Гианьяр · Ядро рынка
Убуд: второй по объёму рынок острова после Чангу, но с другой экономикой: земля от IDR 350 млн за ар, спрос круглогодичный (йога, ретриты, удалёнщики на месяц), а конкуренция — с гестхаусами, а не с виллами. Здесь строит DOMA, и здесь мы знаем цифры не по листингам, а по своим отчётам.
Фото: Wikimedia Commons · Террасы Тегалаланга: открытка Убуда — chensiyuan, CC BY-SA 4.0 · Тропа Чампуан: утренняя прогулка из центра — Fabio Achilli, CC BY 2.0 · Дворец Убуда: центр города и вечерние танцы — Jakub Hałun, CC BY-SA 4.0 · Дом среди полей: типичная вилла Убуда — Jakub Hałun, CC BY-SA 4.0
«Убуд»: не точка, а 20 километров от Тегалаланга на севере до Лодтундуха на юге, с разным зонированием, водой и ценой земли: центр и Пенестанан IDR 6–12 млн/м², гребень Саяна 10–18 млн, Тегалаланг 3–6 млн. Подробно по деревням: в разделе Локации Убуда.
Рынок аренды: самый большой вне юга: 2 818 объектов, из которых 41% — комнаты и гестхаусы. Это давит на ADR ($113), но даёт устойчивую загрузку у вилл с бассейном и видом: наши сданные виллы показывают 60–88% против 37% по полигону AirROI. Гианьяр не вошёл в запрет 2026 года на новые отели и рестораны: ключевое преимущество района на ближайшие годы.
Гианьяр · -8.5069, 115.2625 · Google Maps
Оценка DOMA, где 5 означает максимум по острову. Земля и цена ночи показывают уровень цен. Загрузка взята из AirROI относительно среднего по острову. Инфраструктура учитывает госпитали, школы и дороги. Тишина обратна трафику и ночной жизни.
| Показатель | Значение | Источник |
|---|---|---|
| Земля, диапазон | $250–750/м² (IDR 0,4–1,2 млрд/ар) | Magnum Estate, 26.05.2026 |
| Земля, средняя | $316/м² (LandLoom, 05.2026), листинги фрихолд IDR 350–500 млн/ар | Own Property Abroad, 09.05.2026 |
| Земля, лизхолд | IDR 5,3–8 млн/ар/год (22–23 года) | Kibarer, 06.2026 |
| Вилла, типично | $250–500k, медиана ≈$340k | Magnum Estate, 03.06.2026 |
| Лизхолд / фрихолд, медиана | $320k / $386k | Balitecture Realty, 27.08.2026 |
| Цена ночи (ADR) | $113 | AirROI, 09.2026 |
| Загрузка | 36,6% (полигон), 55–65% у сложившихся вилл | Rumavi, 19.05.2026 |
| Объектов в аренде | 2 818 (+43% за год, 41%: не целые дома) | AirROI, 09.2026 |
Цены взяты как asking price из листингов. ADR и загрузка получены из полигона AirROI, август 2025 – июль 2026. 1 ар = 100 м². Прогноз, а не гарантия.
Что видит гость виллы в районе Убуд и откуда у владельца берётся спрос на аренду. Расстояния указаны от центра района, фото взяты с Wikimedia Commons.
Священный лес Падангтегал в южной части города: 12 гектаров баньянов и мускатных деревьев, три храма XIV века и больше тысячи длиннохвостых макак. Это самая посещаемая точка Убуда, около 10 тысяч гостей в день в сезон. Для покупателя жилья лес задаёт ориентир: улица Monkey Forest Road и кварталы вокруг неё самые дорогие в аренде, но и самые шумные. Виллы в 10–15 минутах к северу или западу дают ту же доступность при куда более спокойном фоне.
Открыточный вид Бали: рисовые ступени на склоне ущелья Чеклук, качели над полем и кафе на кромке обрыва. Террасы входят в систему субак, признанную ЮНЕСКО в 2012 году. Утром до 9 часов здесь тихо и можно пройти по тропам между полями, к полудню подъезжают автобусы. Деревня Тегалаланг известна и как центр резьбы по дереву: вдоль дороги десятки мастерских, откуда мебель и декор уходят на экспорт. Для инвестора это направление с растущим спросом на виллы с видом на террасы.
Двухкилометровая тропа по травяному гребню между двумя реками, начинается у храма Гунунг Лебах и выводит к деревне Бангкиангсидем. Это главная утренняя прогулка Убуда: на рассвете здесь бегают и гуляют местные и экспаты, к 10 утра становится жарко. Вдоль тропы стоят несколько кафе и небольшие отели. Кварталы по обе стороны гребня, Пенестанан и Санггинган, считаются одними из лучших для жизни: близко к центру, но тихо и зелено.
Резиденция королевской семьи Убуда на главном перекрёстке города, построена в начале XIX века. Днём открыт внутренний двор с резными воротами и павильонами, вечером во дворе идут танцы легонг и баронг. Дворец и сегодня центр общественной жизни: отсюда начинаются церемонии и кремационные процессии. Напротив стоит рынок, рядом улица Jalan Raya с кафе и галереями. Это самая туристическая точка города, но и самая узнаваемая.
Двухэтажный рынок напротив дворца, перестроенный после пожара 2016 года. Ранним утром это продуктовый рынок для местных: фрукты, специи, цветы для подношений. С 9 утра он превращается в сувенирный: саронги, корзины, резьба, картины. Торговаться принято. Для жителей района рынок важен как ориентир центра и как точка, где всегда есть пробка: улицы вокруг него узкие, парковки почти нет.
Храм священного источника в Тампаксиринге, основан в 962 году. В бассейне с тридцатью струями балийцы проходят обряд очищения мелукат, гости могут участвовать в саронге и с подношением. Рядом стоит бывшая резиденция президента Сукарно на холме. Это один из самых посещаемых храмов острова, лучше приезжать к открытию в 8 утра. Дорога из Убуда проходит через деревни резчиков и рисовые поля Тампаксиринга.
Пещерный храм IX века в деревне Бедулу, вход вырезан в виде пасти демона. Внутри ниши с изваяниями Ганеши и лингамами, снаружи купальня с шестью фигурами, откопанная только в 1954 году. Вниз по склону тропа ведёт к реке и буддийским руинам. Место входит в предварительный список ЮНЕСКО. Бедулу и соседний Пеженг, старая столица Бали, это ещё и спокойный жилой пояс в 10 минутах от центра Убуда с более доступной землёй.
Водный храм на главной улице, построенный в 1950-х архитектором Густи Ньоман Лемпадом. К воротам ведёт дорожка через пруд с лотосами, по вечерам на площадке перед храмом танцуют кечак и легонг. Посвящён богине знаний и искусств, что для Убуда символично: город живёт галереями, музыкой и школами танца. Рядом Museum Puri Lukisan с коллекцией балийской живописи.
Самый доступный большой водопад около Убуда: 15 метров высоты на реке Петану, без крутого спуска и в получасе от центра. У верхней площадки кафе и смотровые, внизу можно купаться, в сезон дождей поток мутный и сильный. По пути стоят деревни Кеменух и Блахбату с мастерскими резчиков. Юг Убуда в сторону Тегенунгана это зона более дешёвой земли и растущих вилл, ближе к Санур и аэропорту.
Скальные гробницы XI века в ущелье реки Пакерисан: десять святилищ высотой семь метров, вырезанных в скале в память о короле Анак Вунгсу и его семье. К ним ведут 300 ступеней через рисовые террасы и лавки. Вместе с Тирта Эмпул входит в культурный ландшафт Пакерисана, объект ЮНЕСКО. Один из самых атмосферных храмов острова и повод для поездки по северу Гианьяра.
Фото достопримечательностей: Wikimedia Commons · Лес обезьян: Jakub Hałun, CC BY-SA 4.0 · Террасы Тегалаланга: EverettSlane, CC BY-SA 4.0 · Гребень Чампуан: Fabio Achilli, CC BY 2.0 · Дворец Убуда (Пури Сарен): Jakub Hałun, CC BY-SA 4.0 · Рынок Убуда: Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0 · Тирта Эмпул: Panina Manina, CC BY-SA 4.0 · Гоа Гаджа (Слоновья пещера): Jakub Hałun, CC BY-SA 4.0 · Храм Сарасвати: Nepomuk, CC BY-SA 3.0 · Водопад Тегенунган: Magul, CC BY-SA 4.0 · Гунунг Кави: Karinkeren, CC BY-SA 4.0
| Аэропорт | 60–90 минут |
|---|---|
| Пляж | Керамас ≈40 мин |
| Клиники | Kenak Medika, Ari Canti, Prof. Ngoerah ≈60 мин |
| Школы | Green School (Sibang) 30 мин, Pelangi, Wood School |
| Коворкинги | Outpost, Hubud и др. |
Время в пути указано как типичная оценка вне часа пик. Для конкретного участка проверяйте в Google Maps.
В среднем $316/м² (LandLoom, 05.2026). Диапазон $250–750/м². По деревням: центр и Пенестанан IDR 6–12 млн/м², Саян 10–18 млн, Тегалаланг 3–6 млн.
По полигону AirROI: 37% (тянут вниз 1 100+ комнат и гестхаусов). Сложившиеся виллы с бассейном: 55–65%. Наш Green Harmony показал 88,2% за 2025 год.
Нет. Запрет на новые отели и рестораны с 2026 года действует в шести регентствах. Гианьяр, Бадунг и Денпасар в него не входят.
Обновлено 2026-09-20. Не является публичной офертой. DOMA работает как агентство: мы не строим и не продаём в этом районе, если на странице не сказано иное.
Расскажите бюджет и цель — пришлём подборку юнитов с ценами, планировками и расчётом доходности. Без навязчивых звонков.