База знаний инвестора
Пишем по опыту сделок, которые ведём: без «гарантированных 20%» и мелкого шрифта. Выбирайте тему или ищите по словам.
Четыре этапа сделки. В каждом три статьи, с которых стоит начать, и полный список по этапу.
Новое и то, что обновили по датированным фактам.
Сравнили цены 2 502 вилл на Бали: off-plan с 2 спальнями в среднем $251 000 против $212 000 у готовых, $2 060 за м² против $1 700. Но срок аренды у off-plan длиннее, и год владения выходит дешевле.
55% вилл, которые сейчас продаются в Убуде, выставлены с марта 2026 — по Бали таких 29%. Новые объекты дешевле: медиана $267 000 против $354 000. Что это значит для покупателя.
Разбор 2 502 объявлений вилл на Бали: медианный срок лизхолда 26 лет, 29 лет и больше — только у 28% объектов. Как сравнивать виллы с разным сроком через цену года аренды.
В 2 502 объявлениях вилл на Бали 68% объектов на зоне Residential и 31% на Touristic. Туристическая зона дороже на 28% за м². Почему цвет зоны в объявлении не отвечает на главный вопрос и что проверить вместо него.
Букит это второй по популярности узел Бали после Чангу и Убуда: сёрф, клиффы, храм Улувату и растущий поток. Разбираем медианные цены лизхолда по Унгасану, Балангану, Бингину и Улувату за август 2026, доходность, главный риск полуострова с зонированием, где 26 процентов объявлений Улувату стоят на нецелевой земле, и вопрос воды на известняковом плато без рек.
Вилла на этапе стройки (off-plan) обычно стоит на 10–30 процентов дешевле готовой и за 12–18 месяцев строительства может прибавить столько же в цене. Но риск у неё распределён по всей стройке, а у готовой сконцентрирован в проверке до оплаты. Разбираем, что выбрать под ваш сценарий, как устроена оплата по этапам, где прячутся риски каждого варианта и что проверять.
В августе 2026 года Франция впервые обошла Индию в тройке рынков Бали, прибавив 20,42 процента, а ведущий австралийский рынок просел на 7,61 процента. Европа выросла на 4,92 процента. Разбираем свежие данные BPS за август 2026 и переводим их в операционные решения для владельца арендной виллы: языки объявления, каналы, календарь цен по рынкам и длина брони.
Три страны, три разных ответа на вопрос «что я владею». Бали: лизхолд до 69 лет с формулой продления. Таиланд: 30 лет аренды и решение Верховного суда, отменившее схему 30+30+30. Вьетнам: 50 лет с одним продлением и квота 30% на дом. Сравниваем право, срок, выход, налоги и доходность по датированным источникам 2025–2026 годов.
Калькулятор ROI считает по вашей загрузке и ставке; конфигуратор собирает виллу и смету за десять минут.
В сентябре 2026 года парламент Бали насчитал 244 отеля и виллы в открытой продаже по цене от 1,6 млрд до 535 млрд рупий. Губернатор говорит о реструктуризации бизнеса, аналитики о перегреве и замедлении турпотока. Разбираем обе версии по датированным источникам и объясняем, как покупателю читать такие объявления, что проверять и где на этой волне появляются возможности.
С 17 августа 2026 года земельные офисы Бадунга и Булеленга переоформляют сертификаты на землю за 10 дней вместо средних 55, с 24 сентября к ним добавились Денпасар, Табанан, Гианьяр и Джембрана. Разбираем механизм 3+2+5, санкции для чиновников, что это значит для Убуда, и объясняем, что реформа меняет для покупателя виллы на лизхолде, а что не меняет.
Карта всего пути покупателя виллы на Бали: первые вопросы и 2–6 недель выбора, семь проверок до депозита, три документа сделки, стройка в три этапа с оплатой 30/30/30/10 по актам, приёмка по SLF и BAST с гарантиями 5/2/1, запуск легальной аренды. Каждый шаг со ссылкой на подробный разбор.
С мая 2026 года новые PT PMA на Бали не регистрируют по коду KBLI 68111, поэтому иностранная компания больше не может быть застройщиком. Мы перестроили схему: земля оформляется на вас, строительный бюджет уходит подрядчику, DOMA работает координатором по договору. Разбираем три документа вместо одного и вопросы, которые стоит задать любому продавцу.
С 1 августа 2026 года площадки снимают объекты без NIB, KBLI и NKU по списку Министерства туризма Индонезии — около 1 600 объектов в первой волне, Бали среди пяти приоритетных направлений. Как устроен механизм, что проверяет платформа, как вернуть листинг и что менять в модели дохода.
Спрос Бали на воду 4,06 млрд м³ в год против 2,07 млрд м³ доступных; юг тонет, нагорья ползут, север и восток сохнут. Карта рисков по округам от коалиции Bali Net Zero, что это значит для выбора участка, инженерии виллы и страховки — и семь вопросов, которые задают до сделки.
Ежедневные дайджесты по регуляторике, туризму и рынку плюс еженедельный PDF-выпуск.
Открыть журналPMK 90/2025: государство берёт на себя 100% НДС с первых Rp 2 млрд при покупке нового жилья до Rp 5 млрд, передача в 2026 году. Иностранцы с KITAS/KITAP подпадают, но лисхолд и PT PMA исключены. Разбираем условия, расчёт выгоды до Rp 220 млн и типичную ошибку балийского покупателя.
Календарь обязанностей собственника виллы на Бали: PBB, налог с аренды, ежемесячные и годовые декларации, квартальный отчёт LKPM для PT PMA, отчётность по воде, страховка. Даты, ставки и штрафы за просрочку в одной таблице.
Дают ли индонезийские банки ипотеку иностранцу на виллу на Бали: требование KITAS, минимальная стоимость объекта, LTV до 60%, требования к доходу. Почему почти все сделки идут за наличные и какие альтернативы работают — рассрочка застройщика и кредит под залог дома в своей стране.
Налоговый резидент Австралии обязан декларировать мировой доход, включая аренду виллы на Бали. Как работает зачёт индонезийского налога (foreign income tax offset), что происходит при продаже, как пересчитывать доход в AUD и почему индонезийская часть — только половина расчёта.
Как считается цена виллы на лисхолде с остаточным сроком, почему дисконт растёт нелинейно и как технически оформляется переуступка права аренды на Бали: согласие землевладельца, нотариальный акт, финальный налог 2,5% и пункты договора, которые блокируют продажу.
С 1 января 2026 года объекты размещения на Бали обязаны сортировать отходы и отказаться от одноразового пластика. Что требует циркуляр губернатора №9/2025, какие санкции грозят вплоть до отзыва лицензии и как это устроить на вилле без лишних затрат.
Что проверять в день приёмки виллы на Бали: 8 групп проверок от кровли и гидроизоляции до бассейна и электрики, какие документы забрать, как оформить лист дефектов и почему подписывать акт до устранения замечаний — дорогая ошибка.
Санур — единственная зона Бали с положительным балансом поглощения (+2,7 п.п.) и прогнозом загрузки 84,6% на 2027. Разбираем, почему: нулевое новое строительство номеров, медицинский КЭЗ на 41,26 га и госпиталь на 255 коек. И честно — кому Санур не подойдёт.
Высота зданий на Бали ограничена 15 метрами — Перда №16/2009, ст. 95(2)(b). Разбираем, откуда норма, какие есть исключения, что означает для покупателя виллы и что предлагает обсуждаемый проект дифференцированной высотности до 45 метров.
Короткие ответы на 15 вопросов покупателей: право владения и лисхолд, как проходит сделка, налоги и расходы, реальная доходность, визы и что изменилось в законах Бали в 2026 году.
Чек-лист аудита доходности виллы на Бали: реальные бенчмарки загрузки и ставки за 2026 год, пять проверок финмодели за 15 минут, красные флаги в презентациях и шаблон расчёта.
Просрочка сдачи виллы на Бали: где в договоре записан срок и неустойка, чем wanprestasi отличается от форс-мажора, порядок действий от письменной претензии до суда и как снизить риск заранее.
Почему номинальная схема владения землёй на Бали ничтожна по закону, что добавил Перда №4/2026, как налоговая система Coretax видит сделки и аренду, и какие легальные структуры остались в 2026 году.
Разбор: тотального запрета на стройку вилл нет. Что решили шесть округов с 2026 года, почему юг не остановили, официальные цифры по земле и как проверить конкретный участок.
Что реально нужно на въезде в 2026 году: паспорт, e-Arrival Card, электронная декларация, сбор Love Bali Rp150 000, виза и e-VOA. Плюс правила продления с биометрией и чек-лист для поездки на сделку.
Справочник расходов владельца виллы на Бали: персонал и UMK 2026, электричество и вода, бассейн и сад, налоги PBB и аренда, страховка, ремонтный фонд, комиссия УК. С цифрами и годовыми бюджетами.
Медианные цены вилл и земли по районам Бали на 2026 год, разбор себестоимости постройки, разница off-plan и готовой виллы, разовые расходы при покупке.
Как устроена юридическая проверка (due diligence) виллы на Бали в 2026 году: сертификат земли и обременения через нотариуса и BPN, зонирование и отступы, разрешения KKPR/PBG/SLF, договор лисхолда, схема платежей. Сроки, стоимость, красные флаги.
7 августа 2026 Бали отказался от метро в пользу трамвая ART за $123 млн. Разбираем все крупные инфраструктурные проекты острова — аэропорты, марину Беноа, дороги — и как анонсы инфраструктуры реально влияют на цены недвижимости.
Разбираем реальные маршруты ВНЖ Индонезии через недвижимость в 2026 году: пороги Golden Visa (E28C) — $350 тыс. на 5 лет, $700 тыс. или апартамент от $1 млн на 10 лет; Second Home Visa от ~2 млрд IDR (~$125 тыс.); инвесторский KITAS через PT PMA. Почему покупка отдельной виллы сама по себе ВНЖ не даёт и какой путь выгоднее по бюджету и гео.
Коммерческая туристическая деятельность легализуется не сменой зоны, а тем, что KKPR подтверждает конкретный коммерческий код KBLI на этих координатах. Разбираем матрицу ITBX, статью 96 Perda Bali 2/2023 и что изменилось в 2026 году.
Розовая зона отвечает только на один вопрос из четырёх, которые система задаёт при выдаче KKPR. Разбираем, где ломается процесс после дробления участков и что закрывает вопрос.
Сравниваем виллу на Бали и дом на Gold Coast для австралийского инвестора в 2026 году: порог входа (1,17 млн AUD против $250 тыс.), доходность (4–5% против 7–13%), как австралиец легально владеет (лизхолд, Hak Pakai, PT PMA), налог нерезидента 20% и зачёт по соглашению Индонезия–Австралия, перевод AUD в рупии.
Разбираем, как в 2026 году легально сдавать виллу на Бали: 7 разрешений для иностранного владельца (PT PMA, NIB, KBLI 55193, PBG, SLF, NPWPD), дедлайн делистинга с Airbnb и Booking 31 марта 2026, штрафы и депортация за нелегальную аренду, честный расчёт доходности.
Перевод рисового поля под виллу на Бали с 2026 года — уголовное преступление, а не штраф. Разбираем закон Perda №4/2026: что запрещено, до 5 лет тюрьмы и штраф до 1 млрд рупий, удар по nominee-схемам с риском конфискации, заморозка разрешений и мораторий по 6 районам. Как проверить зону участка до депозита.
Откуда вилла на Бали берёт воду, чем скважина отличается от PDAM и подвоза, что за разрешение SIPA нужно с 2026 года и какой штраф грозит без него. Дефицит воды по районам, стоимость обслуживания и как проверить водоснабжение до покупки виллы.
С мая 2026 года Бали не регистрирует новые иностранные компании PT PMA по 18 кодам KBLI — среди них 68111 «недвижимость» и коды гостиничной деятельности. Разбираем, что именно закрыли, кого это касается, почему ломается схема «вилла + своё PMA» и какие два легальных пути входа остались у инвестора.
Что проверить у застройщика на Бали до внесения депозита в 2026 году: юрлицо и NIB, титул земли и зону, разрешения KKPR/PBG/SLF, портфель сданных объектов, схему этапной оплаты и договор PPJB. Красные флаги и понятный чек-лист для инвестора.
Наследуется ли лизхолд на Бали и как передать виллу детям в 2026 году. Разбираем, что именно переходит к наследникам, какая оговорка нужна в нотариальном акте PPAT, сравнение Hak Sewa, Hak Pakai и PT PMA, налог BPHTB до 5%, индонезийское завещание и типичные ошибки.
Резидент РФ и Казахстана платит налог с аренды виллы на Бали по месту жительства. Разбираем СИДН Индонезия–РФ, ставку 10% на месте, декларацию 3-НДФЛ и форму 240.00, зачёт иностранного налога и правила КИК для виллы на PT PMA.
Рабочие маршруты оплаты виллы на Бали в 2026 году: SWIFT, транзитные хабы, USDT в рупии. В какой валюте и на чей счёт платить, почему нельзя платить криптой напрямую и сколько закладывать на комиссии.
В какой валюте держать и платить за виллу на Бали в 2026 году. Почему падение рупии не бьёт по покупателю с ценой в долларах, где реальный риск для инвестора из РФ и Казахстана и как его снизить.
Рынок Бали даёт 25–30 лет и туманное «право продления». DOMA зашивает в договор сразу три ступени — 29 + 10 + 30 = 69 лет владения с фиксированной ценой.
Akta notaris, legalisasi, waarmerking или простой договор — чем отличается их сила в суде и как DOMA оформляет лизхолд на Бали. Риски и проверки.
Мастер-лиз на застройщике и sublease покупателю — чем рискует инвестор и почему DOMA оформляет прямой лизхолд на 29 лет на ваше имя. Разбор схем.
Честное сравнение трёх направлений курортной недвижимости: порог входа, доходность, формат владения, риски и налоги. Где место Бали в портфеле.
Какие налоги возникают при покупке leasehold, сдаче виллы в аренду и перепродаже на Бали: ставки, кто платит и как считать чистую доходность после налогов.
Сравнение главных локаций Бали для инвестора: цены входа, заполняемость, конкуренция, инфраструктура и риски перегрева. Почему мы работаем в Убуде.
Что делает управляющая компания виллы на Бали, сколько берёт, какие отчёты должна давать и по каким признакам отличить сильную УК от слабой.
Полный чек-лист документов застройщика на Бали: KKPR, PBG, SLF, Due Diligence, договор leasehold. Что означает каждый документ и когда он должен появиться.
Беспроцентная рассрочка при покупке виллы на Бали: первый взнос 30%, платежи по этапам строительства, контроль прогресса и финальный платёж на приёмке.
Типичные ошибки при покупке виллы на Бали: земля в зелёной зоне, договор без продления, вера в «гарантированные 20%», экономия на юристе и другие. Чек-лист защиты.
Как строится вилла на Бали от участка до передачи ключей: этапы работ, реальные сроки, контроль качества, отчёты инвестору и соответствие рендерам.
Полная модель доходности виллы на Бали: ставка за ночь, заполняемость 87%, комиссии площадок и УК, расходы, налог — и чистая доходность в процентах годовых.
Какие визы подходят владельцу виллы на Бали: туристическая, соцвиза, KITAS. Что даёт владение недвижимостью, сроки, продления и типичные ошибки.
Сравнение двух легальных структур владения на Бали: личный leasehold и компания PMA с правом HGB. Стоимость, налоги, отчётность — что и когда выбирать.
Роль нотариуса PPAT в сделке с виллой на Бали: что он проверяет и заверяет, как проходит подписание удалённо, сколько стоит и какие документы вы получаете.
Какие риски страхуют владельцы вилл на Бали: имущество, ответственность перед гостями, перерыв бизнеса. Ориентиры цен и что проверить в полисе.
Как работает вторичный рынок leasehold на Бали: что влияет на цену перепродажи, когда выходить, какие документы готовить и как проходит переуступка.
Как курортная недвижимость Бали сочетается с акциями, депозитами и криптой: доля в портфеле, корреляции, кэшфлоу и защита от инфляции.
Стратегия повторных инвестиций: когда покупать вторую виллу, как работает ранний доступ для действующих инвесторов и что даёт портфель из 2–3 юнитов.
Какие системы умного дома оправданы в тропическом климате и арендном бизнесе: удалённые замки, климат, протечки, энергия. Сборки умного дома в конфигураторе DOMA.
Чем мебель для аренды отличается от домашней, что даёт производство под контролем и как комплектация влияет на ставку и отзывы.
Как интерьер влияет на ставку за ночь, рейтинг и заполняемость: фотогеничность, зонирование, материалы для тропиков и уровни отделки Tanah/Alam/Svarga.
Каким должен быть бассейн арендной виллы: скиммерный или переливной, размеры, подогрев, стоимость обслуживания и влияние на ставку.
Зачем арендной вилле продуманный сад: приватность, фотогеничность, микроклимат. Пакеты озеленения G1–G5 в конфигураторе DOMA — от газона до королевского сада.
Гид по конфигуратору DOMA: четыре сценария жизни, шесть систем виллы, уровни исполнения и мгновенный ориентир бюджета с отправкой в WhatsApp.
Почему рейтинг — главный актив арендной виллы: как алгоритмы ранжируют листинги, что даёт статус Guest Favourite и как системно держать 4.8+.
Как работает динамическое ценообразование арендной виллы: сезоны, события, окно бронирования, инструменты — и сколько выручки теряет «одна цена на год».
Пять сегментов гостей балийской виллы: номады, пары, семьи, ретрит-путешественники, long stay. Что каждому важно и как это учитывать в продукте.
Сравнение стратегий аренды виллы на Бали: посуточная, месячная и гибрид. Выручка, износ, операционка — и когда переключаться между режимами.
Каково жить в Убуде: климат, ритм, комьюнити, еда, связь, минусы без прикрас. Взгляд для тех, кто выбирает виллу для себя, а не только для аренды.
Практический гид по инфраструктуре Убуда: медицина, образование, коворкинги, спорт, транспорт и связь. Что рядом с виллами в наших проектах.
Что такое leasehold, чем он отличается от freehold, какие сроки и продления реальны, что должно быть в договоре и какие риски проверять.
Пошаговый процесс удалённой покупки: выбор объекта, проверка документов, договор, оплата по этапам строительства, приёмка и передача под управление.
Зелёная, жёлтая, розовая, оранжевая зоны — что можно строить в каждой, чем рискует покупатель виллы на «неправильной» земле и как проверить зонирование.
Разбор экономики виллы на Бали: заполняемость, ставка за ночь, расходы на управление, чистая доходность и рост стоимости к сдаче.
Цены земли и вилл, цена ночи и загрузка, типы юнитов, кому подходит и правила 2026 года. Без брендов, каждая цифра с источником.
Открыть карту →Напишите, что хотите купить и зачем. Ответим фактами по конкретному объекту, без презентаций с «гарантированной доходностью».