Что произошло
Малайзийская девелоперская группа IOI Properties и сингапурская CapitaLand Investment (CLI) вышли на эксклюзивную стадию переговоров о покупке One Raffles Place. Это офисный комплекс в центральном деловом районе Сингапура. Партнёры подали заявку поровну, 50 на 50, нынешним владельцам: фонду OUE REIT и банку UOB.
Об этом в среду, 7 октября 2026 года, рассказал генеральный директор IOI Properties Ли Яо Сенг. Он дал интервью The Business Times на полях конференции Forbes Global CEO Conference в Сингапуре. По его словам, предложение было сделано примерно три месяца назад. Сейчас идёт проверка объекта и обсуждаются окончательные условия договора купли-продажи. Ранее в прессе ориентировочную цену называли в диапазоне S$2,3–2,4 млрд.
Что покупают и на каких правах
One Raffles Place состоит из двух офисных башен в 62 и 38 этажей и шестиуровневого торгового подиума. Общая арендопригодная площадь оценивается примерно в 875 000 кв. футов. Первая башня входит в тройку самых высоких зданий страны.
Комплекс стоит на четырёх участках с разными сроками аренды земли. Один участок взят в аренду на 841 год начиная с ноября 1985 года. Ещё три арендованы на 99 лет: два с мая 1983 года и один с ноября 1985 года. Ли заметил, что такой долгий срок аренды по сути почти равен праву собственности.
Сейчас объект контролирует OUE REIT с эффективной долей 67,95% через компанию OUB Centre. UOB принадлежит бенефициарная доля 18,46%, а в самой OUB Centre банку принадлежит 10%.
Планы и долги IOI
Покупка входит в стратегию IOI по расширению коммерческого портфеля в Сингапуре. Готового плана по реконструкции подиума и первой башни нет. Первым делом новые владельцы хотят обновить состав арендаторов в торговой части, потому что в районе много офисных сотрудников и мало мест, где можно поесть.
Чтобы финансировать рост, IOI готовит рециркуляцию капитала с консультантами DBS и Jefferies. Группа рассчитывает продать до 40% своих долей в башнях IOI Central Boulevard Towers и офисной башне South Beach. Эти два объекта оцениваются примерно в S$6 млрд, продажа может принести около S$2,4 млрд. Покупателями могут стать фонды прямых инвестиций или суверенные фонды.
За четыре года долг IOI вырос на 40%. Ли ответил на это, что компания не покупает вслепую и планирует секьюритизацию через публичный REIT (инвестиционный фонд недвижимости) или частный фонд. Сейчас у группы около S$12 млрд в первоклассных офисах Сингапура.
Ставки растут, а квартиры продаются медленно
Рост ставок аренды поддерживает доходность портфеля. В South Beach офисная аренда за два года поднялась с S$9 до примерно S$11 за кв. фут. Средняя цена номера в отеле JW Marriott South Beach удвоилась, примерно с S$400 до S$800. В IOI Central Boulevard Towers ставки приблизились к S$18 за кв. фут против примерно S$8 в 2016 году, когда участок был куплен.
Жилой проект идёт хуже. В брендированном комплексе W Residences Singapore Marina View на 683 квартиры с начала продаж в 2025 году продано 15 квартир по цене от S$1,9 млн до S$10,9 млн. Это около 2% объёма. Ли сказал, что цены снижать не будут, а непроданные квартиры компания готова сдавать в аренду экспатам и иностранцам.
Иностранцы и налог ABSD
Ли открыто раскритиковал сингапурский дополнительный гербовый сбор для покупателей ABSD (Additional Buyer's Stamp Duty). Для иностранцев он составляет 60% при покупке любого жилья в стране. По мнению главы IOI, правительству в первую очередь стоит отменить этот налог для иностранцев, потому что он слишком карательный.
Свою уверенность в Сингапуре Ли объясняет качеством управления и стабильной политикой. Он учился в городе-государстве шесть лет и работал два года. Его личная цель: войти в тройку крупнейших девелоперов Сингапура.
Что это значит для Бали
Сделка показывает, как крупный капитал в Азии относится к аренде земли. Иностранцам на Бали недоступна полная собственность, и они покупают виллы на правах leasehold (Hak Sewa, долгосрочная аренда земли). В Сингапуре офисные башни стоимостью в миллиарды стоят на арендованных участках, и это не мешает сделке. Решающими остаются срок аренды и его юридическая чистота.
Пример W Residences тоже показателен. Девелопер не снижает цены, а переводит непроданные квартиры в аренду. Это напоминание, что брендированное жильё премиум-класса может продаваться годами. При ABSD в 60% Сингапур остаётся дорогим входом для иностранного покупателя жилья, а Индонезия конкурирует за этих же покупателей другими правилами.