в 2026: документы, туристический сбор и продление визы](https://domabali.com/blog/pravila-vezda-na-bali-2026/): Разбираем, что реально нужно на въезде в 2026 году. Это паспорт, e-Arrival Card, электронная декларация, сбор Love Bali Rp150 000, виза и e-VOA. Плюс правила продления с биометрией и чек-лист для поездки на сделку.
- [Сколько стоит содержание виллы на Бали, все расходы владельца в 2026 году](https://domabali.com/blog/soderzhanie-villy-na-bali-rashody/): Справочник расходов владельца виллы на Бали. Персонал и UMK 2026, электричество и вода, бассейн и сад, налоги PBB и аренда, страховка, ремонтный фонд, комиссия УК. С цифрами и годовыми бюджетами.
- [Правило 15 метров на Бали, почему нет высоток и что изменит проект 45 м](https://domabali.com/blog/pravilo-15-metrov-na-bali/): Высота зданий на Бали ограничена 15 метрами по Перда №16/2009, ст. 95(2)(b). Разбираем, откуда норма, какие есть исключения, что означает для покупателя виллы и что предлагает обсуждаемый проект дифференцированной высотности до 45 метров.
- [Приёмка виллы на Бали, чек-лист дефектов и что подписывать](https://domabali.com/blog/priemka-villy-na-bali/): Чек-лист дня приёмки виллы на Бали включает 8 групп проверок от кровли и гидроизоляции до бассейна и электрики. Здесь же о том, какие документы забрать, как оформить лист дефектов и почему подписать акт до устранения замечаний значит совершить дорогую ошибку.
- [Санур на Бали, почему это единственный район с растущим спросом в 2026](https://domabali.com/blog/sanur-bali-rynok-2026/): Санур остаётся единственной зоной Бали с положительным балансом поглощения (+2,7 п.п.) и прогнозом загрузки 84,6% на 2027. Разбираем, почему так. Нулевое новое строительство номеров, медицинский КЭЗ на 41,26 га и госпиталь на 255 коек. И честно говорим, кому Санур не подойдёт.
- [Due diligence виллы на Бали 2026: юридическая проверка земли, документов и договора перед сделкой](https://domabali.com/blog/due-diligence-villy-na-bali/): Как устроена юридическая проверка (due diligence) виллы на Бали в 2026 году. Сертификат земли и обременения через нотариуса и BPN, зонирование и отступы, разрешения KKPR/PBG/SLF, договор лисхолда, схема платежей. Сроки, стоимость, красные флаги.
- [Инфраструктура Бали 2026–2030, трамвай ART вместо метро, аэропорты, марина и что это значит для цен на виллы](https://domabali.com/blog/infrastruktura-bali-2026-art-aeroporty/): 7 августа 2026 Бали отказался от метро в пользу трамвая ART за $123 млн. Разбираем все крупные инфраструктурные проекты острова (аэропорты, марину Беноа, дороги) и то, как анонсы инфраструктуры реально влияют на цены недвижимости.
- [Сколько стоит вилла на Бали в 2026: цены по районам и из чего складывается стоимость](https://domabali.com/blog/skolko-stoit-villa-na-bali-2026/): Медианные цены вилл и земли по районам Бали на 2026 год, разбор себестоимости постройки, разница off-plan и готовой виллы, разовые расходы при покупке.
- [Застройщик обещает 15–17% годовых. Как проверить финмодель перед покупкой](https://domabali.com/blog/finmodel-zastroyshchika-15-17-procentov/): Чек-лист аудита доходности виллы на Бали с реальными бенчмарками загрузки и ставки за 2026 год, пятью проверками финмодели за 15 минут, красными флагами в презентациях и шаблоном расчёта.
- [Может ли иностранец купить виллу на Бали? 15 главных вопросов 2026 года](https://domabali.com/blog/mozhet-li-inostranec-kupit-villu-na-bali/): Короткие ответы на 15 вопросов покупателей про право владения и лисхолд, ход сделки, налоги и расходы, реальную доходность, визы и изменения в законах Бали в 2026 году.
- [Застройщик сорвал сроки на Бали. Что делать инвестору по шагам](https://domabali.com/blog/zastroyshchik-sorval-sroki-na-bali/): Просрочка сдачи виллы на Бали. Где в договоре записан срок и неустойка, чем wanprestasi отличается от форс-мажора, порядок действий от письменной претензии до суда и как снизить риск заранее.
- [Что реально ограничивает мораторий на строительство на Бали в 2026 году](https://domabali.com/blog/moratoriy-na-stroitelstvo-bali-2026/): Тотального запрета на стройку вилл нет. Разбираем, что решили шесть округов с 2026 года, почему юг не остановили, какие официальные цифры есть по земле и как проверить конкретный участок.
- [Конец «серых» схем на Бали. Номинальный владелец, Перда №4/2026 и Coretax](https://domabali.com/blog/nominalnyj-vladelec-bali-coretax-2026/): Почему номинальная схема владения землёй на Бали ничтожна по закону, что добавил Перда №4/2026, как налоговая система Coretax видит сделки и аренду, и какие легальные структуры остались в 2026 году.
- [Какие документы проверять у застройщика на Бали (KKPR, PBG, SLF)](https://domabali.com/blog/dokumenty-zastroyshchika-kkpr-pbg-slf/): Полный чек-лист документов застройщика на Бали (KKPR, PBG, SLF, Due Diligence, договор leasehold). Что означает каждый документ и когда он должен появиться.
- [ВНЖ Индонезии через недвижимость 2026: Golden Visa, Second Home Visa или PT PMA](https://domabali.com/blog/vnzh-indonezii-cherez-nedvizhimost-2026/): Разбираем реальные маршруты ВНЖ Индонезии через недвижимость в 2026 году. Пороги Golden Visa (E28C) составляют $350 тыс. на 5 лет и $700 тыс. или апартамент от $1 млн на 10 лет, Second Home Visa требует от ~2 млрд IDR (~$125 тыс.), есть ещё инвесторский KITAS через PT PMA. Почему покупка отдельной виллы сама по себе ВНЖ не даёт и какой путь выгоднее по бюджету и гео.
- [Жёлтая зона на Бали. Цвет ничего не решает, решает KBLI внутри зоны](https://domabali.com/blog/zheltaya-zona-bali-kbli-55193/): Коммерческая туристическая деятельность легализуется не сменой зоны, а тем, что KKPR подтверждает конкретный коммерческий код KBLI на этих координатах. Разбираем матрицу ITBX, статью 96 Perda Bali 2/2023 и что изменилось в 2026 году.
- [Участок в розовой зоне, а KKPR не дают. Почему так бывает](https://domabali.com/blog/rozovaya-zona-kkpr-otkaz/): Розовая зона отвечает только на один вопрос из четырёх, которые система задаёт при выдаче KKPR. Разбираем, где ломается процесс после дробления участков и что закрывает вопрос.
- [Бали или Gold Coast, почему австралийский капитал уходит в виллы на Бали (2026)](https://domabali.com/blog/bali-vs-gold-coast-2026/): Сравниваем виллу на Бали и дом на Gold Coast для австралийского инвестора в 2026 году. Порог входа (1,17 млн AUD против $250 тыс.), доходность (4–5% против 7–13%), как австралиец легально владеет (лизхолд, Hak Pakai, PT PMA), налог нерезидента 20% и зачёт по соглашению между Индонезией и Австралией, перевод AUD в рупии.
- [Закон Бали №4/2026 о рисовых полях и уголовка за виллу на сельхозземле](https://domabali.com/blog/zakon-bali-risovye-polya-2026/): Перевод рисового поля под виллу на Бали с 2026 года стал уголовным преступлением, а не поводом для штрафа. Разбираем закон Perda №4/2026 и что он запрещает. Это до 5 лет тюрьмы и штраф до 1 млрд рупий, удар по nominee-схемам с риском конфискации, заморозка разрешений и мораторий по 6 районам. Как проверить зону участка до депозита.
- [Вода на вилле на Бали, скважина, PDAM и разрешение SIPA до 31 марта 2026](https://domabali.com/blog/voda-i-kommunikacii-na-ville-bali/): Откуда вилла на Бали берёт воду, чем скважина отличается от PDAM и подвоза, что за разрешение SIPA нужно с 2026 года и какой штраф грозит без него. Дефицит воды по районам, стоимость обслуживания и как проверить водоснабжение до покупки виллы.
- [На Бали закрыли PT PMA по 18 кодам KBLI, включая недвижимость 68111](https://domabali.com/blog/pma-na-bali-zakryli-kbli-68111/): С мая 2026 года Бали не регистрирует новые иностранные компании PT PMA по 18 кодам KBLI, среди них 68111 «недвижимость» и коды гостиничной деятельности. Разбираем, что именно закрыли, кого это касается, почему ломается схема «вилла + своё PMA» и какие два легальных пути входа остались у инвестора.
- [Как проверить застройщика на Бали, чек-лист из 6 шагов до депозита](https://domabali.com/blog/kak-proverit-zastroyshchika-na-bali/): Проверяем у застройщика на Бали до внесения депозита в 2026 году юрлицо и NIB, титул земли и зону, разрешения KKPR/PBG/SLF, портфель сданных объектов, схему этапной оплаты и договор PPJB. Красные флаги и понятный чек-лист для инвестора.
- [Наследование виллы на Бали по лизхолду, как передать актив наследникам](https://domabali.com/blog/nasledovanie-villy-na-bali-leasehold/): Наследуется ли лизхолд на Бали и как передать виллу детям в 2026 году. Разбираем, что именно переходит к наследникам, какая оговорка нужна в нотариальном акте PPAT, сравнение Hak Sewa, Hak Pakai и PT PMA, налог BPHTB до 5%, индонезийское завещание и типичные ошибки.
- [Как задекларировать дома доход от виллы на Бали в России и Казахстане в 2026](https://domabali.com/blog/kak-zadeklarirovat-dohod-ot-villy-na-bali-doma/): Резидент РФ и Казахстана платит налог с аренды виллы на Бали по месту жительства. Разбираем СИДН Индонезия–РФ, ставку 10% на месте, декларацию 3-НДФЛ и форму 240.00, зачёт иностранного налога и правила КИК для виллы на PT PMA.
- [Как перевести деньги за виллу на Бали в 2026: из России, Казахстана и ОАЭ](https://domabali.com/blog/kak-perevesti-dengi-za-villu-na-bali/): Рабочие маршруты оплаты виллы на Бали в 2026 году через SWIFT, транзитные хабы и конвертацию USDT в рупии. В какой валюте и на чей счёт платить, почему нельзя платить криптой напрямую и сколько закладывать на комиссии.
- [Доллар, рупия или тенге и рубль, валютный риск при покупке виллы на Бали](https://domabali.com/blog/valutnyj-risk-dollar-rupiya-villa-bali/): В какой валюте держать и платить за виллу на Бали в 2026 году. Почему падение рупии не бьёт по покупателю с ценой в долларах, где реальный риск для инвестора из РФ и Казахстана и как его снизить.
- [Как оформить лизхолд на Бали, акт нотариуса или договор](https://domabali.com/blog/oformlenie-leasehold-v-indonezii/): Akta notaris, legalisasi, waarmerking или простой договор. Чем отличается их сила в суде и как DOMA оформляет лизхолд на Бали. Риски и проверки.
- [Лизхолд на 69 лет. Как DOMA обходит потолок аренды на Бали](https://domabali.com/blog/prodlenie-leasehold-bali/): Рынок Бали даёт 25–30 лет и туманное «право продления». DOMA зашивает в договор сразу три ступени, 29+10+30 = 69 лет владения с фиксированной ценой.
- [На кого оформлена земля при покупке виллы на Бали | DOMA](https://domabali.com/blog/na-kogo-oformlena-zemlya-bali/): Мастер-лиз на застройщике и sublease покупателю. Чем рискует инвестор и почему DOMA оформляет прямой лизхолд на 29 лет на ваше имя. Разбор схем.
- [Leasehold на Бали. Как иностранцу легально владеть недвижимостью](https://domabali.com/blog/leasehold-na-bali/): Что такое leasehold, чем он отличается от freehold, какие сроки и продления реальны, что должно быть в договоре и какие риски проверять.
- [Зоны земли на Бали. Почему это первый вопрос перед покупкой виллы](https://domabali.com/blog/zony-zemli-na-bali/): Зелёная, жёлтая, розовая, оранжевая зоны. Что можно строить в каждой, чем рискует покупатель виллы на «неправильной» земле и как проверить зонирование.
- [Как купить виллу на Бали удалённо. Пошаговая инструкция](https://domabali.com/blog/kak-kupit-villu-na-bali-udalenno/): Пошаговый процесс удалённой покупки, от выбора объекта и проверки документов до договора, оплаты по этапам строительства, приёмки и передачи под управление.
- [Доходность вилл на Бали, из чего она складывается и какие цифры реальны](https://domabali.com/blog/dohodnost-vill-na-bali/): Разбираем экономику виллы на Бали, от заполняемости и ставки за ночь до расходов на управление, чистой доходности и роста стоимости к сдаче.
- [Какие налоги платит иностранец при покупке и сдаче виллы на Бали](https://domabali.com/blog/nalogi-na-nedvizhimost-na-bali/): Какие налоги возникают при покупке leasehold, сдаче виллы в аренду и перепродаже на Бали. Ставки, кто платит и как считать чистую доходность после налогов.
- [Убуд, Чангу или Букит, где покупать инвестиционную виллу на Бали](https://domabali.com/blog/ubud-ili-changu-gde-pokupat-villu/): Сравниваем главные локации Бали для инвестора по цене входа, заполняемости, конкуренции, инфраструктуре и рискам перегрева. И объясняем, почему наша база в Убуде.
- [Управляющая компания на Бали, как её выбрать и сколько это стоит](https://domabali.com/blog/upravlyayushchaya-kompaniya-na-bali/): Что делает управляющая компания виллы на Бали, сколько берёт, какие отчёты должна давать и по каким признакам отличить сильную УК от слабой.
- [Рассрочка от застройщика на Бали, как работает оплата по этапам](https://domabali.com/blog/rassrochka-ot-zastroyshchika-na-bali/): Беспроцентная рассрочка при покупке виллы на Бали. Первый взнос 30%, платежи по этапам строительства, контроль прогресса и финальный платёж на приёмке.
- [7 ошибок инвесторов в недвижимость Бали и как их избежать](https://domabali.com/blog/oshibki-investorov-na-bali/): Типичные ошибки при покупке виллы на Бали. Земля в зелёной зоне, договор без продления, вера в «гарантированные 20%», экономия на юристе и другие. Чек-лист защиты.
- [Этапы, сроки и контроль качества при строительстве виллы на Бали](https://domabali.com/blog/etapy-stroitelstva-villy-na-bali/): Как строится вилла на Бали от участка до передачи ключей. Этапы работ, реальные сроки, контроль качества, отчёты инвестору и соответствие рендерам.
- [Экономика Airbnb-виллы на Бали и расчёт доходности на реальном примере](https://domabali.com/blog/ekonomika-airbnb-villy-na-bali/): Полная модель доходности виллы на Бали. Ставка за ночь, заполняемость 87%, комиссии площадок и УК, расходы, налог и чистая доходность в процентах годовых.
- [Виза и KITAS для владельца виллы на Бали, или как легально жить в своём доме](https://domabali.com/blog/kitas-i-viza-dlya-vladelca-villy/): Визы для владельца виллы на Бали, от туристической и соцвизы до KITAS. Что даёт владение недвижимостью, сроки, продления и типичные ошибки.
- [PMA-компания или leasehold, как иностранцу структурировать покупку на Бали](https://domabali.com/blog/pma-kompaniya-ili-leasehold/): Сравнение двух легальных структур владения на Бали, личного leasehold и компании PMA с правом HGB. Стоимость, налоги, отчётность и когда что выбирать.
- [Нотариус (PPAT) и сделка на Бали, или как подписываются документы](https://domabali.com/blog/notarius-i-sdelka-na-bali/): Роль нотариуса PPAT в сделке с виллой на Бали. Что он проверяет и заверяет, как проходит подписание удалённо, сколько стоит и какие документы вы получаете.
- [Страхование виллы на Бали, от чего защищаться и сколько это стоит](https://domabali.com/blog/strahovanie-villy-na-bali/): Какие риски страхуют владельцы вилл на Бали (имущество, ответственность перед гостями, перерыв бизнеса). Ориентиры цен и что проверить в полисе.
- [Бали, Пхукет или Дубай, где выгоднее инвестировать в курортную недвижимость](https://domabali.com/blog/bali-vs-phuket-vs-dubai/): Честное сравнение трёх направлений курортной недвижимости по порогу входа, доходности, формату владения, рискам и налогам. Где место Бали в портфеле.
- [Как продать виллу на Бали, вторичный рынок leasehold и стратегия выхода](https://domabali.com/blog/kak-prodat-villu-na-bali/): Как работает вторичный рынок leasehold на Бали. Что влияет на цену перепродажи, когда выходить, какие документы готовить и как проходит переуступка.
- [Вилла на Бали в инвестиционном портфеле, её место, доля и логика](https://domabali.com/blog/villa-v-investicionnom-portfele/): Как курортная недвижимость Бали сочетается с акциями, депозитами и криптой. Доля в портфеле, корреляции, кэшфлоу и защита от инфляции.
- [Реинвест на Бали, или как инвесторы собирают портфель из 2–3 вилл](https://domabali.com/blog/reinvest-portfel-vill/): Стратегия повторных инвестиций. Когда покупать вторую виллу, как работает ранний доступ для действующих инвесторов и что даёт портфель из 2–3 юнитов.
- [Умный дом в тропиках, что реально нужно вилле на Бали](https://domabali.com/blog/umnyj-dom-v-tropikah/): Какие системы умного дома оправданы в тропическом климате и арендном бизнесе. Удалённые замки, климат, протечки, энергия. Сборки умного дома в конфигураторе DOMA.
- [Мебель для арендной виллы и что проверить до приёмки](https://domabali.com/blog/mebel-dlya-arendnoj-villy/): Чем мебель для аренды отличается от домашней, что даёт производство под контролем и как комплектация влияет на ставку и отзывы.
- [Дизайн виллы, который зарабатывает, или интерьер как инструмент доходности](https://domabali.com/blog/dizajn-villy-dlya-arendy/): Как интерьер влияет на ставку за ночь, рейтинг и заполняемость. Фотогеничность, зонирование, материалы для тропиков и уровни отделки Tanah/Alam/Svarga.
- [Бассейн виллы на Бали, скиммер или инфинити, содержание и экономика](https://domabali.com/blog/bassejn-villy-na-bali/): Каким должен быть бассейн арендной виллы. Скиммерный или переливной, размеры, подогрев, стоимость обслуживания и влияние на ставку.
- [Озеленение виллы на Бали, или сад, который растит ставку](https://domabali.com/blog/ozelenenie-villy-na-bali/): Зачем арендной вилле продуманный сад. Приватность, фотогеничность, микроклимат. Пакеты озеленения G1–G5 в конфигураторе DOMA, от газона до королевского сада.
- [Как собрать виллу в конфигураторе DOMA, от сценария и систем до бюджета](https://domabali.com/blog/kak-sobrat-villu-v-konfiguratore/): Гид по конфигуратору DOMA. Четыре сценария жизни, шесть систем виллы, уровни исполнения и мгновенный ориентир бюджета с отправкой в WhatsApp.
- [Рейтинг 4.9 на Airbnb, или как вилла зарабатывает репутацию и деньги](https://domabali.com/blog/rejting-airbnb-4-9/): Почему рейтинг это главный актив арендной виллы. Как алгоритмы ранжируют листинги, что даёт статус Guest Favourite и как системно держать 4.8+.
- [Динамическое ценообразование виллы, или как ставка за ночь делает +15% выручки](https://domabali.com/blog/dinamicheskoe-cenoobrazovanie-villy/): Как работает динамическое ценообразование арендной виллы (сезоны, события, окно бронирования, инструменты) и сколько выручки теряет «одна цена на год».
- [Кто ваши гости на Бали, пять портретов и что они покупают](https://domabali.com/blog/gosti-bali-kto-vash-klient/): Пять сегментов гостей балийской виллы (номады, пары, семьи, ретрит-путешественники, long stay). Что важно каждому и как это учитывать в продукте.
- [Long stay или посуточно, какая стратегия сдачи виллы выгоднее](https://domabali.com/blog/long-stay-ili-posutochno/): Сравнение стратегий аренды виллы на Бали (посуточная, месячная и гибрид). Выручка, износ, операционка и когда переключаться между режимами.
- [Жизнь в Убуде, честный портрет района для будущего владельца виллы](https://domabali.com/blog/zhizn-v-ubude/): Каково жить в Убуде. Климат, ритм, комьюнити, еда, связь и минусы без прикрас. Взгляд для тех, кто выбирает виллу для себя, а не только для аренды.
- [Инфраструктура Убуда. Клиники, школы, коворкинги и всё для жизни](https://domabali.com/blog/infrastruktura-ubuda/): Практический гид по инфраструктуре Убуда, где есть медицина, образование, коворкинги, спорт, транспорт и связь. Что находится рядом с виллами в наших проектах.

## Blog articles (EN)
- [DOMA Ubud Villa Index, Issue 2 for Q4 2026. What changed in a quarter](https://domabali.com/en/blog/duvi-ubud-villa-index-issue-2-q4-2026/): DUVI for Q4 2026 is 99.2 against a base of 100. Ubud 2BR median $223,000, supply is growing, rental economics slightly softer, rupiah at its weakest since June. Sub-index breakdown and methodology.
- [Villa Complex or a Standalone Villa on Its Own Plot. What a Bali Investor Should Choose](https://domabali.com/en/blog/villa-complex-vs-standalone-villa-bali/): Villa complex or standalone villa on its own plot in Bali. Shared grounds, one operator, one KKPR and PBG, entry price, liquidity and privacy, in numbers.
- [Leasehold or Hak Pakai. What a KITAS Holder Should Choose in Bali in 2026](https://domabali.com/en/blog/leasehold-vs-hak-pakai-bali/): Hak Pakai puts a title in your name, but only for KITAS holders above a price threshold. Leasehold is open to all. We compare term, inheritance, sale and taxes.
- [One Villa at $300,000 or Two at $150,000. How to Split a Budget in Bali](https://domabali.com/en/blog/one-villa-or-two-same-budget-bali/): One 3BR villa or two 2BR villas for the same budget. We compare vacancy risk, running costs, liquidity, management and nightly rate on Ubud numbers. Both work.
- [Private Pool or a Shared Infinity Pool in a Complex. Which Rents Better in Bali](https://domabali.com/en/blog/private-pool-vs-shared-pool-bali-villa/): Private pool or a shared infinity pool in a Bali villa complex. The Airbnb private pool filter, rate premium, monthly upkeep, water, child safety and both.
- [Installments or Full Payment. How to Pay for a Bali Villa in 2026](https://domabali.com/en/blog/installments-vs-full-payment-bali-villa/): Stage payments 30/30/30/10 after acts, one-year installments or 100% upfront with a discount. Currency risk above 18,000 rupiah, prepayment, escrow and numbers.
- [Ubud or Sanur. Where to Buy an Investment Villa in Bali in 2026](https://domabali.com/en/blog/ubud-vs-sanur-villa-investment/): Sanur is the only Bali district with positive absorption, Ubud offers entry from $139,000 and a $165 ADR. We compare prices, occupancy, guest profile and risks.
- [Management Company or Self-Managing. What Pays Better for a Bali Villa Owner](https://domabali.com/en/blog/management-company-vs-self-managing-bali-villa/): A 15–25% management company or self-managing your Bali villa. Legal rental via KBLI 55193, owner time, pricing and a one-year model at $165 and 63% vs 87% load.
- [Canyon View or Rice Field View. What to Choose for a Villa in Ubud](https://domabali.com/en/blog/canyon-view-vs-rice-field-view-bali-villa/): Canyon or rice fields for an Ubud villa. The risk of losing a rice view, Perda 4/2026, cliff setbacks, geology, humidity, land price and what guests want.
- [One-Bedroom or Two-Bedroom Villa. Which Earns More in Bali](https://domabali.com/en/blog/one-bedroom-vs-two-bedroom-villa-bali-yield/): A 1BR is cheaper to enter and attracts couples, a 2BR takes families and resells more easily. We compare price, ADR, guest, seasonality and resale in Ubud.
- [Buying from a PT PMA Developer or Through Three Contracts. Which Is Safer in Bali in 2026](https://domabali.com/en/blog/developer-pt-pma-vs-three-contracts-bali/): With a PT PMA developer its company holds the land and takes your money. With three contracts the land is yours and the build contract is with the contractor.
- [Safety and Security of a Rental Villa in Bali](https://domabali.com/en/blog/bali-villa-safety-security/): How to make a rental villa in Bali safe for the guest, fire protection, security and cameras, a safe, first aid by the pool. A practical guide for an owner who rents out a villa and protects the rating.
- [Drainage and the Rainy Season at a Bali Villa, Flooding and Erosion](https://domabali.com/en/blog/bali-villa-drainage-rainy-season/): How to protect a Bali villa in the rainy season, drainage and runoff, the risk of flooding and erosion, roof and gutters, retaining walls on a slope. A practical guide for a rental villa owner.
- [Escrow and Safe Payments When Buying a Villa in Bali](https://domabali.com/en/blog/bali-villa-escrow-safe-payment/): How to pay safely for a villa in Bali, escrow via a notary or bank, staged payments, tied to PPJB and AJB, traceable transfers. A guide for investors on how not to lose money on the deal.
- [How to Invest $500,000 in 2026, Allocation and Assets](https://domabali.com/en/blog/how-to-invest-500k-2026/): Where to invest $500,000 in 2026, allocation across asset classes, direct real estate and diversification, currency and country risk. A breakdown of options without yield promises.
- [Indonesia Golden Visa in 2026, Investment Thresholds and Types](https://domabali.com/en/blog/indonesia-golden-visa/): How the Indonesia Golden Visa works in 2026, types and investment thresholds E28C, E28B and others, 5 and 10 year terms, where to place the capital. A guide for investors, and why the visa is not the same as buying a villa.
- [BPHTB When Buying a Villa in Bali. Calculation, Payment and Refund](https://domabali.com/en/blog/bali-villa-bphtb-transfer-tax/): How BPHTB, the buyer's property transfer tax in Indonesia, works. We cover the 5% rate, the NPOPTKP deduction, who pays and when, how it is calculated and whether it can be refunded, with an example for investors in Bali.
- [How to Invest $50,000 in 2026: Where to Put It and How to Allocate](https://domabali.com/en/blog/how-to-invest-50k-2026/): Where to invest $50,000 in 2026: deposits and bonds, stocks and funds, gold, overseas real estate via co-ownership and installments. A breakdown of options, risks and diversification without yield promises.
- [Air Conditioning and Humidity at a Bali Villa (Climate, Mold, Appliances)](https://domabali.com/en/blog/bali-villa-air-conditioning-humidity/): How to handle humidity and heat at a Bali villa, from choosing air conditioners and ventilation to dehumidifying and protection from mold and corrosion. A practical guide for a rental villa owner covering guest comfort, reviews and costs.
- [Currency Clause in a Bali Villa Purchase Contract, Price and Payment Currency](https://domabali.com/en/blog/bali-villa-contract-currency-clause/): How the currency clause works in a Bali villa purchase contract, covering the price currency and the payment currency, which exchange rate and which bank are fixed, and who bears the currency risk. A guide for investors amid a weak rupiah in October 2026.
- [Water at a Bali Villa, from Well and PDAM to Quality and Filtration](https://domabali.com/en/blog/bali-villa-water-supply/): Where water at a Bali villa comes from. The municipal PDAM and a private well, the groundwater permit, quality and filtration, tank and backup. A practical guide for a rental villa owner.
- [Internet and Connectivity for a Bali Villa, Fiber, 4G and Starlink for Rentals](https://domabali.com/en/blog/bali-villa-internet/): How to provide reliable internet at a rental villa in Bali with fiber, mobile 4G and satellite Starlink, a backup channel with automatic failover, Wi-Fi coverage and the link with electricity. A practical guide for an owner renting to digital nomads and families.
- [Solar Panels for a Bali Villa, Autonomy, Payback, System Components and Pitfalls](https://domabali.com/en/blog/bali-villa-solar-panels/): A full breakdown of solar energy for a rental villa in Bali, covering the two jobs of a system, what it consists of, what payback really depends on, solar versus a generator after the fuel crisis and what not to expect. A practical owner's view, without promised percentages.
- [The Bali Fuel Crisis Is Over. A Full Breakdown of the Causes, Timeline, How It Was Contained and Lessons for Investors](https://domabali.com/en/blog/bali-fuel-crisis-lessons/): The Bali fuel crisis of October 2026 has ended. Our full breakdown from primary sources covers the 7–19 October timeline, three root causes, the measures that contained it, stock and delivery figures, and what a rental villa owner should take from it.
- [A Bali Villa's Electricity and Energy, the PLN Grid, Outages, Generator and Solar Panels](https://domabali.com/en/blog/bali-villa-power-and-energy/): How a Bali villa's power supply works, from the state PLN grid, outages and blackouts to three backup power options (generator, solar with a battery, UPS) and what to budget. A practical guide for a rental owner, without promises.
- [The Bali Fuel Crisis of October 2026: What Happened, the Causes and What It Means for Investors](https://domabali.com/en/blog/bali-fuel-crisis-2026/): We break down the Bali fuel crisis of October 2026: when it started, the cause, how much fuel was delivered and what measures authorities took. From primary sources, with dates. And we honestly explain what it means for a rental villa owner and whether an investor should worry.
- [How to Start Investing From Scratch in 2026: Five Steps Without the Usual Beginner Mistakes](https://domabali.com/en/blog/how-to-start-investing-from-scratch/): A step-by-step guide for a first capital. It covers an emergency fund, goal and horizon, starting with simple liquid instruments, diversification and only then illiquid assets like income property. Honest yield benchmarks without promised percentages.
- [Taxes on Overseas Property for Investors, Four Layers and Double Taxation in 2026](https://domabali.com/en/blog/overseas-property-taxes-guide/): A clear overview of taxes when buying property abroad, covering transfer tax, rental income tax, sale tax and annual tax, plus how credit under a double taxation agreement works. Using Indonesia and Bali as the example, with an explicit disclaimer.
- [Rental Income or Flipping. Two Property Income Strategies in 2026](https://domabali.com/en/blog/rental-income-vs-flipping/): We break down two ways to earn from property, rental income and profit from resale. How they differ by risk, timing and costs, who each suits and why they are often combined. Honest benchmarks without promised percentages.
- [Bali Retirement Visa in 2026: the E33F KITAS, Requirements, Terms and What It Does Not Give](https://domabali.com/en/blog/bali-retirement-visa/): A detailed guide to the Bali retirement visa covering who qualifies, the age and income needed, how much it costs, how many years it lasts and how it is renewed. We compare the E33F retirement KITAS, the E33E Silver Hair visa and Second Home, and explain why a visa does not grant property rights.
- [Real Estate Investing for Beginners, How to Start in 2026 Without the Usual Mistakes](https://domabali.com/en/blog/real-estate-investing-for-beginners/): A clear guide for a first entry into property. It covers how rental income differs from price growth, direct ownership versus REITs, how much you need to start and the four steps to take. We name the risks first and show yields as ranges with sources.
- [How to Invest $100,000 in 2026: Three Portfolio Strategies by Goal, Horizon and Risk](https://domabali.com/en/blog/how-to-invest-100k-2026/): We break down how to allocate $100,000 in 2026: three illustrative portfolios for different goals and risk levels, honest yields by asset class and where overseas rental property fits. No promised percentages, only ranges with sources.
- [7 Mistakes When Buying Property Abroad and How to Avoid Them in 2026](https://domabali.com/en/blog/mistakes-buying-property-abroad/): We break down seven common mistakes when buying property abroad. These are believing advertised yields, ignoring the form of ownership and the law, currency risk, skipping the site visit, forgotten taxes and costs, and no exit plan. For each mistake we say what to check in advance.
- [Apartment or Villa in Bali for Investment, Compared by Yield, Entry Threshold and Management](https://domabali.com/en/blog/bali-apartment-vs-villa-investment/): An apartment is cheaper to enter and simpler to manage, a villa gives higher yield and its own plot. We break down the two investment formats in Bali by entry threshold, yield, management, liquidity and ownership form, explain who each suits, and why you should compare by net yield rather than price per square metre.
- [Portfolio Diversification, or How and Why to Spread Capital Across Classes, Currencies and Countries](https://domabali.com/en/blog/portfolio-diversification-guide/): Diversification is not about the number of assets but their independence from each other. We break down how to spread capital across classes, currencies and countries to reduce risk without losing yield, and where overseas rental property fits as a tool for diversification by country and currency.
- [Income Property, or How to Choose One That Really Earns Rather Than Promises](https://domabali.com/en/blog/how-to-choose-income-property/): Income property is not about a pretty presentation but about a verifiable cash flow. We break down five axes for choosing a property, namely net yield from statements, location and demand, ownership form and term, management and exit liquidity. We explain why an advertising percentage is not an argument and how to verify a promised yield.
- [Bali Villa Co-Ownership, or How to Enter an Income Property With a Smaller Budget, and the Risks of a Shared Purchase](https://domabali.com/en/blog/bali-villa-co-ownership/): Co-ownership of a Bali villa lowers the entry threshold. Several investors buy a property together through an SPV company and share income and costs. We break down how the scheme works, what rights a share gives, where the risks of shared ownership hide (exit, management, disagreements) and what to check in the agreement so a share does not become a trap.
- [Where to Invest Money in 2026: Options, Honest Yields and Risks Without Promises](https://domabali.com/en/blog/where-to-invest-money-2026/): We break down the main ways to invest capital in 2026 (deposits, bonds, stocks, gold, domestic and overseas real estate) by honest yield and real risk, without advertising percentages. We explain where overseas rental property fits and why it is measured by net yield rather than a brochure promise.
- [Real Estate, Stocks or a Deposit. Three Asset Classes Compared by Yield, Risk and Liquidity](https://domabali.com/en/blog/real-estate-vs-stocks-vs-deposit/): A deposit, stocks or real estate, what should you choose? We compare the three main asset classes by yield, risk, liquidity, inflation protection and entry threshold, without advertising percentages. We explain why they are not competitors but different jobs, and where overseas rental property fits in a portfolio.
- [Passive Income in 2026: Honest Sources, Real Yields and How Much Work Each Takes](https://domabali.com/en/blog/passive-income-ideas-2026/): Dividends, bonds, deposits, property rental and a managed rental business. We break down passive income sources in 2026 by honest yield and by how much work each actually takes. We explain why purely passive income barely exists and how managed property rental comes closest to it.
- [Pererenan in Bali. Should You Buy a Villa in 2026, Prices, Yields and How It Differs From Canggu](https://domabali.com/en/blog/pererenan-villa-guide/): Pererenan is a quiet premium neighbour of Canggu to which villa demand has shifted. We break down 2026 leasehold prices (entry from $250,000), yields, how Pererenan differs from the overheated Canggu, the risks the area carries (zoning, Letter C titles, narrow roads) and who it suits.
- [REIT or Direct Property Ownership. What an Investor Should Choose and How They Really Differ](https://domabali.com/en/blog/reit-vs-direct-property-ownership/): A REIT is a security on an exchange, direct ownership is a physical asset. We break down how they differ by yield, liquidity, control, entry threshold and taxes, when a REIT is more convenient and when direct ownership is stronger, and why investors choose their own property abroad for cash flow in hard currency.
- [How Much Money You Need to Live on Passive Income, the 4 Percent Rule and Property Yield](https://domabali.com/en/blog/how-much-to-live-on-passive-income/): To live on passive income you need capital that covers your expenses. We break down how to calculate the needed sum using the 4 percent safe withdrawal rule and the net yield of property, why an asset's yield sharply changes the required capital, and how much you need to live on income from a Bali villa.
- [Currency Diversification of Savings, Why Hold Capital in Different Currencies and How to Do It](https://domabali.com/en/blog/currency-diversification-savings/): When all capital is in one currency, you depend on it entirely. We break down why to spread savings across currencies, what storage instruments exist, what restrictions apply to Russian investors since 2022, and why income in hard currency from a foreign asset is a form of currency diversification.
- [Overseas Property as an Asset Class. What It Gives an Investor, Its Risks and How to Assess It](https://domabali.com/en/blog/overseas-property-asset-class/): Overseas rental property is a separate asset class. It offers cash flow in hard currency, inflation protection and diversification by country. But it has its own risks, such as illiquidity, a foreign country's law and management at a distance. We break down what the class gives and demands, and how to assess it honestly using Southeast Asia and Bali as an example.
- [How to Protect Capital From Inflation. Why Money Under the Mattress Melts and Which Assets Hold Value](https://domabali.com/en/blog/protect-capital-from-inflation/): Inflation quietly eats savings. Money in an account and under the mattress loses purchasing power every year. We break down which assets historically protect capital from inflation best, why property and hard currency work while a deposit often loses, and how overseas rental property protects against both inflation and currency risk at once.
- [Nyepi and Renting a Bali Villa, the Day of Silence on 8 March 2027, a 24-Hour Island Shutdown and What an Owner Should Know](https://domabali.com/en/blog/nyepi-bali-villa-owners/): Once a year Bali falls silent for a full day. On Nyepi, the Balinese New Year, the airport closes for 24 hours, lights go dark and no one leaves home. In 2027 it is Monday 8 March. We cover the four prohibitions of Catur Brata Penyepian, why villas and hotels are no exception, how it affects check-ins and occupancy, and what a rental villa owner does in advance so as not to let down guests and staff.
- [Cost of Living in Bali in 2026: A Real Monthly Budget by Area for One Person, a Couple and a Family](https://domabali.com/en/blog/cost-of-living-bali-2026/): How much it really costs to live in Bali in 2026. We break down a monthly budget by area (Canggu, Ubud, Uluwatu, Sanur) using Propertia's August 2026 data, covering rent, food, transport, coworking, insurance and school. One person fits roughly $950–2,000, a couple $1,800–2,800, a family with an international school reaches $4,500–7,000 and up.
- [Bali Remote Worker Visa E33G in 2026: $60,000 Income, a One-Year Stay, Taxes and What It Does Not Grant](https://domabali.com/en/blog/bali-remote-worker-visa-e33g/): Indonesia's E33G remote worker visa lets you live in Bali for a year and work for a foreign employer. It needs income of at least $60,000 a year and $2,000 in the bank. We cover the 2026 requirements, the cost, the 183-day rule and tax residency, how E33G differs from a villa owner's visa and why it does not grant property rights.
- [Off-plan or finished villa in Bali. Off-plan costs more per m², less per year of ownership](https://domabali.com/en/blog/bali-off-plan-vs-finished-villa-prices-2026/): We compared prices of 2,502 Bali villas. Two-bedroom off-plan villas average $251,000 versus $212,000 finished, and $2,060 per m² versus $1,700. But off-plan leases are longer, so a year of ownership costs less.
- [Ubud villa supply has surged, with over half of listings appearing since March 2026](https://domabali.com/en/blog/ubud-villa-supply-2026/): 55% of villas now for sale in Ubud were listed after March 2026, versus 29% across Bali. New listings are cheaper, with a median of $267,000 versus $354,000. What it means for buyers.
- [Bali villa lease terms in 2026: how many years are really on sale, and why to compare by lease-year price](https://domabali.com/en/blog/bali-villa-lease-term-2026/): An analysis of 2,502 Bali villa listings shows a median leasehold term of 26 years, and only 28% offer 29 years or more. How to compare villas with different lease terms using the Lease-Year Price.
- [68% of Bali villas for sale sit on residential zoning. What it means for short-term rental](https://domabali.com/en/blog/bali-villa-listings-zoning-2026/): In 2,502 Bali villa listings, 68% are on Residential zoning and 31% on Touristic. Touristic zoning costs 28% more per m². Why the zone colour in a listing does not answer the key question, and what to check instead.
- [Bukit and Uluwatu in 2026, Should You Buy a Villa in South Bali? Prices by Area, Yields, Zones and Water](https://domabali.com/en/blog/buying-villa-uluwatu-bukit/): The Bukit is Bali's second hotspot after Canggu and Ubud, with surf, cliffs, the Uluwatu temple and a rising flow. We lay out median leasehold prices for Ungasan, Balangan, Bingin and Uluwatu as of August 2026, yields, the peninsula's main zoning risk where 26 percent of Uluwatu listings sit on non-compliant land, and the water question on a limestone plateau with no rivers.
- [Where Bali Guests Come From in 2026: The Shift to Europe, Australia's Dip and What a Villa Owner Should Do](https://domabali.com/en/blog/bali-demand-shift-2026/): In August 2026 France overtook India in Bali's top three for the first time, gaining 20.42 percent, while the leading Australian market dipped 7.61 percent. Europe grew 4.92 percent. We read the fresh BPS data for August 2026 and turn it into operational decisions for a rental villa owner, covering listing languages, channels, a pricing calendar by market and booking length.
- [Off-Plan or Ready Villa. What to Choose in Bali in 2026, Entry Price, Growth During Construction, Risks and Where They Hide](https://domabali.com/en/blog/bali-off-plan-vs-ready-villa/): An off-plan villa usually costs 10–30 percent less than a ready one and over 12–18 months of construction can add as much in value. But its risk is spread across the whole build, while a ready villa's risk is concentrated in the checks before payment. We work out what to choose for your scenario, how stage payments work, where each option's risks hide and what to verify.
- [Bali vs Thailand vs Vietnam. Where a Foreigner Should Buy a Villa in 2026, Comparing Ownership Rights, Terms, Exit and Taxes](https://domabali.com/en/blog/bali-vs-thailand-vs-vietnam-property/): Three countries, three different answers to “what do I actually own”. In Bali, leasehold up to 69 years with an extension formula. In Thailand, 30-year leases and a Supreme Court ruling that ended the 30+30+30 scheme. In Vietnam, 50 years with one extension and a 30% cap per building. We compare rights, terms, exit, taxes and yields from dated 2025–2026 sources.
- [Land Title Transfer in 10 Days. Indonesia's 2026 ATR/BPN Reform in Bali, Which Regencies Already Apply It and What It Changes for a Villa Buyer](https://domabali.com/en/blog/bali-land-title-transfer-10-days/): Since 17 August 2026 the land offices of Badung and Buleleng process title transfers in 10 days instead of the previous 55 on average, and Denpasar, Tabanan, Gianyar and Jembrana joined on 24 September. We explain the 3+2+5 mechanism, sanctions for officials, what it means for Ubud, and what the reform changes for a leasehold villa buyer and what it does not.
- [Why Hundreds of Bali Villas and Hotels Are for Sale in 2026: 244 Listings, Two Explanations and What It Means for a Buyer](https://domabali.com/en/blog/bali-villas-hotels-for-sale-what-it-means/): In September 2026 Bali's parliament counted 244 hotels and villas openly listed for sale, priced from IDR 1.6 billion to IDR 535 billion. The governor calls it business restructuring, analysts point to overheating and slowing arrivals. We lay out both versions from dated sources and explain how a buyer should read such listings, what to check and where the opportunities are.
- [The Bali villa investor roadmap from the first search to rental income, six stages, timelines and what to check at each](https://domabali.com/en/blog/bali-villa-investor-roadmap/): A map of the whole journey of buying a villa in Bali. The first questions and 2–6 weeks of choosing, seven checks before the deposit, the three deal documents, construction in three stages paid 30/30/30/10 against acts, handover on SLF and BAST with 5/2/1 warranties, and launching a legal rental. Every step links to a detailed guide.
- [Why DOMA changed how it works in 2026: a coordinator services agreement instead of “everything through one company”](https://domabali.com/en/blog/why-doma-changed-its-model/): Since May 2026 new PT PMAs in Bali are not registered under KBLI 68111, so a foreign-owned company can no longer act as a developer. We rebuilt the model. The land goes in your name, the construction budget goes to the contractor, and DOMA works as your investment partner under a coordinator services agreement. Three documents instead of one, plus the questions to ask any seller.
- [Your villa was removed from Airbnb or Booking. How delisting works in Bali in 2026 and what to do](https://domabali.com/en/blog/bali-airbnb-delisting-what-to-do/): Since 1 August 2026 platforms have been removing properties without NIB, KBLI and NKU from a Ministry of Tourism list. Around 1,600 went in the first wave, with Bali among five priority destinations. How the mechanism works, what platforms check, how to restore a listing and what changes in the income model.
- [Climate risk by location in Bali (floods, landslides and drought by regency) and what to check before buying a villa](https://domabali.com/en/blog/bali-villa-location-climate-risk/): Bali's water demand is 4.06 billion m³ a year against 2.07 billion m³ available. The south floods, the highlands slide, the north and east dry out. The risk map by regency from the Bali Net Zero coalition, what it means for plot choice, villa engineering and insurance, and seven questions to ask before the deal.
- [Indonesia's 2026 VAT incentive on housing, when it works for a foreigner and when it does not](https://domabali.com/en/blog/indonesia-vat-incentive-property-foreigners/): PMK 90/2025: the government bears 100% of VAT on the first Rp 2 billion of a new home priced up to Rp 5 billion, handed over in 2026. Foreigners with a KITAS or KITAP qualify, but leasehold and PT PMA purchases are excluded. The conditions, the benefit of up to Rp 220 million, and the typical Bali buyer's mistake.
- [A Bali villa owner's annual calendar, what to pay and what to file](https://domabali.com/en/blog/bali-villa-owner-annual-calendar/): The calendar of obligations for a Bali villa owner covers PBB land and building tax, rental income tax, monthly and annual returns, quarterly LKPM filing for a PT PMA, groundwater reporting and insurance. Dates, rates and late penalties in one place.
- [A mortgage in Bali for a foreigner, what is actually possible](https://domabali.com/en/blog/bali-mortgage-for-foreigners/): Do Indonesian banks lend to foreigners buying a villa in Bali? The KITAS requirement, minimum property value, LTV up to 60%, income thresholds. Why almost every purchase is still cash, and which alternatives work, from developer instalments to borrowing against property at home.
- [Legally Renting Out a Bali Villa in 2026: Permits, the Airbnb Deadline and Real Yields](https://domabali.com/en/blog/legalnaya-sdacha-villy-na-bali-2026/): How to legally rent out a Bali villa in 2026: the 7 permits a foreign owner needs (PT PMA, NIB, KBLI 55193, PBG, SLF, NPWPD), the 31 March 2026 delisting deadline for Airbnb and Booking, fines and deportation for illegal rentals, and an honest yield calculation.
- [An Australian bought a Bali villa. What you will owe at home](https://domabali.com/en/blog/australian-tax-bali-villa/): An Australian tax resident must declare worldwide income, rental income from a Bali villa included. How the foreign income tax offset works, what happens on sale, how to convert income into AUD, and why the Indonesian side is only half the calculation.
- [Selling a Bali leasehold before expiry, discount and assignment](https://domabali.com/en/blog/sell-bali-leasehold-before-expiry/): How a leasehold villa is priced against its remaining term, why the discount grows non-linearly, and how an assignment of lease rights is executed in Bali, including landowner consent, the notarial deed, the 2.5% final tax, and the contract clauses that block a sale.
- [What Bali's waste rules now require of a villa](https://domabali.com/en/blog/bali-waste-rules-villa/): Since 1 January 2026 accommodation businesses in Bali must sort waste and drop single-use plastics. What Governor's Circular No. 9 of 2025 requires, what the sanctions are (up to licence revocation) and how to comply at a villa without overspending.
- [Bali Entry Rules in 2026: Documents, Tourist Levy and Visa Extensions](https://domabali.com/en/blog/pravila-vezda-na-bali-2026/): What you actually need to enter Bali in 2026. Passport, e-Arrival Card, electronic customs declaration, the Rp150,000 Love Bali levy, visas and e-VOA, plus biometric extension rules and a checklist for a viewing or closing trip.
- [The Real Cost of Running a Bali Villa, Every Owner Expense in 2026](https://domabali.com/en/blog/soderzhanie-villy-na-bali-rashody/): A reference guide to Bali villa running costs, covering staff and 2026 minimum wages, electricity and water, pool and garden, PBB and rental tax, insurance, repair reserve and management fees, with annual budgets.
- [Bali's 15-metre rule, why there are no high-rises and what a 45-metre proposal would change](https://domabali.com/en/blog/bali-building-height-rule/): Building height in Bali is capped at 15 metres by Perda 16/2009, article 95(2)(b). We unpack where the rule comes from, which exemptions exist, what it means for a villa buyer, and what the proposed differential height zoning of up to 45 metres would change.
- [Bali villa handover, a defect checklist and what you are signing](https://domabali.com/en/blog/bali-villa-handover-checklist/): This guide covers what to check on handover day in Bali, with eight groups of inspections from roof and waterproofing to pool and electrics, which documents to collect, how to record a snag list, and why signing the acceptance act before defects are fixed is an expensive mistake.
- [Sanur in Bali, the only district where demand outpaces supply in 2026](https://domabali.com/en/blog/sanur-bali-property-market/): Sanur is the only Bali zone with a positive absorption balance (+2.7pp) and an 84.6% occupancy forecast for 2027. We unpack why, from zero new hotel rooms to a 41.26-hectare health SEZ anchored by a 255-bed hospital, and who Sanur is wrong for.
- [Bali Villa Due Diligence in 2026: Legal Checks on the Land, Permits and Contract Before the Deal](https://domabali.com/en/blog/due-diligence-villy-na-bali/): How legal due diligence on a Bali villa works in 2026: land certificate and encumbrances via the notary and BPN, zoning and setbacks, KKPR/PBG/SLF permits, the leasehold contract, payment structure. Timelines, cost and red flags.
- [Bali Infrastructure 2026–2030, an ART Tram Instead of a Metro, Airports, a Marina and What It Means for Villa Prices](https://domabali.com/en/blog/infrastruktura-bali-2026-art-aeroporty/): On 7 August 2026 Bali scrapped its metro plans in favour of a $123M ART tram. We map every major infrastructure project on the island (airports, the Benoa marina, transit) and how infrastructure announcements actually move property prices.
- [How Much Does a Bali Villa Cost in 2026: Prices by Area and What Drives Them](https://domabali.com/en/blog/skolko-stoit-villa-na-bali-2026/): Median villa and land prices across Bali in 2026, a breakdown of build costs, off-plan versus completed villas, and the one-off costs on top of the sticker price.
- [A Developer Promises 15–17% a Year. How to Audit the Financial Model](https://domabali.com/en/blog/bali-villa-yield-claims-checked/): A checklist for auditing Bali villa yield claims, with real 2026 occupancy and rate benchmarks, five checks you can run in 15 minutes, red flags in sales decks, and a calculation template.
- [Can a Foreigner Buy a Villa in Bali? 15 Key Questions for 2026](https://domabali.com/en/blog/can-foreigners-buy-property-bali/): Short answers to the 15 questions buyers ask about ownership and leasehold, how the deal works, taxes and costs, realistic yields, visas, and what changed in Bali law in 2026.
- [Your Bali Developer Missed the Deadline. A Step-by-Step Guide](https://domabali.com/en/blog/bali-developer-missed-deadline/): Late villa handover in Bali. Where the deadline and penalty sit in the contract, why wanprestasi is not force majeure, the escalation path from formal demand to court, and how to cut the risk up front.
- [What Bali's Construction Moratorium Actually Restricts in 2026](https://domabali.com/en/blog/moratoriy-na-stroitelstvo-bali-2026/): No island-wide ban on villa construction exists. What six regencies agreed to from 2026, why the south was not stopped, the official land data, and how to check a specific plot.
- [The End of Grey Schemes in Bali. Nominee Ownership, Perda 4/2026 and Coretax](https://domabali.com/en/blog/nominalnyj-vladelec-bali-coretax-2026/): Why nominee land ownership in Bali is void by law, what Perda 4/2026 added, how the Coretax system now sees transactions and rental income, and which legal structures remain in 2026.
- [Bali's yellow zone. The colour decides nothing, the KBLI inside the zone does](https://domabali.com/en/blog/zheltaya-zona-bali-kbli-55193/): Commercial tourist activity is legalised not by changing the zone, but by a KKPR confirming a specific commercial KBLI code on those coordinates. We break down the ITBX matrix, Article 96 of Perda Bali 2/2023, and what changed in 2026.
- [Bali or the Gold Coast, why Australian capital is moving into Bali villas (2026)](https://domabali.com/en/blog/bali-vs-gold-coast-2026/): We compare a Bali villa with a Gold Coast house for the Australian investor in 2026: entry price (AUD 1.17M vs USD 250K), yield (7–13% vs 4–5%), how an Australian legally holds (leasehold, Hak Pakai, PT PMA), the 20% non-resident tax and the credit under the Indonesia–Australia treaty, and moving AUD into rupiah.
- [Bali's Rice-Field Law No. 4/2026 makes a villa on farmland a criminal offence](https://domabali.com/en/blog/zakon-bali-risovye-polya-2026/): From 2026, converting a Bali rice field into a villa is a criminal offence, not a fine. We unpack Perda No. 4/2026, covering what is banned, up to 5 years in prison and fines up to 1 billion rupiah, the crackdown on nominee structures with confiscation risk, frozen conversion permits and a moratorium across 6 regencies. How to check a plot's zone before you pay a deposit.
- [Water at a Bali villa, well, PDAM and the SIPA permit before 31 March 2026](https://domabali.com/en/blog/voda-i-kommunikacii-na-ville-bali/): Where a Bali villa gets its water, how a well differs from PDAM and tanker delivery, what the SIPA permit required from 2026 is and the fine for going without it. Water shortage by district, maintenance costs and how to check the water supply before buying a villa.
- [Bali Closes PT PMA Registration for 18 KBLI Codes, Including Real Estate 68111](https://domabali.com/en/blog/pma-na-bali-zakryli-kbli-68111/): Since May 2026 Bali has stopped registering new foreign PT PMA companies under 18 KBLI codes, among them 68111 “real estate” and the accommodation codes. We break down what exactly was closed, who it affects, why the “villa + your own PMA” scheme no longer works, and which two legal entry routes are left for an investor.
- [How to vet a Bali developer, a 6-step checklist before you pay a deposit](https://domabali.com/en/blog/kak-proverit-zastroyshchika-na-bali/): What to check on a Bali property developer before wiring a deposit in 2026: the legal entity and NIB, land title and zoning, the KKPR/PBG/SLF permits, a track record of completed villas, a milestone-based payment schedule and the PPJB contract. Red flags and a clear investor checklist.
- [Inheriting a leasehold villa in Bali and passing the asset to your heirs](https://domabali.com/en/blog/nasledovanie-villy-na-bali-leasehold/): Is a Bali leasehold inheritable, and how do you pass a villa to your children in 2026? What actually transfers to heirs, the inheritance clause a PPAT notarial deed needs, Hak Sewa vs Hak Pakai vs PT PMA, the BPHTB transfer duty of up to 5%, an Indonesian will, and the common mistakes.
- [How rental income from your Bali villa is taxed at home](https://domabali.com/en/blog/kak-zadeklarirovat-dohod-ot-villy-na-bali-doma/): A foreign investor pays tax on Bali rental income where they are resident, not only in Indonesia. How Indonesia's 10% final tax, double-tax treaties and foreign tax credits work, plus the PT PMA / CFC catch, for buyers in Australia, the US, the UK, Europe, Singapore and the UAE.
- [How to pay for a Bali villa in 2026: currency, wire routes and the crypto trap](https://domabali.com/en/blog/kak-perevesti-dengi-za-villu-na-bali/): How the money actually reaches a Bali developer in 2026: pay in Indonesian rupiah to a PT/PT PMA account, why you can't pay in crypto directly, what to fix in the contract, and how much to budget for fees.
- [Currency risk when buying a Bali villa with dollars, rupiah and your home currency](https://domabali.com/en/blog/valutnyj-risk-dollar-rupiya-villa-bali/): Which currency to hold and pay in for a Bali villa in 2026. Why a falling rupiah doesn't hurt a buyer whose price is fixed in dollars, where your real FX risk actually sits, and how to hedge it.
- [KITAS and visas for a villa owner in Bali](https://domabali.com/en/blog/kitas-i-viza-dlya-vladelca-villy/): Which visa fits a villa owner, from visit visas and multiple-entry to investor KITAS and second-home options. Costs, terms and practical routes.
- [PMA company or personal leasehold, how to structure the purchase](https://domabali.com/en/blog/pma-kompaniya-ili-leasehold/): There are two ways to hold a Bali villa, a personal leasehold or a foreign-owned PMA company. Costs, obligations, taxes and who each structure suits.
- [The notary and the deal, how a Bali transaction is signed](https://domabali.com/en/blog/notarius-i-sdelka-na-bali/): Who the PPAT notary is, what happens at signing, which documents are exchanged and how a remote buyer completes the deal safely.
- [Insuring a villa in Bali, what to cover and what it costs](https://domabali.com/en/blog/strahovanie-villy-na-bali/): Property damage, guest liability and loss-of-income cover for a Bali rental villa. What to insure, what it costs and what owners usually skip.
- [Bali vs Phuket vs Dubai, where the villa math works best](https://domabali.com/en/blog/bali-vs-phuket-vs-dubai/): Three favourite markets of villa investors compared by entry ticket, yields, ownership form, seasonality and exit, without cheerleading.
- [How to sell a villa in Bali and plan the exit](https://domabali.com/en/blog/kak-prodat-villu-na-bali/): When and how to resell a leasehold villa in Bali. What buyers pay for, how the remaining term prices in, and how to prepare the asset for exit.
- [A villa in your investment portfolio, the allocation case](https://domabali.com/en/blog/villa-v-investicionnom-portfele/): How a rental villa behaves next to stocks, bonds and deposits in yield, volatility, currency and correlation, plus honest position sizing.
- [Reinvesting payouts, from one villa to a portfolio](https://domabali.com/en/blog/reinvest-portfel-vill/): How owners grow from a single villa to several by reinvesting cash flow, getting early access to new projects and using the compounding math of a villa portfolio.
- [A smart home in the tropics and what a villa actually needs](https://domabali.com/en/blog/umnyj-dom-v-tropikah/): Which smart-home systems earn their keep in a tropical rental villa (remote locks, climate, leak control, energy), plus the simple smart-home bundles in the DOMA configurator.
- [Furniture for a rental villa, hotel-grade or replace it yearly](https://domabali.com/en/blog/mebel-dlya-arendnoj-villy/): Why rental villas need hotel-grade furniture, what tropical climate does to cheap fit-outs, and how furniture sourcing changes the economics.
- [Design that earns, the villa interior as a yield instrument](https://domabali.com/en/blog/dizajn-villy-dlya-arendy/): How interior design moves the nightly rate, rating and occupancy through photogenic scenes, guest-scenario zoning, tropical materials and the Tanah/Alam/Svarga levels.
- [The villa pool, skimmer or infinity, and what it costs to run](https://domabali.com/en/blog/bassejn-villy-na-bali/): What a rental villa's pool should be. Skimmer vs infinity, sizes, heating, monthly upkeep costs and the effect on the nightly rate.
- [Landscaping a Bali villa, the garden as an asset](https://domabali.com/en/blog/ozelenenie-villy-na-bali/): Why a rental villa needs a designed garden for privacy, photogenics and microclimate. The G1–G5 landscaping packages in the DOMA configurator.
- [How to build your villa in the DOMA configurator](https://domabali.com/en/blog/kak-sobrat-villu-v-konfiguratore/): A guide to the DOMA configurator with four living scenarios, six villa systems, execution levels and an instant budget estimate sent to WhatsApp.
- [A 4.9 on Airbnb and how a villa earns reputation and money](https://domabali.com/en/blog/rejting-airbnb-4-9/): Why the rating is a rental villa's most liquid asset. How algorithms rank listings, what Guest Favourite changes, and the system behind a stable 4.8+.
- [Dynamic pricing, or how the nightly rate earns +15% revenue](https://domabali.com/en/blog/dinamicheskoe-cenoobrazovanie-villy/): How dynamic pricing works for a rental villa (seasons, events, booking window, tools) and what a flat year-round price leaves on the table.
- [Who your Bali guests are, five profiles and what they buy](https://domabali.com/en/blog/gosti-bali-kto-vash-klient/): Five guest segments of an Ubud villa (nomads, couples, families, retreat travellers and long stays), what each values and how to build for them.
- [Long stay or nightly, which rental strategy earns more](https://domabali.com/en/blog/long-stay-ili-posutochno/): Comparing nightly, monthly and hybrid rental strategies for a Bali villa by revenue, wear and operations, and when to switch modes.
- [Living in Ubud, an honest portrait for a future owner](https://domabali.com/en/blog/zhizn-v-ubude/): What living in Ubud is really like, from climate, rhythm and community to food and connectivity, plus the honest minuses. For those choosing a villa to live in, not only to rent.
- [Ubud's infrastructure, from clinics and schools to coworking and daily life](https://domabali.com/en/blog/infrastruktura-ubuda/): A practical guide to Ubud's infrastructure (medicine, education, coworking, sport, transport and connectivity) and what sits around the villas we sell.
- [Leasehold in Bali, or how foreigners legally own property](https://domabali.com/en/blog/leasehold-na-bali/): What leasehold is, how it differs from freehold, what terms and extensions are realistic, what must be in the contract and which risks to check before buying.
- [Land zoning in Bali, the first question before buying a villa](https://domabali.com/en/blog/zony-zemli-na-bali/): Green, yellow, pink and orange zones. What can be built in each, what a buyer risks on wrongly zoned land, and how to verify zoning before the deal.
- [How to buy a villa in Bali remotely, a step-by-step guide](https://domabali.com/en/blog/kak-kupit-villu-na-bali-udalenno/): The full remote purchase process, from choosing a unit, document checks and the contract to stage payments during construction, acceptance and handover to management.
- [Villa yields in Bali and what the real numbers are made of](https://domabali.com/en/blog/dohodnost-vill-na-bali/): A breakdown of Bali villa economics covering occupancy, nightly rate, management costs, net yield and capital growth to completion.
- [KKPR, PBG and SLF explained, developer documents in Bali](https://domabali.com/en/blog/dokumenty-zastroyshchika-kkpr-pbg-slf/): What KKPR, PBG and SLF mean, in what order they are issued, and which documents a developer must show you before you pay anything.
- [Developer payment plans in Bali and how stage-based instalments work](https://domabali.com/en/blog/rassrochka-ot-zastroyshchika-na-bali/): How interest-free stage payments work when buying off-plan in Bali. 30% down, act-based instalments, final payment at acceptance, and why it protects the buyer.
- [Ubud or Canggu, where to buy an investment villa](https://domabali.com/en/blog/ubud-ili-changu-gde-pokupat-villu/): The two strongest villa markets in Bali compared by entry price, land cost, guest profile, seasonality and yields, and who each location really suits.
- [The Airbnb economics of a Bali villa, line by line](https://domabali.com/en/blog/ekonomika-airbnb-villy-na-bali/): A full P&L of a rental villa in Bali covering rate, occupancy, platform fees, management, tax and running costs, with a worked example you can recalculate.
- [Choosing a management company in Bali, the owner's checklist](https://domabali.com/en/blog/upravlyayushchaya-kompaniya-na-bali/): What a management company actually does, what it costs, the KPIs that matter and the questions that expose a weak operator before you sign.
- [Property taxes in Bali for foreign owners](https://domabali.com/en/blog/nalogi-na-nedvizhimost-na-bali/): Which taxes a foreign villa owner pays in Indonesia (rental income tax, land & building tax, transfer costs), with realistic numbers.
- [Villa construction stages in Bali and what happens between payments](https://domabali.com/en/blog/etapy-stroitelstva-villy-na-bali/): The construction timeline of a Bali villa stage by stage (foundation, structure, roof, finishes, fit-out) and what the buyer receives at each milestone.
- [Seven mistakes Bali villa investors keep making](https://domabali.com/en/blog/oshibki-investorov-na-bali/): The seven most expensive mistakes buyers make in Bali, from green-zone land to verbal extensions, and the simple checks that prevent each one.

## Справочники / Reference
- [Глоссарий недвижимости Бали, 71 термин](https://domabali.com/glossary/)
- [Bali real estate glossary, 71 terms](https://domabali.com/en/glossary/)
- [Локации Убуда, районы, зонирование, вода, цены](https://domabali.com/locations/)
- [Ubud locations, villages, zoning, water, prices](https://domabali.com/en/locations/)
- [FAQ инвестора, 80 вопросов](https://domabali.com/faq/)
- [Investor FAQ, 80 questions](https://domabali.com/en/faq/)
- [Карта районов Бали по недвижимости, 19 районов с ценами земли и вилл, арендой и регуляторикой](https://domabali.com/bali/)
- [Bali property map by area, 19 areas with land, villas, rentals and regulation](https://domabali.com/en/bali/)
- [Чангу — Ядро рынка с самой высокой ценой ночи и самой плотной застройкой](https://domabali.com/bali/canggu/)
- [Переренан и Сесех — «Перелив» Чангу с рисовыми полями, бутик-виллами и +46% предложения за год](https://domabali.com/bali/pererenan/)
- [Семиньяк — Самая дорогая земля острова и самая высокая цена ночи](https://domabali.com/bali/seminyak/)
- [Умалас и Керобокан — Жилой район между Семиньяком и Чангу для долгой аренды и экспатов](https://domabali.com/bali/umalas-kerobokan/)
- [Кута и Легиан — Отели, апартаменты и коммерция у аэропорта. Вилл почти нет](https://domabali.com/bali/kuta-legian/)
- [Джимбаран — Семейный залив у аэропорта с фрихолдом, резортами и виллами с видом](https://domabali.com/bali/jimbaran/)
- [Улувату и Букит — Скалы, сёрф и самый быстрорастущий luxury-сегмент юга](https://domabali.com/bali/uluwatu-bukit/)
- [Нуса-Дуа — Мастер-план ITDC с резортами, брендированными резиденциями и без всякой самодеятельности](https://domabali.com/bali/nusa-dua/)
- [Санур — Пенсионеры, медицинский кластер KEK и катера на Нуса-Пениду](https://domabali.com/bali/sanur/)
- [Денпасар и Ренон — Столица с фрихолд-рынком для индонезийцев и долгими лизхолдами для экспатов](https://domabali.com/bali/denpasar/)
- [Убуд — Культурная столица, где земля в 4–6 раз дешевле Чангу при 2 800 объектах аренды](https://domabali.com/bali/ubud/)
- [Табанан и Танах-Лот — Самая дешёвая земля рядом с Чангу и первый регион под запретом 2026](https://domabali.com/bali/tabanan-tanah-lot/)
- [Керамас и Кетевел — Побережье Гианьяра, ближайшее море к Убуду и фрихолд IDR 250–350 млн/ар](https://domabali.com/bali/keramas-ketewel/)
- [Сидемен — Долина под Агунгом с ретритами, треккингом и +186% предложения аренды за год](https://domabali.com/bali/sidemen/)
- [Чандидаса и Паданг-Бай — Дайвинг, катера на Гили и виллы у моря $170–350k](https://domabali.com/bali/candidasa-padangbai/)
- [Амед и Туламбен — Дайв-побережье с самыми низкими ценами ночи на острове и фрихолдом у моря](https://domabali.com/bali/amed-tulamben/)
- [Ловина и Сингараджа — Север с фрихолдом IDR 100–260 млн/ар, дельфинами и вечно «строящимся» аэропортом](https://domabali.com/bali/lovina/)
- [Мундук и Бедугул — Горы с +20 °C, озёрами, кофе и землёй от IDR 35 млн за ар, но строить почти нельзя](https://domabali.com/bali/munduk-bedugul/)
- [Нуса-Пенида и Лембонган — Острова, где земля стоит $2,5–5k за ар, гестхаусы и лифт в Kelingking как символ рисков](https://domabali.com/bali/nusa-penida-lembongan/)
- [Достопримечательности Бали, 141 мест по районам. Пляжи, храмы и водопады с фото и описанием](https://domabali.com/bali/places/)
- [Bali landmarks, 141 places by area. Beaches, temples and waterfalls with photos](https://domabali.com/en/bali/places/)
- [Убуд — Культурный центр острова в 30 км от аэропорта. Здесь рисовые террасы, каньоны рек и самый устойчивый спрос на 2-спальные виллы.](https://domabali.com/locations/ubud/)
- [Лодтундух — Юг Убуда с каньоном реки Вос и соседством с Sthala (Marriott), 15 минут до центра и 24 до океана.](https://domabali.com/locations/lodtunduh/)
- [Петулу — Северо-восток Убуда по дороге на Тегалаланг, где цапли, рисовые поля и 10 минут до центра.](https://domabali.com/locations/petulu/)
- [Пеженг-Каван — Восток Убуда за рекой Петану, где рисовые поля, древние храмы и сданный кейс с 88,2% загрузки.](https://domabali.com/locations/pejeng-kawan/)
- [Тегалаланг — Север Убуда со знаменитыми террасами, прохладой и самыми строгими проверками по рисовым полям.](https://domabali.com/locations/tegallalang/)
- [Мас — Юг Убуда на дороге в Сукавати, деревня резчиков по дереву с госпиталем Ari Canti и соседством с Лодтундухом.](https://domabali.com/locations/mas/)
- [Пенестанан — Арт-деревня на западном холме Убуда, куда из центра можно дойти пешком, с Campuhan Ridge и супермаркетом Bintang рядом.](https://domabali.com/locations/penestanan/)
- [Саян — Долина реки Аюнг на западе Убуда, Four Seasons Sayan и самая дорогая земля района.](https://domabali.com/locations/sayan/)
- [Пелиатан — Юго-восток Убуда вдоль Jl. Raya Peliatan и Cok Rai Pudak, дворец, легонг, галереи и рисовые поля до Пеженга.](https://domabali.com/locations/peliatan/)
- [Нюх-Кунинг — Тихая деревня у южного входа в Лес обезьян, велосипеды вместо машин и 5–7 минут до центра.](https://domabali.com/locations/nyuh-kuning/)
- [Кедеватан — Северо-запад Убуда над долиной Аюнг, Mandapa Ritz-Carlton, рафтинг и дорога на Паянган.](https://domabali.com/locations/kedewatan/)
- [Leasehold (лизхолд)](https://domabali.com/glossary/leasehold/): Долгосрочная аренда земли с правом строить, сдавать и передавать права. Это единственный формат, в котором иностранец лично владеет виллой на Бали.
- [Hak Milik (freehold, SHM)](https://domabali.com/glossary/hak-milik/): Полное право собственности на землю, доступное только гражданам Индонезии. Сертификат SHM это документ, с которого начинается любая проверка участка.
- [Hak Pakai (право пользования)](https://domabali.com/glossary/hak-pakai/): Титул «право пользования» на землю, который иностранец с видом на жительство может оформить на своё имя. На практике встречается редко из-за порогов и требований к статусу.
- [HGB (Hak Guna Bangunan, право застройки)](https://domabali.com/glossary/hgb/): Титул права застройки, который оформляют на индонезийскую компанию, включая иностранную PT PMA. Иностранцу он доступен только через юрлицо.
- [PT PMA (иностранная компания)](https://domabali.com/glossary/pt-pma/): Индонезийское ООО с иностранным капиталом, единственная форма юрлица для иностранца. С мая 2026 на Бали не регистрируется по 18 кодам KBLI, включая недвижимость.
- [Номинальная схема (nominee)](https://domabali.com/glossary/nominee/): Оформление земли в собственность на гражданина Индонезии «в интересах» иностранца. Такая схема ничтожна по закону, а с 2026 года наказуема по Perda Bali №4/2026.
- [Продление лизхолда](https://domabali.com/glossary/prodlenie-leasehold/): Условие договора, по которому арендатор получает следующий срок аренды. Оно защищает только если в договоре есть обязанность собственника, срок и цена (формула), а не «по договорённости».
- [Формула КФ (продление на 30 лет)](https://domabali.com/glossary/kf/): Механизм расчёта цены третьей ступени лизхолда. Берётся среднерыночная ставка аренды земли района по трём источникам с пересчётом раз в два года, и цена приходит как счёт, без торга.
- [Переуступка лизхолда](https://domabali.com/glossary/pereustupka-leasehold/): Продажа виллы на лизхолде означает передачу прав по договору аренды новому арендатору на оставшийся срок. Оформляется через нотариуса, цена зависит от остатка лет.
- [UUPA (Основной аграрный закон 5/1960)](https://domabali.com/glossary/uupa/): Базовый земельный закон Индонезии. Он определяет виды прав на землю (Hak Milik, HGB, Hak Pakai, Hak Sewa) и запрещает иностранцам собственность.
- [KUHPerdata (Гражданский кодекс)](https://domabali.com/glossary/kuhperdata/): Гражданский кодекс Индонезии голландского происхождения. Он регулирует договоры, аренду, доказательную силу документов и ответственность за неисполнение.
- [Договор на услуги координатора (схема DOMA)](https://domabali.com/glossary/dogovor-koordinatora/): Модель, по которой DOMA работает с 2026 года как инвест-партнёр. Земля оформляется на инвестора, строительный бюджет идёт подрядчику, DOMA ведёт проект на стороне инвестора по отдельному договору. Три документа вместо одного.
- [KKPR (подтверждение соответствия зонированию)](https://domabali.com/glossary/kkpr/): Государственное подтверждение, что планируемое использование конкретного участка соответствует плану территории. Это обязательный первый шаг перед разрешением на строительство PBG.
- [RTRW (план территории провинции/округа)](https://domabali.com/glossary/rtrw/): Долгосрочный план пространственного развития провинции Бали и каждого округа. Он задаёт крупные зоны, такие как туризм, жильё, сельхозземли и охраняемые территории.
- [RDTR (детальный план территории)](https://domabali.com/glossary/rdtr/): Детальный план зонирования на уровне района. Он задаёт конкретные функции, плотность, высотность и отступы для каждого квартала и служит основой для автоматического KKPR.
- [Матрица ITBX](https://domabali.com/glossary/itbx/): Таблица в плане RDTR, где для каждой зоны и каждого вида деятельности (по KBLI) стоит буква. I значит разрешено, T ограничено, B с условиями, X запрещено.
- [Жёлтая зона (Kawasan Permukiman)](https://domabali.com/glossary/zheltaya-zona/): Жилая зона на картах Бали. Виллы строить можно, а легально сдавать только если KKPR подтверждает коммерческий код KBLI (55193) на этих координатах.
- [Розовая зона (Kawasan Pariwisata)](https://domabali.com/glossary/rozovaya-zona/): Туристическая зона на картах Бали. Отели и размещение разрешены по функции, но KKPR могут не выдать по трём другим критериям, это интенсивность, отступы и инфраструктура.
- [Зелёная зона (сельхозземли, LP2B)](https://domabali.com/glossary/zelenaya-zona/): Сельскохозяйственная зона и охраняемые рисовые поля. Вилла здесь означает не «дёшево с видом», а с 2026 года уголовное преступление по Perda Bali №4/2026.
- [LP2B (защищённые продовольственные земли)](https://domabali.com/glossary/lp2b/): Статус земель, закреплённых за производством продовольствия по закону 41/2009. Перевод под застройку запрещён, а на Бали за него грозит уголовная ответственность.
- [LSD (защищённые рисовые поля)](https://domabali.com/glossary/lsd/): Карта рисовых полей по спутниковой съёмке, утверждённая министерством ATR/BPN. Участок в LSD не получит подтверждение зонирования под застройку.
- [Отступы (sempadan)](https://domabali.com/glossary/sempadan/): Обязательные расстояния от реки, обрыва, берега, дороги и храма, внутри которых строить нельзя. На участках с каньоном и видом отступы съедают заметную часть площади.
- [Perda / Perbup / Pergub (региональные акты)](https://domabali.com/glossary/perda/): Региональные законы провинции Бали (Perda) и постановления губернатора (Pergub) и глав округов (Perbup). Именно ими введены RTRW, запрет на застройку рисовых полей и ответственность номиналов.
- [BPN (земельное ведомство)](https://domabali.com/glossary/bpn/): Национальное земельное агентство, ведущее реестр сертификатов и обременений. Официальную выписку по участку получает только нотариус, а приложение Sentuh Tanahku подходит для первичной проверки.
- [Аре (are)](https://domabali.com/glossary/are/): Единица площади земли на Бали, 1 аре = 100 м² (примерно «сотка»). Цены на землю и аренду называют за аре в год или за аре разово.
- [PBG (разрешение на строительство)](https://domabali.com/glossary/pbg/): Одобрение конкретного здания по проекту с назначением (жилое или коммерческое), площадью и этажностью. Выдаётся до стройки через систему SIMBG и в 2021 году заменило IMB.
- [SLF (сертификат пригодности здания)](https://domabali.com/glossary/slf/): Документ о том, что построенное здание соответствует PBG и нормам и пригодно к эксплуатации. Он выдаётся после стройки и нужен для легальной аренды и передачи виллы.
- [IMB (старое разрешение на строительство)](https://domabali.com/glossary/imb/): Разрешение на строительство, действовавшее до 2021 года. Его заменило PBG, но у зданий старше пяти лет в документах встречается именно IMB.
- [NIB (регистрационный номер бизнеса)](https://domabali.com/glossary/nib/): Единый номер, который получает любой бизнес в системе OSS. Для сдачи виллы он должен быть у оператора с правильным кодом KBLI, а для проверки застройщика смотрят номер его юрлица.
- [KBLI (коды видов деятельности)](https://domabali.com/glossary/kbli/): Национальный классификатор видов бизнеса. Для вилл ключевые коды это 55193 (вилла для размещения туристов) и 68111 (недвижимость), который с мая 2026 закрыт для новых PT PMA на Бали.
- [OSS-RBA (единое окно лицензирования)](https://domabali.com/glossary/oss-rba/): Государственный онлайн-портал, через который выдаются NIB, KKPR и лицензии по риск-ориентированному подходу. Там же проверяется любой застройщик или управляющая компания.
- [SPPL / UKL-UPL / AMDAL (экологические документы)](https://domabali.com/glossary/sppl/): Три уровня экологического согласования по масштабу объекта. Это заявление SPPL для малых вилл, UKL-UPL для средних комплексов и AMDAL для крупных, и один из них обязателен до PBG.
- [SIMBG (система разрешений на здания)](https://domabali.com/glossary/simbg/): Государственный онлайн-реестр, через который подаются и выдаются PBG и SLF. Номер разрешения проверяется в нём, а не по печати на бумаге.
- [SIPA (разрешение на забор подземных вод)](https://domabali.com/glossary/sipa/): Разрешение на скважину и забор грунтовых вод, обязательное для коммерческих объектов. На Бали дедлайн легализации скважин 31 марта 2026, дальше штрафы.
- [PDAM (муниципальный водопровод)](https://domabali.com/glossary/pdam/): Региональная водопроводная компания, в Гианьяре это PDAM Tirta Sanjiwani. Подключение есть не везде, давление нестабильно, поэтому виллы держат накопительный бак и часто скважину.
- [NPWPD (регистрация местного налога на размещение)](https://domabali.com/glossary/npwpd/): Номер налогоплательщика в округе для уплаты местного налога с размещения гостей (10% от стоимости проживания). Входит в пакет легальной аренды вместе с NIB, KBLI, PBG и SLF.
- [Пакет легальной аренды](https://domabali.com/glossary/legalnaya-arenda/): Набор документов, без которого виллу снимают с Airbnb и Booking. Это NIB с KBLI 55193, коммерческие KKPR/PBG, SLF и NPWPD. Иностранцу-физлицу его обычно обеспечивает лицензированная УК.
- [Due diligence (юридическая проверка)](https://domabali.com/glossary/due-diligence/): Проверка объекта, продавца и сделки до передачи денег. Смотрят землю и сертификат, зонирование, разрешения, юрлицо, договор и схему платежей. Занимает 2–4 недели и стоит $1 000–2 500 у независимого юриста.
- [Нотариус / PPAT](https://domabali.com/glossary/notarius-ppat/): Нотариус удостоверяет договоры, а PPAT уполномочен оформлять акты по земле и регистрировать их в BPN. Обычно это один человек в двух ролях, и без него сделка с землёй не имеет полной силы.
- [Формы удостоверения договора (akta notaris, legalisasi, waarmerking)](https://domabali.com/glossary/akta-notaris/): Четыре формы документа с разной силой в суде. Это нотариальный акт, легализация подписей при нотариусе, регистрация уже подписанного документа и простой договор «под подпись».
- [PPJB / SPA (договор покупки off-plan)](https://domabali.com/glossary/ppjb/): Обязывающий договор между покупателем и застройщиком о будущей передаче объекта. В нём фиксируют цену, график платежей по этапам, спецификацию, срок сдачи, неустойку и порядок при недострое.
- [Оплата по этапам (30/30/30/10)](https://domabali.com/glossary/oplata-po-etapam/): Схема, при которой каждый транш платится только за завершённый и принятый по акту этап стройки. В проектах DOMA это 30% на старте, 30% за фундамент, 30% за конструктив и 10% при передаче.
- [BAST (акт приёма-передачи)](https://domabali.com/glossary/bast/): Документ, которым вилла передаётся владельцу после финальной проверки. С него начинаются гарантийные сроки, выплата последних 10% и запуск аренды.
- [Эскроу и депонирование у нотариуса](https://domabali.com/glossary/eskrou/): Хранение денег или документов у нейтральной стороны до выполнения условий. Деньги за землю лежат на эскроу до регистрации лизхолда, а сертификат и согласия собственника хранятся на депоненте у нотариуса.
- [Wanprestasi (неисполнение договора)](https://domabali.com/glossary/wanprestasi/): Юридический термин для нарушения договора, то есть просрочки, неполного или ненадлежащего исполнения. В отличие от форс-мажора, даёт право на неустойку, убытки и расторжение.
- [Оплата в рупиях (закон о валюте)](https://domabali.com/glossary/rupiya-oplata/): По закону UU 7/2011 расчёты на территории Индонезии ведутся в рупиях. Цена в договоре может быть в долларах, но платёж на счёт застройщика приходит в IDR по зафиксированному курсу.
- [BPHTB (налог на приобретение прав на землю и здания)](https://domabali.com/glossary/bphtb/): Разовый налог покупателя до 5% от налоговой базы при получении титула на землю или здание. Для чистого лизхолда физлица он не начисляется, но возникает при Hak Pakai, HGB и наследовании титула.
- [PPN (НДС) и льгота PMK 90/2025](https://domabali.com/glossary/ppn/): НДС 11–12% начисляется при покупке нового здания у застройщика-плательщика. Льгота PMK 90/2025 покрывает 100% НДС с первых Rp 2 млрд для жилья до Rp 5 млрд, но лизхолд и PT PMA под неё не подпадают.
- [PBB (ежегодный налог на землю и здания)](https://domabali.com/glossary/pbb/): Региональный налог на землю и постройки, начисляемый по кадастровой стоимости NJOP. Для виллы в Убуде это Rp 500 000–3 000 000 в год. Платит собственник земли, но по договору налог обычно перекладывается на арендатора.
- [PPh Final (налог с дохода от аренды)](https://domabali.com/glossary/pph-final/): Индонезийский налог с арендного дохода. Для налоговых резидентов это 10% с валовой аренды (PPh 4(2)), для нерезидентов удержание 20% (PPh 26), которое снижается по соглашению об избежании двойного налогообложения.
- [Coretax (налоговая система)](https://domabali.com/glossary/coretax/): Новая единая система налоговой службы Индонезии, запущенная в 2025 году. Она автоматически сопоставляет платежи, доходы, активы и данные платформ, поэтому занижение цен сделок и «серые» доходы от аренды стали видны сразу.
- [СИДН (соглашение об избежании двойного налогообложения)](https://domabali.com/glossary/sidn/): Договор между Индонезией и вашей страной, который снижает удержание с аренды и позволяет зачесть индонезийский налог дома. У Индонезии есть СИДН с Россией, Казахстаном, Австралией, Великобританией, большинством стран ЕС.
- [NPWP (налоговый номер)](https://domabali.com/glossary/npwp/): Индонезийский идентификационный номер налогоплательщика. Иностранец без резидентства может обходиться без него (удержание 20% как нерезидент), но для льгот, Hak Pakai и резидентской ставки NPWP нужен.
- [ADR (средняя ставка за ночь)](https://domabali.com/glossary/adr/): Средняя цена проданной ночи, то есть выручка от проживания, делённая на число проданных ночей. Для 2-спальной виллы в Убуде это $165 по индексу DUVI (Q3 2026).
- [RevPAR (выручка на доступную ночь)](https://domabali.com/glossary/revpar/): ADR × загрузка показывает, сколько в среднем приносит каждая календарная ночь, включая пустые. По DUVI для Убуда это $104/ночь по рынку и $144 для вилл под управлением DOMA-партнёров.
- [Загрузка (occupancy)](https://domabali.com/glossary/zagruzka/): Доля проданных ночей от календарных за период. По Бали в среднем 60–65% для активных вилл, по всем листингам Убуда около 37%, у сданных вилл партнёров DOMA под управлением 87% (Green Harmony показала 88,2% с января по сентябрь 2025).
- [Чистая доходность (net yield, ROI)](https://domabali.com/glossary/chistaya-dohodnost/): Годовой доход владельца после комиссий платформ и УК, расходов на содержание и налогов, делённый на цену виллы. Реалистичный диапазон для управляемой виллы Бали 10–15%, факт по сданным виллам партнёров DOMA 12,8%.
- [Управляющая компания (УК)](https://domabali.com/glossary/uk/): Оператор, который сдаёт виллу, обслуживает гостей и объект, ведёт разрешения и налоги и платит владельцу ежемесячно за комиссию 15–25% от выручки. Для иностранца на лизхолде УК служит ещё и легальной оболочкой аренды.
- [OTA (платформы бронирования) и делистинг](https://domabali.com/glossary/ota/): Airbnb, Booking.com и другие онлайн-агентства, через которые приходит основной поток гостей. С 2026 года они снимают объекты без NIB, KBLI и NKU по спискам министерства туризма Индонезии.
- [DUVI (индекс рынка вилл Убуда)](https://domabali.com/glossary/duvi/): Квартальный индекс DOMA по рынку 2-спальных вилл Убуда. Он показывает цену входа, ADR, RevPAR, загрузку, чистую доходность и предложение, методика открытая, данные собраны по 20 площадкам (CC BY 4.0).
- [Long stay (помесячная аренда)](https://domabali.com/glossary/long-stay/): Сдача виллы на месяц и дольше номадам и зимующим. Ставка за ночь ниже, зато выше загрузка, меньше износ и операционки. Гибрид «посуточно в сезон, long stay в низкий» обычно выигрывает у чистых стратегий.
- [Содержание виллы (расходы владельца)](https://domabali.com/glossary/soderzhanie/): Все годовые расходы, которые несёт владелец независимо от загрузки. Это персонал, электричество и вода, бассейн и сад, налоги PBB и аренда, страховка, ремонтный фонд, комиссия УК. Для 2-спальной виллы в Убуде выходит $7 500–13 000 в год.
- [Этапы строительства (1–3)](https://domabali.com/glossary/etapy-stroitelstva/): Три этапа, за которые платится по актам. Это фундамент (с колоннами и чашей бассейна), конструктив (несущие, кровля, стены) и отделка (остекление, финиш). Срок стройки виллы 72 м² по договору составляет 10 месяцев.
- [Приёмка виллы (snag list)](https://domabali.com/glossary/priemka/): Проверка готовой виллы до подписания акта передачи. Смотрят конструктив, инженерию, отделку, мебель по спецификации и документы, а замечания фиксируют в дефектной ведомости со сроками устранения.
- [Гарантия подрядчика (5 / 2 / 1)](https://domabali.com/glossary/garantiya/): Гарантийные обязательства застройщика или подрядчика по договору. В проектах DOMA это 5 лет на конструктив, 2 года на инженерные системы, 1 год на отделку и оборудование, отсчёт идёт от акта BAST.
- [Мораторий на строительство (2026)](https://domabali.com/glossary/moratoriy/): Решение шести округов Бали с 2026 года приостановить выдачу новых разрешений на отели, виллы и рестораны в перегретых зонах. Тотального запрета на стройку нет, юг не остановили, проверяется конкретный участок.
- [Правило 15 метров (высота зданий)](https://domabali.com/glossary/pravilo-15-metrov/): Ограничение высоты построек на Бали в 15 метров (условно «не выше кокосовой пальмы»), закреплённое в провинциальном RTRW. Для вилл в 2 этажа это не проблема, а для «апартаментов на 5 этажей» это стоп-фактор.
- [KITAS / KITAP (вид на жительство)](https://domabali.com/glossary/kitas/): Временный (KITAS, 1–2 года) и постоянный (KITAP, 5 лет) виды на жительство Индонезии. Покупка виллы сама по себе ВНЖ не даёт, основанием служат работа, инвестиции через компанию, семья, пенсия или специальные визы.
- [Golden Visa (E28C)](https://domabali.com/glossary/golden-visa/): Долгосрочный ВНЖ Индонезии для инвесторов. Индивидуальному инвестору нужно $350 тыс. в гособлигации/акции/депозит на 5 лет или $700 тыс. на 10 лет. Вариант с недвижимостью это апартамент от $1 млн, а отдельная вилла за $139 тыс. под критерии не подходит.
- [Second Home Visa (E33)](https://domabali.com/glossary/second-home-visa/): Виза долгосрочного пребывания на 5 или 10 лет для тех, кто подтверждает средства. Нужен депозит около Rp 2 млрд (~$125 тыс.) на счёте в индонезийском госбанке или владение недвижимостью на эту сумму. Права работать виза не даёт.
- [VOA / e-VOA и правила въезда 2026](https://domabali.com/glossary/voa/): Виза по прибытии на 30 дней с однократным продлением (Rp 500 000), оформляется онлайн как e-VOA. На въезде в 2026 году также нужны e-Arrival Card, электронная таможенная декларация и туристический сбор Love Bali Rp 150 000.

## DOMA News, новости Бали для инвестора / Bali news for property investors
- [DOMA News (RU)](https://domabali.com/news/), 235 новостей, у каждой вывод «Что это значит для инвестора» и ссылка на первоисточник
- [DOMA News (EN)](https://domabali.com/en/news/)
- [Машиночитаемый индекс новостей JSON](https://domabali.com/news/news.json)
- [RSS RU](https://domabali.com/news/rss.xml), [RSS EN](https://domabali.com/en/news/rss.xml), [Google News sitemap](https://domabali.com/news/sitemap-news.xml)
- [Правила и земля / Rules & land](https://domabali.com/news/topic/rules/)
- [Деньги и налоги / Money & tax](https://domabali.com/news/topic/money/)
- [Рынок и туризм / Market & tourism](https://domabali.com/news/topic/market/)
- [Инфраструктура / Infrastructure](https://domabali.com/news/topic/infra/)
- [Визы и переезд / Visas & residency](https://domabali.com/news/topic/visa/)
- [Убуд и Гианьяр / Ubud & Gianyar](https://domabali.com/news/topic/ubud/)
- [Индонезия и Азия / Indonesia & Asia](https://domabali.com/news/topic/asia/)

### Последние новости / Latest
- [Бадунг: у Pelaga Eco Park не показали PBG и SLF, владельца вызовут](https://domabali.com/news/badung-pelaga-eco-park-nib-2018-permits-check-2026/) (2026-11-04): Если вы покупаете или арендуете объект размещения в сельской зоне Бали, запросите полный комплект: NIB с подтверждённой миграцией в OSS RBA, PBG, SLF, KKPR и экологическое согласов
- [Бадунг, Бали: Rp 33,86 млрд на деревни туризма в 2027 году](https://domabali.com/news/badung-bali-tourism-villages-rp33-86-billion-2027/) (2026-11-04): Если вы рассматриваете участок или виллу в Петанге, Мунггу, Менгви или рядом с Сангехом, посмотрите, входит ли локация в список упорядочиваемых деревень. Это может влиять на доступ
- [Табанан: в Джатилуихе остановили работы на берегу реки без разрешений](https://domabali.com/news/tabanan-jatiluwih-riverbank-land-works-halted-permits-2026/) (2026-11-03): Перед покупкой земли у реки или рядом с туристическим объектом проверьте три вещи. Попадает ли участок в sempadan sungai, какое назначение закреплено в зонировании и есть ли PBG (р
- [Гианьяр: в Тегаллаланге 10 из 13 обменников работали без лицензии](https://domabali.com/news/gianyar-tegallalang-money-changers-10-of-13-unlicensed-2026/) (2026-11-03): Если вы владеете виллой или гостевым домом около Убуда, проверьте, какие партнёры принимают платежи и меняют валюту для ваших гостей. Партнёр без лицензии создаёт для вас репутацио
- [Бали: площадь рисовых полей сократилась на 9,19% с 2019 года](https://domabali.com/news/bali-rice-paddy-land-down-9-19-percent-bps-2026/) (2026-11-03): Сокращение рисовых полей напрямую касается тех, кто смотрит на землю в сельских районах Бали. Часть рисовых земель находится под защитой, и перевод в другой тип использования огран
- [Бали: Банк Индонезии ждёт подъёма торговли в IV квартале 2026 года](https://domabali.com/news/bali-bank-indonesia-business-survey-q4-2026-trade-sector/) (2026-11-03): Для владельца виллы опрос полезен как фон, а не как прогноз вашей загрузки. Положительные ожидания бизнеса говорят о живом спросе в сезон, но ваша доходность зависит от локации, це
- [Табанан, Бали: в Джатилуих остановили стройку ресторана в зелёном поясе](https://domabali.com/news/tabanan-jatiluwih-two-storey-restaurant-halted-2026/) (2026-11-02): Если вы рассматриваете участок или виллу в сельской части Табанана, запросите ITR и сверьте зону по RTRW до сделки. Уточните у адата, нужна ли рекомендация и какие материалы разреш
- [Бали: приоритетные госкредиты выросли до Rp 10,82 трлн за три квартала 2026](https://domabali.com/news/bali-priority-credit-rp10-82-trillion-q3-2026/) (2026-11-02): Для владельца виллы эта новость косвенная: она говорит о состоянии местной экономики, а не о рынке недвижимости. Смотрите на цифры роста по кварталам и на стоимость обслуживания. Е
- [Бали: инфляция в октябре 2026 достигла 3,87% за год из-за топлива и овощей](https://domabali.com/news/bali-inflation-october-2026-3-87-percent-fuel-supply/) (2026-11-02): Если вы управляете виллой, пересчитайте бюджет на закупки и обслуживание с учётом более дорогих продуктов и топлива. Проверьте, закладывает ли ваш договор с управляющей компанией п
- [Бали: туристов за три месяца больше, чем год назад, но за 9 месяцев минус](https://domabali.com/news/bali-foreign-arrivals-september-2026-650169-bps/) (2026-11-02): Если вы сдаёте виллу посуточно, сверьте свои бронирования по странам происхождения гостей с этой структурой. Австралия, Китай и Индия остаются главными источниками потока. Европейс
- [Бали, налоговые сборы за III квартал 2026 выросли до Rp 12,69 трлн](https://domabali.com/news/bali-tax-revenue-q3-2026-rp12-69-trillion-penalty-relief/) (2026-11-01): Проверьте у бухгалтера, нет ли на объекте или в вашей компании начисленных штрафов и процентов по налогам. Если есть, уточните, подходите ли вы под сокращение на 25%, 50% или 100%,
- [Бадунг, Бали: водоканал получит Rp 150 млрд капитала на трубы](https://domabali.com/news/badung-bali-water-utility-rp150-billion-capital-pipeline-202/) (2026-11-01): Если ваш объект на юге Бадунга (Кута, Нуса-Дуа, Улувату), выясните, подключён ли он к сетям Tirta Mangutama или берёт воду из скважины и автоцистерн. Сравните расходы на воду в сез
- [Денпасар: мусороперерабатывающая ТЭС построена на 20%](https://domabali.com/news/denpasar-waste-to-energy-plant-20-percent-danantara-2026/) (2026-10-26): Завод по переработке мусора может со временем снять нагрузку с городской системы обращения с отходами, но сроки пока заявленные. Если вы рассматриваете виллу рядом с Денпасаром, ут
- [Денпасар: аудит налогов выявил Rp 10,12 млрд недоплаты](https://domabali.com/news/denpasar-tax-audit-rp10-12-billion-575-green-zone-objects-20/) (2026-10-26): Если у вас недвижимость в Денпасаре, проверьте, что данные в налоговом реестре совпадают с фактическим использованием объекта и что платежи по PBB-P2 учтены. Запросите в Bapenda ак
- [Бали: капитальные траты в проекте бюджета 2027 упали на 58%](https://domabali.com/news/bali-draft-budget-2027-capital-spending-down-58-percent/) (2026-10-26): Сокращение капитальных расходов может замедлить новые дорожные, коммунальные и другие проекты провинции. Это не означает отмену уже идущих работ, и сведений об этом в источнике нет
- [Бали: депутаты передали пять рекомендаций по земле и лицензиям](https://domabali.com/news/bali-dprd-pansus-trap-final-report-five-recommendations-2026/) (2026-10-26): Рекомендации парламента не меняют правила сами, но показывают направление проверок: земля, зонирование и лицензии. Если вы покупаете или уже владеете виллой, проверьте, что участок
- [Бали, Пекату наводит порядок в пробках у храма Улувату](https://domabali.com/news/pecatu-uluwatu-traffic-control-desa-adat-kecak-2026/) (2026-10-25): Если ваша вилла или участок находятся в районе Улувату и Пекату, проверьте, как пробки влияют на время подъезда гостей и поставщиков. Это прямо отражается на отзывах и на расходах 
- [Индонезия, Минжилья построило и отремонтировало 937 671 дом за 2026 год](https://domabali.com/news/indonesia-pkp-937671-homes-built-renovated-2026/) (2026-10-25): Эти цифры не относятся к рынку вилл, поэтому не используйте их для расчёта доходности объекта на Бали. Полезно другое: если вы рассматриваете жильё вне Бали, например для долгосроч
- [Индонезия, Danantara купила отель Novotel Thakher в Мекке](https://domabali.com/news/indonesia-danantara-buys-novotel-thakher-makkah-2026/) (2026-10-25): Сделка полезна как пример логики институционального инвестора, который покупает отель рядом с предсказуемым потоком гостей. Для виллы на Бали это напоминание проверять источник спр
- [Бали, Банк Индонезии ждёт роста экономики до 5,9% в 2026 году](https://domabali.com/news/bank-indonesia-bali-economy-growth-forecast-5-9-percent-2026/) (2026-10-23): Прогноз роста не равен росту цен на виллы, считайте доход по своим цифрам. Проверьте загрузку и среднюю ставку своей или похожей виллы за третий квартал 2026 года и сравните с данн

## Проекты по районам / Projects by area
- [Проекты DOMA в Убуде](https://domabali.com/projects/ubud/): Пять комплексов с 2022 года, Mirador в продаже
- [Проекты DOMA на Буките и в Улувату](https://domabali.com/projects/uluwatu-bukit/): Оформляем землю под первый проект
- [Проекты DOMA в Чангу скоро появятся](https://domabali.com/projects/canggu/): Самый большой рынок аренды острова
- [Проекты DOMA в Переренане скоро появятся](https://domabali.com/projects/pererenan/): Тихий сосед Чангу, +46% предложения за год
- [Проекты DOMA в Семиньяке скоро появятся](https://domabali.com/projects/seminyak/): Самая высокая цена ночи на острове
- [Проекты DOMA в Сануре скоро появятся](https://domabali.com/projects/sanur/): Спокойное море, набережная и госпиталь KEK

## Machine-readable
- [Sitemap](https://domabali.com/sitemap.xml)
- [News sitemap](https://domabali.com/news/sitemap-news.xml)
- [RSS](https://domabali.com/blog/feed.xml)
- [DUVI data, CSV](https://domabali.com/index/data/duvi.csv)
- [DUVI data, JSON](https://domabali.com/index/data/duvi.json)