Что произошло
В Индонезии множатся случаи, когда жилые комплексы сдаются с большим опозданием или замирают совсем. Глава исследовательского отдела Colliers Indonesia Ферри Саланто на брифинге по итогам третьего квартала 2026 года 7 октября объяснил, как покупателю защитить себя. Издание detikProperti 8 октября опубликовало его советы вместе с оценками других аналитиков рынка.
Главная мысль Саланто проста. Покупатель на предпродаже приобретает не готовую квартиру, а обещание застройщика закончить проект в срок и по заявленной спецификации.
Что проверить перед покупкой
Саланто перечислил несколько шагов. Сначала проверьте законность проекта и права на землю. Затем следите за фактическим ходом строительства, а не за рендерами. Изучите историю застройщика: сдавал ли он прежние объекты.
Отдельное внимание он советует уделить PPJB (предварительному договору купли-продажи). В нём важны срок передачи объекта и последствия задержки для застройщика.
Если позволяют деньги, Саланто предлагает рассмотреть готовые квартиры или проекты на поздней стадии стройки. Они дороже, чем на предпродаже, но покупатель точно знает, что объект завершён. «Важно не только, можете ли вы купить, но и можете ли вы позволить себе риск», сказал Саланто.
Какие проекты застряли
По подсчётам detikcom, The Spring Residence в Чипутате признан банкротом в 2024 году. По проекту Apartemen Point на улице Даан Моготе ясности нет с 2019 года. Строительство Gayanti City в Мампанг Прапатане остановлено с 2021 года.
Сотни квартир в Meikarta так и не построены, а деньги покупателям не вернули. Проекты LRT City в Тебете, Чиракасе, Чибубуре, Oase Park и другие объекты ADCP встали из-за нехватки денег, власти ищут выход. Апартаменты Gardenia в Богоре, по сообщениям, объявляли банкротом, но в 2025 году решение о банкротстве не состоялось.
Список показывает, что проблема не ограничена одним застройщиком или одним районом. Среди проблемных объектов есть и крупные проекты, и комплексы среднего уровня. Общий итог для покупателей одинаков: годы ожидания и неясность с возвратом денег.
Почему стройки замирают
Глава Indonesia Property Watch Али Транганда называет первой причиной нехватку капитала. Многоэтажный дом требует намного больше денег и строгого управления денежным потоком, чем малоэтажные проекты.
Вторая причина, по его словам, в спросе. Он ниже предложения, потому что цены выше покупательной способности городского среднего класса. По оценке Транганды, самые дешёвые апартаменты должны стоить от Rp 300 до 500 млн, а на рынке цены уже выше.
Директор Global Asset Management Стив Судиджанто добавляет ещё два фактора. Часть застройщиков начинает строить без разрешений или в зоне, где многоэтажное жильё не предусмотрено. Другие заявляют две башни, имея от Rp 25 до 50 млрд, хотя такой проект может стоить сотни миллиардов рупий.
Что это значит для Бали
На Бали иностранцы чаще покупают не квартиры, а виллы в лизхолд (Hak Sewa, долгосрочная аренда земли). Но механика рисков та же. Значительная часть сделок проходит на стадии стройки, и покупатель платит за обещание.
Те же причины возможны и на острове: малый капитал у застройщика, стройка без PBG (разрешения на строительство) и участки в зоне, где жильё или туристическое размещение по RDTR (детальному плану зонирования) не разрешено.
Новость касается всей Индонезии, а не только Джакарты. Банкротство застройщика или отказ в разрешении на Бали могут привести к тем же последствиям: деньги заморожены, объекта нет, споры идут годами.
Разница лишь в документах. Вместо сертификата на квартиру покупатель виллы получает договор аренды земли, поэтому проверять нужно и застройщика, и владельца участка, и срок аренды, указанный в договоре.