Карангасем · Нишевый
Тихое побережье в полутора часах от аэропорта: дайв-сайты Blue Lagoon, порт катеров на Гили и Ломбок, виллы у моря по цене двухспальной в Чангу. Гости: дайверы и европейцы старше 45, загрузка невысокая, зато половина хостов — суперхосты.
Фото: Wikimedia Commons · Паданг-Бай с высоты: порт и бухты — FBilula, CC BY 4.0 · Рыбацкие лодки в Чандидасе — Amanderson2, CC BY 2.0 · Побережье Чандидасы — Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0 · Водный дворец Тирта-Гангга: 30 минут — rheins, CC BY 3.0
Чандидаса: курорт 1980-х, который не вырос в Куту: полоса отелей и вилл вдоль залива, деревня Тенганан (бали-ага) в холмах и белый пляж Вирджин в 15 минутах. Паданг-Бай рядом: рабочий порт с паромами на Ломбок и снорклингом в Blue Lagoon.
Рынок: фрихолд-виллы у моря $170–350k и малые отели. Лизхолд встречается реже, чем на юге. Спрос стабильный, но небольшой: 73 объекта, ADR $176, загрузка 29%, выручка не изменилась за год. Регуляторно: Карангасем под запретом 2026 года на новые отели и рестораны, а первая линия — под Perda 3/2026.
Карангасем · -8.5100, 115.5600 · Google Maps · с 2026 — запрет новых отелей и ресторанов
Оценка DOMA, где 5 означает максимум по острову. Земля и цена ночи показывают уровень цен. Загрузка взята из AirROI относительно среднего по острову. Инфраструктура учитывает госпитали, школы и дороги. Тишина обратна трафику и ночной жизни.
| Показатель | Значение | Источник |
|---|---|---|
| Земля | индекса нет, листинги единичные | rumah123.com, 09.2026 |
| Виллы 2–3 сп. у моря | $170–350k | Kibarer, 06.2026 |
| Цена ночи (ADR) | $176 | AirROI, 09.2026 |
| Загрузка | 28,8% | AirROI, 09.2026 |
| Выручка на объект | $15 000/год (0% г/г) | AirROI, 09.2026 |
| Объектов в аренде | 73 (74%: целые дома, 51% суперхостов) | AirROI, 09.2026 |
| Статус 2026 | Карангасем: запрет новых отелей и ресторанов | Запрет новых отелей/ресторанов в 6 регентствах с 2026, 08.08.2025 |
Цены взяты как asking price из листингов. ADR и загрузка получены из полигона AirROI, август 2025 – июль 2026. 1 ар = 100 м². Прогноз, а не гарантия.
Что видит гость виллы в районе Чандидаса и Паданг-Бай и откуда у владельца берётся спрос на аренду. Расстояния указаны от центра района, фото взяты с Wikimedia Commons.
Главные морские ворота востока: паромы на Ломбок каждые полтора часа и скоростные лодки на Гили и Нуса-Пениду. Бухта с рыбацкими лодками, дайв-центрами и гестхаусами вокруг порта. Утром здесь шумно и людно, к вечеру посёлок затихает. Для владельца виллы порт даёт поток гостей на ночёвку перед лодкой и дайверов, которым нужен доступ к спотам Блю Лагун и Джепун.
Маленькая бухта белого песка за холмом к северу от порта. Спокойная вода, риф в десяти метрах от берега и один из самых доступных снорклинг-спотов острова: черепахи, рифовые рыбы, иногда акулы-няньки. Пара варунгов с шезлонгами. Пляж закрывают волны при сильном ветре, поэтому лучшее время с апреля по октябрь.
Скрытый пляж к югу от порта, к нему ведёт тропа через холм. Белый песок, скалы по краям, сильный прибой и никакой застройки, кроме двух варунгов. Один из немногих пляжей белого песка на востоке Бали. Купание требует осторожности, зато почти всегда пусто. Именно такие бухты составляют репутацию Падангбая как «Бали для своих».
Деревня бали-ага, коренного населения острова до прихода яванской культуры. Каменные улицы, дома по строгому плану, свои законы и календарь. Здесь ткут двойной икат герингсинг, единственную такую ткань в Индонезии: одно полотно делают до пяти лет. В июне проходит фестиваль Усаба Самбах с ритуальными боями на листьях пандана. Вход по пожертвованию, 15 минут от Чандидасы.
Пляж белого песка в бухте между двумя мысами за деревней Перази. Спокойная вода, варунги с рыбой на гриле, лодки рыбаков на песке. Дорога вниз грунтовая, парковка платная. Самый популярный пляж для гостей Чандидасы, так как в самом посёлке песчаного пляжа почти не осталось после разрушения рифа в 1980-х.
Пруд с лотосами в центре Чандидасы напротив храма Пура Чандидаса, по которому посёлок получил имя. Вокруг него набережная с кафе и отелями, здесь же проходит главная дорога. Это ориентир центра: до него считают расстояние от вилл и отелей вдоль побережья. Вечером у лагуны тихо, слышен только прибой.
Дворец последнего раджи Карангасема, построен в 1921 году с элементами европейской архитектуры: бассейны, мосты, павильон посреди воды и лестница на холм с видом на море и Агунг. Разрушен извержением 1963 года и землетрясением 1979-го, восстановлен в 2000-х. Просторный парк, мало людей, одно из лучших мест востока для прогулки.
Второй водный дворец Карангасема, построен в 1946 году: фонтаны, пруды с карпами и знаменитая дорожка из каменных плит через воду. Часть воды идёт из священного источника и используется для купания. Вокруг дворца рисовые террасы и деревня с гестхаусами. От Чандидасы 35 минут через Амлапуру, по пути стоит заехать в Таман Уджунг.
Фото достопримечательностей: Wikimedia Commons · Порт Падангбай: Magul, CC BY-SA 4.0 · Блю Лагун: FBilula, CC BY 4.0 · Деревня Тенганан: Arthamade, CC BY-SA 4.0 · Вирджин-Бич (Пасир Путих): Bahtboy, CC BY-SA 4.0 · Лагуна лотосов: Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0 · Водный дворец Таман Уджунг: Manuae, CC BY-SA 4.0 · Тирта Гангга: rheins, CC BY 3.0
| Аэропорт | ≈90 минут |
|---|---|
| Пляж | Candidasa / Bias Tugel / Blue Lagoon |
| Клиники | RSUD Karangasem ≈20 мин |
| Школы | местные |
| Транспорт | порт, расширение Паданг-Бая |
Время в пути указано как типичная оценка вне часа пик. Для конкретного участка проверяйте в Google Maps.
Двух-трёхспальная у моря: $170–350k по листингам. Фрихолд встречается чаще, чем на юге.
29% при ADR $176. 73 объекта, половина хостов: суперхосты, выручка не изменилась за год (AirROI).
Новые отели и рестораны в Карангасеме с 2026 года не согласовывают. Вариант: покупка действующего объекта с разрешениями.
Обновлено 2026-09-20. Не является публичной офертой. DOMA работает как агентство: мы не строим и не продаём в этом районе, если на странице не сказано иное.
Расскажите бюджет и цель — пришлём подборку юнитов с ценами, планировками и расчётом доходности. Без навязчивых звонков.