Пеженг-Каван: рисовые поля на востоке и кейс, который можно проверить

Где это

Пеженг — исторический район: храм Pura Penataran Sasih с бронзовым «Лунным барабаном», Pura Kebo Edan, а южнее, в Бедулу, — пещера Гоа-Гаджа (XI век) и Yeh Pulu. Пеженг-Каван («западный Пеженг») — та часть, что ближе к Убуду: от перекрёстка Jl. Raya Ubud / Jl. Raya Goa Gajah на восток 3–4 км по деревенским дорогам. Центр Убуда — 5–10 минут в зависимости от точки, Лес обезьян — 10–12, аэропорт — около 50.

Ландшафт — рисовые поля с террасами вдоль оврагов рек Петану и Пакерисан; виллы стоят на кромках полей с видом на рис.

Зонирование и документы

Пеженг — зона, где рисовые поля (зелёная, часть — LP2B) соседствуют с жилой застройкой деревень (жёлтая). Плотность туристических объектов ниже, чем в Убуде, поэтому здесь чаще встречаются участки «с видом на рис», которые по факту находятся в зелёной зоне. Проверка LSD/LP2B через нотариуса здесь не формальность.

Green Harmony — 4 одинаковые виллы 84 м² в два этажа (кухня-гостиная 16,4 м², спальня 18,6 м², кабинет 16,7 м²) вдоль рисовых полей, с бассейнами и террасами. В папке проекта — валидация от 17.10.2025 и земельные документы; финального файла PBG/SLF с номером там нет, и мы пишем об этом прямо, а не отмечаем разрешение как полученное. Это вопрос, который стоит задать перед покупкой на вторичном рынке здесь.

Вода и рельеф

Долины Петану и Пакерисана — активные водосборы: террасы и ирригационные каналы субак определяют, куда уходит вода в ливень. Для участка у кромки поля важны отметка относительно канала и история последнего сезона дождей (следы на стенах соседей, фото). Вода — скважины и PDAM в деревне; для коммерческой скважины нужен SIPA.

Инфраструктура рядом

Своей туристической инфраструктуры в деревне почти нет — и это плюс для гостей, которые ищут тишину, и минус для тех, кому нужен ресторан в двух шагах. Всё, что нужно, — в 5–10 минутах в центре Убуда и на Jl. Raya Goa Gajah: кафе, минимаркеты, клиника. Госпиталь Ari Canti в Масе — 10–15 минут.

Цены и факт доходности

Земля — нижняя часть убудского диапазона $250–750/м²: дальше от Jl. Raya Ubud и с ограничениями по зонам. Green Harmony продавался по $95 000 за виллу; за январь–сентябрь 2025 четыре виллы дали $89 229 валовой выручки и $47 415 чистого дохода владельцам при средней загрузке 88,2%, разброс по месяцам от $1 778 (февраль) до $7 418 (август) на виллу; годовых по виллам — 11,6–18,1% (отчёты УК Betterplace).

Кому подходит: инвестору, который хочет убудскую загрузку по цене ниже центра, и гостям формата «рис за окном, центр в 10 минутах».

Проекты DOMA здесь

Читайте также

• Экономика Airbnb-виллы: расчёт на реальном примере
• Доходность вилл на Бали: из чего складывается и какие цифры реальны
• Управляющая компания на Бали: как выбрать и сколько это стоит

Источники: замеры Google Maps от пинов проектов (29.08.2026); индекс DUVI Q3 2026; LandLoom (05.2026); Magnum Estate (06.2026); коалиция Bali Net Zero, Bali Climate Week 11.09.2026; Perda Bali 2/2023 и 4/2026; отчёты УК Betterplace по Green Harmony (2025). Не является публичной офертой.