DOMA Research · выпуск 1 · Q3 2026
DOMA Ubud Villa Index
Квартальный композитный индекс рынка вилл Убуда: цена входа, аренда, доходность и предложение — в одной цифре. Единственный индекс на Бали, использующий операционные данные действующих вилл.
Состав индекса
Четыре субиндекса
P · Цена входа
100.0Медиана виллы 2BR leasehold в Убуде: $220 000. Off-plan снижает порог до $139 000.
R · RevPAR
100.0ADR × заполняемость. Рынок: $165 × 63% ≈ $104/ночь. Управляемые объекты DOMA: $144.
Y · Доходность
100.0Чистая доходность рынка 6–13% (середина 9.5%). Факт DOMA — 12.8%.
S · Предложение
100.05 711 активных листингов вилл. Широкий выбор для покупателя; учитывается по обратной шкале.
Q3 2026 — базовый квартал: все субиндексы равны 100. Со следующего выпуска здесь появится динамика к предыдущему кварталу и к базе.
Раздел 1
Цены входа: Убуд и другие локации Бали
Виллы 1–2BR, leasehold, от
Off-plan в Убуде — самый доступный вход в инвестиционную виллу на Бали, а рост стоимости к сдаче остаётся покупателю.
Земля, $/м²
Земля в Убуде в 2–4 раза дешевле береговых локаций — главный источник ценового преимущества.
Раздел 2
Аренда: ставка, заполняемость, RevPAR
Заполняемость, год
Разрыв 20+ п.п. между средним и управляемым объектом: рейтинг, динамические цены и скорость ответов решают больше, чем локация.
RevPAR = ADR × заполняемость, 2BR
RevPAR честнее «ставки за ночь»: учитывает и цену, и пустые даты. Именно он определяет годовую выручку виллы.
Раздел 3
Доходность и предложение
Доходность вилл, годовых
Чистая ниже валовой на 3–5 п.п.: комиссии платформ, управление, налог, эксплуатация. Методика — в ROI-калькуляторе.
Предложение (активные листинги вилл)
Выбор на рынке сейчас широкий — удачное время для покупателя. Убуд выглядит устойчивее всех: спрос ретритов и long stay стабилен круглый год.
Методика
DUVI = 0.35·P + 0.30·R + 0.20·Y + 0.15·S
| Субиндекс | Вес | Что измеряет | Как считается |
|---|---|---|---|
| P · Цена входа | 35% | Стоимость входа в рынок | Медиана цены виллы 2BR leasehold в Убуде по листингам 20 площадок, нормированная к базовому кварталу |
| R · RevPAR | 30% | Арендная экономика | ADR 2BR × средняя заполняемость; источники — открытые данные площадок аренды и операционные данные DOMA |
| Y · Доходность | 20% | Отдача на капитал | Чистая годовая доходность после комиссий платформ, управления, налога и эксплуатации (методика ROI-калькулятора DOMA) |
| S · Предложение | 15% | Баланс спроса и предложения | Число активных листингов вилл (обратная шкала: рост предложения снижает субиндекс) |
База: Q3 2026 = 100. Каденция: ежемесячный сбор данных, публикация — раз в квартал. Сбор: автоматический мониторинг листингов 20 крупнейших площадок и девелоперов Бали + операционные данные 30+ вилл DOMA (4000+ отзывов Airbnb). Ревизии: при уточнении данных прошлые значения пересчитываются и помечаются в выпуске.
Ограничения: индекс отражает сегмент вилл 1–3BR leasehold в Убуде и агрегированные данные листингов, а не закрытые цены сделок; выпуск 1 — базовый, динамика появится со второго выпуска.
Источники выпуска 1: Kibarer Property, Bali Home Immo, Bali Villa Realty, Bali.RealEstate, Balitecture, Investland Bali, Magnum Estate, Coco Development Group, Bale Bali · операционные данные DOMA · июль 2026.
Вопросы
Частые вопросы об индексе
Что показывает DOMA Ubud Villa Index?
Композитное состояние рынка вилл Убуда в одной цифре: цену входа, арендную экономику (RevPAR), чистую доходность и баланс предложения. База Q3 2026 = 100: значение выше 100 — рынок «дороже/сильнее» базы, ниже — слабее.
Чем индекс отличается от отчётов агентств?
Агентства публикуют цены листингов. DUVI добавляет то, чего нет в открытых данных: фактическую заполняемость, ставки и чистую доходность действующих вилл под управлением — и сводит всё в воспроизводимую формулу.
Как часто выходит индекс?
Данные собираются ежемесячно автоматическим мониторингом 20 площадок, публикация — раз в квартал. Подписаться на выпуски можно в WhatsApp или Telegram.
Можно ли ссылаться на индекс?
Да, при указании источника: «DOMA Ubud Villa Index, domabali.com/index/». По запросу пришлём полную таблицу данных выпуска.
Получить выпуск и подписаться
Пришлём PDF выпуска Q3 2026 и будем присылать новые — раз в квартал, без спама.