- Дубай — ликвидность и freehold, но доходность сжата: рынок перенасыщен предложением.
- Пхукет — зрелый курортный рынок с выраженной сезонностью и похожим на Бали leasehold.
- Бали — лучший в тройке порог входа и арендная доходность при растущем турпотоке.
- Сравнивать надо чистую доходность по одинаковой методике — не рекламные проценты.
Инвестор с бюджетом $150–250 тысяч на курортную недвижимость почти всегда выбирает из одной и той же тройки: Дубай, Пхукет, Бали. У каждого направления есть громкие продавцы и красивые презентации — сравним без них, по осям, которые определяют деньги.
Порог входа и что за него дают
Дубай: студии от ~$150–200 тыс. — но это студия в башне среди тысяч таких же. Пхукет: кондо от ~$100 тыс., виллы — заметно дороже. Бали: полноценная вилла с бассейном от $139 тыс. — формат, который в Дубае стоил бы кратно дороже. Для арендного продукта «вилла vs студия» — разные лиги гостевого опыта и ставки.
Доходность: цифры после вычетов
| Параметр | Дубай | Пхукет | Бали (Убуд) |
|---|---|---|---|
| Чистая аренда | 5–8% | 6–9% | 10–15% |
| Сезонность | Низкая | Высокая | Низкая (Убуд) |
| Владение | Freehold | Leasehold/кондо-freehold | Leasehold 25–40 лет |
| Налоги на доход | ~0 | Есть | ~10% у источника |
| Конкуренция предложения | Экстремальная | Высокая | Умеренная (вне Чангу) |
Дубайский «ноль налогов» звучит громко, но сжатая доходность и объёмы нового предложения съедают преимущество. Бали выигрывает там, где деньги: чистая арендная доходность при живом турпотоке и дефиците качественных вилл.
Риски и их природа
Дубай — рыночный риск переизбытка; Пхукет — сезонность и зрелость (рост уже отыгран); Бали — регуляторика и качество исполнения конкретного застройщика. Балийские риски управляемы на уровне сделки: зона, документы, гигиена процесса — то, что вы контролируете, в отличие от макроциклов Дубая.
Частые вопросы
Где проще всего продать объект потом?
В Дубае — самый ликвидный вторичный рынок. На Бали ликвидность растёт и зависит от полноты документов и остатка leasehold.
А как же freehold в Дубае против leasehold на Бали?
Freehold приятен психологически, но доходность капитала считается деньгами: 8% в Дубае против 12% на Бали на горизонте 10 лет — разница кратная.
Можно ли комбинировать?
Разумно: Дубай как консервативная часть, Бали как доходная. О месте виллы в портфеле — отдельная статья.