- На пленарном заседании 21 сентября 2026 года DPRD Бали сообщил о 244 отелях и виллах в открытой продаже: диапазон цен от 1,6 млрд до 535 млрд рупий, концентрация в Куте, Убуде, Нуса-Дуа, Чангу и Семиньяке.
- Версия властей: продажи объясняются реструктуризацией бизнеса, отели полны, поток 20–24 тысячи иностранцев в день. Версия аналитиков: прирост иностранных прибытий в первом квартале 2026 года упал до 1,04% против 7,95% годом ранее, а строительство новых номеров продолжается.
- Обе версии сходятся в одном: в открытую продажу уходят прежде всего объекты без разрешений, в нецелевых зонах и с доходностью, посчитанной по презентации, а не по рынку.
- Для покупателя волна продаж означает торг на вторичном рынке и одновременно требование проверять причину продажи, пакет документов и реальную загрузку до внесения депозита.
В сентябре 2026 года новости о Бали звучали тревожно: «сотни отелей и вилл выставлены на продажу». Цифра настоящая, её озвучил парламент провинции. Но объяснений у неё два, и они противоречат друг другу. Губернатор говорит о реструктуризации бизнеса при полных отелях. Аналитики говорят о капитале, который пришёл на остров быстрее, чем гости. Мы собрали обе версии по датированным источникам и разобрали, что из этого следует для человека, который сейчас выбирает виллу.
Что именно посчитал парламент Бали
На 51-м пленарном заседании DPRD Бали в понедельник 21 сентября 2026 года депутаты представили подсчёт объявлений о продаже. Из 524 объявлений со словом «отель» на популярных площадках 244 оказались реальными отелями и виллами в продаже. Диапазон цен от 1,6 млрд до 535 млрд рупий, то есть примерно от $100 тысяч до $33 миллионов по курсу сентября 2026 года. География: Кута, Убуд, Нуса-Дуа, Чангу, Семиньяк.
| Показатель | Значение | Источник и дата |
|---|---|---|
| Объявлений со словом «отель» | 524 | DPRD Бали, 21.09.2026 |
| Реальных отелей и вилл в продаже | 244 | DPRD Бали, 21.09.2026 |
| Диапазон цен | 1,6 млрд – 535 млрд рупий | DPRD Бали, 21.09.2026 |
| Районы концентрации | Кута, Убуд, Нуса-Дуа, Чангу, Семиньяк | DPRD Бали, 21.09.2026 |
| Заявок на разрешения от вилл и турбизнеса | около 5 000 за 2025–2026 годы | то же заседание, Bali Discovery 26.09.2026 |
| Прирост иностранных прибытий, I квартал 2026 | +1,04% (1,47 млн человек) | Bali Discovery 20.09.2026 |
| Прирост годом ранее, I квартал 2025 | +7,95% | Bali Discovery 20.09.2026 |
| Номеров в стройке | 2 460 | Bali Discovery 20.09.2026 |
Важно понимать границы подсчёта. Депутаты смотрели публичные объявления, а не реестр сделок. В список не попали виллы, которые продаются через агентов закрыто, и попали объекты, которые висят в продаже годами по завышенной цене. Это срез настроений продавцов, а не статистика продаж.
Версия первая: реструктуризация при полных отелях
Губернатор Ваян Костер ответил на том же заседании. Его аргументы: продажи объясняются реструктуризацией бизнеса, а не кризисом. Отели, по его словам, заполнены полностью. Ежедневный поток составляет 20–24 тысячи иностранных гостей и 12–14 тысяч внутренних туристов. Лицензированные отели заявляют загрузку 80–90%. Сбор налога с отелей и ресторанов (PHR) вырос на 300 млрд рупий год к году.
Отдельная цифра из того же обсуждения: около 5 000 вилл и туристических бизнесов подали заявки на разрешения за 2025–2026 годы. Это следствие кампании по легализации, которая идёт с начала 2026 года и вылилась в делистинг объектов без разрешений с 1 августа. Губернатор поручил управлению туризма и администрации округа Бадунг проверить объявления и следить за предложением на Airbnb.
Логика этой версии простая: часть владельцев построила виллы в нецелевых зонах или без документов, а теперь не может их легально сдавать. Такие объекты уходят в продажу, потому что для их владельцев бизнес закончился. Рынок в целом при этом чувствует себя нормально.
Версия вторая: капитал пришёл быстрее гостей
Аналитики гостиничного рынка, которых цитирует Bali Discovery 20 сентября 2026 года, смотрят на те же события иначе. Прирост иностранных прибытий в первом квартале 2026 года составил 1,04% против 7,95% годом ранее. Прогноз ассоциации отелей PT HIA на 2026 год: 6,93 млн иностранных гостей, минус 0,2% к 2025 году. При этом в стройке находится 2 460 гостиничных номеров, а только на участке Джимбаран, Печату и Унгасан до 2028 года выйдет 688 номеров.
Деньги в сектор продолжают идти. ВВП Бали в первом квартале 2026 года вырос на 5,58%, сектор размещения и питания на 6,44%. Банковское кредитование гостиничного бизнеса выросло на 15,86%, строительное кредитование на 11,08%. Аналитик Росс Вудс, на которого ссылается издание, формулирует это как «расширение капитала быстрее, чем рынок его поглощает», а восстановление после 2024–2025 годов ещё 24 августа назвал иллюзией.
Его оценка загрузки в стрессовом сценарии: Убуд 47,7%, Джимбаран 50,6%, отдельные районы 32,5%. Это не прогноз на год, а расчёт того, что будет с загрузкой, если новые номера выйдут на рынок при нынешнем потоке. По этой версии 244 объекта в продаже не аномалия, а первый видимый признак переизбытка предложения.
Две версии спорят о причине, но сходятся в диагнозе: в продажу первыми уходят объекты, экономика которых была посчитана по презентации, а не по рынку.
Что общего у объектов в списке
По источникам нельзя составить точный портрет каждого из 244 объектов, но можно перечислить признаки, которые встречаются в обеих версиях и которые мы видим в практике DOMA при разборе вторичных предложений.
- Нет разрешений на коммерческую сдачу. Вилла построена по PBG для жилого дома или вообще без PBG, зона по KKPR не допускает размещения гостей. После делистинга с 1 августа 2026 года такой объект не приносит дохода на легальных платформах. Разбор: что нужно для легальной сдачи.
- Структура через иностранную компанию, которую больше нельзя воспроизвести. С третьей недели мая 2026 года новые PT PMA не регистрируют по коду KBLI 68111. Компании, созданные раньше, продолжают работать, но продать такую структуру следующему иностранцу стало сложнее. Подробнее: закрытие KBLI 68111.
- Доходность из презентации. Объект куплен под обещание 15–17% при загрузке 80%. Реальная загрузка всех объявлений Убуда по индексу DUVI за июль 2026 года составила 37%. Разница между обещанием и фактом делает объект убыточным для владельца с кредитом или с чужим управлением. Как это считать: финмодель застройщика под лупой.
- Локации с наибольшим новым предложением. Чангу и Букит получили основной объём новых вилл в 2023–2026 годах. Единственный район с положительным балансом поглощения по нашим данным на 2026 год остаётся Санур.
- Короткий остаток лизхолда. Виллы, купленные в 2010-х на 25 лет, подошли к отметке, после которой рынок закладывает дисконт 30–40%. Владельцы стараются выйти до неё. Подробнее: переуступка лизхолда до окончания срока.
Что это значит для покупателя
Волна продаж меняет рынок в двух направлениях одновременно, и оба надо учитывать.
Появился торг. На вторичном рынке продавцов стало больше, чем покупателей с готовыми деньгами. Объекты с полным пакетом документов и историей дохода по-прежнему продаются близко к запрошенной цене, но объекты с проблемами отдают с дисконтом. Если вы готовы разбираться в документах, у вас есть выбор, которого не было в 2023–2024 годах.
Выросла цена ошибки. Дешёвая вилла без PBG и SLF в 2026 году не актив со скидкой, а объект, который нельзя легально сдавать и который на следующей проверке попадёт в список на делистинг. Дисконт здесь равен стоимости проблемы, а иногда меньше её.
| Что проверить | Как выглядит норма | Что должно остановить |
|---|---|---|
| Причина продажи | Понятная история: переезд, смена стратегии, выход в плюс после трёх лет аренды | Продавец уходит от ответа или ссылается на «изменения в законах» без конкретики |
| Остаток лизхолда и продление | 20+ лет с механизмом продления, где прописаны обязанность собственника, срок и цена | Менее 15 лет и «продление по договорённости сторон» |
| Зона и разрешения | KKPR под размещение, PBG с коммерческим назначением, SLF на руках | PBG жилое или отсутствует, зона сельскохозяйственная или LSD |
| Регистрация аренды | NIB по KBLI 55193, NPWPD, налог с размещения платится | Сдача идёт «через друга», отчётности нет |
| Загрузка и выручка | Выписки платформ и управляющей компании за 12+ месяцев | Только презентация с плановыми цифрами |
| Земля и собственник | Сертификат собственника проверен нотариусом, договор аренды нотариальный | Договор простой письменный, собственник сменился без переоформления |
Порядок проверок и типичные ловушки разобраны в статье due diligence виллы на Бали, а полная карта пути от первого вопроса до аренды в материале путь инвестора на Бали.
Как это касается новостроек
Новостройка не конкурирует с проблемной вторичкой напрямую: у неё другой покупатель и другая экономика. Но она конкурирует с хорошей вторичкой, и после сентябрьских новостей покупатель сравнивает их жёстче. Три вопроса, которые стоит задать любому продавцу новостройки на фоне этой волны.
- В какой зоне участок по KKPR и есть ли PBG с коммерческим назначением до старта продаж, а не «после сдачи».
- По какой загрузке посчитана доходность в презентации и что будет с цифрой при загрузке 60% и 45%.
- Куда уходят деньги: на счёт продавца или подрядчику по этапам, и что происходит с депозитом при срыве сроков.
Что смотреть дальше
Три индикатора покажут, какая из версий ближе к правде, раньше любых заголовков.
- Статистика прибытий за третий квартал 2026 года. Если прирост иностранных гостей останется около 1%, при 2 460 номерах в стройке давление на загрузку усилится.
- Результат проверки объявлений, которую поручил губернатор. Если у большинства из 244 объектов не окажется разрешений, версия о легализации подтвердится.
- Дисконты на вторичном рынке по объектам с полным пакетом документов. Пока они продаются близко к цене, речь о чистке, а не о падении.
Итог: 244 отеля и виллы в продаже это факт, зафиксированный парламентом Бали 21 сентября 2026 года. Причина у каждого объекта своя, и покупателю выгодно её знать: волна открывает торг по хорошим объектам и одновременно наказывает за покупку плохих. Проверяйте зону, разрешения, регистрацию аренды и реальную загрузку до депозита, а доходность считайте по трём сценариям. Если хотите, чтобы мы разобрали конкретное объявление по этому списку, напишите нам.
Материал носит информационный характер и не является финансовой или инвестиционной консультацией. Мы не финансовые консультанты. Все цифры приведены по источникам с указанием даты и могут быть пересмотрены после публикации официальной статистики за третий квартал 2026 года.
Источники: Bali Discovery, материалы от 20, 24 и 26 сентября 2026 года о 51-м пленарном заседании DPRD Бали (21.09.2026), ответе губернатора Ваяна Костера и статистике прибытий за I квартал 2026 года, Bali Post, 21.09.2026, данные PT HIA (прогноз 2026), BPS Bali (ВВП I квартала 2026), индекс DUVI (выпуск 1, данные июля 2026), практика DOMA по разбору вторичных предложений 2024–2026.
Частые вопросы
Сколько вилл и отелей на Бали сейчас продаётся?
По подсчёту, озвученному на пленарном заседании DPRD Бали 21 сентября 2026 года, из 524 объявлений со словом «отель» 244 оказались реальными отелями и виллами в продаже. Это не полный рынок: подсчёт делался по одному набору площадок и не включает виллы, которые продаются через агентов без публичных объявлений.
Это значит, что рынок Бали падает?
Однозначного ответа в источниках нет. Официальная позиция провинции: отели загружены, налоговые сборы с отелей и ресторанов выросли на 300 млрд рупий за год, продажи объясняются реструктуризацией. Аналитики указывают на замедление прироста иностранных прибытий до 1,04% в первом квартале 2026 года и на 2 460 номеров в стройке. Мы советуем считать по конкретному объекту, а не по заголовкам.
Почему владельцы продают виллы именно сейчас?
В открытых источниках называют несколько причин: делистинг объектов без разрешений с 1 августа 2026 года, закрытие кода KBLI 68111 для новых иностранных компаний с мая 2026 года, рост предложения в Чангу и на Буките, а также расхождение между доходностью из презентации и фактической загрузкой. По каждому конкретному объекту причину нужно выяснять отдельно.
Можно ли купить виллу на волне продаж дешевле?
Торг на вторичном рынке стал реальнее, особенно по объектам с коротким остатком лизхолда и без полного пакета документов. Но дисконт часто отражает реальную проблему: вилла без PBG и SLF или в нецелевой зоне дешевле не потому, что продавец спешит, а потому что её нельзя легально сдавать.
Что проверить в объявлении о продаже виллы или отеля?
Пять вещей: остаток срока лизхолда и механизм продления, зону земли по KKPR, наличие PBG и SLF, регистрацию аренды по коду KBLI 55193 с NIB и NPWPD, а также историю загрузки и выручки по выпискам платформ, а не по презентации. Порядок проверки описан в статье о due diligence виллы.
Как волна продаж отражается на новостройках?
Прямо она их не касается: объект, который строится по действующим разрешениям в целевой зоне с оплатой по этапам, продаётся по своей экономике. Косвенно она задаёт ориентир: покупатель теперь сравнивает новостройку с готовыми виллами на вторичном рынке и требует такой же прозрачности документов.
Какую загрузку закладывать в расчёт после этих новостей?
Не презентационные 80–90%, а рыночные данные. По индексу DUVI за июль 2026 года средняя загрузка всех объявлений Убуда составила 37%, активных объектов по Бали 60–65%, вилл под профессиональным управлением у партнёров DOMA 87%. Считайте три сценария и смотрите, при каком из них объект остаётся в плюсе.