Что произошло
Colliers Indonesia опубликовала обзор рынка недвижимости за третий квартал 2026 года. По её данным, средняя цена апартаментов в Джакарте составляет Rp 36 млн за квадратный метр. Обзор представили на онлайн-брифинге для прессы 7 октября, а издание detikProperti разобрало цифры 8 октября.
Отдельно в материале посчитали цену студии в премиальном сегменте. Таких студий немного, и они крупнее студий в домах других классов. Их площадь обычно 30-50 квадратных метров, поэтому покупателю нужно около Rp 2,1-3,5 млрд.
Цена в брошюре и реальная цена покупки
Глава исследовательского отдела Colliers Indonesia Ферри Саланто обращает внимание на разницу между ценой предложения и реальными затратами покупателя. Застройщики дают скидки и бонусы, и итоговая сумма может заметно отличаться от брошюры.
Среди таких стимулов он перечислил PPN DTP (НДС на покупку жилья, который берёт на себя государство), субсидию на расходы по оформлению ипотеки, несколько месяцев бесплатного обслуживания дома (IPL) и квартиры с мебелью. По словам Саланто, в брошюре может стоять те же Rp 36 млн за метр, но после всех стимулов покупатель платит существенно меньше.
Как платят покупатели
Ипотека KPR (жилищный кредит в индонезийских банках) остаётся главным способом покупки. Через неё прошло 47% сделок с апартаментами. По сравнению с прошлым кварталом доля выросла на 4%.
Наличными платят около 29% покупателей. Ещё около 24% используют рассрочку от застройщика. Получается, что больше половины покупок в Джакарте так или иначе завязаны на кредит или растянутые платежи.
Саланто отдельно назвал доступ к финансированию важным фактором для будущих продаж. Ставку по ипотеке он относит к параметрам, к которым особенно чувствителен средний сегмент.
Кто что выбирает
Саланто разделяет покупателей на два сегмента. В верхнем решает репутация застройщика. В среднем решает доступность: цена, налоговая льгота, расходы на сделку и ставка по ипотеке.
«Верхний сегмент всё больше определяется доверием к застройщику, а средний чувствителен к доступности», сказал Саланто на брифинге. По его словам, в среднем сегменте покупатель считает каждый расход: налог, сборы по сделке и процент по кредиту.
Причина осторожности понятна. Центральные и местные власти продвигают многоэтажное жильё в городе, проектов становится больше. При этом в Индонезии немало строек, которые остановились или были заброшены. Поэтому покупатели всё чаще выбирают уже готовые дома и смотрят на транспорт и цену. Colliers ждёт улучшения продаж, но рынок, по оценке компании, станет избирательнее: выиграют проекты с правильной локацией, ценой, доступом и сдачей в срок.
Что это значит для Бали
Бали и Джакарта продают разный продукт. В столице почти половина покупок апартаментов идёт через ипотеку, на Бали иностранцы покупают виллы в лизхолд (Hak Sewa, долгосрочная аренда земли) и платят без индонезийского кредита. Но вывод Colliers о застройщике работает и на острове.
Покупатель в верхнем сегменте платит за надёжность компании, а брошенные стройки делают его осторожнее. На Бали этот риск острее: иностранец обычно не пользуется местной ипотекой и часто платит застройщику частями до сдачи. Разница между ценой в брошюре и реальной ценой тоже знакома балийскому рынку, где скидки и бонусы стоит пересчитывать в итоговую сумму сделки.
Ещё одна общая черта касается сроков. Colliers прямо называет сдачу в срок одним из условий, по которым рынок будет отбирать проекты. Для покупателя на Бали это тот же вопрос: когда объект начнёт работать и приносить доход от аренды, и что произойдёт с платежами, если стройка затянется.