Тегалаланг (Убуд): виллы у террас, LP2B и мораторий

Где это

Кечаматан Тегалаланг начинается севернее Петулу и тянется к Кинтамани; центр — деревня Тегалаланг на Jl. Raya Tegallalang, террасы Чекинг — чуть южнее её. Южные деревни кечаматана (Кедисан, Келики, Кенделан) — в 10–15 минутах от центра Убуда; сама Тегалаланг — 20; от Лодтундуха до террас — 30 минут. Аэропорт — час и больше.

Высота больше, чем в Убуде, ночи прохладнее, туманы по утрам; рельеф — глубокие овраги рек с террасами по склонам. Sun Rise — на рисовом ландшафте в 10 минутах от Убуда, по данным проекта.

Зонирование: где здесь можно строить

Тегалаланг — сердце субака, ирригационной системы, включённой в культурный ландшафт ЮНЕСКО (2012). Значительная часть земель — LP2B и LSD, то есть зелёная зона с запретом перевода; жилая застройка — вдоль дорог и в деревнях. Perda Bali 4/2026 сделала перевод рисового поля под виллу уголовным преступлением (до 5 лет и до 1 млрд рупий), а мораторий 2026 года ограничил новые разрешения в перегретых зонах.

Практический вывод: здесь ещё чаще, чем в остальном Убуде, «участок с видом на террасы» оказывается полем. Проверка: карта RDTR, запрос LSD/LP2B через нотариуса, KKPR на конкретные координаты. По Sun Rise в папке проекта — NIB, SPPL, материалы по соответствию зонированию, топосъёмки; финального PBG/SLF с номером нет, и мы не называем проект сданным до подтверждённой передачи.

Вода и рельеф

Верховья рек — вода есть, но она ирригационная: субак распределяет её по полям, и участок не может перекрывать канал. Скважины глубже, чем на юге; для коммерческой виллы нужен SIPA. Овраги — самые красивые и самые проблемные места: отступы от обрыва, оползни на террасах после ливней (карта рисков Bali Net Zero: «оползни террас» — риск именно сельскохозяйственного пояса).

Инфраструктура рядом

Вдоль Jl. Raya Tegallalang — кафе и смотровые на террасах, ремесленные мастерские (район известен резьбой и экспортом декора), минимаркеты, варунги. Клиники, школы и коворкинги — в Убуде, 10–20 минут. Для гостей это локация «ретрит и террасы», а не «прогулки по центру»; для long stay важно расстояние до кафе и рынка.

Цены и спрос

Земля в деревнях у дороги — в убудском диапазоне $250–750/м², дешевле к северу и дороже у видовых оврагов; но большая часть красивых участков непродаваема легально. Sun Rise — 19 юнитов: 15 компактных вилл 36 м² с одной спальней и своим бассейном и 4 виллы 81 м² с двумя спальнями; проданы 19 из 19, генплан от 26.02.2025, стройка идёт (фото июля 2026). На странице проекта нет прайса и «последних вилл» — спрос подтверждён результатом.

Кому подходит: инвестору с малым чеком под компактный формат и гостям-ретритникам; тем, кому нужен вечерний центр Убуда, — южные деревни.

Проекты DOMA здесь

Sun Rise

19 юнитов · продано 19 из 19 · строится

Частые вопросы

Можно ли купить участок с видом на террасы Тегалаланг?

С видом — да, если сам участок в жилой зоне и не в LSD/LP2B. Сами террасы и большинство полей вокруг — зелёная зона под защитой; перевод под виллу с 2026 года — уголовное преступление по Perda Bali 4/2026.

Sun Rise сдан?

Нет. Все 19 юнитов проданы, стройка идёт (последние фото — июль 2026). Мы не называем проект сданным, пока передача владельцам не подтверждена, и не отмечаем PBG/SLF как полученные без файла с номером.

Сколько ехать до центра Убуда?

Из южных деревень кечаматана — 10–15 минут (Sun Rise — 10 по данным проекта), из самой Тегалаланг — около 20. От Mirador в Лодтундухе до террас — 30 минут.

Тегалаланг: террасы, прохлада и самая строгая проверка земли