Булеленг · Нишевый
1 200 метров над морем, прохлада, озёра Братан, Буян и Тамблинган, плантации кофе и гвоздики. Самая дешёвая земля острова: и самая зарегулированная: лесные и озёрные зоны под охраной, оба регентства под запретом 2026 года, данных по аренде нет.
Фото: Wikimedia Commons · Храм Улун-Дану на озере Братан — Jorge Franganillo, CC BY 2.0 · Озеро Тамблинган — Stefan Fussan, CC BY-SA 3.0 · Мундук: плантации гвоздики и кофе — Mike Dickison, CC BY 4.0 · Озеро Буян с дороги Ванагири — Vitaium, CC BY-SA 4.0
Бедугул (Табанан): храм Улун-Дану, ботанический сад и рынок клубники у озера Братан. Мундук (Булеленг): деревня на гребне с водопадами и видом до северного берега. Сюда едут индонезийские семьи на выходные и иностранцы за «другим Бали»: на день-два, редко дольше.
Рынок: сельхозземля на фрихолде (SHM) от IDR 35 млн за ар, эко-лоджи, кемпинги и единичные виллы с видом на озеро (одна — за IDR 14,9 млрд). Строить сложно: лес, водоохранные зоны озёр, Perda 4/2026 по сельхозземле и запрет 2026 на новые отели и рестораны в обоих регентствах. Это рынок для тех, кто покупает пейзаж, а не доходность.
Булеленг · -8.2650, 115.0900 · Google Maps · с 2026 — запрет новых отелей и ресторанов
Оценка DOMA, где 5 означает максимум по острову. Земля и цена ночи показывают уровень цен. Загрузка взята из AirROI относительно среднего по острову. Инфраструктура учитывает госпитали, школы и дороги. Тишина обратна трафику и ночной жизни.
| Показатель | Значение | Источник |
|---|---|---|
| Земля, Мундук | IDR 35–155 млн/ар (SHM) | rumah123.com, 09.2026 |
| Земля, Бедугул | IDR 80–300 млн/ар (вид на озеро: верх) | rumah123.com, 09.2026 |
| Виллы | единичные: 4 сп. с видом на озеро IDR 14,9 млрд фрихолд | Kibarer, 06.2026 |
| Аренда | полигона AirROI нет, ориентир: регентства Табанан/Булеленг | AirROI, 09.2026 |
| Статус 2026 | Табанан и Булеленг: запрет новых отелей и ресторанов | Запрет новых отелей/ресторанов в 6 регентствах с 2026, 08.08.2025 |
| Титул | фрихолд SHM доминирует | rumah123.com, 09.2026 |
Цены взяты как asking price из листингов. ADR и загрузка получены из полигона AirROI, август 2025 – июль 2026. 1 ар = 100 м². Прогноз, а не гарантия.
Что видит гость виллы в районе Мундук и Бедугул и откуда у владельца берётся спрос на аренду. Расстояния указаны от центра района, фото взяты с Wikimedia Commons.
Храм на озере Братан, изображённый на купюре в 50 000 рупий. Построен в 1633 году в честь богини озера Деви Дану, две башни меру стоят на островках и при высокой воде кажутся плывущими. Один из самых посещаемых храмов Бали, утром в тумане особенно красив. Вокруг парк, лодки, рынок Бедугула. Высота 1 200 метров, температура 18–24 градуса.
Второе из трёх кальдерных озёр, самое большое и тихое. Без храма и туристической инфраструктуры: кемпинг на берегу, каноэ, тропа вдоль воды, туман по утрам. Дорога из Мундука в Бедугул идёт по гребню над озером. На склонах вокруг клубника, кофе и гвоздика, которыми живут деревни. С дороги через Ванагири открывается вид сразу на Буян и Тамблинган.
Самое маленькое озеро с храмом Пура Губуг на берегу, который в высокую воду стоит прямо в озере. Вокруг священный лес, куда деревня Мундук не пускает моторные лодки: только выдолбленные каноэ. Тропы через лес выводят к деревне и к Мундуку. Лучший рассвет района: туман над водой и башни храма в нём.
Цепочка из четырёх водопадов на одной тропе от деревни: Мундук, Мелантинг, Лабухан Кебо и Голден Вэлли. Прогулка на 2–3 часа через кофейные и гвоздичные плантации, с купанием и кафе у последнего водопада. Мундук вырос как голландский горный курорт в 1900-х, и старые дома до сих пор стоят вдоль главной улицы. Треккинг здесь главный вид досуга, а не пляж.
Ворота гольф-курорта Handara на дороге из Бедугула в Мундук, ставшие одной из самых снимаемых точек острова: раздвоенные ворота чанди бентар на фоне гор и тумана. Очередь на фото, платный вход к самим воротам. Сам курорт с полем на 18 лунок на высоте 1 100 метров это старейший гольф-клуб Бали и самое прохладное поле острова.
157 гектаров на склоне горы Покол в Бедугуле, крупнейший ботанический сад Индонезии: орхидеи, кактусы, бамбук, коллекция лекарственных растений и верёвочный парк Bali Treetop. По саду можно ездить на машине. Туман и прохлада делают его любимым местом семей из Денпасара по выходным. В будни почти пусто.
Деревня на гребне между озёрами Буян и Тамблинган, известная смотровыми площадками с качелями и гнёздами над обрывом. Вид на два озера сразу, особенно утром. Вдоль дороги кафе и лавки, к вечеру всё закрывается. Ванагири лежит на пути из Мундука в Бедугул, и участки вдоль этой дороги с видом на озёра сейчас самые востребованные в районе.
Двойной водопад в Ванагири с бассейном, в котором можно купаться: вода прозрачная и холодная. Спуск 15 минут по крутой тропе. Один из самых ухоженных водопадов севера с раздевалками и кафе наверху. Обычно совмещают с Ванагири и озером Буян в одну утреннюю поездку.
Фермерский рынок Бедугула у озера Братан: клубника, овощи с горных полей, орхидеи, специи и кофе. Сюда приезжают закупаться рестораны юга и жители Денпасара по выходным. Для жителей Мундука это ближайший рынок с полным набором продуктов, дальше только Сингараджа. Рядом мечеть и храм, деревня Чанди Кунинг одна из немногих мусульманских на Бали.
Фото достопримечательностей: Wikimedia Commons · Пура Улун Дану Братан: Jorge Franganillo, CC BY 2.0 · Озеро Буян: Vitaium, CC BY-SA 4.0 · Озеро Тамблинган: Stefan Fussan, CC BY-SA 3.0 · Водопады Мундука: Mike Dickison, CC BY 4.0 · Ботанический сад Бали: musnahterinjak, CC BY-SA 3.0 · Ванагири: Mike Dickison, CC BY 4.0 · Водопад Баньюмала: Chainwit., CC BY-SA 4.0
| Аэропорт | 2–2,5 часа |
|---|---|
| Пляж | Ловина ≈45 мин |
| Клиники | RSUD Tabanan ≈1 час, Сингараджа 45 мин |
| Школы | местные |
| Климат | 16–24 °C, дожди, туман |
Время в пути указано как типичная оценка вне часа пик. Для конкретного участка проверяйте в Google Maps.
IDR 35–155 млн за ар на фрихолде (SHM) по листингам rumah123. В Бедугуле: IDR 80–300 млн, дороже всего участки с видом на озеро.
Прибрежные зоны озёр и лес под охраной. Участок должен быть вне них и иметь KKPR. Новые отели и рестораны в Табанане и Булеленге с 2026 года не согласовывают.
Есть, но выходной: индонезийские семьи и туры на день. Открытых данных по загрузке нет: доходность не посчитать.
Обновлено 2026-09-20. Не является публичной офертой. DOMA работает как агентство: мы не строим и не продаём в этом районе, если на странице не сказано иное.
Расскажите бюджет и цель — пришлём подборку юнитов с ценами, планировками и расчётом доходности. Без навязчивых звонков.