DOMA · координатор строительства вилл в Убуде · с 2022 года
Три года мы строили виллы в Убуде как застройщик. С 2026 года закон Индонезии не позволяет иностранной компании быть застройщиком, и мы перестроили схему по закону: земля оформляется на вас, стройку ведёт генподрядчик, с которым мы работаем больше трёх лет, DOMA управляет процессом по договору.
Проекты, которые мы представляем · сданные подписаны как фото, строящиеся как визуализация
Все проекты →
Почему мы изменили схему в 2026 году
С мая 2026 года Бали не регистрирует новые иностранные компании под код застройщика KBLI 68111. Схема «всё через одну компанию» для новых компаний закрыта, для старых осталась в серой зоне. Мы выбрали белую: вместе с юристами перестроили договоры и открыли новую компанию под новую роль.
Было · 2022–2025
Один договор на «виллу»
Мы находили землю, проектировали, строили и продавали готовый продукт. 30+ вилл, три сданных проекта, один генподрядчик на всех.
Что изменил закон · май 2026
Иностранная компания не может быть застройщиком
OSS отклоняет заявки новых PT PMA по 18 кодам KBLI, включая 68111. Объявлено губернатором 22 и 23 июля 2026 года.
Стало · с 2026
Три документа, актив на вас
Земля на вас, стройка у того же генподрядчика по вашему договору, DOMA управляет процессом по договору координатора. Если с посредником что-то случится, земля и подряд остаются у вас.
Найти участок, провести due diligence, подобрать архитекторов, скоординировать стройку в срок и с оговорённым качеством, передать под управление. Обязательства в договоре, не в презентации.
Leasehold Agreement на ваше имя: кадастровый номер, площадь, адрес, срок и условия продления. Самый важный документ о вашем активе.
Спецификация, этажность, площадь, материалы и сроки. Тот же исполнитель, с которым мы работаем больше трёх лет.
Деньги: строительный бюджет уходит генподрядчику напрямую. На счёт DOMA поступает вознаграждение за координацию и целевые платежи по вашему поручению, каждый с подтверждающим документом. Это не убирает риски стройки и рынка, но переносит актив туда, где ему место: к владельцу.
В продаже · сдача сентябрь 2027 · срок в договоре подряда
Лодтундух, 10 минут от центра Убуда, вид на каньон. 7 вилл с двумя спальнями, четыре планировки: Suite, Lounge, Twin, Study. Земля в жилой зоне R3, KKPR и PBG открыты для проверки до депозита.
Журнал DOMA · каждую неделю
Разбираем новости недвижимости, законов и туризма. Цифры рынка со ссылками на источники, без самопрезентации. О себе только фактами: портфель, сопровождённые сделки, проверенные документы.
PDF по субботам. Ежедневный дайджест в 08:00 по Бали.
Портфель
Green Harmony, Most и Sun Rise мы строили как застройщик. Forma и Mirador ведём по новой схеме с тем же генподрядчиком. Заполняемость 87% и 4000+ отзывов на Airbnb считаем по сданным объектам, отчёты открыты в туре доверия и в клубе инвесторов.
Как проходит покупка
Главный риск стройки на Бали: деньги ушли вперёд, а этап не сдан. Поэтому транш уходит генподрядчику только за принятый по акту этап. Сроки, гарантии и неустойки зафиксированы в договоре подряда, который вы подписываете сами.
Депозит фиксирует юнит и цену. 7 дней на проверку договора вашим юристом.
Старт стройки, личный кабинет, leasehold на землю оформлен на вас.
Фундамент, конструктив, отделка. Каждый транш только после акта приёмки.
Последние 10%, акт приёма-передачи, цифровой паспорт виллы и ключи.
Вилла уходит управляющей компании и выходит на Airbnb. Ежемесячные отчёты.
Почему DOMA
Договор аренды земли (leasehold) вы подписываете напрямую с землевладельцем. Кадастровый номер, площадь, срок и продление в документе, а не в презентации.
Тот же исполнитель, с которым мы построили 30+ вилл за три года. Договор подряда со спецификацией и сроками заключаете вы, бюджет уходит ему напрямую.
Взнос 30%, дальше платежи только за принятые по акту этапы. Транш идёт за построенное, а не вперёд.
Фото, видео, документы и облёты дроном каждые две недели. Вся история стройки в одном окне.
Спросите о DOMA у тех, кто уже купил, а не у менеджера. Ответы владельцев, не продавца.
Прилетите, поживите на сданной вилле, посмотрите стройку и документы. Если вам не надо покупать, так и скажем.
Бали по районам
19 районов без брендов: цена земли и вилл, цена ночи и загрузка, кому подходит, риски и правила 2026 года. Каждая цифра с источником.
Глоссарий · 71 термин
Каждый термин объясняем с первого упоминания. Иностранец не может владеть землёй на Бали в формате freehold, это прямой запрет закона. Всё остальное начинается отсюда.
Долгосрочная аренда земли с правом строить, сдавать и передавать права. Единственный легальный формат для иностранца. В договорах, которые мы ведём, срок и продление зафиксированы.
Подтверждение, что участок можно использовать под виллы по зонированию. Без него стройка нелегальна.
Разрешение на строительство. Выдаётся на конкретный проект и участок, проверяем до депозита.
Сертификат готовности здания к эксплуатации. Нужен для легальной аренды и приёмки виллы.
Регистрационный номер бизнеса и код вида деятельности. Площадки снимают объекты без них с августа 2026.
Индонезийская компания с иностранным капиталом. С мая 2026 не регистрируется под код застройщика 68111.
База знаний инвестора
Сравнили цены 2 502 вилл на Бали: off-plan с 2 спальнями в среднем $251 000 против $212 000 у готовых, $2 060 за м² против $1 700. Но срок аренды у off-plan длиннее, и год владения выходит дешевле.
55% вилл, которые сейчас продаются в Убуде, выставлены с марта 2026 — по Бали таких 29%. Новые объекты дешевле: медиана $267 000 против $354 000. Что это значит для покупателя.
Разбор 2 502 объявлений вилл на Бали: медианный срок лизхолда 26 лет, 29 лет и больше — только у 28% объектов. Как сравнивать виллы с разным сроком через цену года аренды.
Тур доверия
Расскажите бюджет и цель. Пришлём подборку юнитов с ценами, планировками, расчётом по отчётам сданных вилл и шаблоны всех трёх договоров. Если вам не надо покупать, так и скажем.
На фото: Green Harmony, Педженг-Каван, сдан в 2024