Мас (Убуд), деревня резчиков, Ari Canti, 10–15 мин до центра

Где это

Деса Мас лежит к югу от Пелиатана и к северу от Батуана, по обе стороны Jl. Raya Mas. Это транзитная ось, по ней едут в Денпасар, Санур и аэропорт, поэтому выезд из деревни быстрый, а первая линия дороги шумная. За дорогой в обе стороны начинаются банжары с храмами и рисовые поля, западнее лежит плато Лодтундуха, восточнее долина реки Петану и Пеженг. Храм Pura Taman Pule и Дом масок и кукол Setia Darma стоят у главной дороги.

Куда	Время	Как
Госпиталь Ari Canti	2–5 мин	по Jl. Raya Mas
Лодтундух, Mirador и Most	5–10 мин	на запад через Jl. Raya Mawang
Лес обезьян и Нюх-Кунинг	8–12 мин	через Pengosekan
Центр Убуда, Jl. Raya Ubud	10–15 мин	через Пелиатан и Jl. Raya Andong
Гоа-Гаджа	10–12 мин	через Тегес и Бедулу
Арт-рынок Сукавати	10–15 мин	на юг по Jl. Raya Mas
Пляж Purnama	25–30 мин	через Сукавати
Аэропорт Нгурах-Рай	45–55 мин	через платную дорогу

Ориентировочно, по Google Maps на авто в обычный трафик, от центра деревни. Точные замеры делаем от конкретного участка перед сделкой.

Зонирование и земля

Вдоль Jl. Raya Mas и боковых улиц идёт жилая зона Kawasan Permukiman, причём первая линия плотно занята мастерскими, галереями и магазинами. Рисовые поля между банжарами относятся к зелёной зоне, часть из них к LP2B. С 2026 года перевод рисового поля под застройку является уголовным преступлением по RTRW, запрет на">Perda Bali 4/2026, а мораторий в шести округах ограничил новые разрешения в перегретых зонах. Для Маса это означает простую вещь. Участок «за мастерскими, с видом на рис» нужно проверять по KKPR на конкретные координаты, а не по словам продавца о KBLI (55193) на этих">жёлтой зоне.

Правило то же, что во всём Убуде. KKPR с коммерческим KBLI 55193 решает, можно ли сдавать виллу, цвет на карте RDTR не решает ничего. В соседнем Лодтундухе участок Mirador проверен так и находится в зоне R3 с PBG от 06.08.2026. Как устроены зоны и что в них разрешено, разобрано в статье о зонах земли на Бали.

Вода, рельеф, риски

Мас стоит на пологом плато между реками Вос на западе и Петану на востоке. Большая часть деревни ровная, рельеф появляется только у краёв, где поля спускаются к оврагам. По карте рисков коалиции Bali Net Zero Гианьяр относится к сельскохозяйственному поясу, где главные риски это паводки в водосборах и сбои ирригации, а оползни касаются склонов и обрывов. Для ровного участка в Масе важны отметка относительно ирригационного канала субак и следы прошлого сезона дождей на стенах соседей.

Воду дают PDAM вдоль Jl. Raya Mas и скважины. Для коммерческой виллы скважина требует SIPA, дебит проверяют в сентябре и октябре, в конце сухого сезона. Подробнее в статье о воде и скважине на вилле.

Инфраструктура рядом

Главный актив деревни это госпиталь Ari Canti с круглосуточным приёмом, рядом аптеки и лаборатория. На Jl. Raya Mas есть минимаркеты, варунги, мебельные и резные мастерские, кафе для гостей, которые едут на юг. Школы, коворкинги и международные клиники находятся в центре Убуда в 10–15 минутах, Bali Zoo в Сингападу в 10–15 минутах на юго-запад, рынок Сукавати в 10–15 на юг. С серьёзными случаями едут в BIMC и Siloam в Денпасаре, отсюда это ближе, чем из северных деревень.

Минус один, и он очевидный. Первая линия Jl. Raya Mas это грузовики и байки весь день. На вторых линиях и у полей тихо, и именно там имеет смысл смотреть участки под виллу.

Цены и спрос

Земля в Убуде стоит $250–750/м² (DUVI Q3 2026) при средней $316/м² (LandLoom, 05.2026). Мас находится в середине этого диапазона и ниже. Дешевле участки у транзитной дороги, дороже тихие наделы у полей на второй линии и к границе с Лодтундухом. Готовая вилла в Убуде стоит $250 000–500 000 (Magnum Estate, 06.2026), вход off-plan в соседнем Mirador начинается от $139 000 за 2-спальную виллу 72 м².

Кому подходит. Инвестору, которому нужны убудская экономика и короткая дорога к аэропорту и морю, и гостям, которые совмещают Убуд с пляжем и Bali Zoo. Семьям с детьми удобно, что госпиталь в пяти минутах. Сколько стоит вилла в разных сегментах, смотрите в статье о ценах 2026.

Термины в этой статье

Зелёная зонаСельскохозяйственная зона и охраняемые рисовые поля. Вилла здесь означает не «дёшево с видом», а с 2026 года уголовное преступление по Perda Bali №4/2026.
Жёлтая зонаЖилая зона на картах Бали. Виллы строить можно, а легально сдавать только если KKPR подтверждает коммерческий код KBLI (55193) на этих координатах.
Perda / Perbup / PergubРегиональные законы провинции Бали (Perda) и постановления губернатора (Pergub) и глав округов (Perbup). Именно ими введены RTRW, запрет на застройку рисовых полей и ответственность номиналов.
KKPRГосударственное подтверждение, что планируемое использование конкретного участка соответствует плану территории. Это обязательный первый шаг перед разрешением на строительство PBG.
RTRWДолгосрочный план пространственного развития провинции Бали и каждого округа. Он задаёт крупные зоны, такие как туризм, жильё, сельхозземли и охраняемые территории.
LP2BСтатус земель, закреплённых за производством продовольствия по закону 41/2009. Перевод под застройку запрещён, а на Бали за него грозит уголовная ответственность.
KBLIНациональный классификатор видов бизнеса. Для вилл ключевые коды это 55193 (вилла для размещения туристов) и 68111 (недвижимость), который с мая 2026 закрыт для новых PT PMA на Бали.
RDTRДетальный план зонирования на уровне района. Он задаёт конкретные функции, плотность, высотность и отступы для каждого квартала и служит основой для автоматического KKPR.
PBGОдобрение конкретного здания по проекту с назначением (жилое или коммерческое), площадью и этажностью. Выдаётся до стройки через систему SIMBG и в 2021 году заменило IMB.
SIPAРазрешение на скважину и забор грунтовых вод, обязательное для коммерческих объектов. На Бали дедлайн легализации скважин 31 марта 2026, дальше штрафы.
PDAMРегиональная водопроводная компания, в Гианьяре это PDAM Tirta Sanjiwani. Подключение есть не везде, давление нестабильно, поэтому виллы держат накопительный бак и часто скважину.
Приёмка виллыПроверка готовой виллы до подписания акта передачи. Смотрят конструктив, инженерию, отделку, мебель по спецификации и документы, а замечания фиксируют в дефектной ведомости со сроками устранения.

Весь глоссарий →

Частые вопросы

Шумно ли в Масе?

На первой линии Jl. Raya Mas да, это транзитная дорога на Денпасар. На вторых линиях и у рисовых полей тихо, как в любой деревне Убуда. Участки под виллу смотрим именно там.

Далеко ли до госпиталя?

Госпиталь Ari Canti стоит в самом Масе на главной дороге, из любой точки деревни это 2–5 минут. Это единственный стационар в радиусе Убуда, с серьёзными случаями едут в Денпасар, 40–50 минут.

Есть ли проекты DOMA в Масе?

Нет. Ближайшие проекты стоят в соседнем Лодтундухе в 5–10 минутах, это Mirador Villas (7 вилл от $139 000) и Most Villas (4 виллы, проданы). Участки в Масе подбираем и проверяем по запросу по той же методике.

Можно ли купить участок с видом на рис в Масе?

С видом да, если сам участок в жилой зоне и не в LSD/LP2B. Поля вокруг относятся к зелёной зоне, и перевод их под виллу с 2026 года считается уголовным преступлением по Perda Bali 4/2026. Проверяем KKPR на координаты и запрос LSD через нотариуса.

Мас, юг Убуда с госпиталем и дорогой к морю