Карангасем · Нишевый
То, чем Убуд был двадцать лет назад: террасы, ткачи, вид на Агунг и полторы дороги. Спрос ретритный и европейский, предложение аренды утроилось за год, а регентство Карангасем с 2026 года не выдаёт разрешения на новые отели и рестораны.
Фото: Wikimedia Commons · Сбор риса в долине Сидемен — rahmat nugroho, CC BY-SA 4.0 · Холмы Сидемена и Агунг — I Gede Krisna Dharmayudha, CC BY-SA 4.0 · Восточный Бали: поля в лесу — Vyacheslav Argenberg, CC BY 4.0 · Река Унда — Adimelali Bali, CC BY-SA 3.0
Сидемен: долина реки Унда в 30 минутах от Амлапуры и 40 от Чандидасы. Здесь нет пляжа и ночной жизни, зато есть самые фотогеничные террасы восточного Бали и тишина, за которой едут из Убуда. Формат рынка: гестхаусы, бутик-ретриты на 4–8 вилл и участки с видом у индонезийских продавцов на фрихолде.
Цифры честные, но узкие: 120 объектов в аренде, ADR $137, загрузка 30%, выручка $11,4 тысячи на объект. Главный риск: регуляторный: запрет 2026 года на новые отели и рестораны в Карангасеме, защита рисовых террас по Perda 4/2026 и дефицит воды в сухой сезон 2026 года.
Карангасем · -8.4700, 115.4400 · Google Maps · с 2026 — запрет новых отелей и ресторанов
Оценка DOMA, где 5 означает максимум по острову. Земля и цена ночи показывают уровень цен. Загрузка взята из AirROI относительно среднего по острову. Инфраструктура учитывает госпитали, школы и дороги. Тишина обратна трафику и ночной жизни.
| Показатель | Значение | Источник |
|---|---|---|
| Земля | данных по индексу нет, фрихолд у местных продавцов | rumah123.com, 09.2026 |
| Ретрит-виллы | ≈$479k, по регентству $170k–1,95M | Kibarer, 06.2026 |
| Цена ночи (ADR) | $137 | AirROI, 09.2026 |
| Загрузка | 30% | AirROI, 09.2026 |
| Выручка на объект | $11 400/год (−27% г/г) | AirROI, 09.2026 |
| Объектов в аренде | 120 (+186% за год, 42%: не целые дома) | AirROI, 09.2026 |
| Статус 2026 | Карангасем: запрет новых отелей и ресторанов | Запрет новых отелей/ресторанов в 6 регентствах с 2026, 08.08.2025 |
Цены взяты как asking price из листингов. ADR и загрузка получены из полигона AirROI, август 2025 – июль 2026. 1 ар = 100 м². Прогноз, а не гарантия.
Что видит гость виллы в районе Сидемен и откуда у владельца берётся спрос на аренду. Расстояния указаны от центра района, фото взяты с Wikimedia Commons.
Долина реки Унда под вулканом Агунг: рисовые террасы, деревни, дороги в один байк. Здесь снимали открытки старого Бали, и здесь же в 1930-х жил художник Вальтер Шпис. Туристов мало, пешие маршруты начинаются прямо от вилл: тропы между полями, подвесные мосты через реку, кафе с видом на Агунг. Для покупателя это главный актив района: вид и тишина, которых нет ни в Убуде, ни на побережье.
Материнский храм Бали на склоне Агунга, комплекс из 23 храмов на высоте 1 000 метров. Главный храм Пенатаран Агунг с шестью ярусами террас и воротами чанди бентар. Ежегодно здесь проходят крупнейшие церемонии острова, раз в 100 лет обряд Эка Даса Рудра. Из Сидемена дорога идёт через Рендан и деревни с видом на долину. Лучшее время утро, до тумана и групп.
Водопад внутри скального грота в Бангли: вода падает через открытый верх пещеры, и утром лучи солнца проходят сквозь брызги. К нему ведёт спуск по лестнице и русло реки, идти нужно по воде. Из Сидемена дорога занимает полчаса через Ренданг. Один из самых фотографируемых водопадов острова, приезжать стоит к открытию в 7–8 утра.
Деревня на гребне над долиной с самым известным видом на Агунг: именно здесь стоял дом Вальтера Шписа, а позже Тео Мейера. С дороги открываются террасы до горизонта и вулкан над ними. В Исехе несколько гестхаусов и вилл с панорамой, сюда же ведёт основной пеший маршрут из Сидемена. Участки с таким видом самые дорогие в районе.
Высшая точка Бали, 3 031 метр, действующий вулкан и главная святыня острова. Последнее извержение 2017–2019 годов закрыло аэропорт на несколько дней. Подъём на рассвет начинается ночью из Бесаких или Пасар Агунга, занимает 4–6 часов и требует гида. Из Сидемена гора видна из большинства вилл, и это одновременно их главный вид и главный риск: страховка и зона эвакуации обсуждаются при покупке.
Сидемен известен на весь Бали ручным ткачеством: сонгкет с золотой и серебряной нитью для церемоний и эндек для повседневной одежды. В деревне десятки домашних мастерских, куда можно зайти и посмотреть работу на ручных станках. Ткань для одного саронга ткут неделями. Для гостей вилл это главное культурное впечатление района, для деревни основной доход помимо риса.
Каскад природных ванн на склоне над долиной, в 10 минутах от центра. Вода стекает по террасам из скальных чаш, в которых можно лежать с видом на рисовые поля. Подъём пешком 15 минут. Место тихое и почти не тронутое туризмом, что типично для всего Сидемена. Ниже по течению река Унда с подвесными мостами и тропой для утренних прогулок.
Смотровая точка на дороге из Сидемена в Амлапуру: рисовые поля, пальмы и Агунг в одном кадре, особенно на рассвете. Остановка на 10 минут по пути на восточное побережье. Дальше дорога ведёт к Таман Уджунгу и Тирта Гангге, дворцам последних королей Карангасема, до которых от Сидемена 30–40 минут.
Фото достопримечательностей: Wikimedia Commons · Долина Сидемена: rahmat nugroho, CC BY-SA 4.0 · Пура Бесаких: CEphoto, Uwe Aranas, CC BY-SA 3.0 · Деревня Исех: I Gede Krisna Dharmayudha, CC BY-SA 4.0 · Гора Агунг: Elizabeth.rice, CC BY-SA 4.0 · Водопад Гемблен: Adimelali Bali, CC BY-SA 3.0 · Букит Чинта: Bagus purnamasidi, CC BY-SA 4.0
| Аэропорт | 90–120 минут |
|---|---|
| Пляж | Чандидаса ≈40 мин |
| Клиники | RSUD Karangasem (Амлапура) ≈30 мин |
| Школы | местные, международных нет |
| Вода | источники и скважины, в 2026: режим ЧС по воде в Карангасеме |
Время в пути указано как типичная оценка вне часа пик. Для конкретного участка проверяйте в Google Maps.
Новые отели и рестораны в Карангасеме с 2026 года не согласовывают. Ретрит из вилл под аренду: серая зона: нужна консультация по KBLI и разрешениям до покупки.
Готовые ретрит-виллы в листингах: около $479k. По регентству Карангасем диапазон $170k–1,95M. Индекса цен земли нет.
30% при ADR $137 (AirROI). Предложение выросло на 186% за год: выручка на объект упала на 27%.
Обновлено 2026-09-20. Не является публичной офертой. DOMA работает как агентство: мы не строим и не продаём в этом районе, если на странице не сказано иное.
Расскажите бюджет и цель — пришлём подборку юнитов с ценами, планировками и расчётом доходности. Без навязчивых звонков.