- Тотального моратория на строительство вилл на Бали нет. Шесть округов — Табанан, Джембрана, Булеленг, Бангли, Карангасем и Клунгкунг — договорились с 2026 года притормозить новые ОТЕЛИ и РЕСТОРАНЫ (заявление губернатора Костера, 28.07.2025).
- Условие сделки — деньги: с 2026 года 10% налога на отели и рестораны юга (около Rp700 млрд) перераспределяют в эти шесть округов.
- Губернатор Костер публично отказался от острова-моратория ещё 09.01.2024: «Нужен не мораторий, а жёсткий контроль» — вместо запрета обещаны более строгие правила.
- Официальные данные системы TARU Bali (22.01.2026): рисовые поля сократились с 70 996 га в 2019 до 64 474 га в 2024 — минус 6 522 га, в среднем 1 254 га в год; турпоток на конец 2025 — 7,05 млн иностранцев.
- Практический вывод для покупателя: дорожают не «виллы вообще», а проекты с УЖЕ полученными KKPR, PBG и SLF. Статус конкретного участка проверяется по картам TARU/GISTARU и в DPMPTSP.
«На Бали запретили строить виллы» — фраза, которая в 2026 году встречается в каждом втором чате инвесторов. Проверяем по документам: тотального запрета нет. Есть три разные вещи, которые слиплись в одно слово «мораторий», и они по-разному касаются покупателя виллы.
Что решили на самом деле
28 июля 2025 года губернатор Бали Вайан Костер объявил: шесть округов острова договорились с 2026 года притормозить строительство новых отелей и ресторанов. Это Табанан, Джембрана, Булеленг, Бангли, Карангасем и Клунгкунг.
Договорённость была не про экологию в чистом виде, а про деньги. Условие шести округов — доля в налоге на отели и рестораны (PHR), который собирают три туристических округа юга: Денпасар, Бадунг и Гианьяр. С 2026 года 10% этого сбора — порядка Rp700 млрд — уходит на инфраструктуру шести «недотуристических» округов, плюс дополнительная финансовая помощь.
Что важно для покупателя виллы: речь про отели и рестораны, а не про частные виллы, и про шесть округов, а не про весь остров. Убуд относится к Гианьяру — округу, который в шестёрке не состоит.
Мораторий 2026 — это соглашение шести округов по отелям и ресторанам, а не запрет на виллы по всему Бали.
Почему юг острова не остановили
Идея общего моратория обсуждается давно. Ещё 9 января 2024 года Костер публично её отверг: по его словам, нужен не мораторий, а жёсткий контроль, и он «продолжит разрешать строить виллы и отели, но правила будут строгими». Взамен обещан провинциальный нормативный акт с более жёсткими требованиями к застройке размещения.
Позже отдельные политические фракции в парламенте Бали предлагали ввести мораторий именно для юга — с аргументом о переизбытке номерного фонда. Решения на уровне провинции по этому предложению нет. Итог: юг работает по правилам, а не по запрету, и вся тяжесть переносится на разрешительную часть.
Цифры, из-за которых идёт спор
Официальная система пространственного планирования Бали (TARU Bali, публикация 22.01.2026) приводит данные, которые объясняют давление на землю:
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Рисовые поля, 2019 | 70 996 га |
| Рисовые поля, 2024 | 64 474 га |
| Потеря за 5 лет | 6 522 га (≈1 254 га в год) |
| Иностранные туристы, конец 2025 | 7,05 млн |
| Номерной фонд | предложение превышает спрос (зафиксированный переизбыток) |
К этому добавляют падение уровня грунтовых вод в системе субак и наводнения сентября 2025 года. В качестве координационного инструмента упоминается решение Координационного министерства №163/2024.
Логика провинции читается так: остановить надо не стройку как таковую, а бетонирование продуктивной земли. Именно этому посвящён Перда №4/2026 — его земельную часть мы разбирали в статье о законе про рисовые поля.
Что это значит для покупателя виллы
Три следствия, которые видно уже сейчас.
1. Разрешения стали активом. Проект, у которого KKPR, PBG и SLF получены до старта продаж, стоит дороже — и это честная переплата. Проект с формулировкой «разрешения оформим в процессе» в 2026 году торгуется со скидкой не просто так.
2. Сроки удлинились. Ужесточение контроля означает больше проверок на каждом шаге: соответствие RDTR, отступы, высотность, водоотведение. Срок от покупки земли до PBG у неподготовленных проектов растёт, и это переносится на дату сдачи.
3. Локация решает больше, чем раньше. Участок в туристической или коммерческой зоне и участок в зелёной зоне сельхозназначения теперь различаются не «сложностью согласования», а возможностью или невозможностью легально сдавать виллу.
Что спрашивать у продавца. Один вопрос отсеивает большинство проблемных предложений: «Покажите KKPR и PBG на этот участок и дату их выдачи». Если вместо документов вы получаете рассказ про связи в администрации и «здесь все так строят» — сделка не про мораторий, а про риск сноса. Как проходит полная проверка объекта, описано в статье про due diligence виллы.
Как проверить конкретный участок: 4 шага
Шаг 1. Зона. Пространственный план проверяется по картам провинциальной системы TARU Bali / GISTARU и по детальному плану округа (RDTR). Обратите внимание: цвет зоны отвечает только на часть вопросов — подробности в статьях о зонах земли и о том, почему в жёлтой зоне решает KBLI.
Шаг 2. KKPR. Согласование соответствия пространственного использования выдаёт DPMPTSP округа. Без него разговор о стройке беспредметный.
Шаг 3. PBG. Разрешение на строительство оформляется до начала работ. Разбор всех трёх документов — в статье про KKPR, PBG и SLF.
Шаг 4. SLF. Сертификат пригодности здания выдаётся после завершения стройки. Пока его нет, объект юридически не готов к передаче и к легальной сдаче.
Отдельно проверьте статус земли по сельхозназначению и охранным зонам: береговые отступы, водоохранные и сакральные территории. Это те основания, по которым в 2025–2026 годах сносили постройки на юге острова.
Позиция DOMA
Мы строим в Убуде — это округ Гианьяр, не входящий в шестёрку округов с торможением отелей и ресторанов. Наш проект Mirador — 7 вилл с двумя спальнями, вход от $139 000, сдача сентябрь 2027 года. Пакет разрешений на участок собран до старта продаж, оплата идёт по этапам и только по актам завершённых работ.
Это не аргумент «у нас всё хорошо». Это то, что вы обязаны проверить у любого застройщика на Бали, включая нас: попросите KKPR, PBG и сертификат на землю — и посмотрите на даты.
Итог
Итог: «мораторий на Бали» в 2026 году — это не запрет, а три отдельных процесса: соглашение шести округов по отелям и ресторанам, ужесточение разрешительной практики и защита продуктивной земли. Для покупателя частной виллы меняется одно: цена участка без документов больше не выглядит выгодной. Проверяйте не слухи о моратории, а четыре пункта — зона, KKPR, PBG, SLF.
Посчитать бюджет виллы с готовым пакетом документов можно в конфигураторе — 2 минуты.
Материал носит информационный характер и не является публичной офертой. Нормы и решения органов власти меняются — проверяйте актуальный статус на дату сделки.
Частые вопросы
Есть ли на Бали запрет на строительство вилл в 2026 году?
Тотального запрета нет. Есть договорённость шести округов (Табанан, Джембрана, Булеленг, Бангли, Карангасем, Клунгкунг) с 2026 года тормозить новые отели и рестораны, есть ужесточение зонирования и есть Перда №4/2026 о защите продуктивных земель. Ограничения точечные и зависят от участка.
Попадает ли Убуд под мораторий?
Убуд относится к округу Гианьяр, а Гианьяр не входит в шестёрку округов, которые договорились притормозить новые отели и рестораны. Гианьяр наоборот — один из трёх округов юга, чей налог на отели и рестораны частично перераспределяют.
Почему на юге острова стройку не остановили?
Губернатор Костер публично отверг идею моратория ещё в январе 2024 года, назвав приоритетом жёсткий контроль вместо запрета. Отдельные политические фракции предлагали мораторий для юга из-за переизбытка номеров, но решения на уровне провинции нет.
Как проверить, можно ли строить на конкретном участке?
Четыре шага: (1) зона по картам TARU Bali/GISTARU и по RDTR округа; (2) KKPR — согласование пространственного использования в DPMPTSP; (3) PBG — разрешение на строительство до начала работ; (4) SLF — сертификат пригодности после завершения. Цвет зоны сам по себе ничего не гарантирует.
Что мораторий значит для цен?
Ограничения сокращают предложение новых легальных объектов, поэтому проекты с полным пакетом разрешений дорожают быстрее рынка, а объекты «разрешения получим потом» становятся токсичными. Покупателю выгоднее переплатить за документы, чем за скидку без них.