Третий выпуск журнала DOMA охватывает почти месяц, с 10 августа по 6 сентября 2026 года. За это время вышли два предметных отраслевых среза и одно судебное решение. Релиз BPS показал 3,92 млн иностранных гостей за январь–июль, около 0% год к году. Отчёт PT Hotel Investment Advisory впервые дал баланс поглощения по зонам, и он отрицателен почти везде, плюс только у Санура. Бали и KAI подписали соглашение о трамвае от аэропорта до Чангу к 2029 году. Суд в Денпасаре отменил предписание о сносе стеклянного лифта на Kelingking, но стройка стоит.
Главное за период. Три вывода, которые меняют расчёт покупателя
За месяц вышли два предметных отраслевых среза и одно судебное решение. Вместе они дают редкую возможность посчитать рынок по цифрам, а не по обещаниям. Три ключевые цифры периода. 3 923 824 иностранных гостя за январь–июль 2026, около 0% год к году. Баланс поглощения −8,1 п.п. в Убуде, плюс только у Санура, +2,7 п.п. Ключевая ставка Банка Индонезии 5,75%, удержана 19 августа.
Первое. Спрос стабилен, но не растёт. Кумулятивно за семь месяцев иностранный поток остался примерно на уровне прошлого года, совокупный с внутренним составил минус 1,4%. Это зрелый рынок, где доход даёт качество объекта и управление, а не общий подъём.
Второе. Предложение прибавляет быстрее спроса. Впервые за долгое время есть разбивка по зонам, и она неудобная. Почти везде новый номерной фонд вводится быстрее, чем прибавляется гость. Разброс между районами при этом огромен, и именно он, а не «средняя доходность по Бали», определяет результат.
Третье. Разрешения перестали быть формальностью. Дело о стеклянном лифте на Нуса-Пениде показало обе стороны. Предписания о сносе выносят реально, а оспорить их можно, но ценой лет неопределённости. Для частного покупателя это аргумент проверять документы до сделки, а не после.
Что с этим делать. Ни один из трёх пунктов не отменяет покупку, они меняют способ считать. Требуйте у продавца загрузку и суточную ставку по сопоставимым объектам в конкретном районе, а не среднюю по острову. Проверяйте KKPR, PBG и SLF до первого платежа. Закладывайте в модель инфляцию и валютный риск.
Спрос. 3,92 млн иностранных гостей за семь месяцев, плато, а не бум
Месячный релиз статистики по прибытиям закрыл спор о том, растёт рынок или стоит. Ответ, стоит, и это нормальное состояние зрелого направления.
За январь–июль 2026 года Бали принял 9,83 млн гостей, 3 923 824 иностранных (40%) и 5 905 118 внутренних (60%). Совокупный поток снизился на 1,4% год к году, при этом внутренний прибавил 1,3%, а иностранный остался примерно на прошлогоднем уровне. Для сравнения, за первое полугодие иностранный поток показывал −2,42%, то есть июль частично отыграл спад.
Изменилась и структура спроса. Австралия остаётся безусловным лидером, 982 403 гостя, 23,1% всего иностранного потока. Дальше идут Китай (346 284), Индия (318 948), Великобритания (170 814), Южная Корея (164 846) и США (163 132). Россия на восьмом месте со 129 672 гостями. Япония, десятилетиями входившая в первую тройку, опустилась на десятое место со 110 429 гостями.
| Страна | Январь–июль 2026 | Доля |
|---|---|---|
| Австралия | 982 403 | 23,1% |
| Китай | 346 284 | 8,8% |
| Индия | 318 948 | 8,1% |
| Великобритания | 170 814 | 4,4% |
| Южная Корея | 164 846 | 4,2% |
| США | 163 132 | 4,2% |
| Франция | 141 237 | 3,6% |
| Россия | 129 672 | 3,3% |
Источник: Bali Discovery, 01.09.2026, по данным управления туризма провинции Бали и BPS-Бали.
Что это значит для инвестора. Ставка на «рынок вырастет и вытянет» больше не работает, гостя нужно выигрывать у соседа. Отсюда два следствия. Считайте под конкретную аудиторию, а не под абстрактного туриста, четверть потока австралийская, её сезонность и чек отличаются от российской. И закладывайте в модель качество управления, именно оно даёт разницу между средней и верхней третью рынка.
Предложение. Баланс поглощения, минус почти везде, плюс только у Санура
PT Hotel Investment Advisory впервые дала разбивку по зонам, успевает ли спрос за вводом нового фонда. Почти нигде.
Баланс поглощения показывает, растёт ли новое предложение быстрее спроса. Отрицательное значение означает, что растёт быстрее. По отчёту «Bali Hotel Market Risk & Absorption Monitor 2026» отрицателен почти весь остров, а единственная зона с плюсом это Санур, где нового строительства номеров нет вовсе.
| Зона | Баланс поглощения | Прогноз загрузки 2027 | В стройке, номеров |
|---|---|---|---|
| Санур | +2,7 п.п. | 84,6% | 0 |
| Джимбаран–Печату–Унгасан | +1,6 п.п. | 68,2% | 688 |
| Нуса-Дуа и Танджунг-Беноа | −2,7 п.п. | 74,2% | 203 |
| Чангу и Семиньяк | −3,2 п.п. | 70,6% | 558 |
| Кута и Легиан | −7,7 п.п. | 74,8% | 8 |
| Убуд | −8,1 п.п. | 61,7% | 361 |
| «Региональный Бали» | −31,4 п.п. | 35,6% | 645 |
Всего в стройке около 2 460 гостиничных номеров со сдачей с ноября 2026 по июнь 2028, по срезу отчёта на 22 августа. То есть зоны с уже отрицательным балансом продолжают набирать фонд. Оговорка обязательна. Это гостиничные номера и модельный прогноз, а не фактическая загрузка вилл, у вилл своя динамика.
Источник: Bali Discovery, 01.09.2026, по отчёту PT Hotel Investment Advisory.
Что это значит для инвестора. Разрыв между Сануром (84,6%) и «региональным Бали» (35,6%) это разница в два с половиной раза внутри одного острова. Никакая «средняя доходность по Бали» такой разброс не описывает. Убуд с базовым прогнозом 61,7% выглядит устойчиво на фоне периферии, но и он в минусе по балансу. Значит, конкуренция за гостя будет жёстче, а цена входа и качество объекта важнее прежнего. Проверяйте пайплайн строек рядом с объектом до покупки. Соседняя стройка на 200 номеров это ваш будущий конкурент по суточной ставке.
Инфраструктура. Трамвай аэропорт–Чангу, соглашение подписано, линия к 2029 году
1 сентября правительство Бали и государственная железнодорожная компания KAI подписали соглашение о первой рельсовой линии острова.
Проект это электрический трамвай на аккумуляторах, без контактной сети, от аэропорта Нгурах-Рай до Чангу. Длина линии 12 км, время в пути 30 минут, интервал отправления 10 минут, расчётный поток до 60 000 пассажиров в сутки, это около 40% всех перемещений по коридору. Сегодня коридор пропускает до 150 000 человек и 80 000 машин в сутки. Заявленный объём инвестиций около Rp 2,2 трлн.
| Веха | Срок |
|---|---|
| Начало строительства | март 2027 |
| Запуск первого участка | 2028 |
| Полная линия до Чангу | 2029 |
Это уже второй крупный транспортный сюжет за лето. В августе власти отказались от идеи метро в пользу трамвайной системы ART. Направление политики очевидно, остров пытается разгрузить дорожный коридор юга, где пробки давно стали фактором выбора локации.
Источник: Antara News, 01.09.2026. Параметры инвестиций по публикациям деловых СМИ от 11.08.2026.
Что это значит для инвестора. Правило прежнее, и оно важнее любого анонса. Цену недвижимости двигает открытая инфраструктура, а не подписанное соглашение. От бумаги до первого участка здесь два года, до полной линии три. Закладывать премию к цене за трамвай сегодня преждевременно. Разумнее считать объект по текущей доступности, а линию держать в upside-сценарии. Что важно проверить уже сейчас, так это не близость будущей остановки, а реальное время в пути до аэропорта, школ и клиник в высокий сезон.
Право и разрешения. Дело о стеклянном лифте, суд за инвестора, стройка всё равно стоит
Показательный кейс о том, как на Бали работает правоприменение по разрешениям, и почему выигранный суд не заменяет документы.
3 сентября 2026 года Административный суд Денпасара по делу №17.G/2026/PTUN.A вынес решение в пользу компании PT Indonesia Kaishi Tourism Property Investment Development Group. Спор шёл о 182-метровом стеклянном лифте на пляже Kelingking (Нуса-Пенида), который должен спускать туристов с вершины утёса к морю. Суд признал недействительным предписание остановить стройку и обязал орган принуждения Satpol PP отозвать директиву о сносе, возложив на него судебные издержки в 11 988 000 рупий (около $800).
Однако стройка не возобновилась. Правительство провинции заявило, что будет обжаловать решение, а до итога апелляции вердикт первой инстанции силы не имеет. Остаются и содержательные вопросы, комплектность разрешений и геологическая устойчивость утёса.
Источники: Bali Discovery, 04.09.2026 (со ссылкой на BaliPost и NusaBali) и 05.09.2026.
Что это значит для инвестора. Оговоримся честно, это туристический аттракцион на Нуса-Пениде, а не жилая сделка в Убуде или Чангу. Но режим правоприменения кейс показывает точно. Первое, предписания о сносе выносят реально, KKPR, PBG и SLF не формальность. Второе, их можно оспорить, и суд может встать на сторону инвестора. Третье и главное, из-за апелляций финал тянется годами. То есть нарушение по разрешениям означает не мгновенный снос, а долгую неопределённость, и для частного покупателя это чаще хуже. Вывод практический. Проверка документов до первого платежа стоит несопоставимо дешевле, чем спор после него.
Рынок в цифрах. Макрофон, ставка, инфляция, курс
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Ключевая ставка Банка Индонезии, удержана 19 августа | 5,75% |
| Инфляция на Бали, год к году, август 2026 | 3,45% |
| Рупий за доллар, средний уровень августа | ≈17 800 |
Инфляция на Бали в августе составила 0,61% месяц к месяцу и 3,45% год к году, выше национальной средней (3,19%), но внутри целевого коридора Банка Индонезии 2,5% ± 1%. Драйверы месяца бытовые, курятина и авиабилеты в пик сезона. По округам разброс от 1,12% в Булеленге до 0,33% в Табанане. Прогноз роста экономики страны на 2026 год регулятор сузил до 5,4–5,9%.
Источники: Bali Discovery, 03.09.2026 (по данным представительства Банка Индонезии по Бали). Решение Банка Индонезии по ставке от 19.08.2026.
Что это значит для инвестора. Инфляция в коридоре это про операционные расходы виллы. Коммунальные, обслуживание, персонал и страховка дорожают вместе с ценами, и это надо закладывать в модель заранее. Умеренно слабая рупия работает в обе стороны. Сделка и часть расходов в долларах, а арендный доход в рупиях, значит курс влияет на реальную доходность сильнее, чем кажется на этапе покупки.
Что мы обновили в блоге за этот период
Свежие данные из этого выпуска мы сразу внесли в разборы на сайте, с датой обновления и ссылкой на источник. Цифры по поглощению добавлены в «Сколько стоит вилла на Бали в 2026», соглашение по трамваю в «Инфраструктура Бали 2026–2030», кейс по лифту в «Due diligence виллы на Бали». Вышли и три новые статьи, аудит обещанных 15–17% годовых, порядок действий при срыве сроков застройщиком и FAQ-хаб из 15 вопросов покупателя-иностранца.
Предложения DOMA на момент выпуска
В сентябре 2026 года DOMA описывала себя как агентство недвижимости на Бали с 2022 года. Мы подбираем объект, проверяем документы, ведём сделку и передаём виллу под управление.
| Проект | Вход | Сдача | Формат |
|---|---|---|---|
| Mirador | от $139 000 | сентябрь 2027 | виллы в комплексе, Убуд |
| Forma | $179 000 | по графику проекта | последняя вилла в проекте |
Форма владения в договоре это лисхолд 29 + 10 + 30 лет, суммарно 69 лет. Разрешения проекта проверяются до первого платежа. Инструменты сайта: конфигуратор виллы, калькулятор доходности, блог и журнал.
Материал носит информационный характер, не является публичной офертой и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Цифры приведены с указанием даты и источника, прогнозы третьих лиц обозначены как прогнозы. Условия проектов уточняйте на момент обращения.
Предыдущий выпуск · Архив выпусков · Калькулятор доходности
Это веб-версия еженедельного выпуска, те же факты и цифры, что в PDF. Скачать PDF · 8 стр. или посмотреть все выпуски.