- Медиана по острову на середину 2026 года — $256 000–299 000 за виллу (Magnum Estate, 03.06.2026). Убуд — $250 000–500 000, Чангу/Берава — $400 000–800 000, Семиньяк — $500 000–1 200 000.
- Земля даёт от 25% до 60% цены. Убуд — около $316 за м², Чангу — $793, Семиньяк — $896, Улувату — $790 (LandLoom, данные на 09.05.2026).
- Стройка обходится в $600–2 000 за м² в зависимости от класса; бассейн — $15 000–50 000, мебель и техника — $15 000–60 000 (Teville, 16.02.2026; Balitecture, 2026).
- Сверх цены объекта закладывайте 6–7% при покупке вторички и до 16–17% при покупке у застройщика с НДС.
- Вход в новый проект на этапе стройки ниже готовой виллы: у DOMA Mirador в Убуде — от $139 000 при сдаче в сентябре 2027 года.
Медианная вилла на Бали в середине 2026 года стоит $256 000–299 000. Но медиана здесь почти бесполезна: в Убуде за эти деньги берут виллу с двумя спальнями и бассейном, в Семиньяке — половину такой же. Разбираем, сколько стоят виллы и земля по районам, из чего складывается цена и что вы доплатите сверх неё.
Цены по районам: что показывает рынок в 2026 году
Публичные обзоры рынка сходятся на диапазонах. Ниже — сводка по данным Magnum Estate (обзор от 26.05.2026, обновлён 03.06.2026, со ссылкой на Paradyse Homes и COCO) и по земельной аналитике LandLoom (данные на 09.05.2026).
| Район | Земля, $/м² | Готовая вилла | Валовая доходность |
|---|---|---|---|
| Семиньяк, Умалас | 900–1 900 | $500 000–1 200 000 | 10–14% |
| Чангу, Берава | 530–1 560 | $400 000–800 000 | 12–18% |
| Улувату, Букит | 310–940 | $500 000–900 000 (3 спальни, вид на океан) | 10–16% |
| Убуд | 250–750 | $250 000–500 000 | 10–15% |
| Санур | ≈474 (средняя) | средний сегмент | — |
| Табанан, Сесех, Чемаги, север | до 250 | $100 000–600 000 | 6–18% |
Средняя цена земли по острову — около $238 за м² (LandLoom). По конкретным районам: Семиньяк — $896, Чангу — $793, Улувату — $790, Санур — $474, Убуд — $316, Ловина и Сингараджа на севере — $158 за м².
Сотка земли в Чангу стоит примерно $79 300, в Убуде — $31 600. Разница в 2,5 раза объясняет почти всю разницу в цене готовых вилл.
Отдельно стоит держать в голове разброс внутри района. Заявленные цены вилл в Чангу — $1 500–4 000 за м² построенной площади, в Убуде вход начинается примерно от $1 060 за м² (COCO Development Group, 2026). Юниты под управлением резортного оператора продаются по $3 500–4 150 за м² против $1 800 за м² для отдельно стоящих вилл — вы платите за бренд и управление, а не за квадратные метры.
Из чего складывается цена виллы от застройщика
Цена — это не «рынок так решил». Она собирается из пяти понятных блоков.
1. Земля или лисхолд. От 25% до 60% итоговой суммы в зависимости от района. В Убуде земля — меньшая часть цены, в Чангу и Семиньяке — часто большая. Лисхолд (Hak Sewa) — долгосрочная аренда земли с правом строить, сдавать и передавать права — дешевле фрихолда, потому что вы платите за срок, а не за собственность.
2. Строительство. В 2026 году подрядчики на Бали считают от $600 до $2 000 за м² (Teville, 16.02.2026): компактная вилла 80–120 м² — $600–900 за м², семейная 150–250 м² — $800–1 300, авторская архитектура от 250 м² — $1 400–2 000. В эту ставку входят конструктив, кровля, инженерия и стандартная отделка.
3. Бассейн, мебель, сад. Бассейн — $15 000–50 000, мебель и техника — $15 000–60 000, озеленение — $5 000–20 000, проект архитектора — от $7 000, разрешения PBG — $1 000–3 000 (Balitecture, 2026). Для виллы за $150 000 это не «допы», а четверть бюджета.
4. Разрешения и юридическая упаковка. KKPR, PBG, SLF, нотариальный акт, регистрация лисхолда. Дешевле всего — когда пакет собран до старта продаж. Дороже всего — когда его собирают после, и сроки уезжают.
5. Маржа девелопера. Обычно 15–25%. Это нормально: она оплачивает риск сроков, гарантии и сервис. Ненормально — когда её не видно, а сроки и гарантии не зафиксированы в договоре.
Как это выглядит на числах. Вилла 72 м² с двумя спальнями на участке 115 м² в районе Убуда: земля в лисхолд — примерно $36 000, стройка по ставке $850 за м² — около $61 000, бассейн и терраса — $18 000, мебель и техника — $20 000, проект, разрешения, юристы — $9 000. Себестоимость около $144 000 — и это без маржи. Отсюда понятно, почему вход в новый проект в Убуде физически не может стоить $80 000: за такую сумму либо земля без документов, либо стройка без SLF.
Off-plan или готовая: за что вы платите разницу
Готовая вилла дороже строящейся на 15–30% — это плата за отсутствие ожидания и за то, что объект можно потрогать. Строящаяся дешевле, но вы принимаете на себя два риска: срыв сроков и качество, которое ещё не построено.
Как эти риски закрываются в договоре:
- оплата привязана к этапам, а не к календарю: платёж проходит после акта по завершённому этапу;
- сроки строительства и штраф за просрочку прописаны цифрами;
- гарантии на конструктив, инженерию и отделку разделены и имеют разные сроки;
- передача — после получения SLF (сертификата пригодности здания), а не «по готовности».
Подробнее механика платежей разобрана в статье о рассрочке от застройщика, а проверка самого объекта и сделки — в материале про due diligence виллы.
Сколько вы доплатите сверх цены объекта
Цена в объявлении — не итоговая сумма сделки. Ориентиры на 2026 год:
| Статья | Сколько | Кто платит |
|---|---|---|
| BPHTB (пошлина при приобретении права) | 5% от налоговой базы | покупатель |
| НДС (PPN) на объект от застройщика | 11–12% от стоимости здания | покупатель |
| Нотариус и PPAT | 0,5–1% суммы сделки | обычно покупатель |
| Регистрация, сертификат (BBN) | около 1% | покупатель |
| Юридическая проверка | $1 000–2 500 | покупатель |
| PPh при продаже (фрихолд) | 2,5% от цены | продавец |
В сумме вторичная сделка добавляет к цене 6–7%, покупка у застройщика с НДС — до 16–17%. Главный вопрос к продавцу звучит просто: какие из этих налогов включены в названную цену, а какие нет. Ответ должен быть письменным. Полный разбор налогов — в статье о налогах при покупке и сдаче виллы.
Почему лисхолд дешевле и как честно сравнивать объекты
Иностранец не может владеть землёй на Бали в формате фрихолда — это прямой запрет закона. Легальный формат — лисхолд, и именно поэтому объекты для иностранных покупателей стоят дешевле «местных» цен на собственность.
Ловушка в сравнении: две виллы по $250 000 могут отличаться вдвое по реальной цене, если у одной остаток срока 20 лет, а у другой — 50. Считайте стоимость одного года владения: $250 000 на 20 лет — это $12 500 в год, на 50 лет — $5 000. При прочих равных вторая вилла вдвое дешевле, хотя ценник одинаковый.
Второй вопрос — на кого оформлена земля и как оформлено продление. Об этом — статьи на кого оформлена земля и о горизонте 29 + 10 + 30 лет.
Что входит в цену вилл DOMA
Наш проект Mirador в Убуде — 7 вилл, все с двумя спальнями, дом 72 м², участки 112–118 м². Вход — от $139 000, сдача — сентябрь 2027 года.
В цену входят: земля в лисхолд, оформленная на инвестора после первого платежа; строительство под ключ; бассейн и благоустройство; мебель и техника, готовые к сдаче с первого дня; полный пакет разрешений. Оплата — этап 0 (земля) и далее 30/30/30/10 по актам завершённых этапов. Срок и гарантированное продление лисхолда зафиксированы в договоре: 29 + 10 + 30 лет.
Что не входит и о чём мы говорим сразу: расходы владельца после сдачи (персонал, коммуналка, налоги, ремонтный фонд) и комиссия управляющей компании. Их разбор — в статье о доходности.
Итог
Итог: медиана $256 000–299 000 по острову ничего не говорит о вашей будущей покупке — цену определяют земля района и класс стройки. В Убуде вилла с двумя спальнями стоит в 1,5–2 раза дешевле аналогичной в Чангу при сопоставимой доходности 10–15% валовыми. Считайте не ценник, а три числа: стоимость года владения по лисхолду, полную сумму сделки с налогами и бюджет содержания после сдачи. Если хотя бы одно из них продавец не может показать письменно — это не про цену, это про риск.
Посчитать конфигурацию и бюджет под свой запрос можно в конфигураторе — 2 минуты, без контактов.
Материал носит информационный характер и не является публичной офертой. Цены рынка приведены по открытым источникам на дату публикации и меняются.
Частые вопросы
Сколько стоит вилла на Бали в 2026 году?
Медианная цена виллы на острове — $256 000–299 000 (Magnum Estate, 03.06.2026). Разброс огромный: Убуд начинается от $250 000, Чангу — от $400 000, Семиньяк доходит до $1,2 млн. Виллы на этапе строительства в Убуде стартуют от $119 000–139 000.
Почему одинаковые виллы в Убуде и Чангу отличаются в цене вдвое?
Разницу делает земля. Сотка в Чангу стоит около $79 300, в Убуде — около $31 600 (LandLoom, 09.05.2026). Стройка, мебель и разрешения при этом стоят примерно одинаково по всему острову.
Что дешевле — купить готовую виллу или строить самому?
Строительство под ключ выходит дешевле по смете, но занимает 8–14 месяцев и требует земли с полным пакетом разрешений, контроля подрядчика и присутствия на острове. Покупка у застройщика на этапе стройки даёт цену ниже готовой виллы без операционной нагрузки.
Какие расходы добавляются к цене виллы?
На вторичном рынке — примерно 6–7% (нотариус, налоги, регистрация). У застройщика с НДС — до 16–17%. Плюс юридическая проверка объекта $1 000–2 500 и меблировка, если она не входит в цену.
Почему лисхолд дешевле фрихолда?
Лисхолд (Hak Sewa) — долгосрочная аренда земли с правом строить, сдавать и передавать права, а не собственность. Вы платите за срок пользования, поэтому цена ниже. Сравнивать объекты нужно по стоимости одного года владения, а не по общей сумме.