Что произошло
Земельный департамент Гонконга во вторник присудил Kerry Properties участок на улице Фат Кван Стрит в районе Хо Ман Тин в Коулуне. Компания заплатит HK$4,31 млрд, около $549 млн. Kerry входит в группу миллиардера Роберта Куока и торгуется на гонконгской бирже.
Компания планирует две жилые башни по 25 этажей с клубом для жителей и парковкой. По оценке правительства, на участке поместится около 250 квартир. Из квартир на средних и верхних этажах должен открываться вид на гавань Виктория.
Цена выше всех прогнозов
В тендере было 10 заявок. Оценщики из CHFT Advisory and Appraisal ждали цену около HK$2,45-2,6 млрд. Kerry предложила на 66-76% больше. Главный оценщик CHFT Алекс Люн назвал итог «большим сюрпризом».
В пересчёте на разрешённую площадь это HK$20 738 за квадратный фут. Прогнозы рынка были от HK$11 800 у CHFT до HK$15 000 у агентства Centaline. Дороже HK$20 000 за фут жилая земля в Коулуне последний раз продавалась в октябре 2021 года.
Среди проигравших были крупнейшие игроки рынка: Sun Hung Kai Properties, CK Asset, Hang Lung, Wheelock и другие, а Sino Land и Great Eagle подавали совместную заявку. Высокая конкуренция за один участок сама по себе показывает, как мало в городе подходящей земли.
Участок и условия
Площадь участка на склоне холма 55 650 квадратных футов. Разрешённая площадь застройки 19 300 кв. м. Землю дают не в собственность, а по договору на 50 лет. В Гонконге почти вся земля выдаётся государством на срок, и рынок давно к этому привык.
Kerry также обязана построить отделения центра для пожилых и центра психологической помощи. Их площадь не входит в лимит застройки. До станции метро Хо Ман Тин около шести минут пешком.
Почему так дорого
Люн объясняет высокую ставку двумя причинами в равной мере: дефицитом участков под дорогое жильё и настроением на рынке земли. Уверенности Kerry, по его мнению, добавили хорошие продажи проекта Mont Verra в Бикон Хилл. Он ожидает, что компания сделает ставку на крупные квартиры и для нормальной маржи ей нужна средняя цена продажи около HK$45 000 за фут полезной площади.
Предложение земли в городе ограничено. Годовая программа продаж включает девять жилых участков, на которых можно построить более 6500 квартир. Участок в Хо Ман Тин был единственным новым жилым тендером в квартальной программе июля-сентября.
Участок раньше предназначался под государственные и общественные нужды. Секретарь по вопросам развития Бернадетт Линн в июле сообщила, что зонирование изменили на жилое, и это открыло возможность для стройки в зрелом районе с готовой инфраструктурой.
Компания и рынок
С начала года Kerry купила ещё три участка, вместе с Хо Ман Тин это HK$6,48 млрд вложений в землю. В первом полугодии Гонконг дал 81% контрактных продаж компании, они выросли на 1% до HK$5,6 млрд. Продажи в материковом Китае упали на 88% до HK$1,3 млрд. Долговая нагрузка снизилась с 33,3% до 31,3%.
Что это значит для Бали
Гонконг полезен как пример рынка, где земля почти всегда выдаётся на срок. Покупатели и крупные компании платят высокие цены за участок на 50 лет и оценивают проект через срок договора и доход за этот период. Похожая логика у лизхолда на Бали (Hak Sewa, долгосрочная аренда земли), где иностранец получает право пользования, а не собственность.
Второй урок касается дефицита. Цену в Хо Ман Тин подняли редкость участков в зрелом районе с транспортом и инфраструктурой. На Бали покупатель тоже платит за локацию, доступ и разрешённое использование земли, а не только за квадратные метры.