Карангасем · Нишевый
Три часа от аэропорта, чёрные пляжи, рифы у берега и лучший в Индонезии затонувший корабль. Гости: дайверы и фридайверы на недели, цена ночи — $68, самая низкая среди районов острова. Покупают здесь дом у моря на фрихолде, а не доходность.
Фото: Wikimedia Commons · Амед: залив и Агунг — Suhaasps3, CC0 · Рыбацкие джукунги на пляже Амеда — Marklchaves, CC BY-SA 4.0 · Золотой час над заливом Джемелук — Wawansatriawan bali, CC BY-SA 4.0 · Соляные промыслы Амеда — Surya Edy Gautama, CC BY-SA 4.0
Амед: цепочка рыбацких деревень от Джемелука до Аас, вытянутая вдоль восточного берега под Агунгом. Туламбен в 20 минутах севернее знаменит рэком USAT Liberty. Инфраструктура минимальная, дороги узкие, зато вода прозрачная, а закаты: на вулкан.
Рынок: фрихолд-эстейты первой линии $450k–1,95M, малые дайв-резорты и виллы на склонах от $100k. Данных по земле нет. Сделки: с индонезийскими продавцами. Риски: зона опасности извержения Агунга, режим водной ЧС 2026 года в Карангасеме и запрет 2026 на новые отели и рестораны.
Карангасем · -8.3380, 115.6600 · Google Maps · с 2026 — запрет новых отелей и ресторанов
Оценка DOMA, где 5 означает максимум по острову. Земля и цена ночи показывают уровень цен. Загрузка взята из AirROI относительно среднего по острову. Инфраструктура учитывает госпитали, школы и дороги. Тишина обратна трафику и ночной жизни.
| Показатель | Значение | Источник |
|---|---|---|
| Земля | индекса нет | rumah123.com, 09.2026 |
| Виллы: бюджет / средний / luxury | $100–250k / $250–500k / $500k–1,5M+ | Kibarer, 06.2026 |
| Первая линия (регентство) | $451k–1,95M | Kibarer, 06.2026 |
| Цена ночи (ADR) | $68 | AirROI, 09.2026 |
| Загрузка | 35% | AirROI, 09.2026 |
| Выручка на объект | $9 700/год (−18% г/г) | AirROI, 09.2026 |
| Объектов в аренде | 71 (41% дома, 44% бутик-отели) | AirROI, 09.2026 |
| Статус 2026 | Карангасем: запрет новых отелей и ресторанов | Запрет новых отелей/ресторанов в 6 регентствах с 2026, 08.08.2025 |
Цены взяты как asking price из листингов. ADR и загрузка получены из полигона AirROI, август 2025 – июль 2026. 1 ар = 100 м². Прогноз, а не гарантия.
Что видит гость виллы в районе Амед и Туламбен и откуда у владельца берётся спрос на аренду. Расстояния указаны от центра района, фото взяты с Wikimedia Commons.
Американский транспорт, торпедированный в 1942 году и сдвинутый в море извержением Агунга в 1963-м. Лежит в 30 метрах от берега на глубине от 5 до 30 метров, полностью оброс кораллами. Самый посещаемый рэк в мире и причина существования Туламбена: десятки дайв-центров, погружения прямо с пляжа, сотни дайверов в день в сезон. Для инвестора это стабильная дайв-аудитория, которая приезжает круглый год.
Главная бухта Амеда с видом на Агунг через воду: рыбацкие лодки джукунг на чёрном песке, риф в 20 метрах от берега и подводная «галерея» статуй для снорклинга. На мысе смотровая площадка с закатом. Вдоль бухты варунги, дайв-центры и небольшие отели. Это центр района, от которого считают расстояние до вилл на склонах.
Одна из семи бухт Амеда, самая спокойная для купания: мелкий тёмный песок, коралловый риф и японское затонувшее судно у берега в соседнем Банутане. Вокруг несколько бутик-отелей и вилл на склоне с видом на бухту. Дорога вдоль побережья узкая и холмистая, зато почти без машин. Здесь начинается зона вилл с самыми красивыми панорамами района.
«Врата небес»: раздвоенные ворота нижнего храма, сквозь которые виден Агунг, стали одним из самых тиражируемых кадров Бали. Очередь на фото занимает 1–3 часа. Верхний храм Лухур Лемпуянг стоит на вершине горы в 1 700 ступенях выше, туда доходят немногие. Один из шести главных храмов острова. Из Амеда 40 минут через Абанг.
Водный дворец раджи Карангасема 1946 года с фонтанами, прудами и каменной дорожкой через воду. Стоит на пути из Амеда в Амлапуру, столицу регентства, где рынок, банки и больница. Вокруг дворца рисовые террасы и тропы для прогулок. Для жителей Амеда это ближайшая «городская» поездка, которая совмещает дела в Амлапуре с прогулкой.
Вулкан высотой 3 031 метр закрывает западный горизонт Амеда и определяет здешние закаты. Извержение 2017–2019 годов остановило туризм в районе почти на год, и это главный риск, о котором стоит помнить при покупке: зона эвакуации начинается в 8–12 км от кратера, Амед в неё не входит, Туламбен на границе. Подъём на вершину начинается из Бесаких или Пасар Агунга.
Традиционное производство морской соли, которым Амед жил до туризма: морскую воду разливают по выдолбленным стволам пальм и выпаривают на солнце. Соль Амеда получила географическое указание и продаётся в лавках вдоль побережья. Несколько семей ещё работают по старой технологии, к ним можно зайти. Один из немногих на Бали живых промыслов, не превращённых в шоу.
Дайв-деревня на каменистом берегу под Агунгом. Кроме Liberty здесь ещё десяток спотов у самого берега: Coral Garden, Drop-off, Seraya Secrets для макросъёмки. Посёлок состоит из дайв-курортов, варунгов и лавок с оборудованием, пляжа для купания нет. Земля дешевле, чем в Амеде, но и спрос узкий: сюда едут только нырять.
Фото достопримечательностей: Wikimedia Commons · Затонувший корабль USAT Liberty: Tilonaut, CC BY 3.0 · Бухта Джемелук: Suhaasps3, CC0 · Пляж Липах: Wawansatriawan bali, CC BY-SA 4.0 · Пура Лемпуянг: yeowatzup, CC BY 2.0 · Тирта Гангга: Traveler100, CC BY-SA 3.0 · Гора Агунг: Marklchaves, CC BY-SA 4.0 · Солеварни Амеда: Surya Edy Gautama, CC BY-SA 4.0
| Аэропорт | 2,5–3 часа |
|---|---|
| Пляж | Jemeluk / Lipah / Tulamben: в районе |
| Клиники | RSUD Karangasem ≈45 мин |
| Школы | нет |
| Вода | скважины, ЧС по воде 2026 в Карангасеме |
Время в пути указано как типичная оценка вне часа пик. Для конкретного участка проверяйте в Google Maps.
Бюджетный сегмент $100–250k, средний $250–500k, первая линия и luxury $500k–1,5M+ (управляющие компании Амеда. Листинги регентства $451k–1,95M).
Низкая: ADR $68 при загрузке 35% — около $9,7 тысячи в год на объект. Район покупают для жизни и дайвинга.
Извержение 2017 года закрыло аэропорт и эвакуировало деревни. Амед лежит у подножия. Проверяйте зону KRB участка и условия страхования.
Обновлено 2026-09-20. Не является публичной офертой. DOMA работает как агентство: мы не строим и не продаём в этом районе, если на странице не сказано иное.
Расскажите бюджет и цель — пришлём подборку юнитов с ценами, планировками и расчётом доходности. Без навязчивых звонков.