- В объявлениях вилл на Бали, где зона указана, 68% объектов стоят на зоне Residential (жилая, «жёлтая») и 31% — на Touristic. В Убуде жилая зона — у 72%.
- Вилла на туристической зоне в объявлениях дороже на 28% за квадратный метр: медиана $2 160 против $1 690.
- Зона в объявлении — не разрешение. Право на конкретную деятельность на участке подтверждает KKPR, поэтому проверять нужно его, а не цвет на карте.
В карточке почти каждой виллы на Бали есть строка «Zoning». Покупатели читают её как ответ на главный вопрос — можно ли сдавать виллу посуточно. Мы посмотрели, что пишут в 2 502 объявлениях, и разобрали, почему этой строки недостаточно.
Что показывают объявления
Зона указана в 1 986 объявлениях из 2 502. Из них:
| Зона в объявлении | Доля | Медиана цены за м² |
|---|---|---|
| Residential (жилая) | 68% | $1 690 |
| Touristic (туристическая) | 31% | $2 160 |
| Commercial | меньше 1% | — |
По районам доля жилой зоны сильно различается: в Умаласе и Керобокане — 95%, в Чангу — 79%, в Убуде — 72%, на Буките — 56%, в Семиньяке — 54%. Цифры по каждому району есть на страницах карты районов.
Туристическая зона стоит дороже
Виллы на туристической зоне в объявлениях дороже на 28% за квадратный метр. Туристической земли меньше, и покупатели платят за предсказуемость. Но премия в цене не гарантирует, что на конкретном участке разрешена нужная вам деятельность.
Почему зона — не ответ
Цвет зоны на карте не выдаёт и не отменяет право на коммерческую деятельность. Его выдаёт KKPR — подтверждение, что конкретный код деятельности (KBLI) допустим на конкретных координатах. Поэтому вилла на жилой зоне с правильным KKPR может быть законным объектом для сдачи, а вилла на туристической зоне без него — нет. Подробно механизм разобран в статье «Жёлтая зона на Бали: решает KBLI внутри зоны».
Что проверить до оплаты
- KKPR на участок и код деятельности, который в нём указан.
- Назначение участка в официальном плане — через нотариуса, а не по описанию продавца.
- PBG — разрешение на строительство — на тот же объект и ту же площадь.
- Совпадение координат участка в KKPR, PBG и сертификате на землю.
Проекты, которые координирует DOMA, стоят на жилой зоне, и полный пакет — сертификат, KKPR, PBG, нотариальный договор аренды — открыт до оплаты. Пройти свою проверку можно в чек-листе застройщика.
Источник: сводка DOMA Research по 2 502 объявлениям вилл каталога Bali Home Immo, сбор 29 сентября 2026. Цены запрашиваемые, не цены сделок; рупии пересчитаны по 17 960 за доллар. Данные открыты в индексе DUVI.
Частые вопросы
Можно ли сдавать посуточно виллу на жилой зоне?
Цвет зоны сам по себе этого не решает. Решает KKPR — подтверждение, что заявленная деятельность допустима на этих координатах. Попросите KKPR до оплаты и проверьте, какой код деятельности в нём указан.
Почему виллы на туристической зоне дороже?
Земли с туристическим назначением меньше, и покупатели платят за предсказуемость. По объявлениям разница — около 28% за квадратный метр.
Где проверить зону участка?
Нотариус или консультант получает назначение участка из официального плана пространственного развития примерно за день. Ориентируйтесь на документ, а не на описание в объявлении.