Что произошло
Австралийский рынок жилья, который рос почти три десятилетия, перешёл к снижению. По данным аналитической компании Cotality, цены по стране падают шесть месяцев подряд и сейчас на 5,2% ниже пика марта 2026 года. Об этом пишет сингапурская Business Times со ссылкой на Bloomberg.
Сильнее всего упали два самых дорогих города. В Сиднее цены на 8,6% ниже февральского пика, в Мельбурне на 7,2% ниже уровня ноября. Снижение идёт в семи из восьми столиц штатов и территорий, исключение только Дарвин. В регионах цены пока растут.
Почему цены пошли вниз
За последние семь лет жильё в Австралии подорожало примерно на 70%. Рост держался на дешёвых кредитах, притоке мигрантов после пандемии и нехватке нового жилья.
В 2025 году Резервный банк Австралии (RBA) трижды снижал ставку, но в 2026 году развернулся. Он поднял её в феврале, марте, мае и сентябре, с 3,6% до 4,6%. Это самый высокий уровень с 2011 года. Платежи по ипотеке выросли, а сумма, которую банки готовы дать покупателю, уменьшилась.
Удар усиливает долговая нагрузка. Долг домохозяйств равен примерно 178% годового располагаемого дохода, и у большинства ипотека с плавающей ставкой. Каждое повышение сразу бьёт по семейному бюджету. Дороже всего обходится спад верхнему сегменту: в Сиднее и Мельбурне четверть самых дорогих объектов подешевела более чем на 10%.
Налоговая реформа для инвесторов
В мае правительство объявило самый крупный за десятилетия пересмотр налогов на жильё. С июля 2027 года negative gearing, право списывать убытки от сдачи жилья в аренду из налогооблагаемого дохода, сохранится только для новостроек.
Скидку 50% на налог с прироста капитала при продаже инвестиционного жилья заменят другой схемой. Цену покупки будут индексировать на инфляцию, и налог посчитают с разницы.
По последним данным налоговой службы за 2022–23 финансовый год, более 2,2 млн австралийцев владели хотя бы одним объектом для сдачи. Почти половина из них использовала negative gearing. Кредиты инвесторам с марта по июнь 2026 года сократились на 8,6%.
Прогнозы и последствия
Экономисты ждут продолжения спада, но оценки расходятся. Westpac прогнозирует падение от пика до дна на 7,3%, CBA на 9%. Главный экономист HSBC Пол Блоксем ждёт минус 13% по стране и минус 17% в Сиднее. Экономист Bloomberg Джеймс Макинтайр считает, что цены будут снижаться до первого квартала 2027 года.
Банки уже чувствуют спад. CBA сообщил, что с мая общее число заявок на ипотеку упало на 15%, а заявок от инвесторов на 28%. Bloomberg Economics оценивает, что снижение стоимости жилья может урезать потребительские расходы до 0,3%.
Глава RBA Мишель Буллок при этом напоминает, что цены всё ещё примерно на 50% выше уровня 2020 года. Инфляция в августе составила 4% при цели от 2% до 3%, поэтому банк сохраняет жёсткий курс.
Что это значит для Бали
Австралийцы много лет остаются одной из главных групп туристов на Бали и заметной частью покупателей вилл. Многие из них держат основное богатство в жилье на родине. Когда это жильё дешевеет, а ипотека дорожает, люди начинают осторожнее тратить, экономисты называют это эффектом богатства.
Источник не связывает австралийский спад с Бали, и прямых данных о том, как он отразился на спросе на острове, в нём нет. Bloomberg Economics ожидает, что давление падающей стоимости жилья на расходы станет заметнее во второй половине 2026 года. Сильнее всего это может ударить по тратам, связанным с домом: мебели, ремонту и благоустройству участков.