- Ни одна из трёх стран не даёт иностранцу землю в собственность. На Бали иностранец получает долгосрочную аренду земли (лизхолд), в Таиланде зарегистрированную аренду не более 30 лет или квартиру в квоте 49%, во Вьетнаме право на дом на 50 лет с одним продлением.
- В Таиланде решение Верховного суда № 4655/2566, широко применяемое с 2025 года, признало недействительными предоплаченные автоматические продления сверх 30 лет. Предложения о 99-летней аренде и квоте 75% на середину 2026 года не приняты.
- Во Вьетнаме с 1 августа 2024 года действуют новый закон о жилье и закон о земле: разрешена перепродажа от иностранца иностранцу, сохранены квоты 30% на дом и 250 домов на район.
- На Бали с мая 2026 года новые иностранные компании не регистрируют по коду KBLI 68111, поэтому рабочий формат для физического лица это лизхолд с зафиксированным механизмом продления и оплатой строительства по этапам.
Иностранец с бюджетом $150–300 тысяч на виллу в Юго-Восточной Азии в 2026 году выбирает между тремя странами, и в каждой ему продают разное. На Бали это долгосрочная аренда земли. В Таиланде аренда на 30 лет или квартира в квоте. Во Вьетнаме право на дом на 50 лет. Мы уже сравнивали Бали с Пхукетом и Дубаем по доходности, здесь другая задача: разобрать, что именно вы получаете в собственность, на какой срок, как из этого выходить и что изменилось в законах за 2025–2026 годы.
Три ответа на вопрос «что я владею»
| Параметр | Бали (Индонезия) | Таиланд | Вьетнам |
|---|---|---|---|
| Земля в собственность иностранцу | Нет (Hak Milik только для граждан) | Нет (ст. 86 Земельного кодекса) | Нет (земля государственная) |
| Что покупает физическое лицо | Лизхолд (Hak Sewa) на землю с виллой, Hak Pakai при наличии разрешения на проживание | Квартира в квоте 49% площади здания или аренда до 30 лет | Право на квартиру или дом на 50 лет с одним продлением |
| Срок права | Рынок 25–30 лет, в проектах DOMA 29+10+30 = 69 лет | 30 лет зарегистрированной аренды, квартира бессрочно | 50 лет + 50 лет |
| Вилла с участком | Да, основной формат | Только через аренду земли или компанию | Ограниченно: 250 домов на район, только в открытых проектах |
| Перепродажа иностранцу | Переуступка остатка срока через нотариуса | Квартира внутри квоты, аренда с согласия собственника | Разрешена с 1 августа 2024 года на остаток срока |
| Наследование | По договору лизхолда | Квартира да, продление аренды к наследникам не переходит | На остаток срока |
| Владение через компанию | PT PMA, но код 68111 закрыт для новых с мая 2026 | Номинальные компании под уголовным преследованием с 2025 года | Компания с иностранным капиталом, отдельный режим |
Бали: аренда земли, которая живёт столько, сколько написано в договоре
Иностранцу на Бали доступны два личных формата. Первый и основной: лизхолд, долгосрочная аренда земли у индонезийского собственника с правом строить, жить, сдавать и переуступать. Второй: Hak Pakai, право пользования на своё имя, доступное при наличии разрешения на проживание. Третий формат, компания PT PMA с правом HGB, с мая 2026 года для новых компаний закрыт: провинция не регистрирует код KBLI 68111. Подробнее: закрытие KBLI 68111 и может ли иностранец купить виллу на Бали.
Слабое место балийского рынка не в законе, а в договорах. Типичное предложение: 25–30 лет и «право продления по договорённости сторон», что юристы называют нулевой защитой. Рабочая конструкция закладывает продление в договор сразу. В проектах, которые представляет DOMA: 29 лет базовых, 10 лет по фиксированной шкале и 30 лет по формуле, всего 69 лет, с обязанностью собственника, сроком и ценой. Как это устроено: продление лизхолда на Бали.
Выход: переуступка остатка срока через нотариуса. Рынок закладывает дисконт 30–40% при остатке менее 15 лет, поэтому длина договора это деньги выхода. Легальная сдача требует пакета: KKPR, PBG с коммерческим назначением, SLF, NIB по коду 55193 и NPWPD. С 1 августа 2026 года объекты без него снимают с платформ.
Таиланд: 30 лет, которые суд больше не разрешает удваивать
Земля иностранцу закрыта статьёй 86 Земельного кодекса, за обход через номинальных владельцев предусмотрена уголовная ответственность. Квартиру можно купить в собственность, если иностранцам принадлежит не более 49% площади здания (Закон о кондоминиумах). Виллу с участком можно только арендовать: предел зарегистрированной аренды 30 лет по статье 540 Гражданского и торгового кодекса.
Годами рынок продавал «30+30+30», то есть аренду с двумя предоплаченными автоматическими продлениями. Решение Верховного суда № 4655/2566, широко разошедшееся в 2025 году и применяемое нижестоящими судами в 2026 году, признало такие продления недействительными. Первые 30 лет остаются в силе как зарегистрированное право, продление это личное обещание нынешнего собственника, которое не переходит к его наследникам и новому владельцу земли. Покупатель виллы «на 90 лет» в Таиланде юридически владеет 30 годами.
Что обсуждается, но не принято: продление аренды до 99 лет и повышение квоты в кондоминиумах до 75%. По обзору Bektu от 10 июня 2026 года оба предложения остаются проектами. Параллельно с 2025 года идёт кампания против номинальных компаний: по данным обзора Terms.Law за февраль 2026 года выявлено более 46 тысяч таких компаний, возбуждено 852 дела. Для покупателя виллы это означает, что структура «тайская компания владеет землёй» стала не серой зоной, а риском потери объекта.
Вьетнам: 50 лет, розовая книга и квота на дом
Вся земля во Вьетнаме принадлежит государству, иностранец получает право на жильё, подтверждённое сертификатом, который называют розовой книгой. Срок 50 лет с момента выдачи и одно продление ещё на 50 лет. При перепродаже к новому владельцу переходит остаток, а не новые 50 лет.
Квоты: иностранцам не более 30% квартир в одном доме и не более 250 домов на район с населением около 10 тысяч человек. Покупать можно только в проектах, открытых для иностранцев, и вне зон обороны и безопасности. С 1 августа 2024 года действуют Закон о жилье 2023 года (№ 27/2023/QH15) и Закон о земле 2024 года (№ 31/2024/QH15). Главное изменение для инвестора: перепродажа от иностранца иностранцу разрешена прямо, раньше продавать можно было только гражданам. Ипотека для иностранцев практически недоступна, покупка не даёт визовых прав.
Практический профиль вьетнамской покупки: квартира в Хошимине, Ханое или Дананге, редко дом в Фукуоке. Виллы с участком в формате Бали здесь скорее исключение.
Разница между тремя странами не в том, где иностранцу «разрешают», а в том, что именно защищено: зарегистрированные 30 лет в Таиланде, 50 лет по сертификату во Вьетнаме, текст договора на Бали.
Деньги: вход, доходность, налоги
| Параметр | Бали | Таиланд | Вьетнам |
|---|---|---|---|
| Вход в виллу с бассейном | от $139 тыс. (Mirador, 2 спальни, 72 м², 2026) | кондо от ~$100 тыс., виллы заметно дороже (наше сравнение, июль 2026) | виллы Фукуока $200 тыс. – $1 млн, квартиры Хошимина ~$2 400/м² (I кв. 2025) |
| Арендная доходность по данным с датой | Green Harmony 11,6–18,1% чистыми за 2025, прогноз Mirador 12–14% (не гарантия) | Пхукет 6–9% (наша оценка, июль 2026) | в среднем по стране 3,16%, Хошимин до 4,5% (I кв. 2025) |
| Загрузка рынка | DUVI, июль 2026: 37% все объявления Убуда, 60–65% активные, 87% под управлением партнёров | выраженная сезонность | долгосрочная аренда экспатам, сезонность слабая |
| Расходы при покупке | нотариус, регистрация не требуется, BPHTB не платится при лизхолде | сбор за передачу 2% для квартиры, налоги продавца зависят от срока владения | НДС 10%, регистрация 0,5%, фонд обслуживания 2%, всего 13–18% с учётом юристов (JanusHermes, май 2026) |
| Налог с аренды | 10% с аренды земли и строений, 10% местный налог с размещения | подоходный по прогрессивной шкале | при доходе свыше 500 млн донгов в год: 5% подоходный + 5% НДС (ExpatDen, июль 2026) |
| Налог при продаже | 2,5% при переуступке лизхолда | зависит от срока владения и статуса продавца | 2% от цены продажи |
Цифры доходности нельзя сравнивать напрямую: во Вьетнаме считается долгосрочная аренда квартир, на Бали посуточная аренда вилл под управлением. Разный продукт, разный риск и разная работа. Как проверять заявленную доходность: финмодель застройщика под лупой. Как считать чистую доходность на Бали: доходность вилл на Бали.
Что изменилось в 2025–2026 годах
| Дата | Страна | Событие | Значение для покупателя |
|---|---|---|---|
| 1 августа 2024 | Вьетнам | Вступили в силу Закон о жилье 2023 и Закон о земле 2024 | Перепродажа иностранцу иностранцем разрешена, квоты сохранены |
| 2025 | Таиланд | Решение Верховного суда № 4655/2566 применяется судами | Схема 30+30+30 не защищена, владение фактически 30 лет |
| 2025–2026 | Таиланд | Кампания против номинальных компаний | Владение землёй через тайскую компанию стало уголовным риском |
| третья неделя мая 2026 | Бали | Провинция закрыла код KBLI 68111 для новых PT PMA | Формат «своя компания владеет виллой» недоступен новым покупателям |
| 10 июня 2026 | Таиланд | Статус предложений о 99 годах и квоте 75%: не приняты | Считать по действующему закону, а не по проекту |
| 1 августа 2026 | Бали | Делистинг объектов без разрешений с платформ | Легальная сдача требует полного пакета документов |
| 17 августа 2026 | Бали | Переоформление земли за 10 дней в Бадунге и Булеленге | Реестр обновляется быстрее, см. разбор реформы |
Как выбирать: три сценария
Вилла для себя на десятилетия. Таиланд даёт 30 защищённых лет, дальше зависит от собственника. Вьетнам даёт 50 лет плюс продление, но виллу с участком найти трудно. Бали даёт столько, сколько написано в договоре: от нулевой защиты при «продлении по договорённости» до 69 лет с формулой. Читать договор здесь важнее, чем выбирать страну.
Арендный доход. Вьетнам это долгосрочная аренда экспатам с доходностью около 3–4,5%, стабильно и без операционной нагрузки. Таиланд и Бали это посуточная аренда туристам с сезонностью и управляющей компанией. На Бали разрыв между презентацией и рынком самый большой, поэтому считать надо по рыночной загрузке, а не по обещанию. Как это делать: путь инвестора от поиска до аренды.
Сохранение капитала и выход. Самая ликвидная перепродажа иностранцу у квартиры в квоте в Таиланде: бессрочное право, понятный рынок. Во Вьетнаме перепродажа иностранцу разрешена с августа 2024 года, но покупатель получает остаток срока. На Бали цена выхода определяется остатком лизхолда, документами и историей дохода: переуступка лизхолда.
Для австралийского покупателя, а австралийцы остаются первым рынком Бали по прибытиям (1 171 531 человек за январь–август 2026 года), добавляется налоговый слой: доход от аренды за рубежом декларируется в Австралии. Разбор: налоги австралийца на виллу на Бали и Бали против Голд-Коста.
Итог: в 2026 году ни одна из трёх стран не даёт иностранцу землю, и сравнивать надо не «где разрешено», а что именно защищено законом и договором. Таиланд после решения Верховного суда это 30 лет аренды или квартира в квоте, Вьетнам это 50 лет по сертификату с квотами и низкой доходностью, Бали это лизхолд, сила которого целиком зависит от текста договора и пакета разрешений. Если ваш сценарий вилла с бассейном и посуточная аренда, Бали остаётся единственным из трёх рынков, где этот продукт легально доступен физическому лицу в массовом сегменте, при условии, что договор и документы проверены до депозита. Напишите нам, и мы разберём ваш сценарий по этим осям.
Материал носит информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Мы не юристы, не налоговые и не финансовые консультанты. Нормы Таиланда и Вьетнама приведены по открытым обзорам с указанием даты и требуют проверки с местным юристом перед сделкой. Прогнозы доходности не являются гарантией.
Источники: Siam Legal о решении Верховного суда Таиланда № 4655/2566, Bektu, 10.06.2026 о статусе предложений 99 лет и 75%, Terms.Law, февраль 2026 о праве Таиланда и кампании против номинальных компаний, ExpatDen, 24.07.2026 и JanusHermes, 04.05.2026 о Вьетнаме (Закон о жилье 27/2023/QH15, Закон о земле 31/2024/QH15, налоги, цены и доходность I квартала 2025), отчёты управляющей компании Betterplace по Green Harmony за 2025 год, индекс DUVI (выпуск 1, июль 2026), статистика прибытий на Бали за январь–август 2026, документы проекта Mirador (PBG от 06.08.2026).
Частые вопросы
Где иностранец может купить землю в собственность: на Бали, в Таиланде или во Вьетнаме?
Ни в одной из трёх стран. В Индонезии Hak Milik доступен только гражданам, в Таиланде статья 86 Земельного кодекса запрещает иностранцам владеть землёй, во Вьетнаме вся земля принадлежит государству. Различаются производные права: лизхолд на Бали, 30-летняя аренда или квартира в квоте 49% в Таиланде, 50-летнее право на дом во Вьетнаме.
Что случилось со схемой 30+30+30 в Таиланде?
Решение Верховного суда Таиланда № 4655/2566, широко разошедшееся в 2025 году и применяемое нижестоящими судами в 2026 году, признало предоплаченные автоматические продления сверх 30 лет недействительными. Первые зарегистрированные 30 лет остаются в силе, продление возможно только по доброй воле собственника в момент окончания срока. Такие обещания не переходят к наследникам и новому собственнику земли.
Чем лизхолд на Бали отличается от аренды в Таиланде?
Форматом продления и практикой рынка. В Таиланде предел зарегистрированной аренды 30 лет по статье 540 Гражданского и торгового кодекса, и суд не защищает продления сверх него. На Бали типичный рынок продаёт 25–30 лет с продлением «по договорённости», а в проектах, которые представляет DOMA, продление зашито в договор: 29 лет плюс 10 по фиксированной шкале плюс 30 по формуле, всего 69 лет.
Можно ли во Вьетнаме купить виллу, а не квартиру?
Можно, но с ограничениями: не более 250 домов на район с населением около 10 тысяч человек, только в проектах, открытых для иностранцев, и вне зон безопасности. Срок права 50 лет с одним продлением на 50 лет. Большинство иностранных покупок во Вьетнаме это квартиры в Хошимине, Ханое и Дананге.
Где выше арендная доходность?
По датированным данным: во Вьетнаме средняя доходность по стране 3,16%, в премиальных районах Хошимина до 4,5% (данные I квартала 2025 года). На Бали виллы Green Harmony под управлением показали 11,6–18,1% чистыми за 2025 год, прогноз по Mirador 12–14% не является гарантией. По Таиланду свежих единых данных в открытых источниках мы не нашли, в нашем июльском сравнении Пхукет оценивался в 6–9%. Считайте по конкретному объекту и рыночной загрузке.
Что важно австралийскому покупателю во всех трёх странах?
Три вещи: налоговое резидентство Австралии означает декларирование мирового дохода, включая аренду за рубежом, валюта дохода отличается от валюты расходов, а выход из актива зависит от остатка срока права. По Бали мы разобрали налоги австралийца в отдельной статье. Мы не налоговые консультанты, сверяйте расчёт с бухгалтером в Австралии.
Какая страна проще для удалённой покупки?
На Бали сделка проходит через нотариуса с доверенностью и переводом средств на счёт нотариуса, во Вьетнаме требуется въезд и получение розовой книги на своё имя, в Таиланде для квартиры нужен документ о ввозе валюты из-за рубежа. Удалённая покупка возможна везде, но объём документов и участие юриста различаются. Разбор балийского варианта в статье о покупке виллы удалённо.