«Доходность до 20% годовых» в рекламе недвижимости Бали встречается часто. Разберём, из чего складывается реальная цифра и что проверять в расчётах застройщика.
Арендный поток. Вилла сдаётся посуточно через Airbnb/Booking и управляющую компанию. Ключевые параметры: ставка за ночь (зависит от локации, качества и сезона) и заполняемость. Бали — направление с круглогодичным сезоном: по действующим объектам DOMA среднегодовая заполняемость — 87%, у рынка в целом хорошим показателем считается 70–95%.
Рост стоимости. Покупка на этапе строительства дешевле готового объекта: к сдаче цена юнита обычно вырастает — на растущих локациях вроде Убуда это заметная часть общей доходности.
Честный расчёт учитывает: комиссию управляющей компании (обычно 20–30% арендного дохода), коммунальные платежи, уборку и расходники, мелкий ремонт, ежегодный налог. После всех расходов реалистичный диапазон чистой доходности качественной виллы в хорошей локации — 10–15% годовых в валюте, у отдельных объектов выше.
Просите не презентацию, а факты: ссылки на реальные объекты на Airbnb (календарь занятости и отзывы видны всем), фактические отчёты доходности инвесторов по сданным проектам. У DOMA сдан комплекс Green Harmony — виллы работают на Airbnb, реальные цифры возврата инвесторов открываем по запросу.
Вывод: «до 20%» — возможный пик, а не база для расчёта. Планируйте консервативно 10–14% чистыми плюс рост стоимости к сдаче — и требуйте подтверждения цифр реальными объектами.
Что такое leasehold, чем он отличается от freehold, какие сроки и продления реальны, что должно быть в договоре и какие риски проверять.
Зелёная, жёлтая, розовая, оранжевая зоны — что можно строить в каждой, чем рискует покупатель виллы на «неправильной» земле и как проверить зонирование.
Пришлём актуальные юниты Mirador и Forma с ценами и расчётом доходности под ваш бюджет.