Что произошло
Продажи субсидированного жилья в Индонезии в 2026 году идут медленнее, чем годом ранее. К началу октября по программе FLPP (государственная льготная ипотека для граждан с низким доходом) профинансировано 166 938 домов. Это 47,69% от плана в 350 000 единиц, хотя до конца года осталось меньше трёх месяцев.
Об этом 8 октября написал detikProperti. Издание задало вопрос, связано ли падение с тем, что молодые индонезийцы поколения Z меньше хотят покупать жильё. Опрошенные эксперты ответили, что дело не только в желании.
Позиция Colliers: доступность и банки
Ферри Саланто, руководитель исследовательского отдела Colliers Indonesia, считает главными причинами доступность жилья и так называемую bankability, то есть способность заёмщика пройти проверку банка. Он говорил об этом на брифинге Colliers по итогам третьего квартала 2026 года 7 октября.
«Каждый хочет свой дом. Проблема в том, что войти на рынок жилья становится всё тяжелее», сказал Саланто.
Покупателю нужно оплатить не только цену дома. Нужны первый взнос, расходы на оформление сделки и стабильный ежемесячный платёж. Многие молодые люди только начинают карьеру, и их доходы не успевают за ростом стоимости жизни.
По словам Саланто, одобрению ипотеки мешает и кредитная история. У части заёмщиков есть потребительские кредиты или долги перед онлайн-кредиторами (pinjol), и это осложняет получение KPR (ипотечного кредита).
Саланто согласен, что многие молодые люди тратят деньги на отдых и покупки. Но, по его мнению, это не значит, что они не хотят своё жильё. Им приходится менять приоритеты, потому что покупка дома требует гораздо большей и долгой финансовой нагрузки.
Позиция застройщиков: проблема в спросе
Ари Три Прийоно, председатель Himperra (ассоциация застройщиков социального жилья), сказал detikcom 3 октября, что падение продаж сильнее, чем во время пандемии COVID-19. По его словам, застройщики готовы строить столько, сколько нужно, а проблема в покупателях и их ослабшей покупательной способности.
Он отметил, что молодёжь реже ставит цель быстро купить дом и чаще тратит деньги на текущие нужды и путешествия. Часть заявок тормозят долги, которые видны в SLIK OJK (кредитное бюро при финансовом регуляторе Индонезии).
Регулятор OJK уже разрешил не учитывать просрочки меньше Rp 1 млн. Но, по словам Прийоно, банки по-прежнему осторожны, и заметного роста продаж после этой меры не видно.
Проблемы у тех, кто уже купил
Сложности есть и у действующих заёмщиков. Как пишет detikProperti, часть покупателей прекращает платить по ипотеке, переоформляет кредит на других людей или тихо продаёт дом, не погасив долг.
Причины разные. Одни не справляются с платежами. Другие решают вернуться в родные деревни и не могут продолжать выплаты.
Что это значит для Бали
Программа FLPP работает в сегменте недорогого жилья для граждан Индонезии. Иностранцы в ней не участвуют, и на рынок вилл на Бали она напрямую не влияет. Сделки с иностранными покупателями там обычно идут без местной ипотеки.
Но новость показывает состояние внутреннего спроса. Эксперты говорят о слабой покупательной способности и осторожности банков, а послабление OJK по мелким просрочкам заметного эффекта пока не дало.
Есть и второй момент. Застройщики в Индонезии прямо говорят, что предложение не ограничено, а узкое место в платёжеспособных покупателях.