Лизхолд или Hak Pakai. Что выбрать владельцу с KITAS в 2026 году

Короткий ответ такой. Если вы живёте на Бали по KITAS или KITAP, планируете держать дом за собой долго и объект проходит по минимальному ценовому порогу, Hak Pakai даёт титул на ваше имя в реестре BPN. Если вы покупаете инвестиционную виллу, бываете на острове наездами или не уверены, что резидентский статус сохранится на десятилетия, лизхолд проще, дешевле на входе и не зависит от визы. В 2026 году большинство сделок иностранцев на Бали проходит по лизхолду, а Hak Pakai остаётся инструментом для узкого круга резидентов. Ниже разбираем обе формы по восьми осям, считаем на цифрах и говорим, кому что подходит.

Две формы, две разные природы права

Лизхолд, по-индонезийски Hak Sewa, это договор аренды земли между вами и частным собственником. Собственник остаётся собственником, его сертификат Hak Milik лежит в BPN без изменений, а вы получаете право пользоваться участком, строить на нём, сдавать дом и передавать права на оговорённый срок. Договор заверяет нотариус, срок, цена, продление, наследование и переуступка живут в тексте этого договора. Доступен он любому иностранцу, визовых условий нет.

Hak Pakai это государственный титул права пользования. Он не договор с частным лицом, а запись в реестре BPN на ваше имя с выдачей сертификата. Иностранец может держать Hak Pakai на дом или участок под дом при двух условиях. Первое, он легально проживает в Индонезии по KITAS или KITAP. Второе, объект стоит не меньше минимального порога, который министерство ATR/BPN устанавливает для каждой провинции. Базовые нормы заданы PP 18/2021 и приказами министерства 2021 года, а конкретные пороги периодически пересматриваются.

Разница в природе права объясняет почти всё остальное. Лизхолд это ваши отношения с конкретным человеком на конкретный срок. Hak Pakai это ваши отношения с государством, и государство ставит условия к держателю.

Сравнение по восьми осям

Кому доступно и что с порогом цены

Лизхолд открыт всем. Паспорт любой страны, туристическая виза, виза по прибытии, ничего из этого на право подписать договор аренды не влияет. Поэтому именно лизхолд стал стандартом рынка для иностранных покупателей, и медиана срока в объявлениях вилл на Бали составляет 26 лет по данным сентября 2026 года, об этом мы писали в статье о сроке аренды виллы.

Hak Pakai закрыт для нерезидентов. Нужен действующий KITAS или KITAP, и нотариус проверит его до подписания. Второй фильтр это цена. Для каждой провинции министерство установило минимальную стоимость дома и квартиры, которые иностранец может держать на Hak Pakai. Для Бали порог на отдельный дом один из самых высоких в стране и по открытым данным измеряется миллиардами рупий, то есть большинство вилл off-plan в Убуде по нему не проходит. Точную сумму на дату вашей сделки уточняйте у нотариуса, потому что пороги пересматриваются.

Лизхолд это ваши отношения с конкретным землевладельцем на конкретный срок. Hak Pakai это ваши отношения с государством, и государство ставит условия к держателю.

Срок и продление

У лизхолда срок равен тому, что написано в договоре. Нотариусы на Бали заверяют единый срок до 25–30 лет, дальше идут продления. В проектах, которые ведёт DOMA, горизонт собран как 29+10+30 лет, итого 69 лет, с формулой цены на каждую ступень, прописанной в договоре. Как устроена эта конструкция и что в ней проверять, разобрано в статье о продлении лизхолда. Слабое место лизхолда в том, что продление это обязательство конкретного собственника и его наследников, а не государства.

У Hak Pakai на государственной земле срок задан законом. PP 18/2021 даёт 30 лет, продление на 20 и возобновление ещё на 30. Продление оформляется заявлением в BPN, а не переговорами с собственником. Если Hak Pakai оформлен на частной земле Hak Milik, срок составляет до 30 лет, а возобновление идёт по соглашению с собственником через новый акт, то есть ближе к логике лизхолда. На практике большинство домов для иностранцев оформляется именно на частной земле, поэтому спрашивайте нотариуса, какой из двух режимов будет у вашего объекта.

Регистрация в BPN и что у вас на руках

Лизхолд в реестр BPN как титул не вносится. У вас на руках нотариальный акт аренды, у собственника его сертификат. Проверка сводится к тому, чтобы сертификат собственника был чистым, кадастровый номер в договоре совпадал с сертификатом, а зона участка позволяла жильё и аренду. Это проверяется за несколько дней через нотариуса и выписку BPN.

Hak Pakai проходит через полную регистрацию. Нотариус PPAT оформляет акт, BPN переписывает право и выдаёт сертификат на ваше имя. С 2026 года программа PERINTIS сжимает переоформление до 10 рабочих дней, Гианьяр вошёл в неё с 24 сентября 2026 года, подробности в статье о регистрации земли за 10 дней. Плюс в том, что ваш титул виден в государственном реестре, его проще заложить и сложнее оспорить. Минус в том, что нотариусы работают с Hak Pakai реже, чем с лизхолдом, и опыт конкретного PPAT стоит проверить до сделки.

Наследование и продажа

Лизхолд наследуется как договор. Чтобы наследники не увязли в суде, в нотариальном акте должна стоять прямая оговорка о переходе прав к наследникам, об этом мы подробно писали в статье о наследовании виллы по лизхолду. Наследнику виза не нужна, он просто становится арендатором на остаток срока. Продажа идёт как переуступка остатка срока. Покупателем может быть кто угодно, но цена снижается с остатком, и ниже 15 лет дисконт по рыночной практике достигает 30–40 процентов.

Hak Pakai тоже наследуется, но наследник должен сам соответствовать условиям держателя. Если у него есть KITAS или KITAP, титул переписывают на него. Если нет, действует правило одного года на передачу права. Продажа идёт через акт купли-продажи у PPAT, и покупатель должен быть либо иностранцем с KITAS и объектом выше порога, либо гражданином Индонезии, который может перевести титул обратно в Hak Milik. Круг покупателей уже, чем у лизхолда, зато вы продаёте титул, а не остаток срока, и его стоимость не тает с годами так, как у аренды.

Что будет, если KITAS закончится

Для лизхолда ничего. Договор подписан с частным лицом, визовых условий в нём нет, и после отъезда вы остаётесь арендатором до конца срока. Вилла работает под управлением, выплаты идут на ваш счёт.

Для Hak Pakai это главный риск. Если держатель перестаёт соответствовать условиям, по общему правилу он обязан передать право в течение одного года лицу, которое имеет право его держать. Если этого не сделать, титул может быть прекращён государством. Год это немало, но на рынке с узким кругом покупателей это продажа под давлением срока. Поэтому перед выбором Hak Pakai честно ответьте себе, на сколько лет у вас есть основание для KITAS или KITAP. Какие визы в 2026 году дают долгий статус, разобрано в статье о ВНЖ Индонезии через недвижимость.

Налоги при покупке, владении и продаже

При покупке по лизхолду отдельного налога покупателя нет. Налог с арендной платы несёт собственник земли, и он обычно уже включён в цену. На стороне покупателя остаются нотариус 0,5–1 процент и юридическая проверка $1 000–2 500. При покупке Hak Pakai это переход права, поэтому покупатель платит BPHTB 5 процентов от налоговой базы, а продавец PPh Final 2,5 процента. Сверху нотариус и регистрация, в сумме по ориентирам статьи о стоимости виллы это 6–7 процентов к цене.

Во владении PBB на землю и здание при Hak Pakai платите вы как держатель титула, это Rp500 000–3 000 000 в год для типичной виллы. При лизхолде юридически PBB остаётся на собственнике, если договор не перекладывает его на вас, так что читайте этот пункт. Доход от аренды в обеих формах облагается финальным налогом 10 процентов с валовой суммы. При продаже лизхолда действует финальный налог 2,5 процента от суммы переуступки, при продаже Hak Pakai продавец платит те же 2,5 процента, а покупатель снова BPHTB.

Расчёт на цифрах

Возьмём готовую виллу с двумя спальнями в Убуде и сравним две формы на данных сайта.

Лизхолд. Медиана готовой виллы 2BR на лизхолде в Убуде составляет $220 000 по индексу DUVI (Q3 2026). Цена года аренды для вилл 2BR в Убуде $9 270 по расчёту статьи о сроке аренды (сентябрь 2026, 2 502 объявления). Сверху нотариус и проверка, около $3 000–5 000. Вход в новый проект ниже, Mirador в Лодтундухе начинается от $139 000 за 2BR 72 м² с горизонтом 29+10+30 лет.

Hak Pakai. За титул платят цену уровня фрихолда. Медиана фрихолд-виллы в Убуде по листингам $386 000 против $320 000 у лизхолда (Balitecture, данные районной страницы Убуда). BPHTB 5 процентов даёт около $19 000, нотариус и регистрация ещё $6 000–8 000. Полный вход около $411 000–413 000. Если разложить его на первый 30-летний срок, выходит около $13 700 в год против $9 270 у лизхолда.

Разрыв в полтора раза это цена за титул, который не тает. Через 20 лет лизхолд с остатком 6–9 лет продаётся с дисконтом 30–40 процентов от цены полноценного актива, а Hak Pakai после продления остаётся титулом на ваше имя и продаётся по цене, близкой к рынку. Но только покупателю, который сам проходит по условиям. Что выгоднее, зависит от того, продаёте ли вы вообще и кому.

Источники: индекс DUVI (выпуск 1, Q3 2026), статья DOMA о сроке аренды (данные сентября 2026), районная страница Убуда (Balitecture, LandLoom), статья DOMA о стоимости виллы (ставки BPHTB, нотариуса и регистрации), PP 18/2021 и глоссарий DOMA по Hak Pakai.

Кому подходит

• Hak Pakai подходит резиденту с KITAP или долгим KITAS, который покупает дом для жизни, а не под продажу через пять лет, готов платить цену уровня фрихолда и BPHTB, и чей объект проходит по ценовому порогу. Это семья, которая переехала на Бали надолго, пенсионер по визе E33F с запасом лет, владелец бизнеса с KITAS инвестора.
• Лизхолд подходит инвестору, который живёт в другой стране и бывает на острове наездами, покупателю виллы off-plan до порога Hak Pakai, тому, кто хочет вход от $139 000, а не от $400 000, и тому, кто не уверен, что резидентский статус сохранится на 30 лет.
• Сомневаетесь, если у вас есть KITAS сейчас, но планы на десять лет вперёд размыты. В этом случае лизхолд с длинным зафиксированным горизонтом безопаснее, потому что он не превращается в срочную продажу при смене статуса.

Итог. Лизхолд и Hak Pakai это две легальные формы владения для иностранца на Бали, и обе лучше любой номинальной схемы, о чём мы писали в статье о Перда 4/2026 и Coretax. Лизхолд доступен всем, дешевле на входе и за год владения и не зависит от визы, но его стоимость снижается с остатком срока. Hak Pakai даёт титул на ваше имя в BPN с государственным сроком 30+20+30, лучше сохраняет капитал, но требует KITAS или KITAP, объекта выше порога и дисциплины на случай потери статуса. Для инвестора, который не живёт на острове, базовый инструмент это лизхолд. Для резидента, который покупает дом надолго, Hak Pakai стоит посчитать с нотариусом. Если хотите сверить свой случай, напишите нам, разберём оба варианта на вашем объекте.

Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Ценовые пороги для Hak Pakai, ставки налогов и процедуры регистрации меняются, проверяйте их с нотариусом PPAT и независимым юристом на дату сделки.