- Виллы с 2 спальнями на этапе стройки (off-plan) на Бали в среднем стоят $251 000, готовые — $212 000. За квадратный метр off-plan дороже на 21%: $2 060 против $1 700.
- У off-plan длиннее аренда: медиана 28 лет против 25 у готовых. Поэтому цена года владения у off-plan ниже — $9 050 против $10 590.
- Off-plan — четверть предложения на Бали (26%). Покупая на стадии стройки, проверяйте график платежей по этапам и разрешения до первого взноса.
Принято считать, что на стадии стройки вилла дешевле. По объявлениям на Бали всё наоборот: off-plan стоит дороже. Но если посчитать цену года владения, картина снова переворачивается. Разбираем на 2 502 объявлениях.
Цены: off-plan дороже
| Виллы с 2 спальнями, Бали | Off-plan | Готовые |
|---|---|---|
| Медиана цены | $251 000 | $212 000 |
| Медиана площади | 127 м² | 120 м² |
| Цена за м² (все виллы) | $2 060 | $1 700 |
| Медиана срока аренды (все виллы) | 28 лет | 25 лет |
| Цена года аренды (все виллы) | $9 050 | $10 590 |
Off-plan — это четверть предложения на Бали (26%). В объявлениях это в основном новые проекты: свежая архитектура, бассейн, мебель в комплекте и договор аренды, который ещё не начал «сгорать».
Почему за год владения off-plan дешевле
У готовой виллы часть срока аренды уже прошла: если дом построен три года назад на договоре в 28 лет, покупателю остаётся 25. У off-plan договор обычно подписывается при покупке, и срок идёт целиком. Поэтому при более высокой цене год владения у off-plan выходит на 15% дешевле. Как считать цену года аренды, мы объяснили в разборе сроков лизхолда.
Почему это не противоречит «на стройке дешевле»
Внутри одного проекта цена на этапе стройки обычно ниже, чем после сдачи, — это мы разбирали в статье «Вилла на этапе стройки или готовая». В объявлениях же сравниваются разные объекты: новые проекты с длинной арендой против вилл, построенных несколько лет назад. Поэтому по рынку off-plan дороже за метр, а для конкретного проекта покупка на стройке остаётся способом войти дешевле.
В Убуде разрыв больше
В Убуде виллы с 2 спальнями на стадии стройки в объявлениях стоят в среднем $289 000 (15 объектов), готовые — $223 500 (47 объектов). Выборка off-plan небольшая, но направление то же, что по острову: новые проекты продают дороже.
За что вы платите риском
Готовая вилла сдаётся с первого дня. Off-plan даёт длинный срок и более низкую цену года, но вы ждёте сдачи и несёте риск сроков. Этот риск можно сильно снизить:
- оплата по этапам, каждый платёж — после подписанного акта (как устроена рассрочка);
- KKPR и PBG до первого взноса, а не «в процессе получения»;
- срок сдачи и неустойка записаны в договоре (что делать, если срок сорван).
Источник: сводка DOMA Research по 2 502 объявлениям вилл каталога Bali Home Immo, сбор 29 сентября 2026. Цены запрашиваемые, не цены сделок; рупии пересчитаны по 17 960 за доллар. Данные открыты в индексе DUVI.
Частые вопросы
Почему off-plan на Бали дороже готовых вилл?
В объявлениях off-plan — это в основном новые проекты с более свежей архитектурой и длинным сроком аренды. За метр они дороже на 21%, но аренда у них в среднем на 3 года длиннее.
Что выгоднее: off-plan или готовая вилла?
Сравнивайте цену года аренды и риски. Готовая вилла сдаётся сразу, off-plan обычно дешевле за год владения, но вы ждёте сдачи и несёте риск сроков. Риск снижают оплата по актам этапов и полный пакет документов до первого платежа.
Как снизить риск при покупке off-plan?
Платите по этапам после подписанного акта, требуйте KKPR и PBG до первого взноса, фиксируйте в договоре срок сдачи и неустойку.