Издание DOMA
Что произошло на Бали — и что это значит для ваших денег. Ежедневный дайджест о недвижимости, регуляторике, визах и рынке, плюс бесплатный еженедельный выпуск в PDF.
Свежий выпуск
Пожарная служба Денпасара: 51 возгорание в августе против 33 в июле, 215 с начала года — сухой сезон в разгаре. Что это значит для владельца виллы: страховка, электрика, сжигание мусора рядом с участком. Плюс 15 803 электромобиля на Бали и прямой рейс Бали — Пхукет от Rp 2,3 млн.
Журнал недели в PDF
Все дайджесты
Административный суд Денпасара встал на сторону иностранного инвестора и отменил предписание о сносе 182-метрового стеклянного лифта на пляже Kelingking (Нуса-Пенида); правительство Бали будет обжаловать. Что этот кейс говорит покупателю виллы о пермит-риске. Плюс рынок в цифрах: инфляция августа, ставка BI, курс рупии.
Новый отчёт PT Hotel Investment Advisory: баланс поглощения нового предложения отрицательный почти во всех зонах Бали. Санур — единственная зона с плюсом и прогнозной загрузкой 84,6%; Убуд −8,1 п.п.; «региональный Бали» −31,4 п.п. В стройке ещё около 2 460 номеров. Что это значит для покупателя виллы.
Индонезия приняла закон о международном финансовом центре с 0% налогом — Бали главный кандидат на площадку. Джакарта вычеркнула главу из балийского закона о турстранспорте. Туризм даёт острову Rp176 трлн валютной выручки.
За январь–июнь 2026 года Бали посетили около 3,2 млн иностранных туристов — на 2,42% меньше, чем за то же полугодие 2025-го (данные BPS-Бали). Каждый четвёртый гость — из Австралии, Россия держит седьмое место. Вторая тема — правительство делает ставку на инвестиции и туризм в третьем квартале и запускает прямой рейс Бали–Пхукет. Что из этого следует для покупателя виллы.
Порт Беноа переформатируют в Bali Maritime Tourism Hub: марина на 24,77 га, до 188 яхт, причалы под суда до 90 м и приём до пяти круизных лайнеров в день, полный запуск заявлен к концу 2028 года. Вторая тема — берегоукрепление под храмом Улувату как продолжение курса на охрану прибрежной зоны. Что из этого следует для покупателя виллы.
Тихий день: свежих регуляторных, налоговых и визовых событий за сутки нет. Единственная содержательная тема — Табанан, который обозначают как формирующееся второе по величине турнаправление Бали после Бадунга. Разбираем сдержанно: цифр по ценам и проектам в источнике нет, но направление спроса из перегретого юга в инленд подтверждается.
Тихий день по имущественной повестке: свежих регуляторных, налоговых или визовых событий за сутки нет. Единственный содержательный сигнал — фоновый: в спецэкономзоне Kura Kura на Серангане создают центр развития искусственного интеллекта с Университетом Цинхуа. Разбираем, что это значит для инвестклимата юга и почему это про экономику, а не про рынок вилл напрямую.
Умеренный день по имущественной повестке. Главное о том, куда движутся крупные деньги на острове: на юге в спецзоне Kura Kura открылся первый на Бали аутлет-молл Sira Village ($85 млн, BTID + Mitsubishi Estate), а на севере президент Прабово поддержал частный международный аэропорт в Кубутамбахане. Разбираем, что оба сигнала значат для покупателя виллы.
Крупных имущественных событий за сутки нет — день тихий. Главное: власти начинают государственный редевелопмент пляжа Бингин (Улувату, Бадунг), где годом ранее снесли 40+ нелегальных построек за нарушение зонирования, стройнорм и уклонение от налогов. Разбираем, почему это конкретный урок для покупателя виллы: три причины сноса и почему пакет разрешений важнее вида на океан.
Крупных имущественных событий за сутки нет — день тихий. Главное: Управление туризма Бадунга (28.07.2026) вводит механизм обязательного уведомления и контроля за мероприятиями и активностями иностранцев в общественных пространствах — это продолжение курса 2026 на «качественный туризм» и проверку визового статуса. Плюс короткий блок «рынок в цифрах»: рупия держится выше 18 000 IDR/USD, Банк Индонезии усиливает меры поддержки.
Свежих имущественных событий за сутки нет — день тихий. Разбираем два практических сюжета для покупателя: закрытую спецкомитетом Pansus TRAP виллу Vedas в Табанане снова открыли после подтверждения соответствия зонированию (27.07.2026), а сама кампания проверок столкнулась со спором о юрисдикции. И напоминание для тех, кто летит смотреть объект: продление визы на Бали с мая 2025 требует личного визита в иммиграцию для биометрии.
27 июля 2026 глава Банка Индонезии Перри Варджийо ушёл в отставку почти на два года раньше срока; и.о. назначена Дестри Дамаянти. Рупия ослабла до ~17 990 IDR/USD, за 2026 год потеряла более 7% и остаётся слабейшей валютой Азии. Разбираем без прогнозов курса: две стороны слабой рупии для покупателя виллы, оплачивающего в USD, AUD, EUR или другой валюте.
Министерство туризма Индонезии заявило курс на развитие велнес-туризма: в 2024 году сегмент дал 13,35% иностранных турприбытий, мировой рынок Global Wellness Institute оценивает в $6,8 трлн. Также разбираем провинциальный Перда о «качественном туризме» с проверкой платёжеспособности на въезде и расширение аэропорта Нгурах-Рай до 32 млн пассажиров к 2031 году — и что всё это значит для покупателя виллы.
Спецкомитет парламента Бали (Pansus TRAP) в 2026 году проверяет и рекомендует закрывать виллы, нарушившие зонирование и береговые отступы: под санкции попали Villa Vedas в Табанане и комплекс Plataran в Булеленге, всего по острову выявлен 21 нарушитель. Разбираем, что происходит, чем это грозит владельцам и почему это довод в пользу покупки у застройщика с проверяемым пакетом разрешений.
Бали закрыл новым иностранным компаниям (PT PMA) доступ к системе лицензирования OSS в 18 низкорисковых отраслях — среди них владение и аренда недвижимости (KBLI 68111). Уже действующие лицензии сохраняются, но попадают под усиленный контроль. Разбираем, что это меняет для покупателя виллы под аренду, и на фоне — курс на международный финцентр с нулевым налогом.
Банк Индонезии сохранил базовую ставку 5,75% и сделал выбор в пользу привлечения иностранного капитала, а не ужесточения — рупия при этом ослабла. Отдельно разбираем свежую статистику рынка: турпоток в апреле снизился на 6,4% год к году, но загрузка отелей выросла. Что это значит для покупателя с валютой.
Иммиграция севера Бали выдворила троих иностранцев за работу на туристической визе и внесла их в чёрный список — под фокусом удалёнщики и контент-мейкеры. Параллельно министр AHY представил морской туристический хаб в Беноа: марина на 188 яхт и пять круизных лайнеров к 2028 году. Что это значит для инвестора.
Министр ATR/BPN обозначил четыре приоритета развития Бали — упор на спатиальное планирование и ограничение конверсии земель. Север острова готовят под аэропорт спецназначения, а водное такси может сократить дорогу аэропорт–Чангу до 30 минут. «Золотая виза» Индонезии перевалила за 1 274 выдачи и Rp52,1 трлн инвестиций. Что это значит для инвестора.
Индонезия вводит систему «единой стоимости земли» на цифровых картах зон — объекты с электронными документами могут прибавить в оценке 20–40%. Иммиграция Бали за полгода выдворила 342 иностранца. Обсуждается норма о 30% зелёной зоны. Что это значит для инвестора.
Индонезия отказалась повышать визовые сборы и с 9 июля открыла безвизовый въезд ещё для 6 стран, включая Казахстан и Беларусь. Вся налоговая администрация переходит в цифровую систему Coretax. Что это значит для инвестора.
Стартовый выпуск Журнала DOMA: задержки строек вилл и недовольные инвесторы, возможный безвизовый въезд для 8 стран и борьба Бали за сельхозземли — что это значит для инвестора.
Цены земли и вилл, цена ночи и загрузка, типы юнитов, кому подходит и правила 2026 года. Без брендов, каждая цифра с источником.
Открыть карту →Спросите напрямую — отвечаем в WhatsApp и Telegram, по делу и без скриптов продаж.