Свежий отраслевой отчёт впервые за долгое время дал разбивку по районам: успевает ли спрос на Бали за новым предложением. Ответ короткий и неудобный — почти нигде. Баланс поглощения отрицательный в большинстве зон острова: новых номеров вводят больше, чем прибавляется спроса. Единственное исключение — Санур. Для покупателя виллы это не сигнал «бежать», а повод считать доходность по конкретной локации и по текущей загрузке, а не по обещанным процентам.
Баланс поглощения: Санур в плюсе, Убуд и большинство зон — в минусе
Консалтинговая компания PT Hotel Investment Advisory выпустила «Bali Hotel Market Risk & Absorption Monitor 2026» — отчёт о том, поспевает ли спрос за вводом нового номерного фонда по районам. Ключевой показатель здесь — баланс поглощения (absorption balance): отрицательное значение означает, что новое предложение растёт быстрее спроса. По данным отчёта, баланс отрицателен почти во всех зонах: Убуд −8,1 процентного пункта, Кута/Легиан −7,7, Чангу/Семиньяк −3,2, Нуса-Дуа/Танджунг-Беноа −2,7, а хуже всего «региональный Бали» (районы вне основных турзон) — −31,4 пункта.
Единственная зона с положительным балансом — Санур: +2,7 пункта и при этом самая высокая прогнозная загрузка на острове, 84,6%, на фоне нулевого нового строительства номеров. Прогнозы загрузки по остальным зонам ниже: Нуса-Дуа/Танджунг-Беноа 74,2%, Чангу/Семиньяк 70,6%, Убуд 61,7% (в негативном сценарии модели — 47,7%), «региональный Бали» — всего 35,6%. Важная оговорка: это прогноз модели PT Hotel Investment Advisory, а не свершившийся факт, и считает он гостиничный номерной фонд, а не виллы напрямую — у вилл своя динамика спроса. Но как индикатор давления предложения по районам цифры показательны.
Источник: Bali Discovery, 01.09.2026 (по отчёту PT Hotel Investment Advisory)
Отчёт по отелям — это не про виллы напрямую, но про общий фон: в большинстве зон предложение сейчас растёт быстрее спроса, и это ровно тот риск, о котором честнее говорить до сделки, чем после. Убуд — ядро рынка DOMA — тоже с отрицательным балансом, и устойчивость Убуда стоит аргументировать не хайпом, а загрузкой: базовый прогноз 61,7% выше среднего по острову и кратно выше «регионального Бали» (35,6%). Вывод простой: локация решает, и внутри Бали разброс огромен. Как выбирать между районами под аренду — в разборе Убуд или Чангу: где покупать виллу, а на чём в принципе держится доходность — в статье Доходность вилл на Бали.
Что в стройке: ещё около 2 460 номеров и осторожный макропрогноз
Давление предложения не заканчивается: по срезу отчёта на 22 августа 2026 года на острове строится ещё около 2 460 гостиничных номеров. Больше всего — в связке Джимбаран–Печату–Унгасан (688 номеров) и в «региональном Бали» (645), затем Чангу/Семиньяк (558), Убуд (361) и Нуса-Дуа/Танджунг-Беноа (203). То есть зоны, где баланс поглощения уже отрицательный, продолжают набирать номерной фонд — а значит, конкуренция за гостя в них в ближайшие сезоны будет только жёстче.
Фоном идёт и осторожность на макроуровне: в том же материале приводится, что Банк Индонезии понизил прогноз роста экономики страны на 2026 год до 5,4–5,9% (прежняя вилка была 5,4–6,2%). Само по себе это не про Бали и не про виллы, но задаёт тон: базовый сценарий на 2026 год — «умеренный рост», а не разгон. Для инвестора это ещё один довод считать модель осторожно.
Источник: Bali Discovery, 01.09.2026 (по отчёту PT Hotel Investment Advisory)
Растущий фонд в зонах с отрицательным поглощением — это про цену за гостя: чем больше однотипного предложения рядом, тем сложнее держать суточную ставку без скидок. Отсюда два практических вывода. Первый: смотрите не на «среднюю по Бали» доходность, а на конкретную локацию и её пайплайн строек. Второй: закладывайте в модель не только загрузку, но и то, как вы будете управлять ценой в высокий и низкий сезон — об этом Динамическое ценообразование виллы и Long-stay или посуточно. Итог: рынок зрелый и неоднородный, и это аргумент за трезвую финмодель, а не за обещанные 15–17%. Если хотите увидеть смету и состав под конкретный сценарий аренды — соберите вариант в конфигураторе виллы.
Каждую субботу дайджесты недели становятся бесплатным PDF-журналом. Скачать свежий выпуск.