Бали по районам
Карта районов Бали: недвижимость в цифрах
Девятнадцать районов от Чангу до Амеда без брендов и застройщиков: только что реально продаётся, сколько стоит, как сдаётся и что разрешают правила 2026 года. Кликните по точке, и откроется страница района.
Интерактивная карта
Наведите на точку и увидите ключевые цифры, кликните и откроется район. Цвет точки показывает тип рынка. Штриховка отмечает регентства, где с 2026 года запрещены новые отели и рестораны.
Весь остров · наведите на точку
Юг крупнее: Бадунг и Денпасар
Юг: Бадунг и Денпасар
Аэропорт, пляжи, 80% туристического спроса и самая дорогая земля острова.
Ядро рынкаЧангуЯдро рынка: самая высокая цена ночи и самая плотная застройка
Ночь: $214Земля: IDR 1,2–2,5 млрд/ар
РастущийПереренан и Сесех«Перелив» Чангу: рисовые поля, бутик-виллы и +46% предложения за год
Ночь: $208Земля: IDR 17–42 млн/ар/год
Ядро рынкаСеминьякСамая дорогая земля острова и самая высокая цена ночи
Ночь: $278Земля: IDR 1,5–3,0 млрд/ар
СложившийсяУмалас и КеробоканЖилой район между Семиньяком и Чангу: долгая аренда и экспаты
Ночь: $181 / $150Земля: IDR 12–25 млн/ар/год
СложившийсяКута и ЛегианОтели, апартаменты и коммерция у аэропорта. Вилл почти нет
Ночь: $122 / $131Земля: IDR 20–34 млн/ар/год
СложившийсяДжимбаранСемейный залив у аэропорта: фрихолд, резорты и виллы с видом
Ночь: $190Земля: IDR 400–981 млн/ар
Ядро рынкаУлувату и БукитСкалы, сёрф и самый быстрорастущий luxury-сегмент юга
Ночь: $223Земля: IDR 0,5–1,5 млрд/ар
СложившийсяНуса-ДуаМастер-план ITDC: резорты, брендированные резиденции, никакой самодеятельности
Ночь: —Земля: IDR 330 млн–1,55 млрд/ар
СложившийсяСанурПенсионеры, медицинский кластер KEK и катера на Нуса-Пениду
Ночь: $139 / $121Земля: IDR 7,77 млн/м²
НишевыйДенпасар и РенонСтолица: фрихолд-рынок для индонезийцев, долгие лизхолды для экспатов
Ночь: $121Земля: IDR 140–825 млн/арЦентр: Убуд, Гианьяр, Табанан
Рисовые террасы, ретриты и растущее западное побережье за Чангу.
Ядро рынкаУбудКультурная столица: земля в 4–6 раз дешевле Чангу при 2 800 объектах аренды
Ночь: $113Земля: $250–750/м²
РастущийТабанан и Танах-ЛотСамая дешёвая земля рядом с Чангу: и первый регион под запретом 2026
Ночь: $122Земля: IDR 200–690 млн/ар, Кедири…
РастущийКерамас и КетевелПобережье Гианьяра: ближайшее море к Убуду и фрихолд IDR 250–350 млн/ар
Ночь: $112Земля: IDR 250–350 млн/арВосток: Карангасем
Дайвинг, Агунг, тихие долины. С 2026: запрет на новые отели и рестораны.
НишевыйСидеменДолина под Агунгом: ретриты, треккинг и +186% предложения аренды за год
Ночь: $137Земля: данных по индексу нет…
НишевыйЧандидаса и Паданг-БайДайвинг, катера на Гили и виллы у моря $170–350k
Ночь: $176Земля: индекса нет, листинги…
НишевыйАмед и ТуламбенДайв-побережье: самые низкие цены ночи на острове и фрихолд у моря
Ночь: $68Земля: индекса нетСевер: Булеленг
Ловина, горные озёра, фрихолд по цене «до 2015 года». Тоже под запретом 2026.
Острова Нуса
Пенида и Лембонган: 40 минут на катере от Санура, свой рынок и свои риски.
Рынок Бали 2026: общая картина
Бали в 2026 году: два рынка в одном. Первый: южный треугольник Чангу–Семиньяк–Букит, где сосредоточено больше трети предложения, самая дорогая земля ($530–1 900/м² фрихолд) и самая высокая цена ночи ($200–280). Второй: всё остальное: Убуд, восток, север и острова, где земля стоит в 3–10 раз дешевле, а спрос тоньше и сезоннее.
Ключевой сдвиг 2025–2026: поток туристов перестал расти (иностранных прибытий за январь–июль 2026 на 1,4% меньше, чем годом ранее), а предложение посуточной аренды выросло на четверть. В результате выручка на объект в большинстве районов снизилась на 12–30% за год. Рынок стал рынком покупателя: выигрывают объекты с документами, управлением и понятной локацией, а не «любая вилла у моря».
Второй сдвиг: регуляторный. Шесть регентств (Табанан, Джембрана, Булеленг, Бангли, Карангасем, Клункунг) с 2026 года не выдают разрешения на новые отели и рестораны. Perda 4/2026 криминализировала перевод защищённых рисовых полей под застройку. Perda 3/2026 ужесточила прибрежную полосу. Бадунг, Гианьяр и Денпасар под запрет не попали: именно поэтому мы работаем в Убуде (Гианьяр).
Как читать цифры
Все районы рядом
| Район | Регентство | Земля | Виллы | ADR | Загрузка | Новые отели 2026 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Чангу | Бадунг | IDR 1,2–2,5 млрд/ар ($530–1 560/м²) | $400–800k, медиана ≈$355k | $214 | 36,2% | открыто |
| Переренан и Сесех | Бадунг | IDR 17–42 млн/ар/год (25–37 лет) | медиана ≈$135k, 2 сп. IDR 4,4–5,3 млрд | $208 | 40,2% | открыто |
| Семиньяк | Бадунг | IDR 1,5–3,0 млрд/ар ($900–1 900/м²) | $500k–1,2M, медиана ≈$402k | $278 | 38% | открыто |
| Умалас и Керобокан | Бадунг | IDR 12–25 млн/ар/год (25–32 лет) | группируется с Семиньяком: $500k–1,2M, отдельной медианы нет | $181 / $150 | 40,7% / 52,4% | открыто |
| Кута и Легиан | Бадунг | IDR 20–34 млн/ар/год (22–25 лет) | 2 сп. IDR 4,7–5,5 млрд, 3 сп. 6,5 млрд (17–34 лет) | $122 / $131 | 34,6% / 32,8% | открыто |
| Джимбаран | Бадунг | IDR 400–981 млн/ар | фрихолд IDR 4,2 млрд · лизхолд 8 млрд (26 лет) | $190 | 28,8% | открыто |
| Улувату и Букит | Бадунг | IDR 0,5–1,5 млрд/ар ($310–940/м²) | $120–300k+ (Бингин, Баланган) | $223 | 40,1% | открыто |
| Нуса-Дуа | Бадунг | IDR 330 млн–1,55 млрд/ар (Пандава: верх) | $400–600k / $600–900k / $900k–1,5M+ | — | — | открыто |
| Санур | Денпасар | IDR 7,77 млн/м² (777 млн/ар) | IDR 3,4–5,7 млрд (27–29 лет) | $139 / $121 | 37,1% / 34,9% | открыто |
| Денпасар и Ренон | Денпасар | IDR 140–825 млн/ар (Чекомария → Сидакарья) | IDR 2,1 млрд (17 лет): единичные | $121 | 34,9% | открыто |
| Убуд | Гианьяр | $250–750/м² (IDR 0,4–1,2 млрд/ар) | $250–500k, медиана ≈$340k | $113 | 36,6% (полигон), 55–65% у сложившихся вилл | открыто |
| Табанан и Танах-Лот | Табанан | IDR 200–690 млн/ар, Кедири 250–775 млн/ар | $100–600k+, продано Q3 2025: 2 сп. $240k, 3 сп. $352k | $122 (узкий полигон, 31 объект) | — | запрет |
| Керамас и Кетевел | Гианьяр | IDR 250–350 млн/ар (SHM), 20 листингов | данных по медианам нет, единичные листинги | $112 | 20,2% | открыто |
| Сидемен | Карангасем | данных по индексу нет, фрихолд у местных продавцов | ≈$479k, по регентству $170k–1,95M | $137 | 30% | запрет |
| Чандидаса и Паданг-Бай | Карангасем | индекса нет, листинги единичные | $170–350k | $176 | 28,8% | запрет |
| Амед и Туламбен | Карангасем | индекса нет | $100–250k / $250–500k / $500k–1,5M+ | $68 | 35% | запрет |
| Ловина и Сингараджа | Булеленг | IDR 2,59 млн/м² (259 млн/ар) | $100–600k+, 2 сп. фрихолд IDR 5,5 млрд, 3 сп. 4 млрд, 7 из 9: фрихолд | ≈$65 (IDR 1,04 млн) | — | запрет |
| Мундук и Бедугул | Булеленг | IDR 35–155 млн/ар (SHM) | единичные: 4 сп. с видом на озеро IDR 14,9 млрд фрихолд | — | — | запрет |
| Нуса-Пенида и Лембонган | Клункунг | $2 500–5 000/ар, внутри острова $50–150/м² | $150–250k / $80–120k | $110 / $204 | 26,1% / 41,2% | запрет |
Цены земли и вилл: asking price из листингов и обзоров агентств. ADR и загрузка: полигоны AirROI за август 2025 – июль 2026. Источники на странице каждого района.
Правила 2026 года, которые меняют карту
Запрет новых отелей и ресторанов
Табанан, Джембрана, Булеленг, Бангли, Карангасем, Клункунг.
Соглашение губернатора с регентами, действует с 2026 года. Вне запрета: Бадунг, Гианьяр, Денпасар. Запрет новых отелей/ресторанов в 6 регентствах с 2026 (08.08.2025)
Рисовые поля и побережье
Perda 4/2026 криминализировала перевод защищённых рисовых полей (LP2B). Perda 3/2026 считает прибрежную полосу от максимального прилива.
Emerhub — Perda Bali 4/2026 (рисовые поля) (02.03.2026) · Perda Bali 3/2026 — прибрежная полоса (06.03.2026)
Частые вопросы
Где на Бали самая дешёвая земля?
Мундук и Бедугул (IDR 35–300 млн за ар), Ловина (100–260 млн) и Нуса-Пенида ($2,5–5 тысяч за ар). Дёшево не просто так: охраняемые зоны, запрет 2026 года на новые отели и рестораны и почти нет данных по аренде.
Где самая высокая цена ночи?
Семиньяк ($278), Улувату/Печату ($223), Чангу ($214), Переренан ($208) и Лембонган ($204). Загрузка везде 36–41%, поэтому разрыв с Убудом по выручке меньше, чем по ADR.
Какие районы попали под запрет на строительство 2026?
Шесть регентств не выдают разрешения на новые отели и рестораны: Табанан, Джембрана, Булеленг, Бангли, Карангасем и Клункунг. Это Танах-Лот, Ловина, Мундук, Сидемен, Чандидаса, Амед и острова Нуса. Бадунг, Гианьяр и Денпасар вне запрета.
Почему DOMA строит в Убуде, а не на юге?
Земля $250–750/м² против $530–1 900 в Чангу и Семиньяке, круглогодичный спрос, Гианьяр вне запрета 2026 года и наши сданные виллы с загрузкой 60–88%. Там целевые 12–17% сходятся, на юге нет.
Это цены продаж или предложения?
В основном asking price из листингов и обзоров агентств. Медианы продаж приводим только там, где их публикует источник (InvestLand, Q3 2025). Цифры аренды берём из выгрузок AirROI, это не наши прогнозы.
- BPS Bali — иностранные прибытия 2025 (02.02.2026)
- BPS Bali — обзор туризма, февраль 2026 (01.04.2026)
- Bali Discovery — прибытия январь–июль 2026 (01.09.2026)
- AirDNA — Bali overview (16.09.2026)
- Airbtics — Bali annual revenue (12.03.2026)
- Magnum Estate — Bali Property Market Report 2026 (03.06.2026)
- Magnum Estate — Bali property prices 2026 (26.05.2026)
- Magnum Estate — best areas 2026 (27.05.2026)
- Magnum Estate — Uluwatu/Bukit ROI (02.06.2026)
- Balitecture Realty — цена м² по районам (27.08.2026)
- InvestLand Bali — рынок, Q3 2025 (01.07.2025)
- Own Property Abroad — обзор цен земли (LandLoom) (09.05.2026)
- Rumavi — покупка недвижимости в Убуде (19.05.2026)
- Rumavi — Nusa Penida 2026 (06.02.2026)
- Bali Villa Select — Nusa Dua 2026 (18.04.2026)
- Kibarer — Sanur investment guide 2026 (09.03.2026)
- Kibarer — North Bali / Lovina 2026 (05.02.2026)
- Perda Bali 3/2026 — прибрежная полоса (06.03.2026)
- Emerhub — Perda Bali 4/2026 (рисовые поля) (02.03.2026)
- Запрет новых отелей/ресторанов в 6 регентствах с 2026 (08.08.2025)
- The Bali Sun — наводнения 8–9 сентября 2025 (11.09.2025)
- Honeycombers — снос в Бингине (24.06.2026)
- Bali Discovery — суд по лифту в Kelingking (04.09.2026)
- Cabo Bali — performance 2026 (04.2026)
- AirROI — отчёты по районам, Aug 2025 – Jul 2026 (09.2026)
- Kibarer / villabalisale.com — листинги (06.2026)
- Kibarer / villabalisale.com — земля (06.2026)
- rumah123.com — земля по регионам (09.2026)
Контур острова: geoBoundaries ADM2 (CC BY 4.0), упрощён. Обновлено 2026-09-20. Не является публичной офертой. Цифры взяты как диапазоны из указанных источников и меняются ежемесячно.
Подберём объект под вашу задачу
Расскажите бюджет и цель — пришлём подборку юнитов с ценами, планировками и расчётом доходности. Без навязчивых звонков.