Переоформление земли за 10 дней: реформа ATR/BPN 2026 на Бали и что она меняет для покупателя виллы

Полтора-два месяца ожидания сертификата после сделки с землёй на Бали были нормой, к которой привыкли и продавцы, и нотариусы. С 17 августа 2026 года в двух округах острова этот срок ограничен десятью днями, с 24 сентября к ним добавились ещё четыре, включая Гианьяр с Убудом. Реформа называется PERINTIS и касается всех сделок с переходом прав на землю. Покупателя виллы на лизхолде она затрагивает не так, как кажется из заголовков, и в этой статье мы разбираем, где именно.

Что изменилось и с какой даты

PERINTIS (Peralihan Hak Terintegrasi, интегрированный переход прав) это программа министерства аграрных дел и пространственного планирования (ATR/BPN), которая объединяет три ранее независимых шага переоформления сертификата в один процесс с общим сроком. Программа стартовала 17 августа 2026 года в 17 земельных офисах страны, среди которых два балийских: Бадунг и Булеленг. 24 сентября 2026 года, в национальный день земли и пространственного планирования, министерство расширило её до 95 офисов в 19 провинциях. В списке второй волны четыре балийских офиса: Денпасар, Табанан, Гианьяр и Джембрана. Глава BPN Бали Эко Приянггодо ещё 13 августа называл Табанан и Денпасар кандидатами на вторую волну, итоговый список оказался шире. Цель министерства: все земельные офисы Индонезии к 1 января 2027 года.

До реформы переоформление на Бали занимало в среднем 55 дней. Эту цифру назвал глава провинциального офиса BPN 13 августа 2026 года, и она совпадает с тем, что мы видели в сделках DOMA: сертификат после купли-продажи земли приходил через полтора-два месяца, а при вопросах к налоговой проверке дольше.

Как устроены 10 дней: 3 + 2 + 5

Срок разбит между тремя участниками, и у каждого свой предел.

1. Проверка налога BPHTB: до 3 дней. Налог на приобретение прав на землю платит приобретатель, а его размер сверяет финансовое управление округа. Раньше именно здесь терялись недели. Теперь, если округ не ответил за 3 дня, проверка считается пройденной по принципу «молчание равно согласию».
2. Акт PPAT: до 2 дней. Нотариус со статусом PPAT (уполномоченный на сделки с землёй) составляет акт купли-продажи и передаёт его в земельный офис.
3. Регистрация в земельном офисе: до 5 дней. Офис вносит нового правообладателя в реестр и выдаёт сертификат.

Для сотрудников земельных офисов предусмотрены прогрессивные санкции за срыв срока: письменное предупреждение, при повторных нарушениях понижение или перевод. Такой же контроль, по словам главы BPN Бали, распространяется на PPAT. Параллельно министерство расширило программу плановых замеров участков со сроком 12 дней до 495 офисов, это 96,3% страны.

Реформа не меняет ни правила, ни стоимость сделки. Она меняет одно: срок из ориентира стал обязанностью с ответственностью за нарушение.

Что это меняет для покупателя виллы на лизхолде

Здесь важно разделить два разных процесса, которые в разговорах часто сливаются в один.

Balik nama, переоформление сертификата, происходит при переходе права на землю: купля-продажа, дарение, наследование. Новый правообладатель появляется в сертификате, платится BPHTB, срок теперь 10 дней.

Лизхолд (Hak Sewa) это долгосрочная аренда земли у собственника. Сертификат остаётся на собственнике и не переоформляется, BPHTB не платится, в земельный офис ничего не подаётся. Договор оформляется нотариальным актом, и его сила зависит от формы акта, а не от реестра. Подробнее: как устроен лизхолд на Бали и формы оформления лизхолда.

Поэтому на срок вашей сделки реформа влияет косвенно. В проектах, которые представляет DOMA, Leasehold Agreement подписывается у нотариуса в срок до 10 рабочих дней после депозита, и этот срок задан договором, а не земельным офисом. Что реформа меняет на практике, сведено в таблицу.

Последняя строка важнее, чем кажется. Проверка сертификата показывает реестр на дату запроса. Когда переоформления шли по два месяца, между сделкой и записью в реестре был длинный разрыв, в который попадали двойные продажи и споры. Десятидневный срок этот разрыв сжимает, и выписка нотариуса точнее отражает реальность.

Как проверить землю под виллой в 2026 году

Реформа ускоряет процесс, но не отменяет проверку. Порядок, которого мы придерживаемся перед депозитом.

1. Сертификат существует и совпадает с участком. Номер сертификата, тип права (SHM, HGB, Hak Pakai), площадь и границы сверяются с планом участка. Первичная проверка в приложении Sentuh Tanahku по номеру. Подробнее: BPN и что показывает реестр.
2. В сертификате именно тот человек, который подписывает лизхолд. Если собственник сменился, а сертификат ещё на старом владельце, ждём завершения balik nama. В округах PERINTIS это до 10 дней, и просьба подождать дольше требует объяснения.
3. Нет обременений и споров. Официальный запрос нотариуса в земельный офис даёт выписку с залогами (Hak Tanggungan), арестами и отметками о спорах. Без этой выписки депозит не вносится.
4. Зона участка допускает виллу под аренду. Это уже не реестр BPN, а пространственное планирование: KKPR и зона по RDTR. Сертификат может быть безупречным, а участок находиться в зелёной зоне или LSD. Разбор: зоны земли на Бали.
5. На кого оформлена земля в структуре сделки. Если продавец предлагает схему через номинального владельца или через компанию, проверка меняется полностью. Разбор вариантов: на кого оформлена земля под виллой.

Что реформа не меняет

• Кто может владеть землёй. Hak Milik по-прежнему только для граждан Индонезии, иностранцу доступны лизхолд и Hak Pakai при наличии разрешения на проживание. Разбор: может ли иностранец купить виллу на Бали.
• Стоимость сделки. Регистрационные сборы, услуги PPAT и BPHTB считаются по прежним правилам.
• Роль нотариуса. Акт составляет и подаёт PPAT, проверку сертификата делает нотариус. Как проходит сделка: нотариус и сделка на Бали.
• Разрешения на строительство и аренду. KKPR, PBG, SLF, NIB и NPWPD выдают другие ведомства, и их сроки реформа не затрагивает.

Итог: реформа ATR/BPN 2026 года сократила переоформление сертификата на землю с примерно 55 до 10 дней, на Бали она действует в Бадунге и Булеленге с 17 августа и в Денпасаре, Табанане, Гианьяре и Джембране с 24 сентября, Клункунг, Бангли и Карангасем ждут своей очереди до 1 января 2027 года. Для покупателя виллы на лизхолде сертификат не переоформляется, поэтому главный выигрыш в другом: реестр стал точнее, ожидание сертификата продавца стало короче, а ссылка на «идёт переоформление» перестала объяснять двухмесячные паузы. Проверка земли перед депозитом остаётся обязательной в любом округе.

Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Мы не юристы и не налоговые консультанты. Сроки и перечень офисов приведены по публикациям министерства ATR/BPN и СМИ на 26 сентября 2026 года и могут быть расширены. Проверяйте действующий порядок с нотариусом по месту нахождения участка.

Источники: Antara, 26.09.2026 и Antara Yogyakarta, 27.09.2026 (расширение PERINTIS до 95 офисов с 24.09.2026, полный список 78 офисов второй волны, цель 01.01.2027), Kompas, 17.08.2026 (старт в 17 офисах), VOI, 13.08.2026 (глава BPN Бали Эко Приянггодо о 55 днях, санкциях и второй волне), Teropong News, 22.08.2026 (механизм 3+2+5), практика сделок DOMA 2024–2026.