Что произошло
Сегмент больших домов в Индонезии вернулся к росту, пока рынок жилья в целом остаётся в минусе. Так показывает SHPR, ежеквартальный обзор цен на жильё от Bank Indonesia (центральный банк страны). Во II квартале 2026 года продажи больших домов на первичном рынке выросли на 13,08% год к году. Кварталом ранее они падали на 8,03%.
Общие продажи нового жилья пока сокращаются. Во II квартале спад составил 2,36% год к году. Это заметно лучше, чем в I квартале, когда рынок просел на 25,67%. Данные опубликовало издание detikProperti 9 октября 2026 года.
Цифры по сегментам
Восстановление идёт неравномерно. Большие дома тянут рынок вверх, а средний сегмент всё ещё под давлением: продажи домов среднего размера упали на 10,51%.
Цены ведут себя похоже. Индекс цен на большие дома вырос на 0,68% год к году во II квартале против 0,50% кварталом ранее. В поквартальном сравнении рост цен дал прежде всего агломерационный пояс Jabodebek-Banten вокруг Джакарты, где цены прибавили 0,23%.
Рост цен скромный. Речь идёт о долях процента, а не о скачке. Но направление в дорогом сегменте сейчас другое, чем в среднем.
Что говорит Knight Frank
Сиарифа Сяукат, старший советник по исследованиям Knight Frank Indonesia, называет риски для рынка прямо. Это слабая покупательная способность, давление на курс рупии, инфляция и глобальная неопределённость.
При этом число очень богатых людей в стране, по оценке консалтинговой компании, будет расти. Knight Frank прогнозирует, что в 2026 году в Индонезии будет 1810 UHNWI (людей со сверхкрупным состоянием). К 2031 году их число может вырасти более чем на 80%. Сяукат связывает это с природными ресурсами, ростом населения, положительным прогнозом ВВП и стройкой инфраструктуры.
По её словам, дорогое жильё живёт по своим правилам. Такие покупатели реже берут KPR (ипотечный кредит в Индонезии), поэтому рост ставок бьёт по ним слабее.
Мировой фон и пример с рынка
В мире дорогое жильё тоже дорожает быстрее среднего. По данным Knight Frank, в 2025 году цены на люксовую недвижимость выросли на 3,2%, а на жильё в целом на 2,9%. Сяукат отмечает, что позитивная динамика в этом сегменте видна с 2023 года.
Пример с индонезийского рынка приводит detikProperti. В районе Гадинг Серпонг (Тангеранг, пригород Джакарты) проект Altadena Residences продал 82 дома по цене примерно от 3,5 до 5,5 млрд рупий. Проект стоит в районе Pasadena Central District площадью около 40 га с выходом на дорогу Gading Serpong-BSD City. Следующую очередь, Altadena Prime, застройщик продаёт от 4 млрд рупий.
Что это значит для Бали
В исходных данных Бали отдельно не выделен. Цифры SHPR и пример из Тангеранга описывают прежде всего рынок жилья для индонезийцев на Яве. Переносить их на виллы Бали напрямую нельзя.
Полезный вывод другой. Внутри Индонезии растёт слой состоятельных покупателей, которые не зависят от ипотеки и выбирают объект по локации, доступу и характеру района. Эти же критерии работают и на Бали. При этом общий рынок остаётся слабым, а средний сегмент продолжает падать, так что широкого подъёма спроса данные не показывают.
Риски, которые называет Knight Frank, касаются и острова. Слабая рупия и инфляция влияют на стоимость стройки, обслуживания и на доход владельцев, которые считают выручку в валюте. Глобальная неопределённость сказывается на турпотоке, от которого зависит аренда вилл. Эти факторы стоит учитывать при любом расчёте, независимо от того, растёт ли дорогой сегмент на Яве.