Булеленг · Растущий
Северный берег: самый дешёвый фрихолд острова и самое спокойное море. Покупают пенсионеры из Нидерландов и Германии и те, кто верит в аэропорт Северного Бали. Булеленг с 2026 года под запретом на новые отели и рестораны, а данных по посуточной аренде почти нет.
Фото: Wikimedia Commons · Закат в Ловине — Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0 · Спокойное море северного берега — Ken Eckert, CC BY-SA 4.0 · Горячие источники Банджар — Dion Hinchcliffe, CC BY-SA 2.0 · Сингараджа: бывшая столица острова — Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0
Ловина: 8 км пляжей с чёрным песком к западу от Сингараджи, бывшей столицы острова. Дельфины на рассвете, горячие источники Банджар, буддийский монастырь и водопады в горах: программа туриста на два дня, а не на две недели. Отсюда низкая цена ночи и слабый поток: Булеленг — 1 130 объектов аренды при ADR около $65.
Зато земля здесь стоит как на юге в 2010 году: IDR 100–260 млн за ар на фрихолде. Рынок: дома для жизни на пенсии, малые отели и участки под «когда построят аэропорт». Аэропорт в Кубутамбахане анонсируют с 2015 года. Статус на 2026 год не определён: покупать под него не стоит.
Булеленг · -8.1600, 115.0250 · Google Maps · с 2026 — запрет новых отелей и ресторанов
Оценка DOMA, где 5 означает максимум по острову. Земля и цена ночи показывают уровень цен. Загрузка взята из AirROI относительно среднего по острову. Инфраструктура учитывает госпитали, школы и дороги. Тишина обратна трафику и ночной жизни.
| Показатель | Значение | Источник |
|---|---|---|
| Земля, средняя | IDR 2,59 млн/м² (259 млн/ар) | Own Property Abroad, 09.05.2026 |
| Земля, листинги | IDR 100–220 млн/ар, фрихолд | rumah123.com, 09.2026 |
| Виллы | $100–600k+, 2 сп. фрихолд IDR 5,5 млрд, 3 сп. 4 млрд, 7 из 9: фрихолд | Kibarer, 06.2026 |
| Цена ночи (регентство) | ≈$65 (IDR 1,04 млн) | Airbtics, 12.03.2026 |
| Объектов в аренде (регентство) | 1 130 | Airbtics, 12.03.2026 |
| Полигон AirROI | данных нет | AirROI, 09.2026 |
| Статус 2026 | Булеленг: запрет новых отелей и ресторанов | Запрет новых отелей/ресторанов в 6 регентствах с 2026, 08.08.2025 |
Цены взяты как asking price из листингов. ADR и загрузка получены из полигона AirROI, август 2025 – июль 2026. 1 ар = 100 м². Прогноз, а не гарантия.
Что видит гость виллы в районе Ловина и Сингараджа и откуда у владельца берётся спрос на аренду. Расстояния указаны от центра района, фото взяты с Wikimedia Commons.
Главный бренд района: на рассвете десятки лодок выходят в море к стаям дельфинов, которые кормятся у берега почти каждое утро. Выход в 6 утра, полтора часа, лодки рыбаков из Калибукбука. На набережной стоит памятник дельфину, вокруг которого сложился центр посёлка. Спокойное море без волн делает Ловину единственным местом севера, где можно купаться круглый год.
Три бассейна с серной водой около 38 градусов среди тропического сада, вода льётся из пастей каменных драконов. Источники известны с голландских времён, местные приезжают лечиться, туристы просто греться. Рядом деревня Банджар с рынком. Утром по будням почти пусто. Одно из мест, ради которых жители Ловины остаются здесь на пенсию.
Крупнейший буддийский монастырь Бали на холме над Банджаром, построен в 1970 году. Терраса с копией Боробудура, статуи Будды, сад и вид на море. Тихое место с медитационными ретритами, куда пускают всех в саронге. В 5 минутах от горячих источников, обычно их совмещают в одну поездку.
Самый известный водопад севера, 35 метров, на дороге из Сингараджи в Бедугул. Спуск по дорожке через сад с лавками занимает 10 минут, внизу бассейн для купания. Выше по реке ещё два водопада, куда доходят немногие. Гитгит стоит на маршруте, который связывает Ловину с горами и озёрами: полчаса до озера Братан и температуры на 8 градусов ниже.
Группа из семи водопадов до 80 метров высотой в ущелье над деревней Секумпул, который часто называют самым красивым на Бали. Спуск занимает 30–40 минут по ступеням и через реку, обязателен местный гид. Из Ловины около часа через Сингараджу. Поездка на полдня, которую гости вилл обычно ставят на первое место.
Бывшая столица Бали при голландцах и второй по величине город острова. Старый порт с китайским храмом Линг Гван Кионг, колониальные склады, набережная и памятник Юдха Мандала. В городе университет, больница, рынки и вся инфраструктура севера. Для тех, кто живёт в Ловине, Сингараджа это «город» в 15 минутах: школы, банки, госучреждения.
Бухта в часе к западу от Ловины с самым большим на Бали проектом восстановления рифов Biorock и спокойной водой. Отсюда лодки на остров Менджанган в национальном парке Западный Бали: лучший снорклинг и дайвинг острова на стенах рифа. Пемутеран это отдельный тихий курорт с бутик-отелями, куда гости Ловины ездят на день.
Храм XV века, посвящённый богине риса Деви Шри, образец северного стиля Бали: розовый песчаник, густая резьба с цветами и фигурами, которой нет на юге. Стоит среди рисовых полей за Сингараджей. Рядом Пура Далем Джагарага с рельефами на тему голландского вторжения. Туристов единицы.
Фото достопримечательностей: Wikimedia Commons · Дельфины Ловины: Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0 · Горячие источники Банджар: Dion Hinchcliffe, CC BY-SA 2.0 · Брахмавихара Арама: AnnieGreenSprings, CC BY 2.0 · Водопад Гитгит: Juan Antonio F. Segal, CC BY 2.0 · Сингараджа и старый порт: Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0 · Пемутеран и Менджанган: Sissssou, CC BY-SA 4.0 · Пура Беджи в Сангсите: Ondřej Bahula, CC BY-SA 3.0
| Аэропорт | ≈3 часа |
|---|---|
| Пляж | Lovina: в районе |
| Клиники | RSUD Buleleng (Сингараджа) ≈15 мин |
| Школы | местные, Сингараджа |
| Вода | ЧС по воде в сухой сезон 2026 |
Время в пути указано как типичная оценка вне часа пик. Для конкретного участка проверяйте в Google Maps.
IDR 100–220 млн за ар по листингам rumah123 (фрихолд, SHM). Средняя по LandLoom: IDR 2,59 млн/м², то есть около 259 млн за ар.
Проект в Кубутамбахане анонсируют с 2015 года и несколько раз «возвращали в план». На сентябрь 2026 года строительство не началось: не закладывайте его в расчёт.
По регентству Булеленг: 1 130 объектов при ADR около $65 (Airbtics). Загрузка по Ловине не публикуется. Рынок: про фрихолд и жизнь, а не про Airbnb.
Обновлено 2026-09-20. Не является публичной офертой. DOMA работает как агентство: мы не строим и не продаём в этом районе, если на странице не сказано иное.
Расскажите бюджет и цель — пришлём подборку юнитов с ценами, планировками и расчётом доходности. Без навязчивых звонков.