Покупка виллы на Бали: вопросы инвестора

Да, но не землю в собственность: Hak Milik (freehold) закрыт для иностранцев статьёй 21 аграрного закона UUPA. Легальные форматы — лизхолд (Hak Sewa) на своё имя, Hak Pakai для резидентов с KITAS и HGB на компанию PT PMA там, где она ещё регистрируется. Для одной инвестиционной виллы базовый инструмент — лизхолд. Подробнее: Может ли иностранец купить виллу на Бали: 15 главных вопросов · Leasehold на Бали: как иностранцу легально владеть недвижимостью

Рынок обычно даёт 25–30 лет и «право продления по договорённости» — это нулевая защита. В проектах, которые представляет DOMA, срок собран ступенями: 29 + 10 + 30 = 69 лет, цена продления на 10 лет зафиксирована шкалой (+10/20/30% к первоначальной), на 30 лет — формулой КФ, по которой собственник обязан продлить. Подробнее: 69 лет владения вместо 25–30: как в договоре DOMA собран горизонт 29 + 10 + 30 лет · Leasehold на Бали: как иностранцу легально владеть недвижимостью

Нет. Номинальная схема ничтожна по ст. 26(2) UUPA (прецедент Верховного суда 3020 K/Pdt/2014), деньги не возвращаются, а Perda Bali №4/2026 ввела ответственность для иностранца, номинала и посредников вплоть до конфискации. Coretax сопоставляет «кто платил» и «на кого записано» автоматически. Подробнее: Конец «серых» схем на Бали: номинальный владелец, Перда №4/2026 и Coretax · Закон Бали №4/2026 о рисовых полях: почему вилла на сельхозземле теперь уголовка

В 2026 году для новой сделки на Бали — как правило, нет: с мая OSS не регистрирует новые PT PMA по 18 кодам KBLI, включая недвижимость 68111 и коды размещения. Действующие компании работают. Для одной виллы — лизхолд на своё имя и лицензированная УК для легальной аренды; PT PMA остаётся инструментом для портфелей и инвесторского KITAS. Подробнее: PT PMA на Бали закрыли: 18 кодов KBLI, включая недвижимость 68111 · PMA-компания или leasehold: что выбрать инвестору

Да, если в нотариальном акте есть оговорка о переходе прав к наследникам, а договор не требует отдельного согласия собственника. Наследники получают оставшийся срок и права на продление. Полезно индонезийское завещание; при переходе титула (Hak Pakai, HGB) возникает BPHTB до 5%. Подробнее: Наследование виллы на Бали по лизхолду: как передать актив наследникам

Через нотариальный акт переуступки прав по договору аренды на оставшийся срок. На цену влияют остаток лет и зафиксированное продление, состояние виллы, история дохода и чистота документов (PBG, SLF, лицензии). Проверьте в своём договоре право переуступки без отдельного разрешения собственника. Подробнее: Продать лисхолд до конца срока: дисконт и переуступка · Как продать виллу на Бали: стратегия выхода

Выбор объекта → юридическая проверка (2–4 недели) → депозит и 7 дней на проверку договора → подписание у нотариуса (лично или по доверенности) → первый платёж 30% и оформление лизхолда на вас в течение 10 рабочих дней → платежи по этапам стройки по актам → финальная проверка → акт приёма-передачи после SLF → передача под управление. Подробнее: Как купить виллу на Бали удалённо: пошаговая инструкция · Нотариус и сделка на Бали: как всё устроено

Сертификат земли и выписку BPN через нотариуса, зонирование (RDTR, LSD/LP2B) и KKPR с коммерческим KBLI, PBG с коммерческим назначением и номером в SIMBG, SLF для готовых, NIB и KBLI юрлица застройщика, текст договора и схему платежей. PDF от продавца источником не является. Подробнее: Due diligence виллы на Бали: как юридически проверить объект и сделку перед покупкой · KKPR, PBG, SLF: какие документы проверять у застройщика

Да: проверка, согласование и подписание проходят дистанционно по нотариальной доверенности, документы отправляются курьером, платёж — банковским переводом. Мы всё же рекомендуем «тур доверия»: пожить на сданной вилле, посмотреть стройку и документы вживую до решения. Подробнее: Как купить виллу на Бали удалённо: пошаговая инструкция · Правила въезда на Бали в 2026: документы, туристический сбор и продление визы

Да. Сделки с землёй оформляет только нотариус/PPAT, и только он получает официальную выписку BPN с обременениями. Договор «под подпись» действителен, пока никто не спорит: подпись можно отрицать (ст. 1875 KUHPerdata), дата не действует против третьих лиц (ст. 1880). Минимум для лизхолда — legalisasi с реестром. Подробнее: Нотариус и сделка на Бали: как всё устроено · Формы оформления лизхолда в Индонезии: от простого договора до нотариального акта

У независимого балийского юриста — $1 000–2 500 и 2–4 недели. Для виллы за $139–250 тыс. это 0,5–2% бюджета; цена ошибки — снос, делистинг или незащищённый договор. В проектах DOMA пакет для проверки выдаётся до депозита. Подробнее: Due diligence виллы на Бали: как юридически проверить объект и сделку перед покупкой

Цвет ничего не решает; решает KKPR с коммерческим кодом KBLI 55193 на этих координатах. В жилой зоне R3 Убуда такой KKPR выдаётся при условиях (ст. 96 Perda Bali 2/2023, матрица ITBX) — DOMA проверила это в поле. И наоборот: розовая зона не гарантирует KKPR после дробления участков. Подробнее: Жёлтая зона на Бали: цвет ничего не решает, решает KBLI внутри зоны · Участок в розовой зоне, а KKPR не дают. Почему так бывает · Зоны земли на Бали: почему это первый вопрос перед покупкой виллы

Медиана по острову — $256 000–299 000. Готовые виллы в Убуде — $250 000–500 000, в Чангу — $400 000–800 000, в Семиньяке — до $1,2 млн (Magnum Estate, 06.2026). Строящиеся проекты в Убуде стартуют от $119 000–139 000; Mirador — 2 спальни, 72 м², от $139 000. Подробнее: Сколько стоит вилла на Бали в 2026: цены по районам и из чего складывается стоимость

На вторичном рынке — 6–7% на налоги и оформление (нотариус 0,5–1%, регистрация ~1%, BPHTB до 5% при переходе титула). У застройщика с НДС — до 16–17% (PPN 11–12%). Юридическая проверка — $1 000–2 500, комиссии за перевод — 1–3%. При чистом лизхолде на физлицо BPHTB не возникает. Подробнее: Сколько стоит вилла на Бали в 2026: цены по районам и из чего складывается стоимость · Налоги при покупке и сдаче виллы на Бали: что платит иностранец

30% после подписания (старт стройки, лизхолд на вас за 10 рабочих дней), 30% после акта этапа 1 (фундамент), 30% после акта этапа 2 (конструктив), 10% при передаче после этапа 3 и SLF. Каждый транш — только за принятый по акту этап. «Скидка за 100% предоплату на котловане» — красный флаг. Подробнее: Рассрочка от застройщика: как работает оплата по этапам · Застройщик обещает 15–17% годовых: как проверить финмодель перед покупкой

Цена фиксируется в долларах, платёж по закону UU 7/2011 приходит в рупиях на счёт юрлица подрядчика или эскроу нотариуса. Маршруты 2026 года: прямой SWIFT, транзитные хабы (ОАЭ, Казахстан, Гонконг), USDT в рупии через лицензированный обменник. Криптой напрямую застройщику платить нельзя. Подробнее: Как перевести деньги за виллу на Бали в 2026 году · Валютный риск при покупке виллы на Бали: в какой валюте держать и платить

При покупке — BPHTB до 5% (только при переходе титула) и НДС 11–12% на новостройку у плательщика НДС. Ежегодно — PBB, Rp 500 000–3 000 000 для виллы в Убуде. С аренды — 10% для резидентов (PPh 4(2)) или 20% удержание для нерезидентов (PPh 26), ниже по СИДН; плюс местный налог 10% с гостя. Дома — декларация с зачётом индонезийского налога. Подробнее: Налоги при покупке и сдаче виллы на Бали: что платит иностранец · Как задекларировать доход от виллы на Бали дома: Россия и Казахстан · Австралиец купил виллу на Бали: что придётся заплатить дома

Для иностранца с KITAS/KITAP и NPWP — да, при покупке готового дома или квартиры до Rp 5 млрд с передачей в 2026 году: государство берёт 100% НДС с первых Rp 2 млрд (выгода до Rp 220 млн). Лизхолд и покупка через PT PMA под льготу не подпадают — типичная ошибка балийского покупателя. Подробнее: Льгота по НДС на жильё в Индонезии: когда она работает для иностранца, а когда нет

2-спальная вилла в Убуде — $7 500–13 000 в год всеми статьями: персонал, электричество и вода, бассейн и сад, страховка, ремонтный фонд, PBB. 3-спальная арендная вилла в Чангу — $24 000–26 000. Комиссия УК — 15–25% от выручки сверх этого. Подробнее: Сколько стоит содержание виллы на Бали: все расходы владельца в 2026 году · Годовой календарь владельца виллы на Бали

Классической банковской ипотеки под лизхолд для нерезидента на Бали практически нет: банки кредитуют под титул, которого у иностранца нет. Рабочие инструменты — беспроцентная рассрочка по этапам стройки от застройщика и финансирование в своей стране под другие активы. Подробности и редкие исключения — в статье. Подробнее: Ипотека на Бали для иностранца: что реально можно · Рассрочка от застройщика: как работает оплата по этапам

Валовая в сильных локациях — 10–18%; чистая — 4–6% при самостоятельном управлении и 10–15% при профессиональной УК. Факт по сданным виллам партнёров DOMA — 12,8% чистыми (Green Harmony: 11,6–18,1% по виллам за 2025 при цене $95 000). «Гарантированные 20%» — не диапазон, а маркетинг. Подробнее: Доходность вилл на Бали: из чего складывается и какие цифры реальны · Застройщик обещает 15–17% годовых: как проверить финмодель перед покупкой

По всем листингам Убуда — 36,6% при ставке $113 (платформы, август 2026), включая заброшенные объявления. Активные виллы — 60–65% (DUVI). Виллы партнёров DOMA под управлением — 87%; Green Harmony показала 88,2% за январь–сентябрь 2025. Подробнее: Доходность вилл на Бали: из чего складывается и какие цифры реальны · Рейтинг 4.9: как вилла зарабатывает репутацию

Пакет: KKPR и PBG с коммерческим назначением, SLF, NIB с KBLI 55193, NPWPD для местного налога 10%. С 31.03.2026 платформы снимают листинги без него, с 1 августа — по спискам министерства туризма (~1 600 объектов в первой волне). Для иностранца-физлица пакет обычно обеспечивает лицензированная УК. Подробнее: Легальная сдача виллы на Бали в 2026: разрешения, дедлайн Airbnb и реальная доходность · Виллу сняли с Airbnb или Booking: как работает делистинг и что делать

15–25% от валовой выручки (иногда 20–30% с маркетингом) плюс операционные расходы по факту. Взамен — листинги и ценообразование, гости и уборка, персонал, мелкий ремонт, разрешения и налоги, ежемесячный отчёт и выплата. Слабую УК выдают отсутствие отчётов по статьям и отсутствие NIB/NPWPD. Подробнее: Управляющая компания на Бали: как выбрать и сколько это стоит

Гибрид: посуточно в высокий сезон (июль–август, декабрь–январь), помесячно в низкий (февраль–март, октябрь–ноябрь). Ставка long stay равна 12–18 посуточным ночам, зато загрузка 100% и меньше износа. Чистые стратегии проигрывают гибриду по годовому RevPAR. Подробнее: Long stay или посуточно: математика стратегий · Кто ваши гости: пять портретов клиента виллы

RevPAR = ADR × загрузка; годовая выручка = RevPAR × 365. Для 2BR в Убуде по DUVI: $165 × 63% ≈ $104/ночь ≈ $38 000 в год по рынку; $144/ночь ≈ $52 500 у управляемых вилл. Дальше минус комиссии платформ и УК, расходы $7 500–13 000 и налоги — и делите на цену. Быстрее — в нашем ROI-калькуляторе. Подробнее: Экономика Airbnb-виллы: расчёт на реальном примере

2-спальная вилла 72 м² — 10 месяцев по договору подряда в проектах DOMA: этап 1 фундамент (с колоннами и чашей бассейна), этап 2 конструктив (несущие, кровля, стены), этап 3 отделка. Mirador: PBG получен 06.08.2026, сдача — сентябрь 2027. Отчёты инвестору — раз в 2 недели. Подробнее: Строительство виллы на Бали: этапы, сроки и контроль

Письменная претензия (somasi) с разумным сроком → требование неустойки по договору → медиация или суд. Wanprestasi (неисполнение) — не форс-мажор; форс-мажор действует только для непредвидимых событий и если прописан. Профилактика: конкретная дата и цифра неустойки в договоре и платежи только по актам. Подробнее: Застройщик сорвал сроки на Бали: что делать инвестору по шагам

Финальная проверка до 2 недель по чек-листу: соответствие проекту и PBG, кровля и гидроизоляция, электрика, вода и канализация, бассейн, отделка, мебель по спецификации, документы. Замечания — в дефектную ведомость к акту BAST со сроками. Подпись BAST после SLF, последние 10% — при подписании. Подробнее: Приёмка виллы на Бали: что проверить и что подписать

По договору подряда в проектах DOMA: 5 лет на конструктив, 2 года на инженерные системы, 1 год на отделку и оборудование, отсчёт от акта BAST. Гарантии выдаёт подрядчик, DOMA как агентство и координатор контролирует их исполнение — но не гарантирует от своего имени. Подробнее: Приёмка виллы на Бали: что проверить и что подписать · Почему DOMA изменила схему работы: договор координатора вместо «всё через одну компанию»

Тотального запрета нет. С 2026 года шесть округов приостановили новые разрешения на отели, виллы и рестораны в перегретых зонах; юг не остановили; проекты с выданными KKPR и PBG не затронуты. Проверяйте номера разрешений в OSS и SIMBG, а не обещания «оформим по ходу». Подробнее: Мораторий на строительство на Бали: что реально ограничено в 2026 году · Правило 15 метров: почему на Бали не строят выше кокосовой пальмы

Убуд: земля $316/м² против $793 в Чангу (LandLoom), вход off-plan от $139 000, круглогодичный спрос номадов, ретритов и семей, меньше конкуренции за гостя. Чангу: выше ставка и цена входа, пробки и перегрев, риски городских затоплений юга. Мы работаем только в Убуде — и объясняем почему. Подробнее: Убуд, Чангу или Букит: где покупать инвестиционную виллу · Санур: единственный район Бали, где спрос обгоняет предложение

От Лодтундуха (юг Убуда, Mirador): океан — Pantai Purnama 24 минуты, Санур 29, Керамас 28; аэропорт — 50 минут по платной дороге; центр Убуда — 15 минут. Из северных деревень (Петулу, Тегалаланг) прибавляйте 15–25 минут. Замеры Google Maps, авто, обычный трафик. Подробнее: Инфраструктура Убуда для владельца виллы

С видом — да, если сам участок в жилой зоне и не в LSD/LP2B. Самые дешёвые и красивые участки почти всегда зелёная зона: перевод под виллу с 2026 года — уголовное преступление (Perda Bali 4/2026, до 5 лет и 1 млрд рупий). Проверка — карта RDTR, запрос через нотариуса, KKPR. Подробнее: Закон Бали №4/2026 о рисовых полях: почему вилла на сельхозземле теперь уголовка · Зоны земли на Бали: почему это первый вопрос перед покупкой виллы

По карте коалиции Bali Net Zero (09.2026): юг — городские затопления; нагорья — оползни; север и восток — засуха и эрозия; Гианьяр с Убудом — паводки водосборов, сбои ирригации, оползни террас. Спрос на воду — 4,06 млрд м³ против 2,07 доступных. Семь вопросов до сделки — в статье. Подробнее: Климатические риски локации на Бали: что проверить до покупки виллы · Вода и коммуникации на вилле Бали: скважина, PDAM и разрешение SIPA в 2026

В радиусе 10–15 минут от центра: международные клиники с круглосуточным приёмом, госпиталь Ari Canti в Масе, десятки международных школ и садов, коворкинги, йога и спортзалы, оптоволокно 100+ Мбит. Серьёзная медицина — BIMC/Siloam в Денпасаре, 45–60 минут. Подробнее: Инфраструктура Убуда для владельца виллы · Жизнь в Убуде: честный портрет района

Нет. Статус оформляется отдельно: Second Home Visa (депозит от ~Rp 2 млрд ≈ $125 тыс. или недвижимость на эту сумму, 5–10 лет), Golden Visa ($350 тыс. на 5 лет / $700 тыс. на 10 лет, или апартамент от $1 млн) или инвесторский KITAS через действующую PT PMA. Вилла на лизхолде за $139 тыс. основанием не является. Подробнее: ВНЖ Индонезии через недвижимость в 2026: Golden Visa, Second Home Visa или PT PMA · Виза и KITAS для владельца виллы на Бали

Паспорт со сроком от 6 месяцев, e-Arrival Card, электронная таможенная декларация, сбор Love Bali Rp 150 000, виза (безвиз, VOA или e-VOA Rp 500 000 на 30 дней с продлением по биометрии). Для сделки — оригинал паспорта для нотариуса или доверенность. Подробнее: Правила въезда на Бали в 2026: документы, туристический сбор и продление визы

Да, это обычная модель: блокируете календарь на свои недели, остальное сдаёт УК. Учтите, что ваши недели в высокий сезон стоят дороже всего в упущенной выручке, а проживание 183+ дней делает вас налоговым резидентом Индонезии с декларацией мирового дохода. Подробнее: Жизнь в Убуде: честный портрет района · Long stay или посуточно: математика стратегий

Нет. DOMA — агентство недвижимости на Бали с 2022 года: подбираем объект, проверяем документы и застройщика, ведём сделку до передачи и подключаем управление. С 2026 года работаем по договору координатора: земля оформляется на вас, строительный бюджет идёт лицензированному подрядчику, DOMA контролирует этапы и приёмку. Подробнее: Почему DOMA изменила схему работы: договор координатора вместо «всё через одну компанию» · Как проверить застройщика на Бали: чек-лист из 6 шагов до депозита

Пять проектов в Убуде, 44 виллы: Green Harmony (4 виллы, сдан Q3 2024, 88,2% загрузки в 2025), Most (4, проданы, строятся), Sun Rise (19 юнитов, проданы 19 из 19, строятся), Forma (10 вилл, продано 9, первая очередь передаётся с июля 2026), Mirador (7 вилл, в продаже, сдача сентябрь 2027). 4 000+ отзывов на Airbnb у сданных вилл партнёров. Подробнее: Экономика Airbnb-виллы: расчёт на реальном примере

7 вилл в Лодтундухе (юг Убуда) у каньона реки Вос, все 2 спальни, дом 72 м², участки 112–118 м² плюс доля общей территории с инфинити-бассейном. Планировки Suite / Lounge / Twin / Study от $139 000 до $149 000. Зона R3, PBG от 06.08.2026, лизхолд 29 + 10 + 30, сдача сентябрь 2027. Базовый сценарий двух УК — 12–14% чистыми; это прогноз, а не гарантия. Подробнее: Застройщик обещает 15–17% годовых: как проверить финмодель перед покупкой

После первого платежа открывается личный кабинет: фото, видео, облёты дроном, документы и акты обновляются раз в 2 недели. Каждый этап закрывается актом, который вы видите до платежа. После передачи кабинет переходит в режим эксплуатации с учётом аренды и выплат. Подробнее: Строительство виллы на Бали: этапы, сроки и контроль

Да — это принцип «закрытого клуба инвесторов»: спросите о DOMA у владельцев, а не у менеджера. Организуем контакт по запросу, а на сданных виллах партнёров можно пожить в рамках «тура доверия» до решения. Подробнее: Реинвест: портфель из нескольких вилл

Тем, кто ждёт ликвидности как у депозита, рассчитывает на ВНЖ через покупку, планирует «гарантированные 20%» или не готов к тому, что это аренда земли на срок, а не собственность. Вилла — доля курортной недвижимости в портфеле с кэшфлоу 10–15% и горизонтом 5+ лет; сравнение с Пхукетом и Дубаем — в блоге. Подробнее: Вилла на Бали в инвестиционном портфеле · Бали vs Пхукет vs Дубай: сравнение для инвестора