Что произошло
В Сингапуре с начала 2026 года продано торговой недвижимости почти на S$8 млрд. По подсчёту Savills, крупные сделки составили S$7,9 млрд, это более чем в четыре раза больше S$1,7 млрд годом ранее. CBRE учитывает сделки дороже S$10 млн за объект и на 22 сентября насчитала S$7,4 млрд, почти вдвое больше, чем за весь 2025 год.
Покупают не только крупные торговые центры. Savills зафиксировала 42 сделки дороже S$10 млн каждая, уже больше 40 сделок за весь прошлый год. В списке магазины в домах HDB (государственное жильё), исторические шопхаусы, отдельные торговые помещения и целые моллы.
Главные сделки
Самая крупная сделка года: Cuscaden Peak продала торговый центр Paragon на Орчард-роуд фонду CapitaLand Integrated Commercial Trust (CICT) за S$3,9 млрд. Начальная доходность покупки составила 3,9%. Компания Wharf продала Wheelock Place частному фонду Hongkong Land за S$1,1 млрд. Frasers Centrepoint Trust продала молл White Sands за S$467 млн.
Показательна история Scotts Square. В 2024 году молл выставили за S$450 млн, потом снизили цену до S$380 млн, а в этом году продали RB Capital и Royal Holdings за S$310 млн. По словам Джереми Лейка из Savills, после ухода крупных арендаторов в пандемию замена оказалась слабой, и центр потерял покупателей. По словам Терри Вонга из Colliers, от новых владельцев ожидают полной перестройки молла.
Продавцы при этом не ставят против торговой недвижимости. По словам Клеменса Ли из CBRE, чаще это решения по портфелю: фиксация прибыли, снижение концентрации или высвобождение капитала. Frasers продала White Sands, чтобы сократить долг, а Wharf уходит с рынка Сингапура.
Почему покупают, когда магазины закрываются
Арендаторы страдают от роста зарплат, высоких аренд и капризного спроса. Но, как говорит Терри Вонг из Colliers Singapore, экономика здания и экономика отдельного магазина разошлись. Инвестор рассчитывает, что на место ушедшего арендатора придёт новый и арендный доход не прервётся.
Чистая доходность торговых объектов около 4-5%, у офисов класса A около 3-4%. Стоимость заёмных денег до недавнего времени была около 2-2,5%. Разница между доходом объекта и ставкой по кредиту снова стала положительной, и это вернуло покупателей. Премия к офисам частично оплачивает больший риск: короткие договоры аренды, зависимость от потребителя и активное управление.
Рост аренды скромный. По оценке Лейка, это 2-3% в год. Аренда в центральном районе во II квартале выросла на 0,6% после такого же падения в I квартале. Доля пустующих площадей поднялась с 6,3% до 6,5%.
Риски, которые называют сами консультанты
Доходность на входе и планы модернизации не обеспечивают результат сами по себе. Ву Сиань Ян из Cushman & Wakefield предупреждает: если ставки заметно вырастут, разница между доходом и стоимостью кредита сократится и интерес инвесторов ослабнет.
Алан Чеонг из Savills считает, что текучка арендаторов, слабые траты туристов и отток покупателей в Джохор после запуска линии RTS уже заложены в цены. Менее учтены долгие риски: старение населения, рост безработицы и высокие расходы самих магазинов на персонал и коммунальные услуги.
Что это значит для Бали
Сингапурские сделки показывают, как профессиональные инвесторы считают доходную недвижимость. Они смотрят на чистую доходность после расходов, сравнивают её со стоимостью денег и оценивают, насколько быстро объект найдёт нового арендатора или гостя.
Тот же подход работает с виллой на Бали. Важна не валовая выручка с бронирований, а чистый доход после комиссий, налогов и обслуживания. Пример Scotts Square напоминает и обратное: объект, который перестал привлекать арендаторов, теряет в цене больше, чем ожидают продавцы.