Бадунг · Сложившийся
Единственный район Бали, построенный по мастер-плану: широкие дороги, охрана, конференц-центры и пляжи за рифом. Рынок: luxury-виллы и резиденции при резортах от $400k. Данных по посуточной аренде нет: их заменяют отели.
Фото: Wikimedia Commons · Пляж Нуса-Дуа: спокойная лагуна за рифом — GdML, CC BY-SA 4.0 · Water Blow: волны, бьющие в скалы — Chapsorini, CC BY-SA 4.0 · Южные ворота курортной зоны ITDC — CEphoto, Uwe Aranas, CC BY-SA 3.0 · Ухоженная набережная: стандарт района — Albert0821, CC BY-SA 4.0
Нуса-Дуа создали в 1970-х как государственную курортную зону ITDC: земля внутри — HGB/HPL на длинных сроках, застройка — только по плану. Вокруг зоны (Саванган, Пандава, Танджунг-Беноа): обычный рынок: виллы, участки с видом и первая линия у Пандавы до IDR 1,55 млрд за ар.
Покупатель здесь консервативный: индонезийская элита, семьи с детьми, MICE-гости. Доходность считают от долгих контрактов и резортного управления: 7–10% брутто, 5–8% нетто по оценке местных агентств — а не от Airbnb.
Бадунг · -8.8000, 115.2300 · Google Maps
Оценка DOMA, где 5 означает максимум по острову. Земля и цена ночи показывают уровень цен. Загрузка взята из AirROI относительно среднего по острову. Инфраструктура учитывает госпитали, школы и дороги. Тишина обратна трафику и ночной жизни.
| Показатель | Значение | Источник |
|---|---|---|
| Земля, фрихолд | IDR 330 млн–1,55 млрд/ар (Пандава: верх) | Kibarer, 06.2026 |
| Земля, лизхолд | IDR ≈15 млн/ар/год (25 лет) | Kibarer, 06.2026 |
| Вилла, вход / средний / luxury | $400–600k / $600–900k / $900k–1,5M+ | Bali Villa Select, 18.04.2026 |
| Резиденции при резортах | от $1M | Bali Villa Select, 18.04.2026 |
| Доходность (оценка агентств) | 7–10% брутто, 5–8% нетто | Bali Villa Select, 18.04.2026 |
| Посуточная аренда | данных нет (AirROI не покрывает), ориентир: Джимбаран/Унгасан | AirROI, 09.2026 |
Цены взяты как asking price из листингов. ADR и загрузка получены из полигона AirROI, август 2025 – июль 2026. 1 ар = 100 м². Прогноз, а не гарантия.
Что видит гость виллы в районе Нуса-Дуа и откуда у владельца берётся спрос на аренду. Расстояния указаны от центра района, фото взяты с Wikimedia Commons.
Скалистый мыс на восточной стороне Пенинсулы, где волны Индийского океана бьют в узкую расщелину и взлетают фонтаном на десять метров. Лучшее время для зрелища: прилив и большая волна с июля по сентябрь. Рядом парк с деревянными мостками, где проходят свадьбы и вечерние мероприятия отелей. Единственное место в Нуса-Дуа, где океан выглядит диким.
Белый песок, спокойная лагуна за рифом и вид на храм Пура Гегер на скале. Пляж считается лучшим в районе: здесь купаются семьи с детьми, работают кафе с лежаками и школа сёрфинга на внешнем рифе. В отличие от пляжей внутри зоны ITDC, Гегер открыт для всех, и вокруг него стоят виллы Савангана с чистыми титулами.
Километровый белый пляж, к которому прорубили дорогу сквозь известняковые скалы со статуями героев Махабхараты в нишах. Море спокойное, есть каяки и лежаки, по выходным много индонезийских семей. Земля на скалах над Пандавой одна из самых дорогих в районе: первая линия с видом на океан продаётся до IDR 1,55 млрд за ар.
Узкий полуостров к северу от зоны ITDC, столица водных видов спорта Бали: парасейлинг, флайборды, банан и прогулки к Черепашьему острову. Здесь стоят отели попроще, чем в Нуса-Дуа, и живут балийцы, буги и китайская община с мечетью, храмом и китайским кланом на одной улице. Виллы и кондо Танджунг-Беноа дешевле Нуса-Дуа при тех же 20 минутах до аэропорта.
Частный музей искусства Азии и Океании с коллекцией более 600 работ, включая балийские полотна европейских художников XX века. Одиннадцать залов в тихом здании внутри зоны ITDC, куда редко доходят туристы. Хороший вариант для дождливого дня и один из немногих культурных объектов района, построенного вокруг отелей.
Торговый центр под открытым небом в центре зоны ITDC: супермаркет, аптеки, рестораны и сувенирные ряды для гостей отелей. Вечером здесь проходят танцевальные представления. Для жителей Нуса-Дуа это ближайшие магазины, потому что внутри курортной зоны нет обычных улиц с лавками.
Небольшой храм на скале над пляжем Гегер с видом на всю лагуну и отели Нуса-Дуа. Тропа к храму идёт мимо огородов с морскими водорослями, которые здесь до сих пор выращивают. Одно из лучших мест для заката в районе и напоминание, что Нуса-Дуа до 1970-х была рыбацкой деревней.
Парковый остров с газонами, пальмами и пятикилометровой набережной вдоль лагуны, по которой бегают и ездят на велосипедах гости отелей. Здесь проходят крупные мероприятия, от саммита G20 до фестивалей. Набережная соединяет все отели зоны и выходит к Water Blow. Это самая ухоженная прибрежная зона острова, и она же объясняет, почему район выбирают семьи.
Фото достопримечательностей: Wikimedia Commons · Water Blow: Chapsorini, CC BY-SA 4.0 · Пляж Гегер: GdML, CC BY-SA 4.0 · Пляж Пандава: Herryz, CC BY-SA 4.0 · Танджунг-Беноа: Anton Leddin, CC BY-SA 4.0 · Музей Пасифика: Museum Pasifika, CC BY-SA 4.0 · Пенинсула и набережная: Albert0821, CC BY-SA 4.0
| Аэропорт | 20–30 минут по платной дороге |
|---|---|
| Пляж | Nusa Dua / Geger / Pandawa |
| Клиники | BIMC Nusa Dua: в районе |
| Школы | международные школы рядом |
| Конференц-центры | BNDCC, BICC |
Время в пути указано как типичная оценка вне часа пик. Для конкретного участка проверяйте в Google Maps.
Внутри: только резиденции при резортах на праве HGB/HPL с длинным сроком. Классические виллы с чистым титулом продаются за периметром: в Савангане, Пандаве, Танджунг-Беноа.
Местные агентства оценивают 7–10% брутто и 5–8% нетто при резортном управлении и долгих контрактах. Открытых данных Airbnb-аренды по району нет.
Вход: $400–600k, средний сегмент $600–900k, luxury $900k–1,5M+, резиденции при резортах — от $1M (Bali Villa Select, 04.2026).
Обновлено 2026-09-20. Не является публичной офертой. DOMA работает как агентство: мы не строим и не продаём в этом районе, если на странице не сказано иное.
Расскажите бюджет и цель — пришлём подборку юнитов с ценами, планировками и расчётом доходности. Без навязчивых звонков.