- Due diligence (юридическая проверка) виллы на Бали — это 6 блоков: земля и сертификат, зонирование, разрешения на строительство, юрлицо застройщика, договор, схема платежей. На полную проверку закладывайте 2–4 недели и $1000–2500 на независимого юриста.
- Проверять нужно первоисточники, а не PDF от продавца: сертификат земли — в BPN (земельное ведомство), зонирование — в динас-табах провинции, юрлицо — в OSS/AHU по номеру NIB.
- В 2026 году цена ошибки выросла: Coretax сверяет налоги автоматически, нелицензированные виллы снимают с Airbnb и Booking с 31.03.2026, а в июле 2025 на пляже Бингин снесли 40+ построек сразу по трём основаниям — зонирование, стройнормы, налоги.
В июле 2025 года на пляже Бингин (Улувату) снесли больше 40 построек — сразу по трём основаниям: нарушение зонирования, отсутствие разрешений на строительство и уклонение от налогов. У части объектов были «документы» — просто не те и не на то. Это главный урок 2026 года: проверять нужно не наличие бумаг, а их содержание и первоисточники. Разбираем процесс due diligence — юридической проверки объекта и сделки — по шагам: что проверять, где именно и какие ответы должны насторожить. Проверку самого застройщика — репутацию, портфель, договор PPJB — мы разобрали в отдельном чек-листе из 6 шагов до депозита; здесь фокус на объекте, земле и юридической стороне сделки.
Что такое due diligence и почему в 2026 году без него нельзя
Due diligence — это проверка объекта, продавца и сделки до передачи денег. Для виллы на Бали она состоит из шести блоков: земля и сертификат, зонирование, разрешения на строительство, юрлицо застройщика, договор и схема платежей.
В 2026 году цена ошибки выросла по трём причинам. Первая — налоговая система Coretax: с 2026 года она автоматически сверяет заявленные цены сделок и доходы от аренды, занижение видно сразу. Вторая — кампания против нелегальной аренды: с 31 марта 2026 года Airbnb и Booking.com снимают листинги вилл без разрешений, по оценкам участников рынка на начало 2026 года, формальным требованиям не соответствовало до ~90% сдающихся вилл. Третья — зонирование: провинция сносит постройки в запретных зонах, кейс Бингина показал, что популярность локации разрешений не заменяет.
Проверка занимает 2–4 недели и стоит $1000–2500 у независимого юриста. Для виллы за $139–250 тыс. это 0,5–2% бюджета сделки.
Шаг 1. Земля: сертификат и обременения
Начинайте с земли — всё остальное не имеет смысла, если у продавца нет прав на участок.
Что проверяем: существование сертификата, тип права, собственника, площадь и границы, обременения (залоги, аресты, споры). Иностранцу землю на Бали в собственность (freehold, сертификат SHM) оформить нельзя — прямой запрет закона. Легальные форматы — leasehold (Hak Sewa, долгосрочная аренда с правом строить и сдавать) и HGB (право застройки) на индонезийскую компанию PT PMA. Подробно об этом — в статьях про лисхолд и PT PMA или лисхолд.
Где проверяем. Первичный скрининг — приложение BPN (Badan Pertanahan Nasional, земельное ведомство) Sentuh Tanahku: по номеру сертификата видно, существует ли он и какой тип права. Полную выписку с обременениями получает нотариус (PPAT) официальным запросом в BPN — это обязательный шаг перед сделкой, и делает его нотариус, а не продавец. Если застройщик сам предлагает «выписку» в PDF — вежливо просите свежий запрос через вашего нотариуса.
Шаг 2. Зонирование: можно ли здесь вообще строить и сдавать
Участок может быть «чистым» по сертификату и при этом находиться в зоне, где коммерческое жильё запрещено: сельхоззона, зелёная зона, береговой отступ, охранная зона храма. Именно зонирование стало основанием половины закрытий и сносов 2025–2026 годов — от Бингина до проверок комитета Pansus TRAP.
Что проверяем: назначение зоны по действующему плану (RTRW/RDTR), соответствие фактического использования, отступы — от берега, рек, оврагов, храмов. Как устроены зоны и как читать их коды, мы разбирали в статье про зоны земли на Бали.
Где проверяем: официальное зонирование подтверждает KKPR (разрешение на использование участка) — его наличие у застройщика проверяется в первую очередь. Дополнительно юрист делает запрос в органы планирования (динас PUPR/DPMPTSP). На словах «здесь все так строят» — не аргумент: в 2026 году действует мораторий на новое строительство в ряде перегретых зон юга, и проекты без готовых разрешений просто не получат их.
Шаг 3. Разрешения на строительство: KKPR, PBG, SLF
Это отдельная большая тема — у нас есть подробный разбор всех трёх документов, здесь — только логика проверки.
| Документ | Что подтверждает | На что смотреть |
|---|---|---|
| KKPR | Участок можно использовать под заявленную функцию | Функция — именно коммерческое размещение, а не «жилой дом» |
| PBG | Разрешение на строительство конкретного здания | Назначение (жилое vs коммерческое), соответствие проекту, номер в системе SIMBG |
| SLF | Здание построено по нормам и пригодно к эксплуатации | Выдан ли вообще; для строящихся объектов — получит ли его застройщик и кто платит, если нет |
Ключевая ловушка 2026 года — «жилое» PBG у виллы, которую продают «под аренду». Легальная сдача требует коммерческого назначения и полного стека для аренды: NIB (регистрационный номер бизнеса), корректный код деятельности KBLI, туристическая лицензия. Без них виллу снимают с площадок бронирования — это уже не теория, а действующая практика с дедлайна 31.03.2026. Полный стек разрешений для легальной аренды мы разобрали в статье о легальной сдаче виллы в 2026 году.
Шаг 4. Юрлицо застройщика и его история
Что проверяем: юрлицо (PT или PT PMA), номер NIB и коды KBLI в системе OSS, срок жизни компании, сданные проекты, судебную историю, реальные стройплощадки. Пошаговый чек-лист именно по застройщику — с PPJB, портфелем и красными флагами презентаций — в статье «Как проверить застройщика на Бали: 6 шагов до депозита»; здесь — только регуляторные изменения 2026 года.
Важное изменение 2026 года: с мая 2026-го Бали закрыл новым иностранным PT PMA доступ к 18 видам деятельности, включая владение и аренду недвижимости (KBLI 68111), — решение подтверждено властями провинции 23.07.2026. Существующие структуры продолжают работать, но под усиленным контролем. Практический вывод: у застройщика юрлицо и коды деятельности должны были быть корректно оформлены до этих ограничений — «оформим позже» больше не работает. Подробнее о конце «серых» схем — в статье PT PMA или лисхолд.
Историю проверяйте ногами и запросами: адреса сданных объектов, отзывы владельцев (не гостей!), динамика стройки в отчётах. Типичные ошибки покупателей на этом шаге мы собрали в разборе ошибок инвесторов.
Хороший застройщик не обижается на проверку — он к ней готов. Настороженность должна вызывать не просьба показать документы, а скорость, с которой вас от неё отговаривают.
Шаг 5. Договор: что должно быть зафиксировано
Минимальный набор пунктов, которые юрист проверяет в договоре лисхолда и договоре строительства:
— срок аренды и условия продления: формулировка «продление гарантировано» без цены и механизма — это не гарантия; в корректном договоре срок и порядок продления зафиксированы явно;
— право сдавать в аренду и переуступать лисхолд третьим лицам — без отдельного согласия арендодателя на каждую сделку;
— спецификация виллы приложением: материалы, площади, комплектация — иначе «под ключ» превратится в бетонную коробку;
— сроки сдачи и неустойка за просрочку — конкретные цифры, а не «обязуется приложить усилия»;
— что происходит при недострое: возврат денег, залог земли, порядок расторжения.
Оформление — только через нотариуса/PPAT: как проходит сделка и что делает нотариус, мы описали в отдельной статье.
Шаг 6. Деньги: схема платежей как главный тест
Схема оплаты говорит о застройщике больше, чем буклет. Безопасная конструкция — платежи, привязанные к этапам строительства с приёмкой: каждый транш после акта выполненных работ. Опасная — «скидка 15% за 100% предоплату на котловане»: вы кредитуете стройку без обеспечения. Как устроена рассрочка от застройщика и какие графики платежей встречаются на рынке — в разборе рассрочки.
Отдельно проверьте, куда идут деньги: счёт юрлица-застройщика (не личный счёт «менеджера») и валютные формальности — платежи в Индонезии проводятся в рупиях по требованию закона о валюте, конвертация фиксируется в договоре.
Как это устроено в DOMA
Мы строим с 2022 года, в портфеле 30+ вилл и три сданных проекта. Проверку мы считаем нормой сделки, поэтому пакет для due diligence выдаём до депозита: сертификат земли и цепочку прав, KKPR и PBG с коммерческим назначением, NIB и коды KBLI юрлица, договор с фиксированными сроками и неустойкой. Оплата — по этапам строительства, после актов. Стройку показываем в прямом эфире: отчёты раз в две недели, таймлапсы, облёты дроном.
Если планируете покупку — начните с разбора документов застройщика, а по флагманскому проекту Mirador в Убуде (виллы от $139 000, сдача в сентябре 2027) готовы показать весь пакет документов на звонке: это 30 минут и ни к чему не обязывает.
Итог
Итог: due diligence виллы на Бали — это шесть блоков (земля → зонирование → разрешения → юрлицо → договор → деньги), 2–4 недели времени и $1000–2500 на независимого юриста. Проверяйте первоисточники: BPN — по земле, OSS — по юрлицу, SIMBG — по разрешениям; PDF от продавца источником не является. В 2026 году, после Coretax, чисток OTA-платформ и сносов за зонирование, «потом дооформим» — самая дорогая фраза на рынке. Не является публичной офертой.
Частые вопросы
Сколько стоит и длится due diligence виллы на Бали?
Независимая юридическая проверка у балийского юриста стоит примерно $1000–2500 и занимает 2–4 недели в зависимости от сложности объекта. Это 0,5–2% от цены виллы уровня $139–250 тыс. — несопоставимо с ценой ошибки: снос, снятие с аренды или незащищённый договор.
Можно ли проверить сертификат земли самостоятельно?
Частично — да. У BPN (Badan Pertanahan Nasional, земельное ведомство Индонезии) есть приложение Sentuh Tanahku, где по номеру сертификата видно его существование и тип права. Но полную выписку с обременениями, залогами и судебными арестами получает нотариус (PPAT) по официальному запросу — этот шаг пропускать нельзя.
Что проверить в первую очередь, если время ограничено?
Три вещи: (1) сертификат земли в BPN — кто собственник и нет ли обременений; (2) зонирование участка — разрешено ли там вообще коммерческое жильё; (3) PBG с коммерческим назначением — без него виллу нельзя легально сдавать. Если хотя бы один пункт не проходит — дальше можно не смотреть.
Чем отличается проверка застройщика от проверки готовой виллы?
У застройщика проверяют то, чего ещё нет: право на землю, разрешения на строительство (KKPR, PBG), юрлицо, историю сданных проектов и схему платежей — деньги должны привязываться к этапам стройки. У готовой виллы — то, что уже есть: SLF (акт ввода в эксплуатацию), фактическое соответствие постройки разрешению и историю налоговых платежей владельца.
Обязателен ли нотариус, если документы «и так чистые»?
Да. В Индонезии сделки с землёй оформляет только нотариус/PPAT — без него договор аренды земли (лисхолд) не имеет полноценной силы. Кроме того, нотариус — единственный, кто получает официальную выписку BPN с обременениями. «Чистые документы» без этой выписки — это слова продавца.