- ADR, RevPAR, загрузку, чистую доходность и предложение,">DUVI за Q4 2026 составил 99,2, на 0,8 пункта ниже базового квартала. Цена входа чуть выросла (P 101,4), арендная экономика и доходность чуть просели (R 99,4, Y 97,9), предложение выросло сильнее всего (S 95,2).
- Медиана готовой виллы 2BR leasehold в Убуде $223 000 по 65 объявлениям против $220 000 в июле. Это рост на 1,4% в долларах при рупии, которая за квартал ослабла примерно на 1%.
- Весь рынок Airbnb в Убуде за 12 месяцев к сентябрю 2026 показал загрузку 39% и ставку Rp 1,91 млн, число листингов выросло на 52%, выручка на листинг упала на 7,9% (AirROI). Управляемые виллы живут в другой реальности, у DOMA 87% загрузки.
- Четыре цифры выпуска из пяти измерены по открытым источникам, число листингов по острову это оценка 6 000 с диапазоном 5 800–6 400, потому что агрегатор Bali.RealEstate в октябре был недоступен.
- Для покупателя рынок остаётся рынком покупателя. Больше выбора, цены стоят на месте, а решает срок аренды, документы и реальная история сдачи, не рендер.
Второй выпуск индекса DUVI даёт 99,2 против базы 100. Рынок вилл Убуда за квартал почти не сдвинулся по цене, но стал мягче по трём остальным параметрам. Объявлений больше, арендная экономика чуть слабее, чистая доходность по рынку опустилась к 9,3%. Это не падение, а медленное охлаждение на фоне растущего предложения, слабой рупии и турпотока, который перестал расти.
Напомним суть. DUVI сводит рынок вилл Убуда в одно число из четырёх частей. Цена входа (P, вес 35%), RevPAR (R, 30%), чистая доходность (Y, 20%) и баланс предложения (S, 15%). База Q3 2026 = 100. Значение выше 100 означает, что рынок дороже и сильнее базы, ниже означает, что мягче. Данные второго выпуска собраны в октябре и начале ноября 2026, рупии пересчитаны по 18 000 за доллар.
Q3 2026 → Q4 2026 по всем метрикам
| Метрика | Q3 2026 (база) | Q4 2026 | Изменение | Источник Q4 |
|---|---|---|---|---|
| DUVI | 100,0 | 99,2 | −0,8 п. | DOMA Research |
| P · Цена входа | 100,0 | 101,4 | +1,4 | 65 объявлений, 5 площадок |
| R · RevPAR | 100,0 | 99,4 | −0,6 | оценка на данных AirROI |
| Y · Доходность | 100,0 | 97,9 | −2,1 | методика ROI-калькулятора |
| S · Предложение | 100,0 | 95,2 | −4,8 | оценка, см. ниже |
| Медиана 2BR leasehold, Убуд | $220 000 | $223 000 | +1,4% | Bali Home Immo, Bali Villa Realty, Bali Exception, Villa Bali Sale, Excel Bali |
| Минимальный вход off-plan, Убуд | $139 000 | $139 000 | 0 | DOMA, Mirador |
| Медиана по острову, leasehold | $256–299 тыс. | $261 000 | в диапазоне | Bali Home Immo, 2 194 объекта |
| ADR 2BR mid-range, Убуд | $165 | $164 (оценка) | −0,6% | AirROI + база Q3 |
| Загрузка, средняя по острову | 63% | 63% | 0 | коридор 60–65% сохранён |
| Загрузка Airbnb, весь рынок Убуда | 36,6% (авг. 2026) | 38,7% (к сент. 2026) | +2,1 п.п. | AirROI |
| Загрузка DOMA | 87% | 87% | 0 | операционные данные |
| RevPAR 2BR, рынок Убуда | $104 | $103 | −1% | расчёт |
| RevPAR DOMA | $144 | $144 | 0 | операционные данные |
| Чистая доходность, середина рынка | 9,5% | 9,3% | −0,2 п.п. | оценка |
| Чистая доходность DOMA, факт | 12,8% | 12,8% | 0 | операционные данные |
| Активных листингов вилл, Бали | 5 711 | ≈6 000 (оценка) | +5% | диапазон 5 800–6 400 |
| Земля Убуд, периферия / центр | $250 / $750 за м² | $250 / $750 за м² | 0 | Balitecture, Magnum |
| Курс рупии, за доллар | 17 960 (июль) | 18 135 (26.10) | −1,0% | Kontan, Databoks |
| Ставка Банка Индонезии | 5,75% | 5,75% | 0 | решение 21.10.2026 |
Цены в таблице это цены объявлений, не сделок. По оценке Bali Villa Select реальные сделки проходят на 8–12% ниже запроса, Coco Development Group называет 5–15%.
P · Цена входа. Медиана $223 000, плюс 1,4%
Для медианы мы объединили две выборки. Первая, это 47 готовых вилл 2BR leasehold в Убуде с объявленной ценой из каталога Bali Home Immo (срез 29 сентября 2026, 2 502 виллы по острову, 183 в Убуде). Вторая, это 18 точечных проверок на Bali Villa Realty, Bali Exception, Villa Bali Sale (группа Kibarer), Excel Bali и Bali Home Immo в конце октября. Вместе 65 объявлений. Медиана $223 000, межквартильный диапазон $192 000–291 000, самое дешёвое предложение $93 865 за виллу в Масе на 25,5 года, самое дорогое $625 000.
Отдельно по площадкам картина сходится. Медиана 47 строк Bali Home Immo $223 000, медиана 18 точечных проверок $221 700. Это хороший знак, выборка не перекошена одним каталогом.
Рост на $3 000 к июлю это шум в пределах погрешности. Важнее два сдвига внутри выборки. Первый, появились предложения ниже $100 000, оба с коротким сроком аренды 20–25 лет. Второй, цена года аренды для 2BR в Убуде держится на $9 240 при медианном сроке 25 лет (в сентябре было $9 270). То есть продавцы не снижают цену в долларах, но и не поднимают её, а рупия за квартал потеряла около 1%. В рупиях вилла подорожала примерно на 2,5%.
Минимальный вход в рынок не изменился. Виллу 2BR на 72 м² в проекте Mirador в Лодтундухе по-прежнему можно взять за $139 000 под ключ со сдачей в сентябре 2027. Это на 38% ниже медианы готовых вилл.
Земля в Убуде стоит столько же, сколько в июле. Balitecture даёт $150–300 за м² лизхолда на периферии, Magnum Estate $250–750 за м² с учётом участков у центра. Чангу $530–1 560, Семиньяк $900–1 900. Разрыв в 2–4 раза сохраняется, и именно он объясняет, почему вилла в Убуде стоит на треть дешевле прибрежной при той же площади.
R · RevPAR. Рынок Airbnb вырос в объёме, но не в выручке
Самые свежие открытые данные по аренде дал AirROI, срез 1 октября 2026 за 12 месяцев к сентябрю. Убуд целиком, то есть все 2 861 активных листингов Airbnb без разбора на управляемые и нет. Загрузка 38,7%, ставка Rp 1 914 449 (около $106), RevPAR Rp 821 889 (около $46 за открытую ночь). Число листингов выросло на 52% за год, средняя выручка на листинг упала на 7,9% до Rp 224 млн (около $12 500).
Сегмент 2BR в Убуде выглядит лучше рынка. 484 листинга, ставка Rp 2 304 419 (около $128), загрузка 44%. Это объекты, которые ближе всего к тому, что считает индекс.
| AirROI, 12 месяцев к сентябрю 2026 | Загрузка | Ставка за ночь | Выручка на листинг в год |
|---|---|---|---|
| Убуд, все листинги | 39% | $113 | $13 291 |
| Убуд, 2BR | 44% | $128 | медиана $10 800 |
| Чангу | 38% | $215 | $23 444 |
| Семиньяк | 40% | $279 | $31 078 |
| Печату (Улувату) | 43% | $222 | $28 794 |
| Бали в целом | 38% | $165 | $17 700 |
Источник: AirROI, страницы Ubud и Bali, обновлены 01.10.2026. Долларовые ставки по рынкам AirROI показывает по своему курсу 16 870, в наших расчётах рупии взяты по 18 000.
Что это даёт индексу. Субиндекс R считает ADR виллы 2BR mid-range в Убуде, умноженный на среднюю загрузку по острову. В июле база была $165 × 63% = $104. Открытых данных именно по этому сегменту за октябрь нет, поэтому ADR взят оценкой $164, с поправкой на динамику AirROI и курс, а коридор загрузки 60–65% оставлен без изменений. Загрузка звёздных отелей Бали по BPS в июле 2026 была 67,3%, на 0,5 п.п. ниже прошлого года, это косвенно подтверждает, что рынок не растёт, но и не проваливается. RevPAR рынка $103, минус 1%, R = 99,4.
Виллы под управлением DOMA за квартал не изменили показателей. Загрузка 87%, RevPAR $144 за ночь по 30+ виллам. Разрыв с рынком Airbnb в Убуде стал ещё заметнее, 87% против 39%. Это не про локацию, а про управление, рейтинг и скорость ответа гостям.
Y · Доходность. Середина коридора 9,3%
Чистую доходность рынка индекс считает как середину коридора 6–13% по методике ROI-калькулятора, то есть после комиссий платформ, управления, налога и эксплуатации. В базовом квартале это 9,5%. Когда RevPAR проседает на 1%, а цена входа растёт на 1,4%, при тех же расходах чистая доходность сдвигается к 9,3%. Y = 97,9. Валовая доходность по запросам продавцов держится на 10% (медиана по 301 объявлению Bali Home Immo, где указана и цена, и аренда), Magnum Estate оценивает валовую в 10–18%.
Факт по сданным виллам партнёров DOMA не изменился, 12,8% чистыми. Это не прогноз, а данные за прошедший год. Как отличить факт от обещания в презентации застройщика, разобрано в статье про аудит финмодели.
S · Предложение. Объявлений больше, и это главный минус квартала
Честно про цифру. База выпуска 1 это 5 711 активных листингов вилл на агрегаторе Bali.RealEstate (июль 2026). В октябре и начале ноября этот сайт для нас оказался недоступен, поэтому прямого обновления счётчика нет. Вместо него мы собрали косвенные признаки, и все они показывают рост.
- В каталоге Bali Home Immo за июль–сентябрь 2026 появилось 333 новых виллы на продажу при общем числе 2 502, это 13% базы за один квартал. Поток новых объявлений по Убуду вырос примерно в пять раз к весне (подробно в статье о предложении Убуда).
- У Villa Bali Sale (группа Kibarer) на 1 ноября 1 499 вилл на продажу, из них 120 лизхолд-вилл в Убуде.
- Число листингов Airbnb в Убуде выросло на 52% за год (AirROI). На одной из платформ аренды число вилл выросло с 2 400 в июне до 3 300+ в октябре (The Bali RealEstate Dispatch, 16.10.2026).
- Парламент Бали в сентябре насчитал 244 отеля и виллы в открытой продаже, разбор в отдельной статье.
Консервативная оценка на этом фоне 6 000 активных листингов, то есть плюс 5% к базе, с диапазоном 5 800–6 400. S = 95,2. Если верна нижняя граница диапазона, DUVI был бы 99,6, если верхняя, 98,3. В любом варианте индекс ниже 100 и в любом варианте причина одна, предложение.
Контекст квартала
Три внешних фактора объясняют, почему рынок охладился, а не рухнул. Рупия ослабла до 18 135 за доллар 26 октября, минимум с июня, и 18 176 на 28 октября. Для продавцов в рупиях это плюс к цене, для покупателей с долларами это минус 1% к стоимости за квартал. Банк Индонезии 21 октября удержал ставку 5,75%, но поднял ставку по депозитам до 5%, то есть защищает рупию, а не стимулирует кредит. Турпоток по BPS Бали за январь–июль 2026 составил 3,9 млн иностранцев, минус 1,98% к прошлому году, июль дал первый за год плюс, но всего 0,1%.
Методология
Формула. DUVI = 0,35·P + 0,30·R + 0,20·Y + 0,15·S, где каждый субиндекс нормирован к базе Q3 2026 = 100. P это медиана цены готовой виллы 2BR leasehold в Убуде к базе. R это ADR 2BR × средняя загрузка к базе. Y это чистая доходность рынка к базе. S это обратный индекс предложения, база делится на текущее число листингов, чтобы рост предложения снижал значение.
| Субиндекс | Вес | Q4 2026 | Статус данных |
|---|---|---|---|
| P · Цена входа | 35% | 101,4 | измерено, 65 объявлений, 5 площадок |
| R · RevPAR | 30% | 99,4 | оценка на открытых данных AirROI и базе Q3 |
| Y · Доходность | 20% | 97,9 | оценка по методике ROI-калькулятора |
| S · Предложение | 15% | 95,2 | оценка, агрегатор недоступен, диапазон 5 800–6 400 |
Источники. Листинги Bali Home Immo, Bali Villa Realty, Bali Exception, Villa Bali Sale, Excel Bali. Аренда по AirROI и BnbCalc. Земля по Balitecture, Magnum Estate, Coco Development Group, Own Property Abroad. Макро по Банку Индонезии, Databoks, Kontan, BPS Бали. Операционные данные 30+ вилл под управлением DOMA в Убуде.
Что не входит. Цены закрытых сделок, виллы freehold, объекты с 4+ спальнями, долгосрочная аренда. Индекс описывает сегмент 1–3BR leasehold в Убуде по данным объявлений.
Что не удалось получить. Счётчик Bali.RealEstate, каталог Kibarer (взята Villa Bali Sale той же группы), абсолютные значения AirDNA (публичная страница показывает только изменения год к году), данные Airbtics и LandLoom, обновление индекса Bali Villa Select за Q4, релизы BPS Бали за август и сентябрь. Всё, что оценено, помечено в данных выпуска, и при появлении источников значения будут пересчитаны с пометкой о ревизии.
Как цитировать. «DOMA Ubud Villa Index (DUVI), выпуск 2, Q4 2026, DOMA Research, domabali.com/index/». Данные выпуска открыты в CSV и JSON под лицензией CC BY 4.0 на странице индекса.
Что это значит для инвестора
- Цена входа стоит на месте. Медиана готовой 2BR в Убуде $220–223 тыс. второй квартал подряд. Ждать падения цен в долларах нет оснований, продавцы держат цену, пока рупия слабеет. Торговаться есть куда, разрыв между запросом и сделкой 5–15%.
- Выбирать стало проще, зарабатывать сложнее. Предложение растёт быстрее спроса на аренду. Весь рынок Airbnb в Убуде заполнен на 39%, и выручка на листинг падает. В таких условиях побеждают объекты с сильным управлением и отзывами, а не с красивым рендером.
- Считайте по цене года аренды. При одной и той же цене $223 000 вилла на 20 лет обходится в $11 150 за год, вилла на 29 лет в $7 690. Медиана по рынку $9 240. Срок аренды в договоре сейчас важнее отделки.
- Проверяйте доходность по факту. Рыночная чистая доходность 6–13%, середина 9,3%. Если застройщик обещает 15–17%, спросите, сколько заработали уже сданные виллы и покажите ему RevPAR рынка.
- Off-plan остаётся самым дешёвым входом. $139 000 против $223 000 за готовую. Разница $84 000 это плата за ожидание сдачи, и её нужно взвешивать против рисков стройки, пакета документов и опыта команды.
Следующий выпуск выйдет по данным января 2027. Подписка на выпуски и PDF на странице индекса.
Источники
- Bali Home Immo, каталог вилл на продажу, срез DOMA Research 29.09.2026, 2 502 виллы, 47 готовых 2BR leasehold в Убуде с ценой
- Bali Villa Realty, виллы в Убуде, точечные проверки 01.11.2026
- Bali Exception, лизхолд-виллы в Убуде, обновления до 26.10.2026
- Villa Bali Sale (Kibarer), лизхолд-виллы в Убуде, 120 объектов, 01.11.2026
- Excel Bali, объекты в Убуде, обновление 25.06.2026
- AirROI, рынок Airbnb в Убуде, обновлено 01.10.2026
- AirROI, рынки Airbnb на Бали, обновлено 01.10.2026
- BnbCalc, Bali (Central), данные на октябрь 2026
- Magnum Estate, цены на недвижимость Бали 2026, 03.06.2026
- Balitecture, земля на Бали 2026
- Own Property Abroad, цены земли на Бали, 09.05.2026
- Coco Development Group, цены на Бали, 26.05.2026
- Investland Bali, доход Airbnb на Бали 2026, 25.06.2026
- Bali Villa Select, индекс цен Q3 2026, 27.06.2026
- Databoks, решение Банка Индонезии, 21.10.2026
- Kontan, курс рупии 26.10.2026
- Antara Bali, BPS о турпотоке за июль 2026, 01.09.2026
- GoodStats, BPS Бали, загрузка отелей июль 2026, 30.09.2026
- The Bali RealEstate Dispatch, w42–w43 2026, 16 и 23.10.2026
- Операционные данные DOMA, 30+ вилл в Убуде, 4 000+ отзывов Airbnb
Частые вопросы
Что показывает DUVI 99,2?
Рынок вилл Убуда чуть слабее базового квартала Q3 2026. Цена входа подросла на 1,4%, а арендная экономика, доходность и баланс предложения просели. Самый сильный вклад в снижение дал рост числа объявлений.
Почему цена входа выросла, а индекс упал?
Цена входа весит 35%, остальные 65% веса приходятся на RevPAR, доходность и предложение. Рост цены на 1,4% дал +0,5 пункта, а рост предложения на 5% отнял 0,7 пункта, ещё 0,6 пункта отняли RevPAR и доходность.
Какие цифры в выпуске измерены, а какие оценены?
Измерены медиана 2BR по 65 объявлениям, данные AirROI по аренде, цены земли, курс и ставка BI, турпоток. Оценены число листингов по острову (6 000, диапазон 5 800–6 400), ADR 2BR mid-range ($164) и середина чистой доходности (9,3%). Все оценки помечены в JSON выпуска.
Можно ли ссылаться на выпуск 2?
Да, с указанием «DOMA Ubud Villa Index (DUVI), выпуск 2, Q4 2026, DOMA Research, domabali.com/index/». Данные открыты под лицензией CC BY 4.0.