Налоги при покупке и сдаче виллы на Бали: что платит иностранец
Какие налоги возникают при покупке leasehold, сдаче виллы в аренду и перепродаже на Бали: ставки, кто платит и как считать чистую доходность после налогов.
Раздел
Налоги
Налоги при покупке, владении, аренде и продаже в Индонезии и в стране вашего налогового резидентства. Сроки, ставки, зачёты и льготы. Оговорка: мы не налоговые консультанты.
12 статей по теме: от практиков, а не копирайтеров.
Начните с этих трёх
Годовой календарь владельца виллы на Бали
Календарь обязанностей собственника виллы на Бали: PBB, налог с аренды, ежемесячные и годовые декларации, квартальный отчёт LKPM для PT PMA, отчётность по воде, страховка. Даты, ставки и штрафы за просрочку в одной таблице.
6 мес.на оплату PBB с даты уведомления SPPT
Австралиец купил виллу на Бали: что придётся заплатить дома
Налоговый резидент Австралии обязан декларировать мировой доход, включая аренду виллы на Бали. Как работает зачёт индонезийского налога (foreign income tax offset), что происходит при продаже, как пересчитывать доход в AUD и почему индонезийская часть — только половина расчёта.
FITOзачёт не выше австралийского налога
Все статьи раздела
Льгота по НДС на жильё в Индонезии: когда она работает для иностранца, а когда нет
PMK 90/2025: государство берёт на себя 100% НДС с первых Rp 2 млрд при покупке нового жилья до Rp 5 млрд, передача в 2026 году. Иностранцы с KITAS/KITAP подпадают, но лисхолд и PT PMA исключены. Разбираем условия, расчёт выгоды до Rp 220 млн и типичную ошибку балийского покупателя.
Rp 220 млнмаксимальная выгода по PMK 90/2025
Может ли иностранец купить виллу на Бали: 15 главных вопросов
Короткие ответы на 15 вопросов покупателей: право владения и лисхолд, как проходит сделка, налоги и расходы, реальная доходность, визы и что изменилось в законах Бали в 2026 году.
15вопросов с короткими ответами
Конец «серых» схем на Бали: номинальный владелец, Перда №4/2026 и Coretax
Почему номинальная схема владения землёй на Бали ничтожна по закону, что добавил Перда №4/2026, как налоговая система Coretax видит сделки и аренду, и какие легальные структуры остались в 2026 году.
№4/2026Перда Бали о номинальных владельцах
Сколько стоит содержание виллы на Бали: все расходы владельца в 2026 году
Справочник расходов владельца виллы на Бали: персонал и UMK 2026, электричество и вода, бассейн и сад, налоги PBB и аренда, страховка, ремонтный фонд, комиссия УК. С цифрами и годовыми бюджетами.
UMK 2026минимальные зарплаты по округам в таблице
ВНЖ Индонезии через недвижимость в 2026: Golden Visa, Second Home Visa или PT PMA
Разбираем реальные маршруты ВНЖ Индонезии через недвижимость в 2026 году: пороги Golden Visa (E28C) — $350 тыс. на 5 лет, $700 тыс. или апартамент от $1 млн на 10 лет; Second Home Visa от ~2 млрд IDR (~$125 тыс.); инвесторский KITAS через PT PMA. Почему покупка отдельной виллы сама по себе ВНЖ не даёт и какой путь выгоднее по бюджету и гео.
3пути к резидентству через актив
Бали или Gold Coast: почему австралийский капитал переезжает в виллы на Бали (2026)
Сравниваем виллу на Бали и дом на Gold Coast для австралийского инвестора в 2026 году: порог входа (1,17 млн AUD против $250 тыс.), доходность (4–5% против 7–13%), как австралиец легально владеет (лизхолд, Hak Pakai, PT PMA), налог нерезидента 20% и зачёт по соглашению Индонезия–Австралия, перевод AUD в рупии.
№1Австралия по прибытиям на Бали в 2026
Легальная сдача виллы на Бали в 2026: разрешения, дедлайн Airbnb и реальная доходность
Разбираем, как в 2026 году легально сдавать виллу на Бали: 7 разрешений для иностранного владельца (PT PMA, NIB, KBLI 55193, PBG, SLF, NPWPD), дедлайн делистинга с Airbnb и Booking 31 марта 2026, штрафы и депортация за нелегальную аренду, честный расчёт доходности.
7разрешений для легальной аренды
Наследование виллы на Бали по лизхолду: как передать актив наследникам
Наследуется ли лизхолд на Бали и как передать виллу детям в 2026 году. Разбираем, что именно переходит к наследникам, какая оговорка нужна в нотариальном акте PPAT, сравнение Hak Sewa, Hak Pakai и PT PMA, налог BPHTB до 5%, индонезийское завещание и типичные ошибки.
Как задекларировать доход от виллы на Бали дома: Россия и Казахстан
Резидент РФ и Казахстана платит налог с аренды виллы на Бали по месту жительства. Разбираем СИДН Индонезия–РФ, ставку 10% на месте, декларацию 3-НДФЛ и форму 240.00, зачёт иностранного налога и правила КИК для виллы на PT PMA.
2юрисдикции: Россия и Казахстан
Готовы перейти от теории к цифрам?
Пришлём актуальные юниты Mirador с ценами и расчётом доходности под ваш бюджет.