Бадунг · Ядро рынка
Известняковый полуостров без рек, но с лучшими волнами и видами острова. Сюда идёт luxury-капитал (клифф-виллы $1M+), сёрферы (лизхолд от $120k) и европейцы на зиму. Самый громкий регуляторный кейс 2025 года: снос 48 построек в Бингине — тоже здесь.
Фото: Wikimedia Commons · Храм Улувату на 70-метровой скале — Jakub Hałun, CC BY-SA 4.0 · Паданг-Паданг: один из главных сёрф-пляжей — TMFalkner, CC BY-SA 4.0 · Меласти: белый песок и дорога, прорубленная в скале — Dare2Leap, CC BY-SA 4.0 · Скалы Букита: виды, за которые платят — Tiya20, CC BY-SA 4.0
Букит: Печату, Унгасан, Бингин, Баланган и сам Улувату с храмом на скале. Рельеф делает рынок слоистым: клифф-фронт $700–940/м², вторая линия с видом $450–700, «внутренние» участки $310–500. Отсюда виллы от $120k (Бингин, 2 спальни, лизхолд) до эстейтов за $2–5M.
Спрос: самый международный на острове: 97% гостей — иностранцы, много французов и австралийцев. Загрузка 40% при ADR $223: лучше Чангу, а управляемые портфели в Бингине и Печату показывают 90%+. Но у полуострова две структурные проблемы: вода (нет рек, скважины 100+ м) и незаконная застройка прибрежной полосы, которую власти начали сносить.
Бадунг · -8.8180, 115.1150 · Google Maps
Оценка DOMA, где 5 означает максимум по острову. Земля и цена ночи показывают уровень цен. Загрузка взята из AirROI относительно среднего по острову. Инфраструктура учитывает госпитали, школы и дороги. Тишина обратна трафику и ночной жизни.
| Показатель | Значение | Источник |
|---|---|---|
| Земля, фрихолд | IDR 0,5–1,5 млрд/ар ($310–940/м²) | Magnum Estate, 02.06.2026 |
| Земля, лизхолд | IDR 19–35 млн/ар/год (21–26 лет) | Kibarer, 06.2026 |
| Вилла 2–4 сп., лизхолд | $120–300k+ (Бингин, Баланган) | Magnum Estate, 02.06.2026 |
| Вилла с видом на океан 3 сп. | $500–900k | Magnum Estate, 02.06.2026 |
| Медиана: Улувату / Унгасан | LH $269k · FH $473k / LH $228k · FH $329k | Balitecture Realty, 27.08.2026 |
| Цена ночи (ADR, Печату) | $223 | AirROI, 09.2026 |
| Загрузка | 40,1% | AirROI, 09.2026 |
| Выручка на объект | $26 500/год (−29% г/г), 1 614 объектов | AirROI, 09.2026 |
Цены взяты как asking price из листингов. ADR и загрузка получены из полигона AirROI, август 2025 – июль 2026. 1 ар = 100 м². Прогноз, а не гарантия.
Что видит гость виллы в районе Улувату и Букит и откуда у владельца берётся спрос на аренду. Расстояния указаны от центра района, фото взяты с Wikimedia Commons.
Один из шести главных храмов Бали стоит на краю 70-метровой скалы над океаном. Вдоль обрыва идёт дорожка с видами на волны, в храме живут обезьяны, известные привычкой уносить очки и телефоны. Каждый вечер на закате на площадке у храма идёт танец кечак с огнём, который собирает сотни зрителей. Для района храм задаёт границу: земля вокруг него священна, и строить рядом нельзя.
Маленькая бухта, в которую спускаются через расщелину в скале, известная по фильму «Ешь, молись, люби» и сёрф-соревнованиям на левой волне. В высокий сезон пляж переполнен, зато в 200 метрах от него начинается Импосибл-Бич, где почти никого нет. Вокруг Паданг-Паданг стоят гестхаусы и сёрф-виллы, самые дешёвые лизхолды Букита.
Крутая лестница вниз по скале, кафе, встроенные в камень, и одна из лучших волн острова. Бингин десять лет был символом «богемного» Букита, пока 21 июля 2025 года власти не снесли 48 построек на пляже, возведённых без разрешений в прибрежной зоне. Сейчас объявлен редевелопмент, и Бингин стал главным уроком для покупателей Букита: сертификат и KKPR важнее вида.
Длинный белый пляж под обрывом с варунгами на сваях и смотровой площадкой на скале. Волна серьёзная, для купания подходит только в отлив у камней. Баланган ближе всего к аэропорту из пляжей Букита, поэтому виллы вокруг него берут те, кто хочет сёрф без 50-минутной дороги. Медиана лизхолд-вилл здесь ниже, чем в Печату.
Пляж под скалами у самого Улувату, куда спускаются через пещеру, и бар на обрыве над ним, ставший главным местом заката Букита. Волна Улувату здесь одна из самых известных в мире и подходит только опытным сёрферам. По вечерам воскресенья на террасе Single Fin собирается половина района. Дорога к Сулубану узкая и в сезон забита байками.
Белый песок и бирюзовая вода под скалой, к которой прорубили серпантин прямо в известняке. Один из немногих пляжей Букита, куда можно подъехать на машине, поэтому его выбирают семьи и свадьбы. По берегу стоят пляжные клубы, в отлив открываются лагуны для купания. Меласти находится в Унгасане, где виллы дешевле Печату при тех же видах.
Ежевечернее представление на площадке у храма Улувату: полсотни мужчин поют «чак-чак» без музыкальных инструментов, а на фоне садится солнце в океан. Билеты покупают заранее, места занимают за час. Для владельца виллы на Буките это готовая программа для гостей в первый вечер и одна из причин, почему район держит высокую цену ночи.
Триста ступеней вниз по скале ведут к маленькой бухте с пещерами, в которых живут летучие мыши. Людей мало из-за спуска, вода прозрачная, в отлив открывается риф. Один из самых тихих пляжей Букита и хороший пример того, за что покупают виллы в Унгасане: дикие бухты в десяти минутах от дома.
Полтора километра пустого белого песка под скалами к югу от храма Улувату. Раньше сюда спускались только пешком по тропе, теперь есть дорога и несколько кафе, но людей по-прежнему мало. Известен выброшенным на берег кораблём, ставшим арт-объектом. Земля на скалах над Ньянг-Ньянг активно продаётся под клифф-виллы, и это первая линия с самыми строгими ограничениями по прибрежной полосе.
Фото достопримечательностей: Wikimedia Commons · Пура Лухур Улувату: Jakub Hałun, CC BY-SA 4.0 · Пляж Паданг-Паданг: TMFalkner, CC BY-SA 4.0 · Пляж Бингин: Tuwuh, CC BY-SA 4.0 · Пляж Баланган: Magul, CC BY-SA 4.0 · Сулубан и Single Fin: I made jon arinata, CC BY-SA 4.0 · Пляж Меласти: Bayu Stiawan, CC BY-SA 4.0 · Танец кечак на закате: David Santiago Cano Salazar, CC BY-SA 4.0 · Пляж Грин-Боул: Vladimir E, CC BY 2.0 · Пляж Ньянг-Ньянг: Denyezra, CC BY-SA 4.0
| Аэропорт | 30–50 минут |
|---|---|
| Пляж | Bingin / Padang Padang / Balangan / Melasti |
| Клиники | BIMC Nusa Dua ≈30 мин |
| Школы | мало, Нуса-Дуа 30 мин |
| Вода | скважины 100+ м или привозная, PDAM не везде |
Время в пути указано как типичная оценка вне часа пик. Для конкретного участка проверяйте в Google Maps.
21 июля 2025 года власти Бадунга снесли 48 построек на пляже Бингин: виллы, кафе и гестхаусы без разрешений в прибрежной зоне. На 2026–2027 объявлен редевелопмент. Урок: сертификат и KKPR важнее вида.
От $120–300k за 2–4 спальни на лизхолде в Бингине/Балангане до $500–900k за 3 спальни с видом на океан и $1M+ за клифф-фронт (Magnum, 06.2026).
Рек нет. Виллы живут на скважинах глубиной 100+ м, привозной воде и частично PDAM. В сухой сезон это статья расходов и риск: проверяйте источник до покупки.
Обновлено 2026-09-20. Не является публичной офертой. DOMA работает как агентство: мы не строим и не продаём в этом районе, если на странице не сказано иное.
Расскажите бюджет и цель — пришлём подборку юнитов с ценами, планировками и расчётом доходности. Без навязчивых звонков.