Журнал DOMA №1: Бали закрыл вход новым иностранным компаниям в 18 отраслей. Ставка 5,75%, цифровая переоценка земли и турпоток июня (18–26 июля 2026)

Первый выпуск еженедельного журнала DOMA. Девять дней с 18 по 26 июля 2026 года изменили правила входа в арендный бизнес на острове. Система OSS заблокирована для новых иностранных компаний по 18 кодам KBLI, включая код 68111 «недвижимость». Земля официально переоценивается в цифре. Банк Индонезии держит ставку 5,75%, а рупия закрыла неделю около 17 977 за доллар. В номере также депортации за работу на туристической визе, турпоток июня и объект выпуска, Mirador Canyon Villas в Убуде.

Скачать журнал №1 · 10 страниц

Принцип журнала сформулирован на обложке, цифры, а не рендеры. Каждый факт в номере датирован и привязан к источнику. Цифры без источника мы не публикуем. Блок «Что это значит для инвестора» это наша интерпретация, а не совет.

Главное за неделю

Три события 18–26 июля, которые прямо влияют на деньги инвестора в недвижимость Бали.

Провинция закрыла OSS для новых PMA в 18 отраслях

Губернатор Ваян Костер 23 июля подтвердил, что заявки новых иностранных компаний по 18 кодам KBLI низкого и средне-низкого риска система онлайн-лицензирования отклоняет автоматически. Среди кодов 68111, «недвижимость, собственная или арендованная», а также отели до 6000 м², кафе, аренда транспорта, консалтинг. Фактически ограничение работает с третьей недели мая.

Банк Индонезии держит 5,75%, рупия слабеет

На заседании 21–22 июля ставку сохранили. Депозитная линия 4,75%, кредитная 6,50%. Регулятор сделал ставку на приток портфельного капитала, а не на защиту курса, и рупия закрыла неделю около 17 977 за доллар.

Земля официально переоценена в цифре

Регламент ATR/BPN №3/2026, действующий с мая 2026 года, отделил стоимость земли от построек. Корректная оценка требует электронного сертификата. Консультанты оценивают разницу в оценке объектов с полным цифровым пакетом и без него в 20–40%.

Право и структура сделки

18 кодов KBLI закрыты для новых иностранных компаний

Правительство провинции Бали ограничило доступ к системе Online Single Submission (OSS) для новых PT PMA по 18 видам деятельности низкого и средне-низкого риска. Заявки под этими кодами получают автоматический отказ. Мера согласована с министром инвестиций, действует с третьей недели мая 2026 года и публично объявлена 23 июля.

В списке 68111 (недвижимость, собственная или арендованная), 55110 и 55120 (отели и «мелати»), 55900 (прочее размещение), 56303 (кафе), 77100 и 77311 (аренда авто и мотобайков), 70204 и 70209 (консалтинг), розница, ателье, спортобъекты. Мотив губернатора Костера в том, что иностранные фирмы вытесняли местный малый бизнес, заходя через низкорисковые категории с одним лишь базовым номером NIB и виртуальным офисом.

Важная деталь. Ограничение касается новых регистраций. Компании, получившие NIB и лицензии раньше, продолжают работать, но с более строгими проверками и обязательной отчётностью LKPM до момента деактивации кода в системе.

Источники: ANTARA Bali, Kompas, Bali Tribune, baliprov.go.id · 23.07.2026. Номер нормативного акта официально не публиковался, мера описана как административная блокировка кодов в OSS.

Что это значит для инвестора. Схема «покупаю виллу и оформляю арендный бизнес на собственное новое PT PMA по 68111» на Бали больше не собирается. Остаются два рабочих пути. Первый это прямой leasehold (Hak Sewa), аренда земли с правом строить, сдавать и передавать права. Второй это покупка у застройщика с уже выстроенной корректной структурой и назначением объекта. Действующие PMA с нужными кодами резко выросли в цене, но покупка чужой компании тянет за собой её историю и обязательства.

Coretax стал единственной налоговой системой

Гендиректорат по налогам подтвердил, что надзор, взыскание, апелляции и декларации проходят только через Coretax, ручная обработка вне системы не допускается. Сверка данных о сделках, владельцах и платежах автоматическая.

Источники: Antara News, 07.2026 · The Jakarta Post, 15.07.2026

Что это значит для инвестора. Занижение цены в договоре и «серые» схемы владения перестают быть незаметными, расхождение всплывает без участия инспектора. Планируйте налоги от реальной цены сделки и держите документы в одной логике, договор, оплата, отчётность.

Деньги. Ставка, рупия, налоги

Банк Индонезии сохранил ставку 5,75%

Заседание 21–22 июля оставило BI-Rate без изменений. Депозитная линия 4,75%, кредитная 6,50%. Регулятор расширил стимулы для притока иностранного портфельного капитала на фоне давления на рупию. Цель по инфляции на 2026–2027 годы 2,5% ±1%.

Рынок ждал более жёстких сигналов, поэтому рупия всё равно ослабла, около 17 977 за доллар на закрытии недели. Налоговый курс на 22–28 июля 18 056.

Источники: ANTARA, 22.07.2026 · Pintu News, 24.07.2026 · KMK 33/MK/EF.2/2026

Что это значит для инвестора. Слабая рупия это попутный ветер для покупателя с валютой, и цена входа, и содержание объекта в пересчёте на доллар дешевеют. Но курс нельзя закладывать в модель как гарантию. Считайте доходность в валюте выплаты и проверяйте, в какой валюте зафиксирован ваш договор.

Бали главный кандидат на международный финцентр

Координирующий министр экономики Аирлангга Хартарто вместе с министром инвестиций Росаном Рослани осмотрели площадки на острове, земли госкомпаний рядом с аэропортом Нгурах-Рай, особые экономические зоны, запад Бали. Решение будет после принятия закона о финцентре, запуск заявлен до конца 2026 года.

Обсуждаемые льготы включают освобождение от корпоративного налога и подоходного для иностранных сотрудников. Критики отмечают дефицит кадров и ограничения по высотности и землепользованию.

Источники: CNBC Indonesia, 21.07.2026 · Hey Bali News, 23.07.2026

Что это значит для инвестора. Практический сигнал для инвестора не сам финцентр, а вероятный разогрев цен на землю на юге острова и повышенное внимание регуляторов к структуре сделок. Для входа на юге считайте цену входа консервативно. Проекты вне спекулятивного пояса дают более предсказуемую экономику.

Земля и разрешения

Цифровая переоценка земли, разрыв в оценке 20–40%

Регламент ATR/BPN №3/2026, действующий с мая 2026 года, официально отделил стоимость земли от построек. Для корректной оценки нужен электронный сертификат, «бумажный» пакет документов оставляет объект в старой системе координат.

По оценке консультантов, полный цифровой пакет добавляет к оценочной стоимости 20–40% за счёт прозрачности для банков, оценщиков и покупателей.

Источники: Seven Stones Indonesia, 07.2026 · ARMA Law, 2026

Что это значит для инвестора. Две одинаковые с виду виллы теперь стоят по-разному, разницу делает форма документов на землю. Проверяйте сертификат и его цифровой статус до задатка. Это самая дешёвая правка в сделке и самая дорогая ошибка после.

Курс на «меньше бетона». 30% зелени и защита рисовых полей

Профильный совет продвигает норму, по которой минимум 30% участка остаётся открытым зелёным пространством, причина в подтоплениях и нагрузке на водопоглощение. Пока это проект. Параллельно действует инструкция губернатора №5/2025, запрещающая конверсию земель в ряде зон, проекты с полученными разрешениями достраиваются.

За 2019–2024 годы остров потерял 6 521 га сельхозземель, это 9% аграрного фонда. Рисовые террасы Денпасара сократились на 38%.

Источники: Seven Stones Indonesia, 07.2026 · The Bali Sun, 2026

Что это значит для инвестора. Ограничения режут будущее предложение и удорожают проекты, у которых разрешения уже на руках. Для покупателя это аргумент смотреть на объекты с полным пакетом KKPR и PBG и корректной зоной. Они выигрывают и в сроках, и в цене перепродажи.

Визы, иммиграция, турпоток

Работа на туристической визе. Депортации и чёрные списки

За первое полугодие 2026 года с Бали выдворили 342 иностранца за overstay, работу не по статусу и нарушения общественного порядка. 22 июля офис в Сингарадже депортировал троих за работу на VOA и BVK. 24 июля в чёрный список внесли двух граждан Нидерландов, организовавших закрытый клуб в Чангу.

Отдельно иммиграция напомнила, что продление VOA и ВНЖ требует личного визита в офис, дистанционно продлить нельзя. Пошлина 500 000 рупий, оверстей обходится в 1 млн рупий за день.

Источники: Bali Discovery, 07.2026 · The Bali Sun, 22.07.2026 · ANTARA, 24.07.2026 · Hey Bali News, 24–25.07.2026

Что это значит для инвестора. Самостоятельно управлять своей арендой, находясь на туристической визе, значит рисковать депортацией и бессрочным запретом на въезд. Управление сдаёт лицензированная УК, а ваш статус пребывания должен соответствовать тому, что вы фактически делаете на острове.

Июнь. 623 592 туриста, плюс 3,5% к прошлому году

Июньский поток иностранных гостей вырос на 3,5% год к году (602 634 в июне 2025), Австралия дала 161 тыс. прибытий. При этом январь–май остаётся в лёгком минусе, 2 598 143 против прошлогоднего уровня, −1,77%.

Загрузка в высокий сезон, по оценке PHRI, 70–80%, в Нуса-Дуа и Бадунге около 79%. Официальные данные BPS за апрель дают 57,94% в звёздных отелях.

Источники: ANTARA, 13.07.2026 · PHRI Badung, 03.07.2026 · BPS Bali, 02.06.2026 · Tribun Bali, 10.07.2026

Что это значит для инвестора. Спрос смещается к более длительному и качественному пребыванию, а не к росту трафика. Для арендной модели это значит ставить на объекты, которые выигрывают в long-stay, приватность, бассейн, рабочее место, а не на гонку за максимальным числом заездов.

Рынок в цифрах

Только подтверждённые данные с датой и источником. Цифры без источника мы не публикуем.

Данных по средним ценам за ар земли по районам мы не приводим. Официальной статистики нет, а цифры из блогов агентств не раскрывают методику. Как только выйдет статистика Банка Индонезии за II квартал, дадим её в следующем выпуске.

Объект выпуска. Mirador Canyon Villas, Убуд

Семь вилл на краю каньона в Лодтундухе, десять минут от центра Убуда. KKPR подтверждает коммерческий код KBLI (55193) на этих">Жёлтая зона R3, посуточная аренда легальна. Это и есть ответ на главную новость выпуска. Право оформляется на инвестора напрямую через leasehold, без регистрации новой компании.

Прогноз доходности, 2BR

Это прогноз, а не гарантия. Факт по сданному проекту Green Harmony с ноября 2024 по сентябрь 2025 такой. Средняя загрузка 81,9%, тариф $90, доходность 14,4% годовых по четырём виллам. Если тариф Mirador окажется на уровне Green Harmony, доходность будет ближе к 12–14%. Показываем оба числа. Страница проекта Mirador, посчитать свой сценарий можно в калькуляторе доходности.

О журнале и о DOMA на момент выпуска

«Журнал DOMA» выходит каждую неделю и остаётся бесплатным. Мы собираем новости Бали, проверяем каждую цифру по источнику и объясняем, что это меняет для денег инвестора. Ежедневные дайджесты выходят на сайте, недельный разбор в PDF.

В июле 2026 года DOMA описывала себя как девелопер полного цикла на Бали с 2022 года, 30+ вилл, три сданных проекта, оплата по актам этапов. Управление объектами вела Bali Legend, 240+ объектов и 4000+ отзывов на Airbnb. Почему схема работы изменилась осенью 2026 года, мы рассказали в сводном выпуске №5.

Архив выпусков · Калькулятор доходности · Блог

← Все дайджесты