Обновлено 07.07Доходность
Доходность вилл на Бали: из чего складывается и какие цифры реальны
Разбор экономики виллы на Бали: заполняемость, ставка за ночь, расходы на управление, чистая доходность и рост стоимости к сдаче.
Раздел
Доходность
Загрузка, ставка за ночь, расходы и чистая доходность на рыночных данных, а не на презентационных 15–17%. Как считать самим и как проверять чужие финмодели.
29 статей по теме: от практиков, а не копирайтеров.
Начните с этих трёх
Застройщик обещает 15–17% годовых: как проверить финмодель перед покупкой
Чек-лист аудита доходности виллы на Бали: реальные бенчмарки загрузки и ставки за 2026 год, пять проверок финмодели за 15 минут, красные флаги в презентациях и шаблон расчёта.
36,6%загрузка в Убуде, AirROI, август 2026
Экономика Airbnb-виллы: расчёт на реальном примере
Полная модель доходности виллы на Бали: ставка за ночь, заполняемость 87%, комиссии площадок и УК, расходы, налог — и чистая доходность в процентах годовых.
Все статьи раздела
Виллу сняли с Airbnb или Booking: как работает делистинг и что делать
С 1 августа 2026 года площадки снимают объекты без NIB, KBLI и NKU по списку Министерства туризма Индонезии — около 1 600 объектов в первой волне, Бали среди пяти приоритетных направлений. Как устроен механизм, что проверяет платформа, как вернуть листинг и что менять в модели дохода.
~1 600объектов в первом списке Минтуризма
Ипотека на Бали для иностранца: что реально можно
Дают ли индонезийские банки ипотеку иностранцу на виллу на Бали: требование KITAS, минимальная стоимость объекта, LTV до 60%, требования к доходу. Почему почти все сделки идут за наличные и какие альтернативы работают — рассрочка застройщика и кредит под залог дома в своей стране.
LTV 60%объект от Rp 2 млрд, доход от Rp 25 млн/мес
Австралиец купил виллу на Бали: что придётся заплатить дома
Налоговый резидент Австралии обязан декларировать мировой доход, включая аренду виллы на Бали. Как работает зачёт индонезийского налога (foreign income tax offset), что происходит при продаже, как пересчитывать доход в AUD и почему индонезийская часть — только половина расчёта.
FITOзачёт не выше австралийского налога
Правила обращения с отходами на Бали: что обязана делать вилла
С 1 января 2026 года объекты размещения на Бали обязаны сортировать отходы и отказаться от одноразового пластика. Что требует циркуляр губернатора №9/2025, какие санкции грозят вплоть до отзыва лицензии и как это устроить на вилле без лишних затрат.
01.01.2026срок соответствия для туристического сектора
Санур: единственный район Бали, где спрос обгоняет предложение
Санур — единственная зона Бали с положительным балансом поглощения (+2,7 п.п.) и прогнозом загрузки 84,6% на 2027. Разбираем, почему: нулевое новое строительство номеров, медицинский КЭЗ на 41,26 га и госпиталь на 255 коек. И честно — кому Санур не подойдёт.
+2,7 п.п.баланс поглощения; прогноз загрузки 84,6%
Может ли иностранец купить виллу на Бали: 15 главных вопросов
Короткие ответы на 15 вопросов покупателей: право владения и лисхолд, как проходит сделка, налоги и расходы, реальная доходность, визы и что изменилось в законах Бали в 2026 году.
15вопросов с короткими ответами
Сколько стоит вилла на Бали в 2026: цены по районам и из чего складывается стоимость
Медианные цены вилл и земли по районам Бали на 2026 год, разбор себестоимости постройки, разница off-plan и готовой виллы, разовые расходы при покупке.
$600–2 000за м², себестоимость строительства
Сколько стоит содержание виллы на Бали: все расходы владельца в 2026 году
Справочник расходов владельца виллы на Бали: персонал и UMK 2026, электричество и вода, бассейн и сад, налоги PBB и аренда, страховка, ремонтный фонд, комиссия УК. С цифрами и годовыми бюджетами.
UMK 2026минимальные зарплаты по округам в таблице
Инфраструктура Бали 2026–2030: что реально строят и как это влияет на цены вилл
7 августа 2026 Бали отказался от метро в пользу трамвая ART за $123 млн. Разбираем все крупные инфраструктурные проекты острова — аэропорты, марину Беноа, дороги — и как анонсы инфраструктуры реально влияют на цены недвижимости.
12 кмтрамвай аэропорт–Чангу, до 60 000 пасс./сут
Бали или Gold Coast: почему австралийский капитал переезжает в виллы на Бали (2026)
Сравниваем виллу на Бали и дом на Gold Coast для австралийского инвестора в 2026 году: порог входа (1,17 млн AUD против $250 тыс.), доходность (4–5% против 7–13%), как австралиец легально владеет (лизхолд, Hak Pakai, PT PMA), налог нерезидента 20% и зачёт по соглашению Индонезия–Австралия, перевод AUD в рупии.
№1Австралия по прибытиям на Бали в 2026
Легальная сдача виллы на Бали в 2026: разрешения, дедлайн Airbnb и реальная доходность
Разбираем, как в 2026 году легально сдавать виллу на Бали: 7 разрешений для иностранного владельца (PT PMA, NIB, KBLI 55193, PBG, SLF, NPWPD), дедлайн делистинга с Airbnb и Booking 31 марта 2026, штрафы и депортация за нелегальную аренду, честный расчёт доходности.
7разрешений для легальной аренды
Как задекларировать доход от виллы на Бали дома: Россия и Казахстан
Резидент РФ и Казахстана платит налог с аренды виллы на Бали по месту жительства. Разбираем СИДН Индонезия–РФ, ставку 10% на месте, декларацию 3-НДФЛ и форму 240.00, зачёт иностранного налога и правила КИК для виллы на PT PMA.
2юрисдикции: Россия и Казахстан
Валютный риск при покупке виллы на Бали: в какой валюте держать и платить
В какой валюте держать и платить за виллу на Бали в 2026 году. Почему падение рупии не бьёт по покупателю с ценой в долларах, где реальный риск для инвестора из РФ и Казахстана и как его снизить.
69 лет владения вместо 25–30: как в договоре DOMA собран горизонт 29 + 10 + 30 лет
Рынок Бали даёт 25–30 лет и туманное «право продления». DOMA зашивает в договор сразу три ступени — 29 + 10 + 30 = 69 лет владения с фиксированной ценой.
69 лет29 + 10 + 30 в договоре DOMA
Убуд, Чангу или Букит: где покупать инвестиционную виллу
Сравнение главных локаций Бали для инвестора: цены входа, заполняемость, конкуренция, инфраструктура и риски перегрева. Почему мы работаем в Убуде.
3района в сравнении
Управляющая компания на Бали: как выбрать и сколько это стоит
Что делает управляющая компания виллы на Бали, сколько берёт, какие отчёты должна давать и по каким признакам отличить сильную УК от слабой.
Рассрочка от застройщика: как работает оплата по этапам
Беспроцентная рассрочка при покупке виллы на Бали: первый взнос 30%, платежи по этапам строительства, контроль прогресса и финальный платёж на приёмке.
7 ошибок инвесторов в недвижимость Бали
Типичные ошибки при покупке виллы на Бали: земля в зелёной зоне, договор без продления, вера в «гарантированные 20%», экономия на юристе и другие. Чек-лист защиты.
7ошибок по опыту сделок
Бали vs Пхукет vs Дубай: сравнение для инвестора
Честное сравнение трёх направлений курортной недвижимости: порог входа, доходность, формат владения, риски и налоги. Где место Бали в портфеле.
3рынка в одной таблице
Как продать виллу на Бали: стратегия выхода
Как работает вторичный рынок leasehold на Бали: что влияет на цену перепродажи, когда выходить, какие документы готовить и как проходит переуступка.
Вилла на Бали в инвестиционном портфеле
Как курортная недвижимость Бали сочетается с акциями, депозитами и криптой: доля в портфеле, корреляции, кэшфлоу и защита от инфляции.
Реинвест: портфель из нескольких вилл
Стратегия повторных инвестиций: когда покупать вторую виллу, как работает ранний доступ для действующих инвесторов и что даёт портфель из 2–3 юнитов.
Дизайн виллы, который зарабатывает
Как интерьер влияет на ставку за ночь, рейтинг и заполняемость: фотогеничность, зонирование, материалы для тропиков и уровни отделки Tanah/Alam/Svarga.
Рейтинг 4.9: как вилла зарабатывает репутацию
Почему рейтинг — главный актив арендной виллы: как алгоритмы ранжируют листинги, что даёт статус Guest Favourite и как системно держать 4.8+.
4.9рейтинг как актив
Динамическое ценообразование виллы
Как работает динамическое ценообразование арендной виллы: сезоны, события, окно бронирования, инструменты — и сколько выручки теряет «одна цена на год».
Long stay или посуточно: математика стратегий
Сравнение стратегий аренды виллы на Бали: посуточная, месячная и гибрид. Выручка, износ, операционка — и когда переключаться между режимами.
2стратегии аренды в цифрах
Готовы перейти от теории к цифрам?
Пришлём актуальные юниты Mirador с ценами и расчётом доходности под ваш бюджет.