Leasehold на Бали: как иностранцу легально владеть недвижимостью
Что такое leasehold, чем он отличается от freehold, какие сроки и продления реальны, что должно быть в договоре и какие риски проверять.
Раздел
Право и документы
Договоры, формы владения, нотариат, визы и правовой статус иностранца. Здесь собрано то, что определяет, чем вы на самом деле владеете: от структуры лисхолда до последствий закрытия KBLI 68111 и запрета номиналов.
37 статей по теме: от практиков, а не копирайтеров.
Начните с этих трёх
PMA-компания или leasehold: что выбрать инвестору
Сравнение двух легальных структур владения на Бали: личный leasehold и компания PMA с правом HGB. Стоимость, налоги, отчётность — что и когда выбирать.
2структуры владения в сравнении
Конец «серых» схем на Бали: номинальный владелец, Перда №4/2026 и Coretax
Почему номинальная схема владения землёй на Бали ничтожна по закону, что добавил Перда №4/2026, как налоговая система Coretax видит сделки и аренду, и какие легальные структуры остались в 2026 году.
№4/2026Перда Бали о номинальных владельцах
Все статьи раздела
Путь инвестора на Бали: от поиска виллы до сдачи в аренду
Карта всего пути покупателя виллы на Бали: первые вопросы и 2–6 недель выбора, семь проверок до депозита, три документа сделки, стройка в три этапа с оплатой 30/30/30/10 по актам, приёмка по SLF и BAST с гарантиями 5/2/1, запуск легальной аренды. Каждый шаг со ссылкой на подробный разбор.
6этапов от первого вопроса до аренды
Почему DOMA изменила схему работы: договор координатора вместо «всё через одну компанию»
С мая 2026 года новые PT PMA на Бали не регистрируют по коду KBLI 68111, поэтому иностранная компания больше не может быть застройщиком. Мы перестроили схему: земля оформляется на вас, строительный бюджет уходит подрядчику, DOMA работает координатором по договору. Разбираем три документа вместо одного и вопросы, которые стоит задать любому продавцу.
3договора вместо одного
Виллу сняли с Airbnb или Booking: как работает делистинг и что делать
С 1 августа 2026 года площадки снимают объекты без NIB, KBLI и NKU по списку Министерства туризма Индонезии — около 1 600 объектов в первой волне, Бали среди пяти приоритетных направлений. Как устроен механизм, что проверяет платформа, как вернуть листинг и что менять в модели дохода.
~1 600объектов в первом списке Минтуризма
Льгота по НДС на жильё в Индонезии: когда она работает для иностранца, а когда нет
PMK 90/2025: государство берёт на себя 100% НДС с первых Rp 2 млрд при покупке нового жилья до Rp 5 млрд, передача в 2026 году. Иностранцы с KITAS/KITAP подпадают, но лисхолд и PT PMA исключены. Разбираем условия, расчёт выгоды до Rp 220 млн и типичную ошибку балийского покупателя.
Rp 220 млнмаксимальная выгода по PMK 90/2025
Годовой календарь владельца виллы на Бали
Календарь обязанностей собственника виллы на Бали: PBB, налог с аренды, ежемесячные и годовые декларации, квартальный отчёт LKPM для PT PMA, отчётность по воде, страховка. Даты, ставки и штрафы за просрочку в одной таблице.
6 мес.на оплату PBB с даты уведомления SPPT
Ипотека на Бали для иностранца: что реально можно
Дают ли индонезийские банки ипотеку иностранцу на виллу на Бали: требование KITAS, минимальная стоимость объекта, LTV до 60%, требования к доходу. Почему почти все сделки идут за наличные и какие альтернативы работают — рассрочка застройщика и кредит под залог дома в своей стране.
LTV 60%объект от Rp 2 млрд, доход от Rp 25 млн/мес
Продать лисхолд до конца срока: дисконт и переуступка
Как считается цена виллы на лисхолде с остаточным сроком, почему дисконт растёт нелинейно и как технически оформляется переуступка права аренды на Бали: согласие землевладельца, нотариальный акт, финальный налог 2,5% и пункты договора, которые блокируют продажу.
30–40%дисконт при остатке срока менее 15 лет
Правила обращения с отходами на Бали: что обязана делать вилла
С 1 января 2026 года объекты размещения на Бали обязаны сортировать отходы и отказаться от одноразового пластика. Что требует циркуляр губернатора №9/2025, какие санкции грозят вплоть до отзыва лицензии и как это устроить на вилле без лишних затрат.
01.01.2026срок соответствия для туристического сектора
Правило 15 метров: почему на Бали не строят выше кокосовой пальмы
Высота зданий на Бали ограничена 15 метрами — Перда №16/2009, ст. 95(2)(b). Разбираем, откуда норма, какие есть исключения, что означает для покупателя виллы и что предлагает обсуждаемый проект дифференцированной высотности до 45 метров.
15 млимит высоты по Перда №16/2009
Приёмка виллы на Бали: что проверить и что подписать
Что проверять в день приёмки виллы на Бали: 8 групп проверок от кровли и гидроизоляции до бассейна и электрики, какие документы забрать, как оформить лист дефектов и почему подписывать акт до устранения замечаний — дорогая ошибка.
8групп проверок в день приёмки
Может ли иностранец купить виллу на Бали: 15 главных вопросов
Короткие ответы на 15 вопросов покупателей: право владения и лисхолд, как проходит сделка, налоги и расходы, реальная доходность, визы и что изменилось в законах Бали в 2026 году.
15вопросов с короткими ответами
Застройщик сорвал сроки на Бали: что делать инвестору по шагам
Просрочка сдачи виллы на Бали: где в договоре записан срок и неустойка, чем wanprestasi отличается от форс-мажора, порядок действий от письменной претензии до суда и как снизить риск заранее.
$2 919неустойка в примере расчёта за 60 дней
Правила въезда на Бали в 2026: документы, туристический сбор и продление визы
Что реально нужно на въезде в 2026 году: паспорт, e-Arrival Card, электронная декларация, сбор Love Bali Rp150 000, виза и e-VOA. Плюс правила продления с биометрией и чек-лист для поездки на сделку.
Rp 150 000туристический сбор Love Bali
Due diligence виллы на Бали: как юридически проверить объект и сделку перед покупкой
Как устроена юридическая проверка (due diligence) виллы на Бали в 2026 году: сертификат земли и обременения через нотариуса и BPN, зонирование и отступы, разрешения KKPR/PBG/SLF, договор лисхолда, схема платежей. Сроки, стоимость, красные флаги.
03.09.2026решение PTUN по Kelingking в обновлении
ВНЖ Индонезии через недвижимость в 2026: Golden Visa, Second Home Visa или PT PMA
Разбираем реальные маршруты ВНЖ Индонезии через недвижимость в 2026 году: пороги Golden Visa (E28C) — $350 тыс. на 5 лет, $700 тыс. или апартамент от $1 млн на 10 лет; Second Home Visa от ~2 млрд IDR (~$125 тыс.); инвесторский KITAS через PT PMA. Почему покупка отдельной виллы сама по себе ВНЖ не даёт и какой путь выгоднее по бюджету и гео.
3пути к резидентству через актив
Жёлтая зона на Бали: цвет ничего не решает, решает KBLI внутри зоны
Коммерческая туристическая деятельность легализуется не сменой зоны, а тем, что KKPR подтверждает конкретный коммерческий код KBLI на этих координатах. Разбираем матрицу ITBX, статью 96 Perda Bali 2/2023 и что изменилось в 2026 году.
55193код KBLI для виллы под аренду
Участок в розовой зоне, а KKPR не дают. Почему так бывает
Розовая зона отвечает только на один вопрос из четырёх, которые система задаёт при выдаче KKPR. Разбираем, где ломается процесс после дробления участков и что закрывает вопрос.
KKPRподтверждать до оплаты, а не после
Легальная сдача виллы на Бали в 2026: разрешения, дедлайн Airbnb и реальная доходность
Разбираем, как в 2026 году легально сдавать виллу на Бали: 7 разрешений для иностранного владельца (PT PMA, NIB, KBLI 55193, PBG, SLF, NPWPD), дедлайн делистинга с Airbnb и Booking 31 марта 2026, штрафы и депортация за нелегальную аренду, честный расчёт доходности.
7разрешений для легальной аренды
Закон Бали №4/2026 о рисовых полях: почему вилла на сельхозземле теперь уголовка
Перевод рисового поля под виллу на Бали с 2026 года — уголовное преступление, а не штраф. Разбираем закон Perda №4/2026: что запрещено, до 5 лет тюрьмы и штраф до 1 млрд рупий, удар по nominee-схемам с риском конфискации, заморозка разрешений и мораторий по 6 районам. Как проверить зону участка до депозита.
№4/2026Перда Бали о сельхозземле
Вода и коммуникации на вилле Бали: скважина, PDAM и разрешение SIPA в 2026
Откуда вилла на Бали берёт воду, чем скважина отличается от PDAM и подвоза, что за разрешение SIPA нужно с 2026 года и какой штраф грозит без него. Дефицит воды по районам, стоимость обслуживания и как проверить водоснабжение до покупки виллы.
Rp 50 млнштраф за забор воды без SIPA
PT PMA на Бали закрыли: 18 кодов KBLI, включая недвижимость 68111
С мая 2026 года Бали не регистрирует новые иностранные компании PT PMA по 18 кодам KBLI — среди них 68111 «недвижимость» и коды гостиничной деятельности. Разбираем, что именно закрыли, кого это касается, почему ломается схема «вилла + своё PMA» и какие два легальных пути входа остались у инвестора.
18кодов KBLI закрыты для новых PT PMA
Как проверить застройщика на Бали: чек-лист из 6 шагов до депозита
Что проверить у застройщика на Бали до внесения депозита в 2026 году: юрлицо и NIB, титул земли и зону, разрешения KKPR/PBG/SLF, портфель сданных объектов, схему этапной оплаты и договор PPJB. Красные флаги и понятный чек-лист для инвестора.
6шагов проверки до депозита
Наследование виллы на Бали по лизхолду: как передать актив наследникам
Наследуется ли лизхолд на Бали и как передать виллу детям в 2026 году. Разбираем, что именно переходит к наследникам, какая оговорка нужна в нотариальном акте PPAT, сравнение Hak Sewa, Hak Pakai и PT PMA, налог BPHTB до 5%, индонезийское завещание и типичные ошибки.
Как перевести деньги за виллу на Бали в 2026 году
Рабочие маршруты оплаты виллы на Бали в 2026 году: SWIFT, транзитные хабы, USDT в рупии. В какой валюте и на чей счёт платить, почему нельзя платить криптой напрямую и сколько закладывать на комиссии.
Формы оформления лизхолда в Индонезии: от простого договора до нотариального акта
Akta notaris, legalisasi, waarmerking или простой договор — чем отличается их сила в суде и как DOMA оформляет лизхолд на Бали. Риски и проверки.
69 лет владения вместо 25–30: как в договоре DOMA собран горизонт 29 + 10 + 30 лет
Рынок Бали даёт 25–30 лет и туманное «право продления». DOMA зашивает в договор сразу три ступени — 29 + 10 + 30 = 69 лет владения с фиксированной ценой.
69 лет29 + 10 + 30 в договоре DOMA
Налоги при покупке и сдаче виллы на Бали: что платит иностранец
Какие налоги возникают при покупке leasehold, сдаче виллы в аренду и перепродаже на Бали: ставки, кто платит и как считать чистую доходность после налогов.
KKPR, PBG, SLF: какие документы проверять у застройщика
Полный чек-лист документов застройщика на Бали: KKPR, PBG, SLF, Due Diligence, договор leasehold. Что означает каждый документ и когда он должен появиться.
3документа: KKPR, PBG, SLF
7 ошибок инвесторов в недвижимость Бали
Типичные ошибки при покупке виллы на Бали: земля в зелёной зоне, договор без продления, вера в «гарантированные 20%», экономия на юристе и другие. Чек-лист защиты.
7ошибок по опыту сделок
Виза и KITAS для владельца виллы на Бали
Какие визы подходят владельцу виллы на Бали: туристическая, соцвиза, KITAS. Что даёт владение недвижимостью, сроки, продления и типичные ошибки.
Нотариус и сделка на Бали: как всё устроено
Роль нотариуса PPAT в сделке с виллой на Бали: что он проверяет и заверяет, как проходит подписание удалённо, сколько стоит и какие документы вы получаете.
Страхование виллы на Бали: что, от чего и почём
Какие риски страхуют владельцы вилл на Бали: имущество, ответственность перед гостями, перерыв бизнеса. Ориентиры цен и что проверить в полисе.
Зоны земли на Бали: почему это первый вопрос перед покупкой виллы
Зелёная, жёлтая, розовая, оранжевая зоны — что можно строить в каждой, чем рискует покупатель виллы на «неправильной» земле и как проверить зонирование.
4цвета зон и что в каждой можно
Как купить виллу на Бали удалённо: пошаговая инструкция
Пошаговый процесс удалённой покупки: выбор объекта, проверка документов, договор, оплата по этапам строительства, приёмка и передача под управление.
Готовы перейти от теории к цифрам?
Пришлём актуальные юниты Mirador с ценами и расчётом доходности под ваш бюджет.