- При покупке leasehold налог на переход права платит продавец (обычно включён в цену).
- Доход от аренды нерезидента облагается налогом у источника — закладывайте его в модель сразу.
- Ежегодный земельный налог PBB невелик и обычно остаётся на собственнике земли — проверьте договор.
- При перепродаже остатка leasehold налог платит продавец — уточняйте ставку на момент сделки.
- 183 дня в Индонезии = налоговое резидентство и другой режим — планируйте заранее.
Налоги — тема, на которой продавцы недвижимости предпочитают не задерживаться: «Там всё несложно, потом разберётесь». Разберёмся сейчас. Хорошая новость: налоговая нагрузка на владельца виллы в Индонезии действительно умеренная и предсказуемая. Плохая новость: если не заложить её в модель заранее, «доходность из презентации» и цифра на вашем счету разойдутся на несколько процентных пунктов. Пройдём весь жизненный цикл виллы — покупка, аренда, владение, продажа — и посчитаем, что и когда платится.
Покупка: приятный сюрприз для покупателя
В сделке leasehold налог с передачи права аренды — обязанность продавца. В проектах DOMA он уже учтён в цене юнита: цифра в договоре — это цифра, которую вы платите, без налоговых сюрпризов сверху. Отдельного «налога покупателя» (аналога российского НДФЛ при покупке или гербовых сборов некоторых стран) в этой схеме нет.
Что остаётся на стороне покупателя — нотариальные расходы на заверение договора. Обычно они делятся сторонами или фиксируются в контракте; уточните это до подписания, чтобы финальный счёт не удивил. Порядок сумм — сотни долларов, не проценты от сделки.
Аренда: главный налог владельца
Вилла зарабатывает — государство берёт свою долю. Доход нерезидента от аренды облагается финальным налогом у источника в Индонезии. Практика выглядит так: управляющая компания удерживает налог из выплат и сдаёт отчётность — вам не нужно самостоятельно ходить в местную налоговую и заполнять декларации на бахаса.
«Доходность до вычета налогов» из рекламы и деньги на вашем счету — разные цифры. Разница — около десятой части арендного дохода.
В нашей модельной калькуляции налог занимает строку примерно в $2 400 при валовой выручке $37 200 — порядка 10% от дохода после комиссий площадок и УК. Именно так он учтён и в ROI-калькуляторе: двигайте ползунок и смотрите чувствительность.
Инвестор сравнивал два предложения: «доходность 16%» у конкурента и «12,8% чистыми» у нас. Попросил обе стороны показать расчёт. У конкурента 16% оказались до комиссии УК и до налога — в пересчёте на сопоставимую методику вышло 11,2%. Одинаковые методики расчёта — единственный способ сравнивать предложения.
Владение: земельный налог PBB
PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) — ежегодный налог на землю и строения, доли процента от кадастровой стоимости; для виллы это обычно десятки–сотни долларов в год. Важный нюанс для leasehold: юридический плательщик — собственник земли. Проверьте, что договор не перекладывает PBB на вас, а если перекладывает — что сумма зафиксирована и попала в вашу модель расходов.
Продажа: выход из актива
При переуступке оставшегося срока leasehold доход продавца облагается налогом. Ставки и порядок периодически уточняются, поэтому правило простое: на момент сделки сверьте цифру с юристом, а ещё на входе в проект запросите у застройщика типовую схему переуступки — у зрелых проектов она отработана.
Планируя выход, помните и про вторую сторону: покупателю вашего остатка тоже нужны чистые документы. Полный пакет (leasehold, акты, разрешения) — это не только ваша безопасность, но и цена продажи.
183 дня: линия, которую не стоит пересекать случайно
Проведя в Индонезии больше 183 дней за 12 месяцев, вы становитесь её налоговым резидентом: доходы облагаются по прогрессивной шкале, появляется обязанность декларирования, а ваши отношения с налоговой страны гражданства меняются. Для инвестора «прилетел дважды в год» тема неактуальна; для тех, кто перебирается на остров жить, — обязательный пункт планирования с консультантом по обеим юрисдикциям.
Отдельный вопрос — двойное налогообложение: у Индонезии есть соглашения со многими странами, и удержанный у источника налог часто можно зачесть дома. Механика зависит от вашего резидентства — это точечная консультация, а не универсальный совет из статьи.
Налоговый чек-лист инвестора
- Цена в договоре включает налог продавца при передаче права — подтверждено письменно;
- Порядок и размер нотариальных расходов зафиксированы;
- В модели доходности есть строка «налог у источника» (~10% после комиссий);
- Судьба PBB определена договором и учтена в расходах;
- Типовая схема переуступки получена на входе;
- Если планируете 183+ дней в году на Бали — консультация по резидентству до переезда.
Частые вопросы
Нужно ли платить налоги в своей стране с дохода на Бали?
Зависит от вашего резидентства и соглашений об избежании двойного налогообложения. Индонезийский налог у источника часто зачитывается — уточняйте у налогового консультанта своей юрисдикции.
Кто сдаёт налоговую отчётность по аренде?
На практике — управляющая компания: удерживает налог из выплат и оформляет документы. Вы получаете чистые выплаты и отчёты.
Есть ли налог на владение виллой?
Ежегодный PBB невелик; при leasehold обычно остаётся на собственнике земли — проверьте формулировку в договоре.
Меняются ли ставки?
Да, периодически уточняются. Поэтому финальные цифры сверяются с юристом на момент сделки, а не берутся из статей двухлетней давности.