Глоссарий недвижимости Бали

Долгосрочная аренда земли с правом строить, сдавать и передавать права — единственный формат, в котором иностранец лично владеет виллой на Бали.

Полное право собственности на землю, доступное только гражданам Индонезии; сертификат SHM — документ, с которого начинается любая проверка участка.

Титул «право пользования» на землю, который иностранец с видом на жительство может оформить на своё имя; редок на практике из-за порогов и требований к статусу.

Титул права застройки, который оформляют на индонезийскую компанию, включая иностранную PT PMA; для иностранца доступен только через юрлицо.

Индонезийское ООО с иностранным капиталом — единственная форма юрлица для иностранца; с мая 2026 на Бали не регистрируется по 18 кодам KBLI, включая недвижимость.

Оформление земли в собственность на гражданина Индонезии «в интересах» иностранца; ничтожна по закону, с 2026 года наказуема по Perda Bali №4/2026.

Условие договора, по которому арендатор получает следующий срок аренды; защищает только если в договоре есть обязанность собственника, срок и цена (формула), а не «по договорённости».

Механизм расчёта цены третьей ступени лизхолда: среднерыночная ставка аренды земли района по трём источникам, пересчёт раз в два года — цена приходит как счёт, без торга.

Продажа виллы на лизхолде — это передача прав по договору аренды новому арендатору на оставшийся срок; оформляется через нотариуса, цена зависит от остатка лет.

Базовый земельный закон Индонезии: определяет виды прав на землю (Hak Milik, HGB, Hak Pakai, Hak Sewa) и запрещает иностранцам собственность.

Гражданский кодекс Индонезии голландского происхождения; регулирует договоры, аренду, доказательную силу документов и ответственность за неисполнение.

Модель, по которой DOMA работает с 2026 года: земля оформляется на инвестора, строительный бюджет идёт подрядчику, DOMA координирует и контролирует по отдельному договору — три документа вместо одного.

Государственное подтверждение, что планируемое использование конкретного участка соответствует плану территории; обязательный первый шаг перед разрешением на строительство PBG.

Долгосрочный план пространственного развития провинции Бали и каждого округа; задаёт крупные зоны — туризм, жильё, сельхозземли, охраняемые территории.

Детальный план зонирования на уровне района: конкретные функции, плотность, высотность и отступы для каждого квартала; основа для автоматического KKPR.

Таблица в плане RDTR, где для каждой зоны и каждого вида деятельности (по KBLI) стоит буква: I — разрешено, T — ограничено, B — с условиями, X — запрещено.

Жилая зона на картах Бали; виллы строить можно, а легально сдавать — только если KKPR подтверждает коммерческий код KBLI (55193) на этих координатах.

Туристическая зона на картах Бали — отели и размещение разрешены по функции, но KKPR могут не выдать по трём другим критериям: интенсивность, отступы, инфраструктура.

Сельскохозяйственная зона и охраняемые рисовые поля; вилла здесь — не «дёшево с видом», а с 2026 года уголовное преступление по Perda Bali №4/2026.

Статус земель, закреплённых за производством продовольствия по закону 41/2009; перевод под застройку запрещён, на Бали — с уголовной ответственностью.

Карта рисовых полей по спутниковой съёмке, утверждённая министерством ATR/BPN; участок в LSD не получит подтверждение зонирования под застройку.

Обязательные расстояния от реки, обрыва, берега, дороги и храма, внутри которых строить нельзя; на участках с каньоном и видом отступы съедают заметную часть площади.

Региональные законы провинции Бали (Perda) и постановления губернатора (Pergub) и глав округов (Perbup); именно ими введены RTRW, запрет на застройку рисовых полей и ответственность номиналов.

Национальное земельное агентство, ведущее реестр сертификатов и обременений; официальную выписку по участку получает только нотариус, приложение Sentuh Tanahku — для первичной проверки.

Единица площади земли на Бали: 1 аре = 100 м² (примерно «сотка»); цены на землю и аренду называют за аре в год или за аре разово.

Одобрение конкретного здания по проекту — с назначением (жилое или коммерческое), площадью и этажностью; выдаётся до стройки через систему SIMBG, заменило IMB в 2021 году.

Документ о том, что построенное здание соответствует PBG и нормам и пригодно к эксплуатации; выдаётся после стройки и нужен для легальной аренды и передачи виллы.

Разрешение на строительство, действовавшее до 2021 года; заменено PBG, но у зданий старше пяти лет в документах встречается именно IMB.

Единый номер, который получает любой бизнес в системе OSS; для сдачи виллы он должен быть у оператора с правильным кодом KBLI, для проверки застройщика — у его юрлица.

Национальный классификатор видов бизнеса; для вилл ключевые коды — 55193 (вилла для размещения туристов) и 68111 (недвижимость), закрытый для новых PT PMA на Бали с мая 2026.

Государственный онлайн-портал, через который выдаются NIB, KKPR и лицензии по риск-ориентированному подходу; там же проверяется любой застройщик или управляющая компания.

Три уровня экологического согласования по масштабу объекта: заявление SPPL для малых вилл, UKL-UPL для средних комплексов, AMDAL для крупных; один из них обязателен до PBG.

Государственный онлайн-реестр, через который подаются и выдаются PBG и SLF; номер разрешения проверяется в нём, а не по печати на бумаге.

Разрешение на скважину и забор грунтовых вод, обязательное для коммерческих объектов; на Бали дедлайн легализации скважин — 31 марта 2026, дальше штрафы.

Региональная водопроводная компания; в Гианьяре — PDAM Tirta Sanjiwani. Подключение есть не везде, давление нестабильно, поэтому виллы держат накопительный бак и часто скважину.

Номер налогоплательщика в округе для уплаты местного налога с размещения гостей (10% от стоимости проживания); часть пакета легальной аренды вместе с NIB, KBLI, PBG и SLF.

Набор документов, без которого виллу снимают с Airbnb и Booking: NIB с KBLI 55193, коммерческие KKPR/PBG, SLF, NPWPD; для иностранца-физлица его обычно обеспечивает лицензированная УК.

Проверка объекта, продавца и сделки до передачи денег: земля и сертификат, зонирование, разрешения, юрлицо, договор, схема платежей; 2–4 недели и $1 000–2 500 у независимого юриста.

Нотариус удостоверяет договоры, PPAT — уполномоченный оформлять акты по земле и регистрировать их в BPN; обычно это один человек в двух ролях, и без него сделка с землёй не имеет полной силы.

Четыре формы документа с разной силой в суде: нотариальный акт, легализация подписей при нотариусе, регистрация уже подписанного документа и простой договор «под подпись».

Обязывающий договор между покупателем и застройщиком о будущей передаче объекта: цена, график платежей по этапам, спецификация, срок сдачи, неустойка и порядок при недострое.

Схема, при которой каждый транш платится только за завершённый и принятый по акту этап стройки; в проектах DOMA — 30% старт, 30% фундамент, 30% конструктив, 10% при передаче.

Документ, которым вилла передаётся владельцу после финальной проверки; с него начинаются гарантийные сроки, выплата последних 10% и запуск аренды.

Хранение денег или документов у нейтральной стороны до выполнения условий: деньги за землю — на эскроу до регистрации лизхолда, сертификат и согласия собственника — на депоненте у нотариуса.

Юридический термин для нарушения договора — просрочки, неполного или ненадлежащего исполнения; в отличие от форс-мажора, даёт право на неустойку, убытки и расторжение.

По закону UU 7/2011 расчёты на территории Индонезии ведутся в рупиях; цена в договоре может быть в долларах, но платёж на счёт застройщика приходит в IDR по зафиксированному курсу.

Разовый налог покупателя до 5% от налоговой базы при получении титула на землю или здание; для чистого лизхолда физлица не начисляется, но возникает при Hak Pakai, HGB и наследовании титула.

НДС 11–12% начисляется при покупке нового здания у застройщика-плательщика; льгота PMK 90/2025 покрывает 100% НДС с первых Rp 2 млрд для жилья до Rp 5 млрд, но лизхолд и PT PMA под неё не подпадают.

Региональный налог на землю и постройки, начисляемый по кадастровой стоимости NJOP; для виллы в Убуде это Rp 500 000–3 000 000 в год, платит собственник земли, но по договору обычно перекладывается на арендатора.

Индонезийский налог с арендного дохода: 10% с валовой аренды для налоговых резидентов (PPh 4(2)) и 20% удержание для нерезидентов (PPh 26), которое снижается по соглашению об избежании двойного налогообложения.

Новая единая система налоговой службы Индонезии, запущенная в 2025 году; автоматически сопоставляет платежи, доходы, активы и данные платформ — занижение цен сделок и «серые» доходы от аренды стали видны сразу.

Договор между Индонезией и вашей страной, который снижает удержание с аренды и позволяет зачесть индонезийский налог дома; у Индонезии есть СИДН с Россией, Казахстаном, Австралией, Великобританией, большинством стран ЕС.

Индонезийский идентификационный номер налогоплательщика; иностранец без резидентства может обходиться без него (удержание 20% как нерезидент), но для льгот, Hak Pakai и резидентской ставки NPWP нужен.

Средняя цена проданной ночи: выручка от проживания, делённая на число проданных ночей; для 2-спальной виллы в Убуде — $165 по индексу DUVI (Q3 2026).

ADR × загрузка — сколько в среднем приносит каждая календарная ночь, включая пустые; по DUVI для Убуда $104/ночь по рынку и $144 для вилл под управлением DOMA-партнёров.

Доля проданных ночей от календарных за период; по Бали в среднем 60–65% для активных вилл, по всем листингам Убуда — около 37%, у сданных вилл партнёров DOMA под управлением — 87% (Green Harmony: 88,2% за янв–сент 2025).

Годовой доход владельца после комиссий платформ и УК, расходов на содержание и налогов, делённый на цену виллы; реалистичный диапазон для управляемой виллы Бали — 10–15%, факт по сданным виллам партнёров DOMA — 12,8%.

Оператор, который сдаёт виллу, обслуживает гостей и объект, ведёт разрешения и налоги и платит владельцу ежемесячно за комиссию 15–25% от выручки; для иностранца на лизхолде — ещё и легальная оболочка аренды.

Airbnb, Booking.com и другие онлайн-агентства, через которые приходит основной поток гостей; с 2026 года они снимают объекты без NIB, KBLI и NKU по спискам министерства туризма Индонезии.

Квартальный индекс DOMA по рынку 2-спальных вилл Убуда: цена входа, ADR, RevPAR, загрузка, чистая доходность, предложение; открытая методика и данные по 20 площадкам (CC BY 4.0).

Сдача виллы на месяц и дольше номадам и зимующим: ниже ставка за ночь, но выше загрузка, меньше износ и операционки; гибрид «посуточно в сезон, long stay в низкий» обычно выигрывает у чистых стратегий.

Все годовые расходы, которые несёт владелец независимо от загрузки: персонал, электричество и вода, бассейн и сад, налоги PBB и аренда, страховка, ремонтный фонд, комиссия УК; для 2-спальной виллы в Убуде — $7 500–13 000 в год.

Три этапа, за которые платится по актам: фундамент (с колоннами и чашей бассейна), конструктив (несущие, кровля, стены), отделка (остекление, финиш); срок стройки виллы 72 м² по договору — 10 месяцев.

Проверка готовой виллы до подписания акта передачи: конструктив, инженерия, отделка, мебель по спецификации, документы; замечания фиксируются в дефектной ведомости со сроками устранения.

Гарантийные обязательства застройщика или подрядчика по договору: в проектах DOMA — 5 лет на конструктив, 2 года на инженерные системы, 1 год на отделку и оборудование; отсчёт от акта BAST.

Решение шести округов Бали с 2026 года приостановить выдачу новых разрешений на отели, виллы и рестораны в перегретых зонах; тотального запрета на стройку нет, юг не остановили, проверяется конкретный участок.

Ограничение высоты построек на Бали — 15 метров (условно «не выше кокосовой пальмы»), закреплённое в провинциальном RTRW; для вилл в 2 этажа не проблема, для «апартаментов на 5 этажей» — стоп-фактор.

Временный (KITAS, 1–2 года) и постоянный (KITAP, 5 лет) виды на жительство Индонезии; покупка виллы сама по себе ВНЖ не даёт — основанием служат работа, инвестиции через компанию, семья, пенсия или специальные визы.

Долгосрочный ВНЖ Индонезии для инвесторов: $350 тыс. в гособлигации/акции/депозит на 5 лет или $700 тыс. на 10 лет для индивидуальных инвесторов; апартамент от $1 млн — вариант с недвижимостью; отдельная вилла за $139 тыс. под критерии не подходит.

Виза долгосрочного пребывания на 5 или 10 лет для тех, кто подтверждает средства — депозит около Rp 2 млрд (~$125 тыс.) на счёте в индонезийском госбанке или владение недвижимостью на эту сумму; не даёт права работать.

Виза по прибытии на 30 дней с однократным продлением (Rp 500 000), оформляется онлайн как e-VOA; на въезде в 2026 году также нужны e-Arrival Card, электронная таможенная декларация и туристический сбор Love Bali Rp 150 000.