На Бали действует зонирование земель: каждый участок имеет целевое назначение, и строить можно только то, что зона разрешает. Для покупателя виллы это вопрос номер один: вилла на земле с «неправильной» зоной — это риск отказа в разрешениях, штрафов и в крайних случаях сноса.
Зелёная (сельхоз) — рисовые поля и плантации. Капитальное жилое строительство запрещено. Дешёвая земля «с видом на террасы» часто оказывается именно зелёной зоной — главная ловушка для неопытных покупателей.
Жёлтая (жилая, R1–R3) — зона жилой застройки. Виллы здесь строятся в полном соответствии с целевым назначением. R3 допускает малоэтажную жилую застройку — именно в такой зоне построен, например, Mirador Villas.
Розовая (туристическая) — зона для отелей и коммерческих объектов размещения. Подходит для гостиничных форматов; для частных вилл важно, чтобы проект был оформлен под соответствующее использование.
Оранжевая (смешанная) — торговля и услуги, встречается в центрах городов.
Зонирование подтверждается документом KKPR (согласование использования земли) — без него нельзя получить разрешение на строительство PBG. Схема проверки простая: запросите у застройщика KKPR и статус PBG, закажите независимый Due Diligence — юрист проверит зону, собственника, обременения и соответствие проекта.
Если застройщик отказывается показывать документы до сделки — это ответ сам по себе. В проектах DOMA пакет KKPR/PBG и отчёт Due Diligence открыты для проверки на этапе знакомства с проектом.
Что такое leasehold, чем он отличается от freehold, какие сроки и продления реальны, что должно быть в договоре и какие риски проверять.
Пошаговый процесс удалённой покупки: выбор объекта, проверка документов, договор, оплата по этапам строительства, приёмка и передача под управление.
Пришлём актуальные юниты Mirador и Forma с ценами и расчётом доходности под ваш бюджет.