Hak Milik (freehold, SHM)

Hak Milik — высшая форма права на землю в Индонезии, аналог freehold. Подтверждается сертификатом SHM (Sertifikat Hak Milik), который выдаёт земельное ведомство BPN. Держателем может быть только гражданин Индонезии: для иностранца и для иностранной компании такой титул закрыт законом.

Для покупателя виллы SHM важен как титул арендодателя: вы арендуете землю у того, кто записан в сертификате. Поэтому проверка сделки начинается с трёх вопросов: существует ли сертификат, тот ли человек в нём указан, нет ли обременений (залог Hak Tanggungan, арест, спор).

Где проверять: первичный скрининг — приложение BPN Sentuh Tanahku по номеру сертификата; полная выписка с обременениями — только по официальному запросу нотариуса (PPAT) в BPN. PDF от продавца источником не считается.

Попытка «оформить SHM на знакомого индонезийца» — номинальная схема: она ничтожна по ст. 26(2) UUPA, а с 2026 года прямо преследуется Perda Bali №4/2026.

Подробнее в блоге

• Leasehold на Бали: как иностранцу легально владеть недвижимостью
• Конец «серых» схем на Бали: номинальный владелец, Перда №4/2026 и Coretax
• Due diligence виллы на Бали: как юридически проверить объект и сделку перед покупкой

Связанные термины

Обновлено: 2026-09-20. Не является публичной офертой. Регулирование меняется — цитируем только принятые акты и обновляем запись, когда они меняются.