- BPHTB это налог покупателя при переходе прав на недвижимость в Индонезии: ставка 5% от налоговой базы, и платит его именно покупатель, а не продавец.
- База это не вся цена, а NPOP (большее из цены сделки и кадастровой оценки NJOP) за вычетом необлагаемого минимума NPOPTKP, который в Бадунге для купли-продажи составляет 80 млн рупий.
- BPHTB платят до подписания акта купли-продажи (AJB) у нотариуса-PPAT: без оплаченного и проверенного налога сделку не оформят и права не зарегистрируют.
- Продавец платит свой отдельный налог PPh Final 2,5% от суммы сделки, поэтому важно заранее понимать, кто какой налог несёт, и закладывать BPHTB в бюджет сделки.
- Переплату или ошибочно уплаченный BPHTB можно оспорить и вернуть через налоговый орган, но это отдельная процедура, поэтому сумму и базу проверяют до оплаты, а не после.
BPHTB это налог покупателя при переходе прав на недвижимость в Индонезии: ставка 5% от налоговой базы, и платит его покупатель. База это NPOP (большее из цены сделки и кадастровой оценки NJOP) за вычетом необлагаемого минимума NPOPTKP, который в Бадунге для купли-продажи равен 80 млн рупий. Налог вносят до подписания акта у нотариуса. Ниже разберём расчёт с примером, порядок уплаты, возврат и кто какой налог несёт.
При покупке виллы на Бали инвестор обычно думает о цене и лисхолде, а налоги и сборы оставляет на потом. Зря: BPHTB это ощутимая строка бюджета сделки, и без его оплаты переход прав просто не оформят. Разберём, как устроен налог, как его считают, когда и кто платит, можно ли вернуть переплату и чем BPHTB покупателя отличается от налога продавца.
Что такое BPHTB и кто его платит
BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) это налог на приобретение прав на землю и строения. Его платит приобретатель прав, то есть покупатель, при переходе недвижимости. Ставка составляет 5% от налоговой базы, а администрируют налог региональные власти по закону UU № 1/2022.
Важно не путать два налога на разных сторонах сделки: покупатель платит BPHTB, а продавец отдельно платит PPh Final в размере 2,5% от суммы сделки. Это разные налоги, и каждый несёт свою сторона. Общая картина налогов на недвижимость разобрана в статье налоги на недвижимость на Бали.
| Налог | Кто платит | Ставка |
|---|---|---|
| BPHTB | покупатель | 5% от (NPOP минус NPOPTKP) |
| PPh Final | продавец | 2,5% от суммы сделки |
Как рассчитывается BPHTB
Формула простая: BPHTB равен 5% умножить на (NPOP минус NPOPTKP). За этими сокращениями стоят две важные величины, которые и определяют итог.
- NPOP это база оценки: большее из цены сделки и кадастровой оценки NJOP. То есть если NJOP выше заявленной цены, налог считают от NJOP.
- NPOPTKP это необлагаемый минимум, который вычитается из базы. Его устанавливает регион, поэтому он различается по районам Бали. В Бадунге для купли-продажи это 80 млн рупий.
Разберём на примере. Для виллы стоимостью 8 млрд рупий в Бадунге BPHTB считается как 5% от (8 млрд минус 80 млн), то есть около 396 млн рупий. Это ориентир: итог зависит от NJOP, региона и его NPOPTKP, поэтому точную сумму считают по конкретному объекту с нотариусом.
BPHTB это не процент от красивой цены в объявлении, а 5% от большего из цены и кадастра за вычетом регионального минимума. Поэтому сумму считают по конкретному объекту, а не на глаз.
Когда и как платят BPHTB
BPHTB вносят до подписания акта купли-продажи (AJB) у нотариуса-PPAT. Порядок шагов такой: оформляют платёжный документ (SSPD), проверяют его в налоговом органе (Bapenda), оплачивают, и только после этого PPAT подписывает акт, а права регистрируют в BPN.
Это значит, что без оплаченного и проверенного BPHTB сделку не завершить: налог стоит на критическом пути. Как устроена роль нотариуса и структура сделки, разобрано в статье нотариус и сделка на Бали, а что происходит дальше при регистрации, в статье регистрация земли в BPN.
Можно ли вернуть BPHTB
Да, переплату или ошибочно уплаченный налог можно оспорить и вернуть через налоговый орган. Такие случаи на практике бывают, включая крупные возвраты по решению местных властей, когда база или расчёт были завышены. Но возврат это отдельная процедура со своими сроками и документами, поэтому разумнее проверить базу и сумму до оплаты, чем потом добиваться возврата.
Для инвестора вывод практический: NPOP, NJOP и региональный NPOPTKP стоит сверить заранее, потому что именно от них зависит налог, и ошибка в базе это либо переплата, либо спор с налоговой позже.
BPHTB и структура лисхолда
BPHTB касается перехода прав на недвижимость. Для иностранного инвестора на Бали покупка обычно оформляется как лисхолд, и налоговые и регистрационные шаги проходят в рамках этой структуры. Конкретный расчёт и порядок зависят от вида права, поэтому их ведут с нотариусом. Что происходит при последующей переуступке лисхолда и какие налоги возникают тогда, разобрано в статье переуступка лисхолда на Бали.
Итог: BPHTB это налог покупателя, 5% от NPOP за вычетом регионального NPOPTKP (в Бадунге 80 млн рупий для купли-продажи). Платят его до подписания акта у нотариуса, а продавец отдельно платит PPh 2,5%. Переплату можно вернуть, но базу и сумму лучше проверить заранее. Если хотите, чтобы мы заложили налоги и сборы в бюджет по конкретному объекту, напишите нам.
Материал носит информационный характер и не является налоговой, юридической или инвестиционной рекомендацией. Мы не налоговые консультанты. Ставки, NPOPTKP и порядок уплаты зависят от региона, вида права и конкретной сделки и проверяются с нотариусом и налоговым органом индивидуально.
Источники: ставка BPHTB 5% и вычет NPOPTKP, закон UU № 1/2022 (UU HKPD), NPOPTKP Бадунга 80 млн рупий и пример расчёта (BaliZero, Bali Pajak, 2026), а также практика сделок на Бали и канон проектов DOMA. Региональные параметры проверяются индивидуально.
Частые вопросы
Что такое BPHTB?
BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) это налог на приобретение прав на землю и строения в Индонезии. Его платит покупатель при переходе прав, например при покупке виллы. Ставка составляет 5% от налоговой базы, а администрируют налог региональные власти по закону UU № 1/2022.
Кто платит BPHTB, покупатель или продавец?
Покупатель. BPHTB это налог приобретателя прав. Продавец при этом платит свой отдельный налог, PPh Final в размере 2,5% от суммы сделки. Поэтому в сделке два разных налога на двух сторонах, и путать их не стоит.
Как рассчитывается BPHTB?
По формуле 5% умножить на (NPOP минус NPOPTKP). NPOP это большее из цены сделки и кадастровой оценки NJOP, а NPOPTKP это необлагаемый минимум, который устанавливает регион. В Бадунге для купли-продажи NPOPTKP составляет 80 млн рупий.
Сколько это в деньгах на примере?
Для виллы стоимостью 8 млрд рупий в Бадунге BPHTB считается как 5% от (8 млрд минус 80 млн), то есть около 396 млн рупий. Это ориентир: итог зависит от NJOP, региона и его NPOPTKP, поэтому точную сумму считают по конкретному объекту.
Когда платят BPHTB?
До подписания акта купли-продажи (AJB) у нотариуса-PPAT. Сначала оформляют платёжный документ (SSPD), проверяют его в налоговом органе (Bapenda), оплачивают, и только после этого PPAT подписывает акт, а права регистрируют в BPN. Без оплаченного BPHTB сделку не завершить.
Чему равен NPOPTKP и почему он важен?
NPOPTKP это необлагаемый минимум, который вычитается из базы до расчёта налога. Он устанавливается на уровне региона, поэтому различается по районам Бали. В Бадунге для купли-продажи это 80 млн рупий, для наследования и дарения больше. Этот вычет напрямую уменьшает налог.
Можно ли вернуть BPHTB?
Переплату или ошибочно уплаченный налог можно оспорить и вернуть через налоговый орган, и такие случаи на практике бывают, включая крупные возвраты по решению местных властей. Но это отдельная процедура со своими сроками, поэтому базу и сумму лучше проверить до оплаты.
Зависит ли BPHTB от того, лисхолд это или фрихолд?
BPHTB касается перехода прав на недвижимость. Для иностранного инвестора на Бали покупка обычно оформляется как лисхолд, и налоговые и регистрационные шаги проходят в рамках этой структуры. Конкретный расчёт и порядок зависят от вида права и проверяются с нотариусом.
Это тема для нотариуса или можно посчитать самому?
Оценить порядок суммы можно самому по формуле, но точный расчёт, базу (NPOP и NJOP), региональный NPOPTKP и порядок уплаты ведёт нотариус-PPAT и налоговый орган. Мы не налоговые консультанты и говорим здесь только о том, как устроен налог и на что смотреть.