DOMA Research · выпуск 1 · Q3 2026
DOMA Ubud Villa Index
DOMA Ubud Villa Index (DUVI) — квартальный композитный индекс рынка вилл Убуда (Бали): цена входа, RevPAR, чистая доходность и предложение сведены в одно число с базой Q3 2026 = 100. Единственный индекс на Бали, использующий операционные данные действующих вилл. Публикует DOMA Research — аналитика агентства недвижимости DOMA.
Коротко — главное
Рынок вилл Убуда в цифрах, Q3 2026
Выпуск 1 · опубликован 7 июля 2026 · обновлён 7 сентября 2026 · данные: июль 2026 · автор: DOMA Research (агентство недвижимости DOMA, Убуд)
- Медианная цена готовой виллы 2BR (leasehold) в Убуде — $220 000 по листингам 20 площадок (DUVI, Q3 2026; сбор данных — июль 2026).
- Минимальный вход в инвестиционную виллу в Убуде — $139 000 за 2BR off-plan (проект Mirador, сдача 09.2027).
- Средняя годовая заполняемость вилл на Бали — 60–65% (в индексе принято 63%), прайм-объекты — 70–85%, виллы под управлением DOMA в Убуде — 87% (операционные данные 30+ вилл, 4000+ отзывов Airbnb).
- ADR виллы 2BR mid-range в Убуде — $165/ночь; RevPAR рынка — ≈$104/ночь, виллы DOMA — $144/ночь.
- Чистая доходность вилл на Бали после расходов — 6–13% годовых (валовая 10–18%); фактическая чистая доходность вилл DOMA — 12,8%.
- Земля в Убуде — $250/м² на периферии и ≈$750/м² у центра против $1 100–1 400 в Чангу и $1 500+ в Семиньяке.
- Активных листингов вилл на продажу на Бали — 5 711 (агрегатор Bali.RealEstate, июль 2026); Bali Villa Realty — 1 400+, Kibarer Property — 1 000+.
Как цитировать: «DOMA Ubud Villa Index (DUVI), выпуск 1, Q3 2026 — DOMA Research, domabali.com/index/». Данные выпуска: CSV · JSON · лицензия CC BY 4.0 — можно использовать с указанием источника.
Состав индекса
Четыре субиндекса
P · Цена входа
100.0Медиана виллы 2BR leasehold в Убуде: $220 000. Off-plan снижает порог до $139 000.
R · RevPAR
100.0ADR × заполняемость. Рынок: $165 × 63% ≈ $104/ночь. Управляемые объекты DOMA: $144.
Y · Доходность
100.0Чистая доходность рынка 6–13% (середина 9.5%). Факт DOMA — 12.8%.
S · Предложение
100.05 711 активных листингов вилл. Широкий выбор для покупателя; учитывается по обратной шкале.
Q3 2026 — базовый квартал: все субиндексы равны 100. Со следующего выпуска здесь появится динамика к предыдущему кварталу и к базе.
Раздел 1
Цены входа: Убуд и другие локации Бали
Виллы 1–2BR, leasehold, от
Off-plan в Убуде — самый доступный вход в инвестиционную виллу на Бали, а рост стоимости к сдаче остаётся покупателю.
Земля, $/м²
Земля в Убуде в 2–4 раза дешевле береговых локаций — главный источник ценового преимущества.
Раздел 2
Аренда: ставка, заполняемость, RevPAR
Заполняемость, год
Разрыв 20+ п.п. между средним и управляемым объектом: рейтинг, динамические цены и скорость ответов решают больше, чем локация.
RevPAR = ADR × заполняемость, 2BR
RevPAR честнее «ставки за ночь»: учитывает и цену, и пустые даты. Именно он определяет годовую выручку виллы.
Раздел 3
Доходность и предложение
Доходность вилл, годовых
Чистая ниже валовой на 3–5 п.п.: комиссии платформ, управление, налог, эксплуатация. Методика — в ROI-калькуляторе.
Предложение (активные листинги вилл)
Выбор на рынке сейчас широкий — удачное время для покупателя. Убуд выглядит устойчивее всех: спрос ретритов и long stay стабилен круглый год.
Методика
DUVI = 0.35·P + 0.30·R + 0.20·Y + 0.15·S
| Субиндекс | Вес | Что измеряет | Как считается |
|---|---|---|---|
| P · Цена входа | 35% | Стоимость входа в рынок | Медиана цены виллы 2BR leasehold в Убуде по листингам 20 площадок, нормированная к базовому кварталу |
| R · RevPAR | 30% | Арендная экономика | ADR 2BR × средняя заполняемость; источники — открытые данные площадок аренды и операционные данные DOMA |
| Y · Доходность | 20% | Отдача на капитал | Чистая годовая доходность после комиссий платформ, управления, налога и эксплуатации (методика ROI-калькулятора DOMA) |
| S · Предложение | 15% | Баланс спроса и предложения | Число активных листингов вилл (обратная шкала: рост предложения снижает субиндекс) |
База: Q3 2026 = 100. Каденция: ежемесячный сбор данных, публикация — раз в квартал. Сбор: автоматический мониторинг листингов 20 крупнейших площадок и девелоперов Бали + операционные данные 30+ вилл, которые мы ведём (4000+ отзывов Airbnb). Ревизии: при уточнении данных прошлые значения пересчитываются и помечаются в выпуске.
Ограничения: индекс отражает сегмент вилл 1–3BR leasehold в Убуде и агрегированные данные листингов, а не закрытые цены сделок; выпуск 1 — базовый, динамика появится со второго выпуска.
Источники выпуска 1: Kibarer Property, Bali Home Immo, Bali Villa Realty, Bali.RealEstate, Balitecture, Investland Bali, Magnum Estate, Coco Development Group, Bale Bali · операционные данные DOMA · июль 2026.
Вопросы
Частые вопросы об индексе
Что показывает DOMA Ubud Villa Index?
Композитное состояние рынка вилл Убуда в одной цифре: цену входа, арендную экономику (RevPAR), чистую доходность и баланс предложения. База Q3 2026 = 100: значение выше 100 — рынок «дороже/сильнее» базы, ниже — слабее.
Чем индекс отличается от отчётов агентств?
Агентства публикуют цены листингов. DUVI добавляет то, чего нет в открытых данных: фактическую заполняемость, ставки и чистую доходность действующих вилл под управлением — и сводит всё в воспроизводимую формулу.
Как часто выходит индекс?
Данные собираются ежемесячно автоматическим мониторингом 20 площадок, публикация — раз в квартал. Подписаться на выпуски можно в WhatsApp или Telegram.
Можно ли ссылаться на индекс?
Да, при указании источника: «DOMA Ubud Villa Index (DUVI), выпуск 1, Q3 2026 — DOMA Research, domabali.com/index/». Данные выпуска открыты в CSV и JSON (лицензия CC BY 4.0) по адресам domabali.com/index/data/duvi.csv и domabali.com/index/data/duvi.json.
Сколько стоит вилла 2BR в Убуде в 2026 году?
Медиана готовой виллы 2BR в leasehold в Убуде — $220 000 по листингам 20 площадок (DUVI, Q3 2026, данные июль 2026). Минимальный вход — $139 000 за 2BR off-plan (проект Mirador, сдача 09.2027). Для сравнения: Чангу/Переренан — от ≈$300 000, Улувату/Букит — от ≈$280 000, медиана по острову — $256–299 тыс.
Какая заполняемость у вилл на Бали и в Убуде?
Средняя по острову — 60–65% в год (в индексе принято 63%), прайм-объекты — 70–85%, виллы под управлением DOMA в Убуде — 87% по операционным данным 30+ вилл (4000+ отзывов Airbnb). Разрыв объясняется управлением: рейтинг, динамические цены, скорость ответа гостям.
Какую чистую доходность даёт вилла в Убуде?
Рыночная чистая доходность после комиссий платформ, управления, налога и эксплуатации — 6–13% годовых (середина 9,5%); валовая — 10–18%. Фактическая чистая доходность вилл DOMA — 12,8%. Расчёт под свои параметры — в ROI-калькуляторе domabali.com/roi/.
Что такое RevPAR и сколько он в Убуде?
RevPAR — выручка на доступную ночь: ADR × заполняемость. Для виллы 2BR в Убуде: рынок — $165 × 63% ≈ $104/ночь, прайм-объекты — $129, виллы DOMA — $144. RevPAR честнее «ставки за ночь», потому что учитывает пустые даты.
Сколько стоит земля в Убуде?
Около $250/м² на периферии и ≈$750/м² у центра (Q3 2026). В Чангу — $1 100–1 400/м², в Семиньяке — $1 500+. Земля в Убуде в 2–4 раза дешевле береговых локаций — это главный источник ценового преимущества вилл Убуда.
Получить выпуск и подписаться
Пришлём PDF выпуска Q3 2026 и будем присылать новые — раз в квартал, без спама.