Журнал DOMA №10: остров выходит из очереди. Ставка 5,75%, рупия 18 080 и кухни отелей (20–26 октября 2026)

Ставка без изменений, рупия у отметки 18 000, губернатор заходит на кухню отелей. Неделя, в которую кризис сменился счётом. Выпуск №10 за 20–26 октября 2026 года: 26 страниц на русском и английском, с одинаковыми материалами и расчётами.

Скачать журнал №10 · 26 страниц

После очереди: хронология недели

Как топливная история закрывалась по дням. Даты указаны по самим событиям, а не по публикациям.

• 19.10 Губернатор Ваян Костер продлевает схему чёт-нечёт для Pertalite до пятницы 23 октября с оговоркой, что её снимут раньше, если ситуация нормализуется. Pertamina оценивает запасы на Бали в 5-11 дней в зависимости от вида топлива.
• 20.10 Департамент туризма Бали сообщает, что перебои прошлой недели не снизили поток: 22-24 тысячи иностранных туристов в день, на уровне сентября. Правительство объявляет о работе над ускорением поставок топлива в регионы вне Явы и Бали.
• 21.10 Банк Индонезии оставляет ставку 5,75% и поднимает ставку по депозитам до 5%. В Денпасаре губернатор встречается с профсоюзами, которые требуют минимальную зарплату 5,25 млн рупий.
• 23.10 Истекает срок схемы чёт-нечёт. Министр Бахлил Лахадалия заявляет, что квота субсидированного Pertalite будет увеличена, цифра появится по итогам пересмотра в конце октября. Рупия закрывает неделю на 18 080 за доллар.
• 23.10 На диалоге с Банком Индонезии в Денпасаре губернатор предупреждает отели и рестораны о проверках происхождения продуктов на кухнях. PLN сообщает о запасе мощности 299 МВт в энергосистеме острова.
• 26.10 Полиция Денпасара объявляет о задержании четырёх человек за скупку субсидированного бензина через чужие QR-коды: изъято 795 литров, канистры продавали до 400 тысяч рупий. DPRD Бали передаёт исполнительной власти итоговый отчёт Pansus TRAP по зонированию и разрешениям.

Источники: NusaBali · 19.10 и 26.10.2026 · Antara Bali · 20.10 и 23.10.2026 · Bank Indonesia · 21.10.2026 · ANTARA · 23.10 и 26.10.2026 · Bali Discovery · 25.10.2026 · Kontan · 23.10.2026

Туристы не заметили очередь

Департамент туризма Бали говорит о 22-24 тысячах иностранных прибытий в день. Это оперативная оценка, а не статистика BPS.

22-24 тыс. иностранных туристов в день, 20 октября, оценка Dispar · 7 авиакомпаний на маршруте Бали - Мельбурн после запуска TransNusa · 16-17,6 млн цель по иностранным визитам в Индонезию на 2026 год · 6 туристических особых экономических зон, включая Kura Kura Bali

20 октября глава департамента туризма Бали сообщил, что дефицит топлива не отразился на прибытиях: в день на остров въезжают 22-24 тысячи иностранцев, столько же, сколько в среднем в сентябре. Это оценка по оперативным данным иммиграции, итоговые цифры BPS за сентябрь и октябрь появятся позже и могут отличаться.

19 октября TransNusa открыла прямые рейсы Бали - Мельбурн и стала седьмым перевозчиком на маршруте. Австралия остаётся первым рынком острова, и новая ёмкость на направлении обычно давит на цены билетов, а не сразу на загрузку вилл. Добавлять заезды в модель из-за нового рейса стоит только после фактических данных по прибытиям.

На национальном уровне 21 октября координирующий министр по экономике назвал цель на 2026 год: 16-17,6 млн иностранных визитов в Индонезию. Вклад должны дать шесть туристических особых экономических зон, среди них Kura Kura Bali на острове Серанган у Денпасара. Это правительственный ориентир, а не данные по загрузке.

Для владельца виллы вывод прошлого номера остаётся в силе: смотреть на свои брони. Если отмен из-за очередей не было, кризисная неделя для объекта закончилась. Если были, их стоит отразить в отчёте как разовые расходы, а не пересматривать модель на год.

Источники: Antara Bali · 20.10.2026 · Dispar Bali · Antara Bali · 20.10.2026 · TransNusa · Antara English · 21.10.2026

Банк Индонезии: ставка 5,75%, депозит 5%

Решение 21 октября. Ставку не тронули, но изменили всё вокруг неё: ставку по депозитам, нормы резервирования и стимулы для хеджирования.

5,75% BI-Rate, без изменений пятое заседание подряд · 5,00% ставка по депозитам, повышена на 25 б.п. · $146,3 млрд резервы на конец сентября, 5,3 месяца импорта · $9,9 млрд приток иностранного капитала с июня, по данным BI

Совет управляющих заседал 20-21 октября. BI-Rate остался 5,75%, ставка кредитования 6,50%, а ставка по депозитам поднята до 5,00%. Опрос Bloomberg перед заседанием разделился ровно пополам: 19 экономистов ждали повышения, 19 - сохранения. Регулятор выбрал середину: дороже держать рупию на депозите, дешевле хеджировать.

Стимулы для хеджирования расширены: скидка к премии по DNDF на шесть месяцев выросла с 25% до 40%, на двенадцать месяцев с 30% до 45%. Для импортёра и застройщика, который закупает материалы за валюту, это прямое снижение стоимости страховки от курса. Для частного покупателя виллы инструмент недоступен напрямую, но его используют банки и крупные подрядчики.

Вторая часть решения - ликвидность. Норма обязательного резервирования для обычных банков снижается с 9% до 7% двумя шагами 1 ноября и 1 декабря, для шариатских с 7,5% до 5,5%. Кредитование в 2026 году регулятор ждёт в диапазоне 8-12%. Льготное соотношение кредита к стоимости для жилья, 100%, продлено на весь 2027 год.

Для рынка недвижимости важна связка: ставка не растёт, ипотека для граждан остаётся доступной, а рупия защищается не ставкой, а интервенциями. Это означает, что при новом давлении на курс регулятор скорее продолжит продавать валюту, чем резко повысит ставку. Для иностранного покупателя с долларовым доходом курс остаётся главной переменной.

Источники: Bank Indonesia · пресс-релиз · 21.10.2026 · ANTARA · 21.10.2026 · IDN Financials · 21.10.2026

Рупия: 18 022, 18 060, 18 080

Три закрытия подряд выше 18 000. Банк Индонезии отчитался о курсе 17 985 на 20 октября и о приверженности стабильности.

По данным Банка Индонезии, 20 октября рупия закрылась на 17 985 за доллар, на 0,61% слабее конца сентября. Затем три торговых дня подряд курс закрывался выше 18 000: 18 022 в среду, 18 060 в четверг и 18 080 в пятницу 23 октября по данным спот-рынка. С начала года рупия потеряла около 7,9%.

Причины те же, что неделей ранее: предложение MSCI вывести Индонезию из группы развивающихся рынков с решением 30 июня 2027 года, отток портфельных инвесторов и сильный доллар. Регулятор ответил не ставкой, а интервенциями на офшорном и внутреннем рынках и расширенными стимулами для хеджирования.

Для покупателя виллы с долларами курс выше 18 000 означает, что цена в рупиях при пересчёте стала ниже, а расходы в рупиях - дешевле в долларах. Для владельца с рупиевой выручкой от местных гостей всё наоборот. Поэтому в сделке важно, в какой валюте номинирована цена и в какой валюте идут платежи по этапам.

Проверьте в договоре три поля: валюту цены, курс пересчёта и момент его фиксации. Платёж за этап стройки, который привязан к рупии, при дальнейшем ослаблении станет дешевле в долларах, а при развороте - дороже. Это не прогноз, а описание механики.

Источники: Bank Indonesia · 21.10.2026 · Kontan · 21.10, 22.10, 23.10.2026 · IDN Financials · 21.10.2026 · Metro TV News · 16.10.2026

Курс внутри октябрьского отчёта

Условный расчёт DOMA. Вилла с долларовой выручкой и рупиевыми расходами, один месяц, два курса.

Возьмём объект со средним тарифом $150 и 18 оплаченными ночами в месяц. Выручка и комиссия управляющего считаются в долларах и от курса не зависят. Три строки расходов номинированы в рупиях: персонал, коммунальные платежи и закупки, всего 15,5 млн рупий в месяц.

При курсе 17 000 эти расходы стоят $912, при 18 080 - $857. Разница $55 в месяц, около $660 в год, это и есть эффект ослабления рупии для владельца с долларовой выручкой. Для объекта с рупиевой выручкой от местного рынка знак меняется: доход в долларах упал бы на 6%, а расходы остались прежними.

Расчёт не учитывает инфляцию расходов, которая на Бали в сентябре достигла 3,79% в годовом выражении. Если персонал и поставщики поднимут цены на величину инфляции, выгода от курса сократится примерно вдвое. Поэтому в отчёте имеет смысл показывать обе величины отдельно: эффект курса и эффект цен.

Главный вывод - не в сумме, а в структуре. Чем больше строк в рупиях, тем сильнее отчёт зависит от курса. Договор управления с фиксированным процентом от долларовой выручки переносит курсовой риск на управляющего, схема «процент плюс возмещение» оставляет его владельцу.

Иллюстрация DOMA. Курсы условные, налоги, банковские комиссии и неуказанные затраты не учтены. Это не прогноз доходности и не рекомендация по валюте.

Экономика Бали: рост 5,9% и инфляция 3,79%

Представительство Банка Индонезии на Бали дало две цифры недели. Одна про перспективы, другая про цены сегодня.

до 5,9% прогноз роста экономики Бали на 2026 год · 5,82% рост экономики Бали в 2025 году · 3,79% инфляция на Бали в сентябре, год к году · 1,5-3,5% целевой диапазон инфляции для региона

23 октября на диалоге с участниками рынка представительство Банка Индонезии на Бали оценило рост экономики острова в 2026 году до 5,9% против 5,82% в 2025 году. Туризм, по той же оценке, формирует около 66% экономики провинции, поэтому прогноз опирается на поток гостей и их расходы.

Вторая цифра менее приятная. Инфляция на Бали в сентябре составила 3,79% в годовом выражении, выше целевого диапазона 1,5-3,5% и выше национальной 3,28%. Банк Индонезии вместе с властями провинции работает над стабилизацией цен, в первую очередь на продукты.

Для владельца виллы прогноз роста - не прогноз цен на недвижимость и не прогноз загрузки его объекта. Это ориентир для экономики в целом. Инфляция, напротив, напрямую касается сметы: уборка, стирка, продукты и зарплаты растут быстрее, чем заложено в бюджете на год.

Практический шаг - проверить договор управления на условия индексации. Если комиссия считается от выручки, рост затрат остаётся внутри комиссии. Если расходы возмещаются по факту, октябрьский отчёт покажет рост по каждой строке, и к этому лучше быть готовым заранее.

Источники: Antara Bali · 23.10.2026 · Bank Indonesia Bali · Antara Bali · 21.10.2026 · Bank Indonesia · 21.10.2026

Табанан: Танах-Лот и Джатилувих

Округ к западу от Бадунга на этой неделе прозвучал в двух новостях: губернатор назвал табананский рис примером местного продукта для отелей, а прогноз минимальной зарплаты для округа - 3,53 млн рупий. Фотографии архивные.

Танах-Лот. Храм на скале у берега Табанана - одно из самых посещаемых мест острова. Вокруг него растёт малоэтажная застройка, и именно здесь покупатели чаще всего сталкиваются с вопросом прибрежной полосы и зелёной зоны. Вид на храм не отменяет проверку зонирования участка.

Джатилувих. Террасы в списке ЮНЕСКО и рисовые поля, которые губернатор хочет видеть на кухнях отелей вместо импорта. Для владельца виллы с питанием это новая строка в проверке поставщиков: откуда рис, яйца и овощи и есть ли документы на происхождение.

Губернатор заходит на кухню

23 октября Ваян Костер предупредил отели и рестораны: за отказ закупать местные продукты - три предупреждения, затем пересмотр лицензии. Норма существует с 2018 года, новое - контроль.

На диалоге с Банком Индонезии в Денпасаре губернатор напомнил о постановлении № 99 от 2018 года о сбыте и использовании балийской сельхозпродукции, рыбы и промышленных товаров. Отели и рестораны обязаны закупать рис, яйца, овощи, фрукты, соль и мясо у местных производителей. По словам губернатора, он направил сотрудников проверять происхождение продуктов прямо на кухнях.

Санкции описаны последовательно: три формальных предупреждения, затем пересмотр бизнес-лицензии. Губернатор также говорил о многоуровневой системе санкций, детали которой пока не опубликованы. Логика та же, что в заявлении о площадках бронирования неделей ранее: провинция усиливает контроль над туристическим бизнесом через лицензии.

Для виллы без ресторана требование напрямую не действует, но управляющие компании с завтраками, поварами и кейтерингом попадают в зону внимания. Если объект сдаётся с питанием, спросите управляющего, кто поставщик продуктов и есть ли у него документы о происхождении. Это пока вопрос порядка, а не штрафа.

Обратная сторона - цены. Местные продукты не всегда дешевле импортных, а инфляция на Бали уже выше цели. Если управляющий закладывает рост закупок, попросите разложить его на две части: инфляция и смена поставщиков. Так в отчёте будет видно, что изменилось по требованию властей, а что по рынку.

Источники: Bali Discovery · 25.10.2026 по материалу NusaBali · выступление 23.10.2026 · Antara Bali · 16.10.2026

Минимальная зарплата: 3,4 или 5,25 млн

21 октября профсоюзы и студенты потребовали поднять минимальную зарплату провинции до 5,25 млн рупий. Губернатор назвал нынешний уровень слишком низким, но попросил время.

Встреча прошла в офисе губернатора в Денпасаре. Федерация работников туризма, отелей и ресторанов FSPM и альянс Aksi Kamisan Bali требуют минимальную зарплату 5,25 млн рупий в месяц против нынешних 3,4 млн. Губернатор согласился, что 3,4 млн - мало, но напомнил, что провинция связана формулой постановления PP 51/2023.

По предварительному расчёту губернатора с максимальным коэффициентом формулы минимальная зарплата составит около 3,45 млн рупий. Он открыт к подходу через показатель достойного уровня жизни, который изучает исследовательское агентство провинции, но предупредил о рисках: без законной базы решение станет предметом аудита, а резкий рост зарплат поднимет цены.

Прогнозы по округам, которые приводит издание: Бадунг 4,0 млн, Денпасар 3,76 млн, Гианьяр 3,56 млн, Табанан 3,53 млн рупий. Это предварительные цифры, совет по зарплате ещё будет их обсуждать, и дата решения не названа. Профсоюзы обещали вернуться к офису губернатора, когда цифра будет утверждена.

Для владельца виллы зарплата персонала - вторая по величине строка расходов после комиссии управляющего. Минимальная зарплата задаёт нижнюю планку, фактические ставки на рынке выше, особенно в Бадунге. Но требование 5,25 млн, если оно будет принято хотя бы частично, сдвинет весь рынок, включая уборку, охрану и садовников по договорам подряда.

Источники: Bali Discovery · 25.10.2026 · встреча 21.10.2026 · Федерация FSPM Бали · PP 51/2023

Фонд оплаты труда виллы: условный расчёт

Условный расчёт DOMA. Три сотрудника в Бадунге, три сценария минимальной зарплаты, курс 18 080.

Возьмём виллу с тремя штатными сотрудниками: управляющий на объекте, уборщица и садовник. Для простоты каждому платится ровно минимальная зарплата, без надбавок, бонусов и взносов в BPJS. В реальности ставки в Бадунге выше минимума, поэтому расчёт показывает направление, а не сумму.

При прогнозной минимальной зарплате Бадунга 4,0 млн рупий фонд оплаты труда составляет 12 млн рупий, или $664 в месяц при курсе 18 080. Если бы требование профсоюзов 5,25 млн было принято полностью, фонд вырос бы до 15,75 млн рупий, на $207 в месяц или около $2 500 в год.

Для объекта с выручкой $2 700 в месяц из модели на странице 07 это 7,7% выручки, или примерно 18% чистого дохода владельца. Такой сдвиг не разрушает экономику виллы, но меняет её заметно. Частичное повышение, например до 4,5 млн, даст половину эффекта.

Практический вывод: в договоре управления стоит заранее описать, как пересматриваются ставки персонала при изменении минимальной зарплаты и кто платит разницу. Решение совета по зарплате обычно выходит в ноябре-декабре и действует с января, времени договориться достаточно.

Иллюстрация DOMA. Цифры минимальной зарплаты по публикациям, взносы BPJS, тринадцатая зарплата и надбавки не учтены. Это не прогноз и не юридическая консультация.

Pansus TRAP: итоговый отчёт по зонированию

26 октября специальный комитет парламента Бали по пространственному планированию, активам и разрешениям передал исполнительной власти итоговые рекомендации. Это рекомендации, а не нормы.

Комитет Pansus TRAP работал два срока и завершил полномочия в начале октября. На пленарном заседании 26 октября его председатель Маде Супарта передал итоговый отчёт председателю парламента Дева Маде Махаядня, а тот - вице-губернатору Ньоману Гири Прасте. По данным NusaBali, в отчёте пять рекомендаций по землепользованию, зонированию, разрешениям и возможным санкциям.

Контекст известен по первому отчёту в июне: тогда комитет разбирал особую экономическую зону Kura Kura Bali и постройки на государственной и лесной земле в деревне Педжаракан в Булеленге, а также требовал привлекать к ответственности чиновников, допустивших нарушения. Второй срок был посвящён накопленным нарушениям пространственного планирования по острову.

Исполнительная власть ещё в июне обещала техническую оценку и работу с правоохранительными органами, но не торопиться. Что из новых рекомендаций станет распоряжением губернатора или решением округа, пока неизвестно. Поэтому моделировать штрафы как расходы рано, а вот проверку документов откладывать не стоит.

Для покупателя список прежний и короткий: соответствие участка зонированию, наличие разрешения на строительство PBG и сертификата SLF, лицензия на размещение гостей, если вилла сдаётся. Объект, у которого всё это есть, от рекомендаций не пострадает. Объект без документов рискует попасть в список при следующей проверке.

1. Зонирование Запросите выписку о назначении участка и сверьте с фактической постройкой.
2. PBG и SLF Проверьте номера и даты, а не только наличие бумаг. Несоответствие площади - частая находка.
3. Прибрежная и речная полоса Для объектов у воды - отдельная проверка отступов по нормам провинции.
4. Лицензия на деятельность NIB, код KBLI 55193 и сертификат стандарта, если вилла в аренде.

Источники: NusaBali · 26.10.2026 · Bali Post · 26.10.2026 · Antara Bali · 20.06.2026 · Radar Bali · 08.10.2026

Посредники, визы и KITAS за пять дней

Две новости о статусе иностранцев: депортация за продажу виллы по туристической визе и обещание ускорить рабочие разрешения.

16 октября иммиграционная служба Булеленга депортировала гражданку Чехии 46 лет, которая въехала по визе по прибытии и занималась маркетингом виллы в Карангасеме. Сообщение вышло 23 октября. Работа по туристической визе, включая посредничество в сделках, остаётся основанием для депортации и запрета на въезд.

Для покупателя это напоминание о проверке посредника. Если сделку ведёт иностранец, попросите его разрешение на работу и письменное полномочие от продавца. Агент без статуса не несёт ответственности по договору и может исчезнуть в любой момент, а деньги, переданные ему, вернуть будет сложно.

Вторая новость из Джакарты. 20 октября министр инвестиций сообщил, что через новый интегрированный механизм выдано около 328 разрешений, и правительство хочет сократить оформление KITAS до пяти рабочих дней. Это заявление о цели, а не изменение правил: сроки, по которым работает иммиграция сегодня, стоит уточнять у юриста.

Для владельца виллы, который живёт на острове, KITAS - это основание для резидентства, работы и открытия счёта в банке. Ускорение выдачи сократит паузу между покупкой и легальным проживанием, но не изменит перечень документов. Разрешения на строительство и аренду, напомним, выдают местные власти, а не иммиграция.

Источники: detikBali · 23.10.2026 · иммиграция Булеленга · Antara English · 20.10.2026 · Министерство инвестиций

Энергия: запас 299 МВт и завод в Денпасаре

PLN отчиталась о запасе мощности, а Danantara - о готовности станции «мусор в энергию» на 20%. Обе цифры относятся к острову, а не к конкретной улице.

23 октября PLN сообщила, что энергосистема Бали может выдать 1 678 МВт при пиковой нагрузке 1 379 МВт. Запас 299 МВт - это около 22% от пика, что для островной системы считается нормальным. При этом компания не исключает локальных отключений: сеть и подстанции в отдельных районах изнашиваются быстрее, чем общий баланс мощности.

26 октября Danantara, государственный инвестиционный фонд, оценил готовность станции переработки отходов в энергию в Денпасаре примерно в 20% и назвал цель запуска - первое полугодие 2028 года. В прошлом номере мы приводили более ранний ориентир 2027 года: сроки сдвигаются, а договор на покупку электроэнергии ещё не подписан.

Для владельца виллы запас мощности острова не отменяет проверку конкретного объекта. Важны три вещи: подключённая мощность по договору с PLN, история отключений на этой линии и стоимость резервного питания. В кризисную неделю выяснилось, что генератор без топлива - не резерв, и этот урок стоит зафиксировать в энергопаспорте, о котором мы писали в выпуске 09.

Если планируете зарядку электромобиля или кондиционирование большой площади, спросите у PLN о возможности увеличения мощности на вашем участке сети до покупки. В некоторых районах юга лимит исчерпан, и обещание «добавим позже» ничего не стоит без письма от компании.

Источники: NusaBali · 23.10.2026 · PLN UID Bali · Antara Bali · 26.10.2026 · Danantara · detikBali · 16.10.2026

Вода на юге Бадунга и трафик в Улувату

Два сообщения из самого дорогого округа острова: докапитализация водоканала для Южной Куты и обещание деревни Печату навести порядок у храма Улувату.

23 октября власти Бадунга сообщили о плане увеличить капитал муниципального водоканала Tirta Mangutama, чтобы решить проблему нехватки воды в Южной Куте: это Джимбаран, Улувату, Пекату и весь полуостров Букит. План и график до 2029 года ещё не утверждены, поэтому сроки стоит читать как намерение.

Для вилл на Буките вода давно считается отдельной строкой сметы. Часть объектов подключена к сети, часть живёт на скважинах и привозной воде. Перед покупкой попросите договор на подключение, последние счета и спросите управляющего, сколько раз за сезон вызывали водовоз. Пока сеть не достроена, этот расход остаётся в бюджете.

25 октября традиционная деревня Печату пообещала усилить управление движением у храма Улувату, где после вечернего представления Кечак образуется затор. Это решение деревни, а не округа, и оно может затронуть парковку, подъезд и платный доступ. Виллы вдоль этой дороги получают гостей именно в вечерние часы.

Практический вопрос управляющему: какими маршрутами возят гостей и поставщиков вечером и что меняется, если деревня закроет подъезд. Решения деревень на Бали иногда работают строже, чем решения округа, потому что их исполняют на месте. Следить за ними стоит так же, как за официальными постановлениями.

Источники: detikBali · 23.10.2026 · правительство Бадунга · NusaBali · 25.10.2026 · деревня Печату

Налоги: аудит Денпасара и возврат BPHTB

Город нашёл 10,12 млрд рупий недоимки и 575 объектов в зелёной зоне, сменивших назначение. Бадунг всё ещё не вернул переплату по налогу на сделки.

26 октября налоговое управление Денпасара сообщило о результатах проверки: 10,12 млрд рупий неуплаченных региональных налогов и 575 объектов в зелёной зоне, которые изменили функцию. Второе важнее первого: это постройки на земле, где по зонированию строить нельзя или можно не то, что построено.

Для покупателя в Денпасаре, включая Санур и Серанган, это сигнал проверять две вещи до сделки: совпадает ли налоговая запись с фактическим использованием объекта и уплачен ли земельный налог PBB-P2 за прошлые годы. Справку об отсутствии задолженности выдаёт Bapenda, и её стоит получить до подписания.

Вторая история тянется с прошлой недели. Налоговое управление Бадунга запросило возврат 439 млн рупий BPHTB для двенадцати плательщиков, которые переплатили налог на сделку, но финансовое управление округа файл ещё не получило, и деньги не выплачены. Переплата возникает, когда сделка срывается после уплаты налога или цена пересматривается.

Чтобы не оказаться в такой очереди, договоритесь заранее, кто подаёт на возврат и в какие сроки, и сохраняйте все платёжные документы и соглашение о расторжении. Возврат - право плательщика, но сроки его реализации в округах заметно различаются, и на них стоит закладывать месяцы.

Источники: NusaBali · 26.10.2026 · Bapenda Денпасара · NusaBali · 19.10.2026 · Bapenda Бадунга

Бюджет Бали 2027: минус 58% капвложений

Проект бюджета провинции сокращает капитальные расходы до 337,8 млрд рупий. Депутаты просят объяснений. Это проект, а не утверждённый документ.

Rp 337,8 млрд капитальные расходы в проекте бюджета Бали на 2027 год · −58,1% к уровню 2026 года · Rp 3,75 трлн для сравнения: доходы Гианьяра в проекте 2027, выпуск 09 · 2029 горизонт плана по воде в Бадунге, не утверждён

26 октября NusaBali сообщила, что проект бюджета провинции на 2027 год сокращает капитальные расходы на 58,1% до 337,8 млрд рупий. Депутаты парламента Бали потребовали объяснить, какие проекты откладываются. Источник не говорит, что текущие стройки отменяются, речь о новых вложениях.

Провинциальный бюджет - это не весь бюджет острова. Дороги, вода и разрешения в основном финансируют округа: Бадунг, Гианьяр, Денпасар. Гианьяр, напомним, заложил на дороги 155,4 млрд рупий на 2027 год. Поэтому сокращение на уровне провинции бьёт прежде всего по крупным межрайонным проектам, а не по улице перед виллой.

Для инвестора правило простое: ценить районы с финансируемыми проектами и подрядчиками на площадке выше районов с обещаниями. Обещанный мост, дорога или водопровод в презентации застройщика не имеют цены, пока нет строки в утверждённом бюджете и подрядчика с графиком.

Проект бюджета будет обсуждаться до конца года и может измениться. Мы вернёмся к нему, когда появятся постатейные цифры и список отложенных проектов. До этого стоит считать провинциальные стройки на 2027 год неопределёнными.

Источники: NusaBali · 26.10.2026 · DPRD Bali · Antara Bali · 12.10.2026 · detikBali · 14.10.2026

Кинтамани и Бедугул: фотодневник

Горная часть острова: вулкан Батур и озеро Братан. Отсюда идёт вода, которой не хватает на юге. Фотографии архивные.

Батур. Вулкан и кальдера с озером в округе Бангли, самая популярная точка для рассветных восхождений. Земля вокруг кальдеры - охраняемая геопарковая зона, и объекты здесь продаются редко и со сложным статусом. Если предлагают «виллу с видом на вулкан», первый вопрос - назначение участка.

Братан. Озеро в Бедугуле, Табанан, и храм на воде, посвящённый богине озёр. Вода отсюда питает ирригацию рисовых террас, в том числе Джатилувих. Когда Бадунг докапитализирует водоканал для Южной Куты, речь идёт именно о доставке воды с севера и из центра острова на сухой полуостров.

Индонезия: жильё и капитал за рубежом

Две национальные новости, которые не описывают рынок вилл на Бали, но показывают, куда движется политика.

• 15.10 Министерство жилищного строительства отчиталось о 937 671 построенном или отремонтированном доме за 2026 год. Большая часть профинансирована вне государственного бюджета. Сообщение вышло 25 октября.
• 21.10 Координирующий министр по экономике назвал цель по иностранным визитам 16-17,6 млн в 2026 году и шесть туристических особых экономических зон как инструмент её достижения.
• 25.10 Danantara завершила покупку отеля Novotel Thakher на 1 461 номер в Мекке. По данным издания, Индонезия стала первой иностранной страной, купившей недвижимость в Саудовской Аравии после смягчения правил. Цена не раскрыта.

Жилищная программа - продолжение политики, о которой мы писали в выпуске 09: 181 307 субсидируемых ипотек из плана 350 000 к середине октября и ставка на жильё для граждан. Цифра 937 671 относится ко всей стране и к сегменту доступного жилья. На экономику вилл для аренды она не переносится.

Покупка отеля в Мекке государственным фондом интересна другим: Danantara одновременно строит станцию в Денпасаре, покупает зарубежные активы и управляет портфелем госкомпаний. Это тот же фонд, от которого зависят сроки инфраструктурных проектов на Бали. Его приоритеты - часть риска любого «обещанного» проекта.

Цель по туристам 16-17,6 млн на страну сопоставима с цифрой, которую губернатор Бали назвал для острова за год: 7 млн иностранных и 9,3 млн внутренних гостей, 16,3 млн всего. Совпадение порядков не случайно: Бали остаётся главной точкой входа, и национальные цели во многом считаются от него.

Для владельца виллы из всего этого важно одно: государство продолжает вкладывать в туризм и жильё, но считает их по-своему. Национальные цифры годятся для понимания направления, а не для расчёта доходности конкретного дома.

Источники: detikProperti · 25.10.2026 · Министерство жилищного строительства · detikProperti · 25.10.2026 · Danantara · Antara English · 21.10.2026 · Bali Discovery · 25.10.2026

Поток: цели 2026 и новые рейсы

Как соотносятся цифры недели: оценка департамента туризма, слова губернатора и цель правительства.

Иностранные гости Бали за год, по словам губернатора: 7,0 млн · Внутренние гости Бали за год, по словам губернатора: 9,3 млн · Цель по иностранным визитам в Индонезию, 2026, нижняя граница: 16,0 млн · Цель по иностранным визитам в Индонезию, 2026, верхняя граница: 17,6 млн

Оценка 22-24 тысяч иностранных прибытий в день соответствует примерно 660-720 тысячам в месяц. Для сравнения, BPS насчитало 685 994 прибытия в августе. Если октябрь удержится в этом диапазоне, кризисная неделя в статистике не будет видна, что и утверждает департамент туризма.

Новые рейсы добавляют ёмкость, а не спрос. TransNusa на Мельбурне стала седьмым перевозчиком, и первый эффект обычно - снижение тарифов на направлении. Для вилл это означает чуть более дешёвую дорогу для гостей из Австралии, а не автоматический рост загрузки.

На той же неделе Бали снова назван одним из ведущих свадебных направлений Азии на World Travel Awards, а Южная Корея объявила о планах открыть консульство в Денпасаре. Оба сообщения относятся к репутации и удобству, а не к цифрам, но консульство - признак устойчивого потока из страны, который на острове обслуживают прямые рейсы.

Для модели загрузки правило прежнее: добавлять заезды только по фактическим данным по прибытиям и по собственным броням. Цели правительства и награды влияют на спрос медленно, а на цены площадок - никак.

Источники: Antara Bali · 20.10.2026 · Dispar Bali · Bali Discovery · 25.10.2026 · Antara English · 21.10.2026 · BPS через ANTARA · 01.10.2026

Отчёт за неделю восстановления

Что попросить у управляющего по итогам октября, когда очередь закончилась, а счета остались.

Отчёт за кризисный месяц читается иначе, чем обычный. Главная задача - разделить разовое и постоянное. Отменённые заезды и топливо для генератора - разовые строки, их не нужно закладывать в модель на год. Рост цен поставщиков и курсовая переоценка - постоянные, они останутся и в ноябре.

Попросите управляющего показать курс по каждому платежу в рупиях. На неделе, когда курс двигался от 17 985 к 18 080, разница в дате фиксации меняет долларовую сумму на доли процента. Это немного, но за год из таких долей складывается заметная величина, и привычка её видеть полезна.

Список поставщиков с происхождением продуктов - новая просьба, и управляющий может удивиться. Объясните контекст: губернатор пообещал проверки кухонь, и если вилла предлагает завтраки или повара, лучше знать, откуда рис и яйца, до того, как спросят проверяющие.

Если управляющий отвечает «всё как обычно», попросите цифры. Обычный месяц не бывает в неделю, когда персонал стоял в очередях по три часа. Либо расходы выросли и видны, либо их кто-то взял на себя, и это тоже должно быть написано.

Редакционная методика DOMA. Состав отчёта зависит от договора управления и площадок, через которые сдаётся объект.

Паспорт закупок и поставщиков

Пять блоков, которые стоит собрать до того, как инфляция, курс и проверки происхождения продуктов окажутся в одном отчёте.

Паспорт закупок - продолжение топливного и энергетического паспортов из прошлых выпусков. Смысл тот же: зафиксировать базовое состояние, чтобы при изменениях было с чем сравнивать. Неделя дала три повода: инфляция выше цели, курс выше 18 000 и обещание проверок на кухнях.

Начните с поставщиков. Для виллы без питания их немного: уборка, стирка, бассейн, сад, расходники для гостей. Для виллы с завтраками добавляются продукты, и здесь важно происхождение: местный рис из Табанана и соль из Амеда закрывают требование губернатора, импортные продукты - нет.

Цены фиксируйте на дату, а не «примерно». Сентябрь 2026 удобен как база: он предшествует кризисной неделе и росту инфляции. Правило пересмотра лучше записать заранее: например, раз в квартал по индексу, а не по звонку поставщика. Это защищает и владельца, и управляющего.

Валютный блок часто пропускают. Техника, химия для бассейна, подписки на платформы и часть импортных продуктов считаются в долларах, даже если счёт выставлен в рупиях. При курсе 18 080 эти позиции подорожали в рупиях на 7-8% с начала года, и управляющий обязан это показать, а не прятать в «прочих расходах».

Редакционная методика DOMA. Налоговые и юридические вопросы по договорам с поставщиками и персоналом решает профильный консультант.

Рынок в цифрах

Только подтверждённые данные с датой и источником. Период статистики указан отдельно от даты публикации.

Квартальные и годовые показатели относятся ко всему острову или стране и не переносятся на отдельные виллы.

← Все дайджесты